Дело № 2-168/10 [ Дата ] Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего федерального судьи Дуцевой Н.Е., с участием адвоката Фетисовой Ю.В., при секретаре судебного заседания Бориной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Вахниной Елены Федоровны
к
ООО «Формула 2»
о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы по договору, пеней,
У С Т А Н О В И Л:
Истица обратилась в суд с указанным иском к ответчику. В исковом заявлении указала, что [ Дата ] ООО «Формула 2» заключило с ООО «ЛУЧ» договор аренды нежилого помещения площадью 648 кв.м в здании по адресу Нижегородская область, Краснобаковский район, [ ... ]. На момент заключения договора аренды указанное здание принадлежало на праве собственности ООО «ЛУЧ». [ Дата ] право собственности на здание было зарегистрировано за [ ФИО1 ]; [ Дата ] – за [ ФИО2 ]; [ Дата ] – за Вахниной Е.Ф. Согласно договора аренды размер арендной платы составляет 12240 рублей в квартал, которая должна перечисляться ежеквартально не позднее пятого числа первого месяца каждого квартала. Арендатор за все время действия договора аренды оплатил в июне 2009 года арендную плату ООО «ЛУЧ» в размере 14000 руб. Считает, что размер задолженности по уплате арендной платы по договору аренды от [ Дата ]. на 01.08.2009г. составляет 122400 рублей (сумма арендной платы за 10 кварталов) минус 14000 рублей = 108400 руб. Договором аренды (п. 3.4) предусмотрены пени в размере 0,01 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 5% от общей суммы арендной платы. На 01.08.2009г. сумма пени составила – 5.868,26 руб. В соответствии с п. 4.7 договора аренды и ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа. [ ФИО2 ] и Вахнина Е.Ф. направляли ООО «Формула 2» письма с требование погасить имеющуюся задолженность и расторгнуть договор аренды, однако до настоящего времени арендатор находится в помещении и не погашает задолженность по арендной плате.
Просит: расторгнуть договор аренды здания [ Номер ] от [ Дата ], заключенный ООО «ЛУЧ» и ООО «Формула-2»; взыскать с ООО «Формула-2» сумму задолженности по арендной плате в размере 108.400 рублей, а также пени за просрочку оплаты в размере 5868,26 руб.; взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 2843 руб.
В ходе рассмотрения дела представитель истца неоднократно изменяла исковые требования, в окончательном варианте просила суд: расторгнуть договор аренды здания [ Номер ] от [ Дата ], заключенный ООО «ЛУЧ» и ООО «Формула-2»; взыскать с ООО «Формула-2» сумму задолженности по арендной плате в размере 152192 рублей, а также пени за просрочку оплаты в размере 7881,20 руб.; расходы по оплате услуг представителя в сумме 2000 рублей; взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 2843 руб.
Истица в судебное заседание не явилась, о явке извещена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истицы адвокат Фетисова Ю.В., действующая на основании ордера, в судебном заседании просила исковые требования Вахниной Е.Ф. удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика - Шариков М.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что считает иск не обоснованным, т.к. истица не может требовать арендную плату за весь период действия договора аренды. Ответчиком исполнялись обязанности по договору аренды, о смене собственника ответчик не знал, поэтому возник долг. Истица должна была зарегистрировать договор уступки права требования в соответствующих органах. Истица владела помещением только 1 квартал, 14000 рублей ей было выплачено ответчиком. Дополнил, что фактически договор аренды не расторгнут, уведомление о расторжении договора поступило 22.06.2009г., Вахнина является собственником помещения с [ Дата ] Денежные средства в размере 14000 рублей передавались [ ФИО1 ], которая представилась как представитель собственника, кто являлся собственником ответчику не было известно.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. Такой вывод не противоречит положениям ст.6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст.7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст.35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.
С учетом мнения представителя истца, представителя ответчика, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы.
Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч.1 ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 625 ГК РФ, к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что истица Вахнина является собственником нежилого помещения - автогараж на 50 автомашин, назначение производственное, общей площадью 2399,4 кв.м по адресу Нижегородская область, Краснобаковский район, [ ... ], на основании договора купли-продажи имущества от [ Дата ]., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права [ ... ]), в которой также отражено в строке «существующие ограничения (обременения) права:» - аренда.
Установлено, что между ООО «ЛУЧ» и ООО «Формула-2» был заключен [ Дата ] договор аренды здания, находящегося в собственности арендодателя [ Номер ], подписан акт приема-передачи помещения [ ... ]), в соответствии с которыми собственником помещения ООО «ЛУЧ» было передано в аренду ответчику ООО «Формула-2» нежилое помещение общей площадью 648 кв.м в здании автогаража на 50 автомашин (производственное), общей площадью 2399,40 кв.м, расположенном по адресу 606710 Нижегородская область, Краснобаковский район, [ ... ], для использования арендатором в целях организации производства глубокой переработки древесины (п. 1.3 договора). Указанные договор аренды зарегистрирован УФРС по НО л.д. 10 оборот), что не оспаривается сторонами.
Договором аренды установлен размер арендной платы 12240 рублей в квартал (п. 3.1).
Пунктом 3.3 предусмотрена ежеквартальная оплата арендной платы не позднее пятого числа первого месяца каждого квартала, начиная с первого квартала аренды.
Согласно п.3.4 договора аренды, за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,01 % от суммы задолженности, но не более 5% от суммы арендной платы.
Согласно п. 4.1, договор аренды заключен сроком на 10 лет – с [ Дата ]. по [ Дата ]
Истицей в обоснование доводов представлены изменения и дополнения к договору аренды [ ... ]), однако, указанные документы не подписаны арендатором.
