Дело № 2-842/11 [ ДД.ММ.ГГГГ ]
З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Автозаводский районный суд г.Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Есыревой Е.В., при секретаре судебного заседания Гончаровой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
БАНК «ВОЗРОЖДЕНИЕ» (ОАО)
к
ЛЕВАШКИНУ Д. А.,
ЛЕВАШКИНОЙ Л. Л.
о признании договора найма жилого помещения недействительным,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании договора найма жилого помещения недействительным.
В обосновании заявленных требований истица указала, что Банк «Возрождение» (ОАО) является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: [ Адрес ], дом [ Номер ] квартиры [ Номер ], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия [ Номер ] [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]. Право собственности на квартиру возникло у Банка в ходе исполнительного производства по принудительному исполнению решения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от [ ДД.ММ.ГГГГ ] по делу [ Номер ] о взыскании задолженности с Левашкиной Л.Л. и обращения взыскания на заложенную 2-м Ответчиком квартиру. Договор залога квартиры от [ ДД.ММ.ГГГГ ], заключенный между Банком и 2-м Ответчиком, был зарегистрирован в УФРС по [ Адрес ] [ ДД.ММ.ГГГГ ] за [ Номер ] Одновременно УФРС по Нижегородской области было зарегистрировано обременение квартиры в виде ипотеки за [ Номер ]. На момент заключения договора залога квартиры от [ ДД.ММ.ГГГГ ], в квартире с [ ДД.ММ.ГГГГ ] был зарегистрирован по месту проживания сын Левашкиной Л.Л. - Левашкин Д.А., который как член семьи собственника имел право пользования квартирой и имел обязанность по внесению коммунальных платежей, платы за содержание и ремонт жилого помещения наравне с его собственником. Согласно п. 2.2.1. Договора залога квартиры от [ ДД.ММ.ГГГГ ] 2-й Ответчик обязан не распоряжаться предметом залога (продавать, отчуждать иным способом и передавать предмет залога во владение и пользование третьим лицам) без предварительного
письменного согласия Залогодержателя. После приобретения права собственности на квартиру Банк обратился в Автозаводский районный суд г.Н.Новгорода с исковыми требованиями к 1-му Ответчику о выселении, признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии регистрационного учета. 1-й Ответчик исковые требования Банка не признал, обратился в суд с встречным иском о признании права пользования квартирой и [ ДД.ММ.ГГГГ ] представил суду Договор найма жилого помещения от [ ДД.ММ.ГГГГ ], заключенный им со 2-м Ответчиком, сроком на 4 года. Истец полагает, что Договор найма жилого помещения от [ ДД.ММ.ГГГГ ], заключенный между 1-м и 2-м Ответчиком, является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку названный Договор не соответствует закону, совершен с целью, противной основам правопорядка, а так же является мнимой сделкой. Договор найма жилого помещения от [ ДД.ММ.ГГГГ ] противоречит требованиям закона, а именно заключен после возникновения ипотеки без согласия залогодержателя - Банка «Возрождение» (ОАО). Договор найма жилого помещения от [ ДД.ММ.ГГГГ ] был заключен во время рассмотрения иска Банка в Нижегородском районном суде г. Нижнего Новгорода с исковыми требованиями ко 2-му Ответчику о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, с целью уклонения от исполнения договорных обязательств, решения суда и нарушения прав Истца как залогодержателя, а в будущем и возможных собственников заложенного имущества. Договор найма жилого помещения от [ ДД.ММ.ГГГГ ] был заключен без намерения сторон договора создать соответствующие ему правовые последствия, так как не содержит существенного условия договора найма - платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и фактически является договором безвозмездного пользования, а не найма жилого помещения. При этом необходимо учитывать, что 1-й Ответчик и до указанной сделки, которая не породила никаких правовых последствий, обладал правом пользования и имел обязанность по внесению коммунальных платежей, платы за содержание и ремонт данного жилого помещения.
Просит признать договор найма жилого помещения от [ ДД.ММ.ГГГГ ], заключенный Левашкиной Л.Л. и Левашкиным Д.А., недействительной (ничтожной) сделкой.
В судебном заседании представитель истца Банк «Возрождение» (ОАО) -Кирсанова Ю.В., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования в полном объеме. Просила иск удовлетворить.
Ответчики Левашкин Д.А., Левашкина Л.Л. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещались надлежащим образом.
Суд, с учетом мнения представителя истца, полагает возможным, рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, исследовав в совокупности все имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст.166 ГК РФ: «1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе».
