Дело № 2 -466/2012

3 сентября 2012 года                                                                                             с. Азово

Азовский районный суд Омской области в составе судьи Кулешова А.А., с участием прокурора Гринь М.А., при секретаре Грановской Л.Б.., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Грицфельда А.В. к Маеру В.Р., Маер Н.А., Маеру А.В. Маер Н.В. о расторжении договора аренды жилого помещения, выселении, взыскании задолженности по арендной плате, пени,

У С Т А Н О В И Л:

Грицфельд А.В. изначально обратился в суд с исковым заявлением о , выселении, взыскании задолженности по квартплате, пени, ... к ответчикам о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, взыскании расходов по договору найма, указав, что 03 октября 2011 г. он приобрёл на аукционе, выставленный для продажи конкурсным управляющим ЗАО «Цветнополье», жилой дом по адресу: ... Данная сделка зарегистрирована в УФС регистрации кадастра и картографии по Омской области 09 ноября 2011 г. Согласно п. 13 Договора купли-продажи жилого дома в нём прописаны и проживают Маер В.Р., Маер Н.А., Маер Н.В., Маер А.В. Продажа жилого дома производилась в соответствии с Законом о банкротстве, посредством проведения открытых торгов. Была публикация в газете о проведении торгов по продаже жилых помещений, о которой ответчики знали и могли воспользоваться своим правом по покупке жилого дома. Однако, он, имя в собственности жилое помещение, вынужден сам снимать жильё. Регистрация и проживание в принадлежащем ему доме жильцов, существенным образом ограничивает его права владения, пользования домом.

В дальнейшем, Грицфельд А.В. увеличил и уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды жилого помещения, выселить ответчиков, взыскать задолженность по арендной плате и пени. В обоснование доводов указал, что между Маером В.Р. и ЗАО «Цветнополье» 24 марта 2000 года заключен договор аренды жилого помещения. Так как ни одна сторона договора аренды не заявляла о его расторжении, срок найма продлевался на тех же условиях и на тот же срок в течение последних двенадцати лет. 09 ноября 2011 г. ему (истцу) выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный дом. Все права и обязанности по договору аренды жилого помещения перешли к нему.

Однако, ответчики не выполнили принятые на себя обязательства. Согласно п. 3.1 договора аренды жилого помещения они обязались ежемесячно выплачивать арендную плату за пользование жилым помещением. Указанное условие договора ответчиками выполнено не было. За период с 09.11.2011 г. по 20.05.2012 г. ими не осуществлялась оплата арендных платежей за пользование предоставленным им жилого помещения. Ответчики являются злостными неплатильщиками. Согласно п. 5.2.3 договора аренды жилого помещения, указанный договор подлежит расторжению в случае невнесения арендной платы в течение шести месяцев.

В судебном заседании истец поддержал последние требования, предоставив расчёты задолженности по квартплате и пени, пояснив, что уведомлял ответчиков в письменном виде об имеющейся у тех задолженности, с просьбой погасить задолженность, но его требования не выполнены в полном объёме. О перечислении ему суммы перевода в 2020 рублей, он узнал на почте, но деньги ещё не получил. На основании приказа ЗАО «Цветнополье» от 01.12.2010 г. единый размер арендной платы за 1 кв.м. жилого помещения составляет 4, 98 рублей. Расчёты произведены им, с учётом данного приказа.

Ответчик Маер Н.А. в судебном заседании пояснила, что исковые требования признаёт частично, в части оплаты задолженности по арендной плате, при этом сумму в 2020 рублей она направила ответчику через почтовое отделение 20.08.2012 г., о чём имеется квитанция. Ей известно о приказе ЗАО «Цветнополье», но она не согласна с размером пени. Задолженности по арендной плате перед ЗАО «Цветнополье» у них не было до начала процедуры банкротства ЗАО, о чём свидетельствуют платёжные документы. Грицфельд А.В. говорил им, что стал собственником дома, направлял им письменные уведомления, но в Азовском районном суде рассматривался иск об оспаривании сделки - договора купли-продажи и права собственности Грицфельда А.В. в связи с чем оплата не производилась. После апелляционного решения, оплата Грицфельду А.В. пошла. Считает, что требования Грицфельда А.В. о выселении удовлетворению не подлежат, срок договора аренды не истёк. Кроме того, она подала иск в суд об оспаривании результатов торгов. Её супруг и дети знают о рассмотрении настоящего дела в суде, прибыть не могут.