Доводы истицы о наличии задолженности ответчика по арендной плате, направлении собственниками помещения уведомлений о расторжении договора в связи с задолженность по арендной плате, требований ответчику о необходимости оплатить задолженность по арендной плате, подтверждаются копиями уведомлений [ ... ]).
Представитель ответчика не оспаривал факт образования задолженности по арендной плате, однако, полагает, что у истицы отсутствует право требования задолженности по арендной плате за весь период действия договора аренды.
Представителем истицы представлены копии договоров уступки права требования, заключенные между собственниками спорного помещения при его продаже [ ... ]), однако указанные договоры уступки не были зарегистрированы надлежащим образом в регистрационном органе в порядке, предусмотренном для регистрации договора аренды.
В соответствии с ч.2 ст. 389 ГК РФ, Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Оценив вышеизложенные обстоятельства, с учетом приведенных выше норм законодательства, суд приходит к выводу, что требование истицы о взыскании арендной платы с ответчика по договору аренды в течение всего срока действия договора аренды является не обоснованным, поскольку право требования арендной платы с ответчика у истицы возникло с момента регистрации права собственности на помещение, сдаваемого в аренду ответчику, т.е. с [ Дата ].
Рассматривая довод представителя ответчика, указанные в отзыве [ ... ]), о том, что ответчиком в счет арендной платы оказаны услуги по сушке пиломатериалов, суд приходит к следующему.
Ответчиком в обоснование указанного довода представлен договор на оказание услуг по сушке пиломатериала от [ Дата ]., заключенный между ООО «Формула-2» и ООО «Луч» [ ... ]), акт сверки расчетов [ ... ]).
Принимая во внимание, что сторонами в договоре на оказание услуг являются ООО «Формула-2» и ООО «Луч», суд приходит к выводу, что стоимость оказанных услуги по сушке пиломатериала не может быть зачислена в счет арендной платы собственнику арендуемого помещения – Вахниной Е.Ф., поскольку она не является участником данных правоотношений.
Довод представителя ответчика о том, что договор аренды считается расторгнутым с момента получения уведомления о расторжении договора аренды, требования о выплате задолженности по арендной плате, не может быть принят судом, поскольку сторонами не было заключено соглашение о расторжении договора, которое было бы зарегистрировано в порядке, предусмотренном для регистрации договора аренды, кроме того спорное помещение до настоящего времени не было принято собственником у арендатора по акту приема-передачи. Вместе с тем, суд полагает, что у истца имеется право требовать расторжения договора аренды, так как в ходе рассмотрения дела было установлено, что у ответчика имеется просроченная задолженность перед истцом по уплате арендной платы.
Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истицы подлежит задолженность по арендной плате за период с 24.03.2009г. по 21.06.2010г. (дата вынесения решения судом).
Расчет задолженности по арендной плате, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истицы следующий:
Просрочка платежа составила 5 кварталов за исключением 2 дней: размер арендной платы за один квартал 12240 Х 5 кварталов минус плата за 2 дня минус 14.000 руб. (указанная сумма была внесена ответчиком [ ... ]) = 46928 рублей.
Рассматривая требование истицы о взыскании с ответчика пени за просрочку обязательства по арендной плате, суд считает законным и обоснованным, поскольку оплата пени за просрочку арендной платы предусмотрено приведенными выше нормами гражданского законодательства и условиями договора аренды. Вместе с тем, данное требование подлежит частичному удовлетворению, с учетом того, что право требования арендной платы за спорное помещение возникло у истицы с момента регистрация права собственности на помещение – [ Дата ].
В соответствии с ч.1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».
Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ «Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков».
Вместе с тем, согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд с учетом ст. 333 ГК РФ, считает возможным снизить задолженность по неустойке - до 1500 рублей.
Критерием для уменьшения размера неустойки послужила явная несоразмерность суммы штрафных санкций последствиям просрочки исполнения обязательства, длительность просрочки, действия ответчика направленные на погашение задолженности.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истец просил взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 2.000 рублей. Данные расходы истца подтверждены квитанцией [ ... ]).
При определении размера денежных сумм, подлежащих взысканию с ответчика, в счет компенсации расходов по оплате услуг представителя истца, суд руководствуется ст. 100 ГПК РФ и учитывает характер спорных правоотношений, сложность заявленного спора, объем судебного представительства, длительность судебного разбирательства участие представителя в судебных и считает, что взысканию с ответчика в пользу истца за услуги представителя подлежит взысканию денежная сумма в размере 2000 рублей.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы…
Исходя из размера взыскиваемых судом сумм взысканию с ответчика в пользу истца подлежит государственная пошлина в размере 1554 руб. 46 коп., а также расходы по оплате услуг телеграфа [ ... ]) в сумме 122 руб. 50 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Вахниной Елены Федоровны к ООО «Формула 2» удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения площадью 648 кв.м. (Здание [ Номер ]) расположенного по адресу Нижегородская область, Краснобаковский район, [ ... ], заключенный [ Дата ] между ООО «Луч» и ООО «Формула 2» - с [ Дата ] года.
Взыскать с ООО «Формула 2» в пользу Вахниной Елены Федоровны задолженность по арендной плате в сумме 46928 руб., пени 1500 руб., оплата услуг представителя 2000 рублей, почтовые услуги 122 50 руб., возврат госпошлины в сумме 1552 руб. 84 коп., а всего 52103 руб. 34 копеек (.
В остальной части в иске Вахниной Елене Федоровне отказать.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Автозаводский районный суд в течение 10 дней.
Федеральный судья: Н.Е.Дуцева