Именем Российской Федерации

27.07.2012 г.            с. Азово

Азовский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Иордан Н.А.,

при секретаре Демьяновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Тэвса О. к администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области и Торшину Е.Н. о признании договора аренды земельного участка недействительным и признании недействительным постановления № от ... «О предоставлении земельного участка в аренду Торшину Е.Н.»,

у с т а н о в и л :

Тэвс О. обратился в суд с иском к администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области и Торшину Е.Н. о признании договора аренды земельного участка недействительным, указав на то, что в ... году по договору купли-продажи им приобретен земельный участок в собственность, свои обязательства по договору он выполнил, оплату денежных средств произвел. В настоящее время, обратившись в соответствующие органы с целью регистрации перехода права собственности, он узнал, что приобретенный им земельный участок обременен правами третьего лица - Торшина Е.Н., с которым в ... году администрацией района заключен договор аренды. Учитывая, что договор купли-продажи с ним не расторгался, то полагает договор аренды следует признать недействительным. Кроме того, представитель истца ранее уточнил заявленные требования и просит также признать недействительным постановление главы администрации о предоставлении земельного участка в аренду Торшину Е.Н.

В судебном заседании представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивает.

Представитель администрации Азовского немецкого национального муниципального района исковые требования не признает.

Ответчик Торшин Е.Н. в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании иск не признавал.

Привлеченный в качестве третьих лиц представитель Управления Росреестра по Омской области и представитель ФБГУ «ФКП Росреестра» по Омской области в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены.

Представитель отдела экономического развития и управления муниципальным имуществом Азовского немецкого национального муниципального района Омской области в судебное заседание не явился, ранее высказывал позиции о необоснованности заявленных требований.

Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как установлено в судебном заседании, истец, являясь гражданином ..., в связи с переездом из данной страны обратился к главе администрации района с заявлением от ... о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, расположенный в ..., для ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома из земель населенных пунктов Азовского сельского поселения.

Рассмотрев указанное выше заявление, постановлением № главы администрации района от ... Тэвсу О. предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером №.

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, что предусмотрено ст. 554 ГК РФ.

В соответствии с ч. 5 ст. 28 Земельного кодекса РФ иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.

... между Тэвсом О. и администрацией района заключен письменный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенный в ..., по условиям договора цена земельного участка определена в размере ... руб. Пунктом 2.3 договора указано, что на момент заключения договора стоимость земельного участка оплачена полностью.

С учетом требований ст.ст. 555-556 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Факт оплаты Тэвсом О. по договору в указанном размере подтверждается платежным поручением № от ... Передача земельного участка продавцом покупателю подтверждается актом приема-передачи от ...

Тем самым, все существенные условия для заключения сделки в договоре купли-продажи от ... предусмотрены. Стороны приняли условия договора, не оспаривали их и исполнили обязательства по договору.

Ссылка ответчика о длительной не регистрации данной сделки истцом, что указывает на отсутствие намерения с его стороны узаконить свое право, несостоятельна. Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с положениями ст. 13, 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако действующим законодательством не предусмотрен срок, в течение которого должно быть зарегистрировано право собственности. Кроме того, администрация района как сторона сделки могла воспользоваться своим правом, предусмотренным нормами ч. 3 ст. 551 ГК, согласно которым, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Тем самым, договор купли-продажи земельного участка от ... следует считать заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

По договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, продавец не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из рассматриваемого договора, а покупатель является его законным владельцем.

Ни земельным, ни гражданским законодательством не предусмотрена возможность принудительного прекращения прав на землю без судебного решения. Администрацией района договор купли-продажи, заключенный с Тэвсом О. не расторгался, постановление о предоставлении земельного участка не оспаривалось в установленном законом порядке.

В последующем, не расторгая заключенную ранее сделку, постановлением главы администрации № от ... спорный земельный участок предоставлен Торшину Е.Н. в аренду сроком на три года. Во исполнение данного постановления, между администрацией района и Торшиным Е.Н. заключен договор аренды земельного участка № от ... со сроком действия с ... по ... Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая, что на момент заключения договора аренды от ... заключенный ранее договор купли-продажи от ... в установленном порядке не расторгнут и Тэвс О. не лишен права владения на него, то договор аренды является ничтожной сделкой, не влекущей необходимых правовых последствий.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Нарушенное право истца подлежит восстановлению путем признания недействительным постановления главы администрации района о предоставлении участка в аренду и расторжения договора аренды.

Изложенная ранее позиция отдела экономического развития и управления муниципальным имуществом Азовского района о том, что Тэвс О. в течение двух лет с момента постановки земельного участка на кадастровый учет не осуществил государственную регистрацию права на него и, тем самым, данный участок правомерно предоставлен Торшину Е.Н., необоснованна.

С учетом требований ч. 4 ст. 24 Закона «О государственном кадастре недвижимости», если по истечении двух лет со дня постановки земельного участка на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Процедура аннулирования и снятия земельных участков с кадастрового учета предусмотрена Письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 февраля 2010 г. N 14-1343-ВК "Об аннулировании сведений о земельных участках, имеющих временный характер"

При таких обстоятельствах исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Признать недействительным постановление главы Азовского немецкого национального муниципального района Омской области № от ... о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду Торшину Е.Н..

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от ..., заключенный между администрацией Азовского немецкого национального муниципального района Омской области и Торшиным Е.Н., с исключением записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Азовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья          Н.А. Иордан