Ответчики Маер В.Р., Маер Н.В., Маер А.В. в судебное заседание не прибыли, надлежаще извещены о месте и времени судебного слушания.

Представитель ответчиков Маер по устному ходатайству Маер Н.А. - Загравская Н.Ю. поддержала доводы своей доверительницы, возражала против выселения ответчиков, взыскания пени.

Выслушав стороны, прокурора, полагавшего, что отсутствуют основания для выселения Маеров, суд приходит к следующему.

Согласно договора аренды жилого помещения, заключенного 24 марта 2000 года между ЗАО «Цветнополье» и Маером В.Р. срок аренды жилого помещения устанавливается на 1 год с 24 марта 2000 года по 24 марта 2001 года (п. 1.3); за жилое помещение арендатор вносит арендную плату за пользование им ежемесячно в размере 2,42 руб. (п. 3.1); арендатор в установленные настоящим договором сроки вносит арендную плату (п. 2.2.7); при неуплате арендодателем арендной платы, в установленные договором сроки начисляется пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.1); Если арендатор не внёс платежи, указанные в п.п. 2.2.7, 2.2.8 в течение 6 месяцев договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендатора (п. 5.2.3)

Согласно ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи решением не сдавать в течение года жилое помещение внаём. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продлённым на тех же условиях.

Как установлено в суде договор аренды продлевался сторонами, каждый раз на год, на тех же условиях, что свидетельствует об уплате ответчиками арендной платы ЗАО «Цветнополье» до апреля 2010 года.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилого помещения не влечёт расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно договору купли-продажи ... от 03.10.2011 г. ЗАО «Цветнополье» продало Грицфельду А.В. жилой дом ...

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.11.2011 г. Грицфельд А.В. является собственником жилого дома ...

Таким образом, Грицфельд А.В. стал наймодателем на условиях ранее заключенного договора аренды и имеет право на получение арендной платы.

Ответчик не оспаривает то, что им было известно о появлении нового собственника дома, что Грицфельд А.В. неоднократно уведомлял их о необходимости оплачивать ему арендную плату.

Расчёты арендной платы, представленные Грицфельдом А.В., проверены судом и не оспариваются ответчиком, частично погашены.

Согласно приказа ЗАО «Цветнополье» от 01.12.2010 г. единый размер арендной платы за 1 кв.м. жилого помещения составляет 4, 98 рублей.

Вынесение данного приказа не противоречит ч. 1 ст. 450 ГК РФ. У ЗАО «Цветнополье», как собственника жилых помещений, сдаваемых в аренду, были законные на установление нового единого размера арендной платы. Об изменении размера арендной платы, издан приказ.

Согласно представленным расчётам задолженность по арендной плате составляла 3005 рублей 31 копейку, а пени 3554 рубля 52 копейки.

Согласно кассового чека 20.08.2012 г. от Маер Н.А. Грицфельду А.В. переведено 2020 рублей.

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учётом обстоятельств дела, предшествующего судебного спора, размера неустойки, суд считает необходимым снизить её до 100 рублей.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

В судебном заседании установлено, что задолженность по арендной плате своевременно ответчиками не внесена в связи с рассмотрением судебного спора, в котором стороны участвовали. Оспаривалось в том числе право собственности Грицфельда А.В. на жилой дом, договор купли-продажи, заключенный между ЗАО «Цветнополье» и Грицфельдом А.В. Кроме того, в настоящее время, частично задолженность погашена. При таких обстоятельствах требования истца о выселении ответчиков удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

           Взыскать с Маеру В.Р., Маер Н.А., Маеру А.В., Маер Н.В. в пользу Грицфельда А.В. задолженность по арендной плате в размере 985 руб. 31 коп., пени в размере 100 рублей, всего 1085 руб. 31 коп. в солидарном порядке.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в апелляционном порядке через Азовский районный суд Омской области в течение 30 дней.

Судья          А.А. Кулешов