На основании ст.168 ГК РФ: «Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения».
Согласно ст. 78 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу».
В силу ч.1,2 ст. 346 ГК РФ: «1. Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя».
Исходя из ст.170 ГК РФ: «Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна».
В судебном заседании установлено, что [ ДД.ММ.ГГГГ ] в целях обеспечения выполнения обязательств залогодателя Левашкиной Л. Л. перед залогодержателем ОАО Банк «Возрождение» по договору об открытии специального карточного счета и оформлении кредитной карты [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ] был заключен договор залога недвижимого имущества [ Номер ], согласно которому ответчица представила в залог квартиру [ Номер ] общей площадью 40,4 кв.м., расположенную в г.Н.Новгород, [ Адрес ], принадлежащую ей на праве собственности на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома [ ... ].
Заочным решением Нижегородского районного суда г.Н.Новгорода от [ ДД.ММ.ГГГГ ] по делу по иску ОАО Банк «Возрождение» к Левашкиной Л.Л. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество на указанную квартиру обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов, установив при этом начальную продажную цену имущества в размере залоговой стоимости [ ... ].
Установлено, что в рамках исполнения данного заочного решения суда на основании постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от [ ДД.ММ.ГГГГ ] ОАО Банк «Возрождение» перешло право собственности, зарегистрированное в установленном законом порядке, что подтверждается исполнительным листом [ ... ] и копией свидетельства о государственной регистрации права от [ ДД.ММ.ГГГГ ] [ ... ].
Согласно копии лицевого счета в спорной квартире на момент заключения договора о залоге недвижимого имущества проживал и был зарегистрирован Левашкин Д. А. [ ... ].
[ ДД.ММ.ГГГГ ] между Левашкиной Л.Л. и Левашкиным Д.А. заключен договор найма жилого помещения по адресу: г.Н.Новгород, [ Адрес ] [ ... ].
После приобретения права собственности на спорную квартиру ОАО «Банк «Возрождение» обратился с иском к Левашкину Д. А. о выселении, признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, обязании освободить квартиру от вещей. В ходе рассмотрения дела Левашкин Д.А. подал встречное исковое заявление к ОАО «Банк «Возрождение» о признании права пользования, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении.
Решением Автозаводского районного суда г.Н.Новгорода от [ ДД.ММ.ГГГГ ] в иске ОАО «Банк «Возрождение» к Левашкину Д. А. о выселении, признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, обязании освободить квартиру от вещей - отказано. За Левашкиным Д. А. признано право пользования жилым помещением квартиры [ Номер ] дома [ Номер ] по [ Адрес ] на основании договора найма от [ ДД.ММ.ГГГГ ]. Левашкин Д. А. вселен в квартиру [ Номер ] дома [ Номер ] по [ Адрес ]. Устранены препятствия в пользовании квартирой [ Номер ] дома [ Номер ] по [ Адрес ], обязав ОАО «Банк «Возрождение» предоставить Левашкину Д. А. ключ от квартиры [ Номер ] дома [ Номер ] по [ Адрес ] [ ... ].
Однако определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от [ ДД.ММ.ГГГГ ] указанное решение отменено и вынесено новое, согласно которому: исковые требования ОАО «Банк «Возрождение» удовлетворены. Левашкин Д.А. признан прекратившим право пользования спорной квартирой и снят с регистрационного учета по данному адресу, с обязанием освободить квартиру от вещей [ ... ].
При вынесении нового решения судом кассационной инстанции установлено, что договор коммерческого найма спорной квартиры в нарушение положений ФЗ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был заключен без согласия ОАО Банк «Возрождение», поэтому судебная коллегия в силу ст.ст.166 и 168 ГК РФ признает сделку недействительной в силу ее ничтожности как не соответствующую требованиям закона, в силу чего указанный договор не влечет каких-либо юридических последствий.
В соответствии со ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные указанным выше решением суда, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.
Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования ОАО Банк «Возрождение» законны и подлежат удовлетворению. Ответчики своими правами, предусмотренными ст.56 ГПК РФ не воспользовались, не представили доказательств в опровержение позиции истца.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Банк «Возрождение» (ОАО) - удовлетворить.
Признать договор найма жилого помещения от [ ДД.ММ.ГГГГ ], заключенный между Левашкиной Л. Л. и Левашкиным Д. А. недействительной сделкой.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья: Е.В.Есырева