Дело № 2-990/11 [ ДД.ММ.ГГГГ ]
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИАвтозаводский районный суд г. Н.Новгорода в составе председательствующего судьи Гараниной Е.М., при секретаре судебного заседания Ахмедовой И.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казакова В. Н. к ЗАО «Первая Ипотечная Компания - Регион» о признании заключенным договора подряда, обязательств выполненными, права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании заключенным договора подряда, обязательств выполненными, права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, указав, что в начале 2008 года из рекламы он узнал, что группа компаний ПИК осуществляет строительство жилого дома в Автозаводском районе на [ Адрес ] и привлекает средства граждан, заинтересованных в приобретении квартир в доме. В мае 2008 года обратился в Нижегородское представительство ЗАО «ПИК-Регион», где было сообщено, что на момент обращения ведётся строительство указанного дома, которое будет завершено во 2-ом квартале 2009 года. С целью получения однокомнатной квартиры между ним и ЗАО ПИК-Регион было заключено два договора: предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли продажи векселей ОАО «Группа компаний ПИК. Согласно предварительного договора купли-продажи квартиры [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ], стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: [ Адрес ] в жилом районе [ ... ] в [ ... ] района в секции 3 этаж 6 количество комнат 1 площадью 43,15 кв.м. номер на площадке 3. Договор купли продажи заключается в срок не позднее сорока пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру; стоимость квартиры составляет 1673959 рублей 11 копеек; платежи по договору купли-продажи производят в безналичном порядке путём перечисления денежных средств на расчетный счёт продавца. Согласно п.5.2 предварительного договора купли продажи квартиры стоимость квартиры, указанная в п. 2.1. договора подлежит изменению по результатам обмера квартиры органами БТИ, стоимость квартиры уменьшается или увеличивается и рассчитывается исходя из фактической площади квартиры и стоимости одного квадратного метра, установленной в размере 38793 рублей 95 копеек. В соответствии с договором купли-продажи векселей [ Номер ] он приобрел вексель номиналом 1 673 959,11 рублей, и оплатил стоимость векселя в размере 1545193,02 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером от [ ДД.ММ.ГГГГ ] на сумму 680193,02 рублей; кредитным договором с ВТБ24 от [ ДД.ММ.ГГГГ ] на сумму 865000 рублей. [ ДД.ММ.ГГГГ ] был подписан акт приёма-передачи векселя [ Номер ] к договору купли-продажи векселя [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]. В соответствии с договором о залоге (закладе) векселей [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ], в обеспечение кредитного договора, он передал вексель в залог (заклад) Банку ВТБ 24, до исполнения своих обязательств по кредитному договору. Согласно п.2.1 договора о залоге (закладе) векселей, кредит предоставлялся для целевого использования, а именно приобретения квартиры. Полагает, что договор купли-продажи векселей и предварительный договор купли-продажи квартиры являются притворными сделками и к ним следует применить правила, относящиеся к реально заключенной сделке. Считает, что между ним и ЗАО «ПИК-Регион» был заключен договор подряда, в соответствии с которым ЗАО «ПИК-Регион» обязалось в определённый срок построить и передать ему квартиру, а он в свою очередь оплатить работы ЗАО путём внесения аванса в размере 100%. Строительство должно было быть окончено во втором квартале 2009 года. При заключении договора этот срок озвучивался. Ответчик принял на себя обязательства в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, но до настоящего момента основной договор не заключен. Таким образом, ответчик нарушил срок, указанный в пункте 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры. В соответствии со ст.429 ГК РФ в случае не определения даты заключения основного договора, договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, а именно до мая 2009 года. До настоящего момента строительство дома не завершено, и невозможно определить даже ориентировочные сроки окончания строительства. Таким образом, полностью оплатив ответчику стоимость квартиры, и учитывая, что квартира имеется в натуре, полагает, что право собственности на указанную квартиру принадлежит ему. Просит признать, что между ним, Казаковым В. Н., с одной стороны и Закрытым Акционерным обществом «Первая Ипотечная Компания - Регион» с другой стороны, заключен договор подряда, в соответствии с которым ЗАО «ПИК-Регион» обязуется построить и передать в срок до [ ДД.