№ 2-77/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17.05.2012 г.          с.Азово

в составе председательствующего Кулешова А.А.,

при секретаре Грановской Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области к закрытому акционерному обществу «Цветнополье», Татаринцевой Т.В. о признании жилого дома самовольной постройкой, признании отсутствующим право собственности, признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи ничтожным, а также встречному исковому заявлению Татаринцевой Т.В. к администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области, администрации Цветнопольского сельского поселения, Кнаусу К.Е. о признании недействительным свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей, выданного ... Цветнопольским сельским Советом, прекращении права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Азовского ННМР Омской области обратилась в суд к ЗАО «Цветнополье», Татаринцевой Т.В. с вышеназванным иском, указав в обоснование, что в целях последующей продажи, на жилой дом, расположенный по адресу: ... за ЗАО «Цветнополье», проходящего в настоящее время процедуру банкротства, зарегистрировано право собственности. В настоящее время в доме проживает семья Горловых. Осуществление государственной регистрации права собственности ЗАО «Цветнополье» на строение, выставление его на торги, заключение по их результатам договора купли-продажи является незаконным. Во-первых, ответчик создал капитальную постройку на самовольно занятом участке. У ответчиков отсутствуют документы, позволяющие говорить о предоставлении земли для строительства в соответствии с нормами закона. Во-вторых, строение не было введено в эксплуатацию в соответствии с законодательством. Акт сдачи в эксплуатацию жилого дома не был подписан уполномоченными лицами. А., У., Л., К. показали, что в акте сдачи в эксплуатацию жилого дома (несмотря на наличие в соответствующем акте их подписей) они не участвовали. На основании изложенного, строение является самовольной постройкой, и лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Осуществление государственной регистрации права собственности ЗАО «Цветнополье» на постройку осуществлено в нарушение федерального законодательства. Строение расположено на земельном участке, относящемся к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена. В-третьих, ответчик самовольно распорядился строением, так как лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В газете «Коммерсант» от 20.08.2011 № 154 конкурсным управляющим ЗАО «Цветнополье» опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже имущества, принадлежащего обществу на праве собственности. Всего на торги выставлено 11 жилых домов, в том числе и спорное строение. По результатам торгов с Татаринцевой Т.В. заключен договор купли-продажи дома. То есть, осуществлено распоряжение самовольной постройкой. В-четвёртых, договор купли-продажи строения является ничтожным. Соглашение по всем существенным условиям договора не достигнуто. В договоре купли-продажи спорного дома не указано, что имущество обременено договором найма жилого помещения с Горловой Н.Н. Поскольку в договоре купли-продажи отсутствуют существенные условия, а именно перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, и указание на право пользования, он считается не заключенным.

Татаринцева Т.В. обратилась в суд к Администрации Азовского ННМР Омской области, Администрации Цветнопольского сельского поселения, Кнаусу К.Е. со встречным вышеназванным иском, указав, что ... приобрела на аукционе, выставленный для продажи конкурсным управляющим ЗАО «Цветнополье», принадлежащий им на праве собственности, жилой дом, расположенный по адресу: .... Данная сделка зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области по свидетельству о государственной регистрации права от ... Однако, приусадебный участок, на котором расположен дом, согласно свидетельству на право собственности на земельный участок от ... предоставлен в пользование Кнаусу К.Е. Проживающие в доме жильцы менялись, менялась и фамилия на свидетельстве. Приусадебный земельный участок находился в собственности администрации Цветнопольского сельского поселения. Просит прекратить право собственности Кнауса К.Е. на земельный участок, расположенный по адресу: ..., признать свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землёй, выданное Цветнопольским сельским Советом Кнаусу К.Е. недействительным.

В судебном заседании представитель Администрации Азовского ННМР Омской области по доверенности Иванов В.И. настаивал на удовлетворении заявленных требований, встречные исковые требования не признал. В обоснование своих требований, приводя доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении, также пояснил, что оспаривание торгов связано им только с выставлением на торги самовольной постройки, на которую незаконно было оформлено право собственности за ЗАО «Цветнополье». Не оспаривает, что жильё строил колхоз им. Ленина. Первичная учётная регистрация ни колхоза, ни ЗАО «Цветнополье» на дом не представлена. С иском администрация района обратились в своих интересах, для того, чтобы в последующем либо оформить жильё в муниципальную собственность и заключить с жителями договора социального найма, либо заключить с ЗАО «Цветнополье» мировое соглашение и реализовать дома по фиксированным ценам тем, кто проживает в этих домах. Считает, что имущество может перейти в разряд бесхозяйного. На момент подачи искового заявления не было известно, что земельный участок предоставлен Кнаусу К.Е. в постоянное (бессрочное) пользование. Право собственности на самовольную постройку за Кнаусом К.Е. не может быть закреплено, в случае обращения с таким требованием Кнауса К.Е.

