Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 16.04.2012 г. с.Азово в составе председательствующего Иордан Н.А., при секретаре Демьяновой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области к закрытому акционерному обществу «Цветнополье», Грицфельду А.В. о признании жилого дома самовольной постройкой, признании отсутствующим право собственности, признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи ничтожным, а также встречному исковому заявлению Грицфельда А.В. к администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области, администрации Цветнопольского сельского поселения, Овчаренко З. о признании недействительным свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей, выданного 25.08.92 г. Цветнопольским сельским Советом, прекращении права собственности, у с т а н о в и л : Администрация Азовского немецкого национального муниципального района обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Цветнополье», Грицфельду А.В. о признании жилого дома самовольной постройкой, признании отсутствующим право собственности, признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи ничтожным, указывая на то, что жилой дом, расположенный в ..., построен колхозом им. Ленина правопреемником которого является ЗАО «Цветнополье» на земельном участке, который не был отведен для строительства. Кроме того, в акте приемки дома в эксплуатацию неверно указан год его введения, площадь жилого дома и противоречит данным, указанным в кадастровом паспорте жилого помещения. Учитывая, что спорный объект является самовольной постройкой, то он не может являться предметом договора купли-продажи, а, следовательно, договор от ..., заключенный между ЗАО «Цветнополье» и Грицфельдом А.В. является ничтожным. Также в договоре купли-продажи отсутствуют данные об обременении имущества договором найма жилого помещения. Грицфельд А.В. обратился со встречными исковыми требованиями к администрации Азовского немецкого национального муниципального района, Цветнопольскому сельскому поселению, Овчаренко З. о признании недействительным свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей, выданного ... Цветнопольским сельским Советом, прекращении права собственности, мотивируя тем, что приобрел жилой дом на спорном земельном участке, который выдан незаконно, имеет намерение реализовать свое право пользования на земельный участок. В судебном заседании представитель администрации Азовского немецкого национального района настаивает на заявленных требованиях, не желает увеличивать данные требования, встречные исковые требования не признает. Грицфельд А.В. в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования не признает, на своих требованиях настаивает. Привлеченная в качестве представителя ответчика Овчаренко З. в порядке ст. 50 ГПК РФ - Амен А.А. иск администрации района и Грицфельда А.В. не признает. Представитель администрации Цветнопольского сельского поселения в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен. Привлеченная в качестве третьего лица Маер Н.А. и ее представитель Ляшко С.С. считают, что во встречном иске следует отказать, одновременно поддерживает требования администрации района. Представители Управления Росреестра по Омской области, муниципального предприятия «Земельный кадастровый отдел», ФБГУ «ФКП Росреестра» по Омской области, Маер В.Р., Маер Н.В., Маер А.В., привлеченные в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены. Выслушав доводы сторон, мнение третьих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. В силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" Правительство Российской Федерации утверждено постановление от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", которым в срок до 01.01.1993 предписано совхозам и колхозам провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР от 25.12.1990 N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности", другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке. Постановлением главы администрации № 279 от 24.12.92 г. колхоз им. Ленина реорганизован в АОЗТ «Цветнополье», который в соответствии с п. 4.5. Устава являлся его правопреемником, а, в последующем, постановлением № 738 от 02.12.98 г. перерегистрирован в ЗАО «Цветнополье». Пунктом2 постановления Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 724 "О передаче объектов социальной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность" предусматривалась возможность передачи объектов социальной сферы и инженерной инфраструктуры, жилого фонда в муниципальную собственность. Такая передача осуществлялась в добровольном порядке. Однако в судебном заседании установлено, что жилищный фонд колхоза им. Ленина при его реорганизации в муниципальную собственность не передавался. На момент возникших правоотношений вступил в действие Закон РФ «О приватизации жилищного фонда», которым предусматривалась безвозмездная передача в собственность граждан жилых помещений. Однако жилье, принадлежащее колхозу, подлежало приватизации по решению общего собрания. Исходя из протокола № 3 заседания общего собрания уполномоченных членов АОЗТ «Цветнополье» от 18.12.93 г., большинством голосов принято решение о том, что жилье, построенное за счет средств колхоза, приватизации не подлежит. .