ММ.ГГГГ ] в собственность квартиру по адресу: г.Н.Новгород [ Адрес ] в жилом районе [ ... ] в [ ... ] районе в секции 3 этаж 6 количество комнат 1 площадью 43,15 кв.м. номер на площадке 3, а Казаков В.Н.- принять и оплатить работы в размере 1545193,02 рублей; признать, что обязательства Казакова В. Н. по договору подряда по оплате стоимости квартиры выполнены полностью путём приобретения векселя ЗАО «Первая Ипотечная Компания- Регион»; признать за Казаковым В. Н. право собственности на 4315/3143107 долю в объекте незавершённого строительства, расположенном по адресу: [ Адрес ] в жилом районе [ ... ] в [ ... ] районе в секции 3 этаж 6 количество комнат 1 площадью 43,15 кв.м. номер на площадке 3 [ ... ]
Истец в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает (заявление-[ ... ]
Представитель ответчика ЗАО «ПИК - Регион» Соболев Ю.В., действующий по доверенности [ ... ], с исковыми требованиями не согласен, пояснил, что все сделки совершенные между ЗАО «ПИК-Регион» и Казаковым В.Н., соответствуют нормам законодательства. Ответчик не уклоняется от заключения основного договора купли-продажи и действует в рамках условий, заключенных с истцом договоров (возражения-[ ... ].
Представитель третьего лица- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области просит рассмотреть дело без участия представителя Управления [ ... ].
Третьи лица ОАО «Группа Компаний ПИК» и Банк ВТБ 24 (ЗАО) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.
Поэтому суд, с учетом мнения явившихся участников процесса, считает возможным рассмотреть дело при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему выводу.
В силу ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяется относящиеся к ней правила.
Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со статьей 702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный в договоре срок построить по заданию заказчика определенный объем, либо выполнить другие строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат и уплатить обусловленную сумму.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых и других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
В соответствии со ст. 730 ГК РФ, к отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В силу ч. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно требование" target="blank" data-id="38085">ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Согласно ч. 2 ст. 339 ГК РФ, договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.
На основании ч. 1 ст. 345 ГК РФ, замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
В судебном заседании установлено, что [ ДД.ММ.ГГГГ ] между ЗАО «Первая Ипотечная Компания- Регион» и Казаковым В.Н. заключены предварительный договор купли-продажи квартиры [ Номер ] [ ... ] и договор купли продажи векселей [ Номер ] [ ... ]
Согласно предварительному договору купли-продажи квартиры [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ], стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: г.Н.Новгород [ Адрес ] в жилом районе [ ... ] в [ ... ] районе в секции 3 этаж 6 количество комнат 1 площадью 43,15 кв.м. номер на площадке 3. Договор купли продажи заключается в срок не позднее сорока пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру; стоимость квартиры составляет 1673959 рублей 11 копеек; платежи по договору купли-продажи производят в безналичном порядке путём перечисления денежных средств на расчетный счёт продавца.
Согласно п.5.2 предварительного договора купли продажи квартиры стоимость квартиры, указанная в п. 2.1. договора подлежит изменению по результатам обмера квартиры органами БТИ, стоимость квартиры уменьшается или увеличивается и рассчитывается исходя из фактической площади квартиры и стоимости одного квадратного метра, установленной в размере 38793 рублей 95 копеек.
В соответствии с договором купли-продажи векселей [ Номер ] истец приобрел вексель номиналом 1 673 959,11 рублей, и оплатил стоимость векселя в размере 1545193,02 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером от [ ДД.ММ.ГГГГ ] на сумму 680193,02 рублей [ ... ]; кредитным договором с ВТБ24 от [ ДД.ММ.ГГГГ ] на сумму 865000 рублей [ ... ].
[ ДД.ММ.ГГГГ ] сторонами подписан акт приёма-передачи векселя [ Номер ] к договору купли-продажи векселя [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ] [ ... ]
В соответствии с договором о залоге (закладе) веселей [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ], в обеспечение кредитного договора Казаков В.Н. передал вексель в залог (заклад) Банку ВТБ 24 до исполнения своих обязательств по кредитному договору.