Татаринцева Т.В. в судебном заседании не признала исковых требований администрации района, на своих требованиях настаивала, пояснив суду, что они с супругом узнали, что на первом аукционе спорный дом не купили. Они ездили к конкурсному управляющему, интересовались, какие дома не купили и не собираются выкупать, был назван дом .... Только после того, как им сказали, что Горловы не собираются выкупать дом, не будут участвовать в торгах, решили подать заявку, в противном случае они бы отказались, так как располагали ограниченной сумму денег, равной стартовой цене. Более того, они ждали подачи заявления со стороны Горловых, чтобы в таком случае отказаться, но никакого заявления не последовало. Они были единственными, кто изъявил желание приобрести спорный дом. Вся деревня была в курсе, что будут проводиться торги, кроме того, об этом печатали в газете, всем было известно о результатах первых торгов и о снижении стартовой цены. При заключении договора купли-продажи их поставили в известность, что земельный участок на праве бессрочного (постоянного) пользования числится за Кнаусом К.Е., а также то, что по договору найма в доме проживают Горловы. Кнаус в доме не проживает с 2002 года, выехал на постоянное место жительства в Германию, дом в собственности у Кнауса не был. Ни домом, ни землёй Кнаус не пользуется и не собирается пользоваться. В настоящее время у неё есть свидетельство о праве собственности на дом, но земля оформлена на другое лицо.

В судебном заседании представитель ЗАО «Цветнополье» по доверенности Ульянов И.Ю. исковые требования администрации района не признал, согласился с исковыми требованиями Татаринцевой Т.В.. При этом показал, что право собственности ЗАО «Цветнополье» на жилой дом было зарегистрировано, оформлено надлежащим образом. При процедуре банкротства спорный дом включен в конкурсную массу. Должны применяться нормы закона, действующие на момент постройки дома. Дом был построен колхозом имени Ленина, и это никем не оспаривалось и не оспаривается. Земля была закреплена за колхозом на вечное пользование. При строительстве жилого дома колхоз сам определял место. Комиссия была создана, акт ввода в эксплуатацию имеется, который подтвердил, что указанный дом соответствует строительным требованиям безопасности, после чего был присвоен почтовый адрес, и дом был предоставлен колхозом своим работникам для проживания. На 1981 год не существовало требований по регистрации права собственности на жилой фонд. В последствие ЗАО «Цветнополье», как правопреемник колхоза имени Ленина зарегистрировал за собой право собственности на жилой дом. Земельный участок выбыл из владения только в 1994 году, когда земли отошли Цветнопольскому сельскому поселению. До этого данных о нахождении у сельского Совета каких-то земель (в том числе из земель населённых пунктов не представлено). Строение введено в эксплуатацию, о чём свидетельствует акт приёмки в эксплуатацию от .... Конкурсный управляющий, действуя в рамках полномочий, предоставленных ему законом «О банкротстве» выставил дом на торги и договор по итогам торгов не может быть признан ничтожным. Ни о каком мировом соглашении речь идти не может, так как имеются собственники жилого дома - Татаринцевы и проживающие в доме по договору найма Горловы. При этом, у Горловых была возможность подать заявку на участиях в аукционе и выкупить дом, но заявление ими не подавалось. Считает, что земельный участок на праве бессрочного (постоянного) пользования был предоставлен Кнаусу К.Е. без законных оснований, так как на момент выдачи свидетельства на участке находился жилой дом, собственником которого Кнаус К.Е. не являлся. Исключительное право на земельные участки имеют собственники этого строения, и земельный участок не мог быть предоставлен кому-либо кроме собственника. Документов, подтверждающих, что Кнаусу К.Е. принадлежал спорный жилой дом, либо иные строения по данному адресу, нет. Право собственности на спорный дом было оформлено ЗАО «Цветнополье» ....