Согласно ст. 100 ГК РСФСР собственностью колхозов являются средства производства и иное имущество, необходимое им для осуществления уставных задач. В силу ст. 36 Закона «О кооперации СССР» все имущество колхоза на момент разграничения собственности в Российской Федерации относилось к частной (колхозной) собственности и не могло быть включено в государственную собственность. В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Согласно акту приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 02 ноября 1989 г. государственная приемочная комиссия произвела приемку дома, в том числе №, строительство которого осуществлялось колхозом им. Ленина. Из показаний представителя ЗАО «Цветнополье» и представленной справки следует, что указанный номер в акте является строительным номером, позднее данному дому присвоен адрес: .... На основании акта приемки закрытым акционерным обществом «Цветнополье» зарегистрировано права собственности на спорный жилой дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Из архивных данных следует, что по похозяйственным книгам в графе «жилой дом, являющийся личной собственностью хозяйства» имеются сведения «колхозный». Затем, в период 1997-2001 гг. в доме ... зарегистрирована семья Маер В.Р., в графе «частное жилье» имеются сведения «дом АО Цветнополье, 1989 года постройки». Маер Н.А. не оспаривает, что в спорный дом вселилась с членами своей семьи по распоряжению директора ЗАО «Цветнополье», и, проживая в нем, производила оплату за жилье акционерному обществу, тем самым, осознавая, что собственником недвижимого имущества является предприятие. Кроме того, в судебное заседание представлен договор аренды, заключенный 24.03.2000 г. между ЗАО «Цветнополье» и Маер В.Р. по условиям которого, последнему предоставляется в пользование жилое помещение со сроком аренды один год. В силу жилищного и гражданского законодательства длительность срока проживания в квартире по договору найма, либо по договору аренды не может повлечь за собой прав собственности на данное жилое помещение. Доказательств строительства дома не колхозом суду не представлено. При таких обстоятельствах у суда не возникает сомнений в том, что жилой дом построен на средства колхоза им. Ленина, правопреемником которого является ЗАО «Цветнополье». С учетом требований ст. 11 Земельный кодекс РСФСР (1970 г.) земля, занимаемая колхозами, закрепляется за ними в бессрочное пользование. Бессрочным (постоянным) признается землепользование без заранее установленного срока. Право землепользования колхозов, совхозов и других землепользователей удостоверяется государственными актами на право пользования землей, которые выдаются исполнительными комитетами районных, городских Советов народных депутатов, что предусмотрено ст. 18 ЗК РСФСР. В силу ст. 50 Земельного кодекса РСФСР земли, предоставленные колхозу по государственному акту на право пользования землей, состоят из земель общественного пользования и приусадебных земель. Решением общего собрания 19-23 февраля 1958 г. утвержден устав сельскохозяйственной артели (колхоза) им. Ленина, согласно которому земля, занимаемая артелью, закрепляется за ней в бессрочное пользование, т.е. навечно, и сокращение этих земель не допускается. На обобществленных земельных угодий выделяется в личное пользование каждого колхозного двора по небольшому участку в виде приусадебной земли. Из представленных земельных шнуровых книг, земельнокадастровой книги, годовых отчетов колхоза им. Ленина, архивной справки КУ Омской области «Исторический архив Омской области» следует, что в колхозе имелись земли в бессрочном пользовании, в том числе земли населенных пунктов, составляющие 441 га на момент строительства спорного дома. При этом указывается, что документом на право пользования землей является государственный акт А-1 № 151821 от 04.04.78 г. (ранее согласно архивной справке - государственный акт № 561730). Кроме того, допрошенные в судебном заседании свидетели А., Л., У. показали, что в акте государственной приемки жилого дома значится их подпись, для строительства домов колхозу какого-либо разрешения не требовалось, поскольку земля у него находилась в бессрочном пользовании, колхоз самостоятельно определял участки под строительство. Отсутствие (несохранность) государственного акта на право пользования землей не исключает его наличие и выдачу колхозу им. Ленина, поскольку основанием пользования землей являлся акт. Одновременно в архивных данных и изученных в судебном заседании книгах (земельнокадастровой, земельной шнуровой) содержится ссылка на данный акт с указанием номера и даты выдачи. Тем самым, спорный объект недвижимости расположен на землях, ранее предоставленных правопредшественнику ЗАО «Цветнополье» в постоянное бессрочное пользование. Одновременно администрацией Азовского немецкого национального муниципального района доказательств строительства жилого дома на земельном участке, не отведенном для этих целей, не представлено. Кроме того, в соответствии со статьей 109 Гражданского кодекса РСФСР (1964 года), действующей на момент возникших правоотношений, самовольной постройкой считалась только жилая постройка, возведенная гражданином при указанных в данной статье нарушениях. Таким образом, спорный жилой дом, возведенный колхозом, к категории самовольных построек не относилась. В соответствии с частью 3 пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. Тем самым, ЗАО «Цветнополье» приобрело право на спорное имущество в порядке реорганизации. Доводы администрации района о несоответствии в акте приемки дома в эксплуатацию размера жилой площади и года ввода в эксплуатацию кадастровому паспорту дома необоснованны, поскольку данное расхождение не является основанием для признания дома самовольной постройкой. Кроме того, в похозяйственных книгах год постройки дома соответствует данным, указанным в акте. Спорный жилой дом принадлежит на праве собственности ЗАО «Цветнополье», а следовательно, образует частный жилищный фонд. Установленное пунктом 5 статьи 132 Закона о банкротстве правило на данный объект