Согласно п.2.1 договора о залоге (закладе) векселей, кредит предоставляется для целевого использования, а именно приобретения квартиры.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя свидетельствуют о том, что истец, приняв на себя обязательства в будущем оплатить стоимость квартиры, фактически в день подписания предварительного договора купли-продажи произвел полную оплату стоимости строительства жилого помещения, а ответчик, в свою очередь, принял на себя функции заказчика строительства вышеуказанного объекта недвижимости и обязался в дальнейшем передать истцу в собственность конкретное жилое помещение по окончании строительства. Кроме того, данные договоры содержат в себе условия, прямо свидетельствующие о наличии между сторонами отношений по договору строительного подряда, такие как отсутствие обязанности ответчика производить отделочные работы в квартирах, обязанность истца компенсировать расходы ответчика на содержание квартиры и общее имущество жилого дома.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключенный сторонами договор, по своей сути, является смешанным договором, носящим черты договора подряда, а название договора не соответствует фактическим условиям.
Соответственно, приобретая вексель, истец производил оплату работ ЗАО «ПИК-Регион», по окончании строительства отношения истца и ЗАО «ПИК-Регион» по передаче квартиры и оформлению права собственности Казакова В.Н. на спорную квартиру должны оформляться путем заключения дополнительной сделки купли-продажи (отношения по предварительному договору купли-продажи).
По указанным обстоятельствам, подлежит удовлетворению и требование истца о признании того факта, что фактически ЗАО «ПИК-Регион» приняло на себя обязательства о принятии в качестве оплаты по договору проданного истцу векселя ОАО «Группа Компаний ПИК», номиналом 1673958,11 руб., обязательства по которому подлежат зачету в счет исполнения договора подряда.
Рассматривая требование истца о признании права собственности Казакова В.Н. на 4315/3143107 доли в объекте незавершенного строительства, суд находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 730 ГК РФ, по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.
Согласно ст. 729 ГК РФ, в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
Статьей 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Казаков В.Н., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ЗАО «Первая ипотечная Компания-Регион», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права. Возведенный объект недвижимости не является самовольной постройкой, земельный участок под строительство данного дома предоставлен в аренду ОАО «Стройинвестрегион НН» (распоряжение [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]-[ ... ], договор аренды земельного участка-[ ... ] дополнительное соглашение от [ ДД.ММ.ГГГГ ] к договору аренды земельного участка-[ ... ], общая площадь жилого дома, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, [ Адрес ] составляет 31431,07 кв.м. [ ... ], таким образом, имеются правовые основания для удовлетворения требований Казакова В.Н. о признании за ним права долевой собственности- доля в праве 4315/3143107 на объект незавершенного строительством указанного жилого дома.
В соответствии с п/п 8 п.1 ст.333.20 НК РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Поскольку в силу п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины, то подлежит взысканию с ответчика в местный бюджет государственная пошлина в размере 16569,79 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Казакова В.Н. удовлетворить.
Признать, что между Казаковым В. Н., с одной стороны и Закрытым Акционерным обществом «Первая Ипотечная Компания - Регион» с другой стороны, заключен договор подряда, в соответствии с которым ЗАО «ПИК-Регион» обязуется построить и передать в срок до [ ДД.ММ.ГГГГ ] в собственность квартиру по адресу: [ Адрес ] в жилом районе [ ... ] в [ ... ] районе в секции 3 этаж 6 количество комнат 1 площадью 43,15 кв.м. номер на площадке 3, а Казаков В.Н.- принять и оплатить работы в размере 1545193,02 рублей.
Признать, что обязательства Казакова В. Н. по договору подряда по оплате стоимости квартиры выполнены полностью путём приобретения векселя ЗАО «Первая Ипотечная Компания- Регион».
Признать право собственности Казакова В. Н. на 4315/3143107 доли в объекте незавершённого строительства, расположенном по адресу: [ Адрес ] в жилом районе [ ... ] в [ ... ] районе в секции 3 этаж 6 количество комнат 1 площадью 43,15 кв.м. номер на площадке 3.
Взыскать с ЗАО «ПИК - Регион» государственную пошлину в местный бюджет в сумме 16569,79 рублей.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в течение десяти дней.
Судья: Е.М. Гаранина