Назначенный в порядке ст. 50 ГПК РФ, представитель Кнауса К.Е. - Белоусов С.А. исковые требования Татаринцевой Т.В. не признал, пояснил, что свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования землёй было выдано Кнаусу К.Е. законно, оснований для прекращения права Кнауса К.Е.на бессрочное (постоянное) пользование земельным участком, нет.

Представитель администрации Цветнопольского сельского поселения в судебное заседание не прибыл, надлежаще извещены о месте и времени судебного слушания.

Третье лицо Горлов Н.С. в суде показал, что в ... году переехал с семьёй в .... В ... году вселился в спорный дом, в связи с работой в ЗАО «Цветнополье» В январе ... года был составлен договор аренды. Его семья оплачивала коммунальные расходы. Ему было известно, что дом строил колхоз, а в доме он мог проживать только при наличии трудовых отношений с ЗАО «Цветнополье». Ему было известно о первых торгах, об их результатах. Ждали, что цена на дом снизится. В период проведения вторых торгов он отсутствовал, находился на работе в ..., дома была супруга. Деньги на выкуп дома у них были. Считает, что Татаринцевы не должны были «влезать», и дом должны были реализовать его семье. Поддерживает требование, как администрации района, так и требование Татаринцевой.

Третье лицо Горлова Н.Н. показала, что знала о выставлении дома на торги, о результатах первых торгов, снижении цены. Когда будут вторые торги, не интересовалась, газет они не выписывают, интернетом не пользуются. Считает, что конкурсный управляющий должен был их предупредить, разъяснить правила участия в торгах. Деньги у них были, дом они выкупить могли. Требования администрации района поддерживает. Что касается земельного участка, то они видели Кнауса К.Е., когда тот приезжал из Германии в гости, разговаривали с ним. Кнаус К.Е. возвращаться не собирается, никаких претензий ни к дому, ни к земельному участку не заявлял, говорил, что готов отказаться от земельного участка, раз тот на него оформлен. Они не занимались этим вопросом, так как право собственности на дом за ними не оформлено, но они сами платили за приусадебный участок, так как им пользовались.

Представитель межрайонного отдела № 1 ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не прибыл, надлежаще извещены о месте и времени судебного слушания. В судебном заседании от ... начальник отдела Ницевич А.В. показал, что имеются разногласия в кадастровых выписках на приусадебный земельный участок. Земельные участки предоставлялись на основании постановления главы сельского поселения. Данный земельный участок внесён в кадастровый реестр на основании перечня ранее учтённых участков. В свидетельстве о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю, выданном на Кнауса К.Е. подпись должностного лица отсутствует, в связи с чем, в сведения о правах в кадастровой выписки, они оставили незаполненной, посчитав свидетельство недействительным. В любом случае эта собственность государственная, выдана в бессрочное пользование физическому лицу.

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не прибыл, надлежаще извещены. В заявлении, направленном в адрес суда, просят рассмотреть дело в их отсутствие, указав, что право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ... в едином государственном реестре не зарегистрировано. В судебном заседании от ... представитель Управления по доверенности - Дубровская Л.В. показала, что для регистрации права собственности спорного дома за ЗАО «Цветнополье» предоставлении землеотводных документов не требовалось, достаточно было данных, что именно колхоз является застройщиком. За регистрацией прав на земельный участок Кнаус К.Е. не обращался.

Выслушав доводы сторон, мнение третьих лиц, изучив материалы дела, суд, приходит к следующему.

Объекты недвижимости, созданные до 1991 года, то есть до вступления в силу Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР», используемые для осуществления задач государства, по общему правилу относятся к государственной собственности, если не будет доказано, что эти объекты принадлежали колхозно-кооперативным или общественным организациям либо из правопреемникам, либо не будет доказано, что эти объекты были отчуждены государством.

Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 года относил государственную (общенародную) собственность, колхозно-кооперативную собственность и собственность профсоюзных и иных общественных организаций к формам социалистической собственности.

Согласно ст. 99 Гражданского кодекса РСФСР колхозы, иные кооперативные организации, их объединения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями). Право распоряжаться имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежит исключительно самим собственникам.