недвижимости не распространяется. Жилищный фонд, принадлежащий непосредственно должнику, включается в конкурсную массу и реализуется на общих основаниях в соответствии со ст. 139 Закона о банкротстве. Ссылка истца на то, что в договоре купли-продажи отсутствует указание на обременение третьими лицами, несостоятельна, поскольку стороны договора его не оспаривают, о регистрации семьи Маер в спорном доме продавцу было известно, о чем свидетельствует п. 13 договора. Малым Советом Цветнопольского сельского Совета народных депутатов принято решение № 5 о бесплатной передаче земель из фонда Цветнопольского сельского Совета личным подсобным хозяйствам и выдаче свидетельств на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей. Земельный участок, на котором расположен жилой дома, согласно кадастровой выписке и свидетельству на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей, выданного 25 августа 1992 г., предоставлен в бессрочное пользование Овчаренко З. На момент принятия решения о передаче земельного участка, сельская администрация являлась структурным подразделением районной администрации, что закреплено в ст. 62 Устава Азовского немецкого национального района, действующего до 2002 г., и не противоречило требованиям Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Земельным кодексом РСФСР, действовавшим на момент спорных отношений, закреплено правило о предоставлении в бессрочное (постоянное) пользование земельных участков колхозам, а также предусмотрены основания прекращения права пользования земельными участками. Спорный земельный участок был предоставлен колхозу имени Ленина, правопреемником которого явился ЗАО «Цветнополье», в пользование ранее предоставления данного участка Овчаренко З., и Советом народных депутатов не принималось решения о прекращении у колхоза права пользования участком. В силу ст. 54 ЗК РСФСР вмешательство в деятельность собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, связанную с использованием земли, со стороны государственных, хозяйственных и других органов и организаций запрещается, за исключением случаев нарушения земельного законодательства. Нарушенные земельные права подлежат восстановлению в порядке разрешения земельных споров, предусмотренных статьями 115 - 123 настоящего Кодекса. При выдаче Цветнопольским сельским Советом свидетельства о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование Овчаренко З. были нарушены вышеприведенные положения Закона и нарушены права истца на пользование данным участком. В силу ч.3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Поскольку право постоянного бессрочного пользования земельным участком перешло в результате реорганизации к ЗАО «Цветнополье» и в силу приведенной нормы права сохранилось у общества, данное право подлежит восстановлению в судебном порядке. Кроме того, согласноп. 14 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 В силу ст. 1 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», действующего на момент возникших правоотношений, передача земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в частную собственность граждан в сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством РФ и настоящим Законом. Исходя из приведенных выше норм, следует, что ранее сельские Советы (сельские администрации) обладали полномочиями по выдаче гражданам свидетельств на право собственности на землю либо бессрочного (постоянного) пользования землей. Действующие нормы без каких-либо ограничений установили право граждан на бесплатное получение в собственность земельных участков, находящихся в их фактическом пользовании с расположенными на них жилыми домами. Однако выдача указанных свидетельств должна была осуществляться при подтверждении гражданами своих прав на строения, расположенные на данных земельных участках. Как установлено в судебном заседании, Овчаренко З. не являлась собственником жилого дома и не заключала каких-либо сделок по его приобретению в собственность. Оснований для выдачи Овчаренко З. в 1992 г. свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования землей не имелось. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений. Сторона не представила суду достаточных доказательств для удовлетворения требований о признании дома самовольной постройкой и отказа в удовлетворении исковых требований, заявленных Грицфельдом А.В. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л : Отказать в исковых требованиях администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области к закрытому акционерному обществу «Цветнополье», Грицфельду А.В. о признании жилого дома самовольной постройкой, признании отсутствующим право собственности, признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи ничтожным. Признать недействительным свидетельство на право собственности на землю, выданного 25.08.92 г. Цветнопольским сельским Советом на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей, Овчаренко З.. Прекратить право бессрочного (постоянного) пользования землей, закрепленного за Овчаренко Зилей, кадастровый №, расположенного в .... Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Азовский районный суд в течение тридцати дней. Судья Н.А. Иордан
"О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" предусматривалось, что земельные участки, выделенные для личного подсобного хозяйства, садоводства, жилищного строительства в сельской местности, передавались в собственность граждан бесплатно. Органы Комитета по земельной реформе и земельным ресурсам Министерства сельского хозяйства РСФСР должны были обеспечить в 1992 году выдачу документов на право собственности на указанные земельные участки.