В сохранившемся Уставе сельскохозяйственной артели имени Ленина Цветнопольского сельского совета Азовского района Омской области, принятого на общем собрании 19-23 февраля 1958 года указано, что земля, занимаемая артелью, закрепляется за артелью в бессрочное пользование, то есть навечно. Каждой артели выдаётся районным исполнительным комитетом советов государственный акт на бессрочное пользование землёй, в котором устанавливаются размеры и точные границы земли, находящейся в пользовании артели. На обобществлённых земельных угодьях выделяется в личное пользование каждого колхозного двора по небольшому участку в виде приусадебной земли (огород, сад)

В соответствии со ст. 100 ГК РСФСР собственностью колхозов и других кооперативных организаций, объединений являются средства производства и иное имущество, необходимое для осуществления уставных задач.

В соответствии со ст. 13 Земельного кодекса РСФСР исполнительные комитеты сельских Советов народных депутатов предоставляют земельные участки из земель, не входящих в состав землепользования колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, в пределах сельских населённых пунктов. Исполнительные комитеты поселковых Советов народных депутатов предоставляют земельные участки из земель посёлков.

Согласно ст. 18 Земельного кодекса РСФСР право землепользования колхозов, совхозов и других землепользователей удостоверяется государственными актами на право пользования землёй, которые выдаются исполнительными комитетами районных, городских советов народных депутатов.

Отсутствие в архивах государственных актов на пользования землёй колхозу имени Ленина не свидетельствует об образовании и существовании колхоза на не отведённом для выполнения его деятельности земельном участке. В земельных шнуровых книгах колхоза имени Ленина с. Цветнополье в графе «наименование документов на право пользования землёй, его номер и дата выдачи землепользователю» указано решение облисполкома от ... № и государственный акт № от ..., и решение райисполкома от ....

В земельнокадастровой книге колхоза имени Ленина с. Цветнополье имеются сведения о нахождении в бессрочном и долгосрочном пользовании колхоза, в том числе и земель населённых пунктов.

Наоборот сведений о наличии каких-либо земель поселений у Цветнопольского сельского Совета народных депутатов на период строительства дома, ввода его в эксплуатацию, не представлено.

Из ст. 50 Земельного кодекса РСФСР следует, что земли, предоставленные колхозу по государственному акту на право пользования землёй, состоят из земель общественного пользования и приусадебных земель. Приусадебные земли отграничиваются в натуре от земель общественного пользования.

Статьёй 51 Земельного кодекса РСФСР определено, что земли общественного пользования колхоза используются для ведения сельскохозяйственного производства, увеличения общественного богатства, подъёма материального благосостояния колхозников, для жилищного, культурно-битового и другого строительства. Приусадебные земли колхоза используются для предоставления приусадебных земельных участков членам колхоза, специалистам сельского хозяйства, рабочим, служащим и другим гражданам.

Согласно ст. 102 Земельного кодекса РСФСР в пределах сельских населённых пунктов сельский Совет народных депутатов осуществляет контроль за предоставлением всех земельных участков и принимает решение о предоставлении земельных участков из земель, не входящих в состав землепользования колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий.

Согласно ст. 103 Земельного кодекса РСФСР земельные участки в пределах сельскохозяйственного населённого пункта, закреплённые за колхозами, совхозами и другими сельскохозяйственными предприятиями, используются ими под застройку жилыми, культурно-бытовыми, производственными постройками и сооружениями, а также для приусадебного землепользования в соответствии с Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, другим законодательством Союза ССР, статьями Земельного кодекса и иным законодательством РСФСР. Размещение на этих землях жилых, культурно-бытовых, производственных построек и сооружений производится по согласованию с исполнительными комитетами сельских Советов народных депутатов.

Доводы администрации района о том, что спорный дом является самовольной постройкой нужно соотнести со следующим.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года предусматривал только последствия самовольной постройки жилого дома. При этом, статья 109 названного кодекса вела речь только о гражданине, построившем жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежащего утверждённого проекта, либо с существенным отступлением от проекта или с грубыми нарушениями основных строительных норм и правил.

Законность создания спорного жилого дома подтверждается актом приёмки в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Согласно акту приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от ... государственная приемочная комиссия произвела приемку домов, в том числе со строительным номером №, строительство которых осуществлялось колхозом им. Ленина. Согласно справке ЗАО «Цветнополье» были введены в эксплуатацию жилые дома в ..., в том числе № .... Доказательств того, что лица, подписавшие акт в приёмке ..., не участвовали, суду не представлено. Администрация района ходатайств о вызове данных свидетелей в судебное заседание не заявила, явку в суд не обеспечила, время для этого судом предоставлялось. Из приложенного к исковому заявлению объяснений У. прямо следует, что он участвовал при приёмке жилья и предоставленные акты, в том числе от ... были составлены в тот период. Из объяснений А. следует, что подпись в акте стоит его, задним числом он никакие документы не подписывал, но в 1981 году он не работал в должности заместителя председателя исполкома, главы администрации. В акте Андронов указан председателем комиссии.

Согласно архивным данным в похозяйственной книге ... по дому ..., в графе «жилой дом, являющийся собственностью хозяйства» имеются сведения «Колхозный».

Ссылку истца- Администрации района об отсутствии документов, позволяющих говорить о предоставлении земли для строительства в соответствии с нормами законодательства, следует соотнести и с решением заседания исполкома Цветнопольского сельского Совета народных депутатов Одесского района Омской области от ... об отводе земельного участка колхозу имени Ленина под строительство жилых домов в 1981 году. В любом случае правоустанавливающим документом на спорный жилой дом является акт ввода в эксплуатацию, который при нарушении норм действовавшего законодательства, не мог быть выдан, и Цветнопольский Совет народных депутатов не возражал против строительства домов. Имеется решение Цветнопольского сельского Совета народных депутатов от ... «О передаче земель в ведение сельского Совета народных депутатов», согласно которому передаются земли колхоза в ведение сельского Совета, в том числе земли населённых пунктов: Цветнополье - 367 га. Свидетельство на право собственности на землю на земли населённого пункта выдано Цветнопольской сельской администрации ....

Таким образом, дом, возведённый колхозом в 1981 году, не мог являться самовольной постройкой и к категории самовольных построек не относился. Какой-либо дополнительной государственной регистрации права на возведённый дом не требовалось. Спорный дом находился на балансе колхоза, являлся его собственностью.

Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" Правительство Российской Федерации утверждено постановление от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", которым в срок до 01.01.1993 предписано совхозам и колхозам провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР от 25.12.1990 N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности", другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке. Постановлением главы администрации № 279 от 24.12.92 г. колхоз им. Ленина реорганизован в АОЗТ «Цветнополье», который в соответствии с п. 4.5. Устава являлся его правопреемником, а, в последующем, постановлением № 738 от 02.12.98 г. перерегистрирован в ЗАО «Цветнополье».

Пунктом2 постановления Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 724 "О передаче объектов социальной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность" предусматривалась возможность передачи объектов социальной сферы и инженерной инфраструктуры, жилого фонда в муниципальную собственность. Такая передача осуществлялась в добровольном порядке. Однако в судебном заседании установлено, что жилищный фонд колхоза им. Ленина при его реорганизации в муниципальную собственность не передавался. На момент возникших правоотношений вступил в действие Закон РФ «О приватизации жилищного фонда», которым предусматривалась безвозмездная передача в собственность граждан жилых помещений. Однако жилье, принадлежащее колхозу, подлежало приватизации по решению общего собрания. Исходя из протокола № 3 заседания общего собрания уполномоченных членов АОЗТ «Цветнополье» от 18.12.93 г., большинством голосов принято решение о том, что жилье, построенное за счет средств колхоза, приватизации не подлежит.

В силу ст. 36 Закона «О кооперации СССР» все имущество колхоза на момент разграничения собственности в Российской Федерации относилось к частной (колхозной) собственности и не могло быть включено в государственную собственность.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

На основании акта приемки закрытым акционерным обществом «Цветнополье» зарегистрировано права собственности на спорный жилой дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Из архивных данных видно, что в доме в период с ... г.г. проживала семья Г., в период с ... г.г. семья Кнауса К.Е.. Горловы не оспаривают, что в спорный дом вселились по распоряжению директора ЗАО «Цветнополье», и, проживая в нем, производили оплату за жилье акционерному обществу, тем самым, осознавая, что собственником недвижимого имущества является предприятие. Кроме того, в ... году с ними был заключен договор аренды.

Согласно ст. 6 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введённой настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. ... за ЗАО «Цветнополье» было зарегистрировано право собственности на ....

Доказательств строительства дома не колхозом суду не представлено. При таких обстоятельствах у суда не возникает сомнений в том, что жилой дом построен на средства колхоза им. Ленина, правопреемником которого является ЗАО «Цветнополье».

В связи с тем, что результаты торгов оспариваются только в связи с самовольным распоряжением строением (самовольной постройкой), то оснований для признания торгов недействительными нет. Включение дома в конкурсную массу не оспаривалось. Требований о признании торгов недействительными по иным основаниям не заявлялось.

Требование истца-администрации района о признании договора купли-продажи объекта недвижимости имущества, расположенного по адресу: ..., заключённый конкурсным управляющим с Татаринцевой Т.В. ... обосновано тем, что в договоре купли-продажи от ... отсутствуют существенные условия, а именно перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В п. 13 договора купли-продажи от ... указано, что в отчуждаемом жилом доме прописаны Горлов Н.С. и Горлова Н.Н. Из объяснений Татаринцевой Т.В. в суде следует, что перед приобретением дома ей было известно, что в доме, на основании договора найма, проживают Горловы.

В любом случае, не отражение в договоре иных лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым домом, само по себе достаточным основанием для признания совершённой сделки не соответствующей закону послужить не может, исходя из того, что собственник недвижимого имущества вправе произвести отчуждение своего имущества другому лицу и в любое время вне зависимости от того, проживают ли в этом жилом помещении третьи лица и существованием этого обстоятельства его воля не связана. Кроме того, несоблюдение участниками договора содержащегося в приведённом законе правила по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ может служить основанием к изменению или расторжению договора по решению суда в связи с существенным нарушением договора другой стороной.

Встречные исковые требования Татаринцевой Т.В. суд считает возможным удовлетворить в части прекращения права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком Кнауса К.Е.

Согласно свидетельству на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землёй от ... Кнаусу К.Е. сельским Советом в бессрочное (постоянное) пользование предоставлено 0,31 га.

Из кадастровой выписки о земельном участке следует, что земельный участок с кадастровым номером 55:01:140101:325 для ведения личного подсобного хозяйства с местоположением: ... числится за Кнаусом К.Е.

По данным Цветнопольской сельской администрации, Росреестра, право собственности на указанный земельный участок, не оформлено.

Согласно архивной справке семья Кнауса К.Е. ... выбыла на постоянное место жительства в ....

Согласно ст. 37 ЗК РСФСР 1991 года, положения которого применялись к сделкам, совершённым до введения в действия ЗК РФ, предусматривало выдачу новых документах о правах на земельный участок при переходе права собственности на строение. Таким документом являлся государственный акт, выданный по форме, утверждённой Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года № 492 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землёй». Вместе с тем, указанный документ не является правообразующим, его можно рассматривать в качестве правоудостоверяющего документа. Правообразующим является решение компетентного органа о первоначальном отводе земельного участка в пользование конкретному лицу и последующие договоры купли-продажи, дарения и иные сделки по отчуждению строения. Поэтому сам по себе факт отсутствия у нового собственника строения правоудостоверяющего документа (государственного акта) не может служить достаточным основанием для отказа ему в праве на земельный участок, на котором расположено строение.

В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В судебном заседании установлено, что застройщиком, приобретённого Татаринцевой Т.В. жилого дома является колхоз имени Ленина, правопреемником которого является ЗАО «Цветнополье», у которого указанный объект недвижимого имущества находился на балансе до продажи.

Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землёй было выдано Цветнопольским сельским Советом Кнаусу К.Е., как нанимателю жилого помещения, в связи с его использованием.

Из архивной справки видно, что в спорном доме в связи с работой в колхозе, а затем в ЗАО проживали, в разное время, несколько семей, за которым право собственности на дом не оформлялось.

Выдача Кнаусу К.Е. ... Цветнопольским сельским Советом свидетельства о праве бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, расположенным в ..., является правоудостоверяющим документом, свидетельствующим об использованием Кнаусом К.Е. земельного участка в связи с наймом жилого дома, расположенного на указанном земельном участке.

После освобождения нанимателем Кнаусом К.Е. жилого дома в ..., в связи с выездом на постоянное место жительства в ..., Кнаус К.Е. утрачивает и право пользования земельным участком, на котором расположен ранее занимаемый нанимателем жилой дом.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

    Р Е Ш И Л:

Отказать в исковых требованиях администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области к закрытому акционерному обществу «Цветнополье», Татаринцевой Т.В. о признании жилого дома самовольной постройкой, признании отсутствующим право собственности, признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи ничтожным.

Прекратить право бессрочного (постоянного) пользования землей, закрепленного за Кнаусом К.Е., кадастровый номер №, расположенного в ..., Азовского немецкого национального района Омской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Азовский районный суд в течение тридцати дней.

Судья           А.А. Кулешов