Дело № 2-886РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
[ ДД.ММ.ГГГГ ]
Автозаводский районный суд г.Н.Новгорода в составе председательствующего судьи Гараниной Е.М., с участием адвокатов Климиной И.В., Паршина И.С. при секретаре судебного заседания Косаревой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Калганова М.П.
к
Смирнову С.В.
Румянцеву А.М.
Леонтьеву А.В.
о признании недействительными договоров
купли-продажи, применении последствий их
недействительности, истребовании имущества из
чужого незаконного владения,
по иску Леонтьева А.В.
к
Калганову М.П.
о признании добросовестным приобретателем,
УСТАНОВИЛ:
В суд обратился Калганов М.П. с иском к Смирнову С.В., Румянцеву А.М., Леонтьеву А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи объекта недвижимости, указав, что ему принадлежало нежилое помещение, общей площадью 627,8 кв.м, расположенное по адресу: [ Адрес ]. После ссоры с сыном в мае 2009 года он принял решение вывести указанную недвижимость из состава наследственного имущества. С этой целью 30.06.2009 года он заключил со Смирновым С.В. договор купли-продажи указанного помещения. По условиям договора стоимость недвижимого имущества составляла 1550 000 рублей, которые Смирнов С.В. должен был передать ему до подписания договора. До настоящего времени никаких денег от него он не получил, он также не передавал Смирнову С.В. нежилое помещение в пользование. О сделке узнал сын и пообещал оспорить её в суде. Тогда он обратился к другому родственнику – Румянцеву А.М. с просьбой переоформить имущество на себя. 31.07.2009 года был подписан и сдан на регистрацию договор купли-продажи между Смирновым С.В. и Румянцевым А.М., денежные средства по договору также не передавались. 09.09.2009 года Румянцев А.М. продал нежилое помещение Леонтьеву А.В., расчеты между ними также не производились. По его мнению, договоры между ним, Смирновым С.В. и Румянцевым А.М. в отношении спорного имущества являются мнимыми, совершенными для вида, без намерений создать соответствующие им правовые последствия, а значит ничтожными. Просит признать договоры от 30.06.2009г. и 31.07.2009г. недействительными, применить последствия недействительности договоров купли-продажи нежилого помещения, а именно признать недействительным договор купли-продажи, заключенный Румянцевым А.М. и Леонтьевым А.В., признать недействительными зарегистрированные права собственности Смирнова С.В., Румянцева А.М., Леонтьева А.В. на отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: [ Адрес ] Просит истребовать нежилое помещение из незаконного владения Леонтьева А.В..
Леонтьев А.В.обратился в суд с иском к Калганову М.П. о признании добросовестным приобретателем, указав, что Румянцев А.М. имел право на отчуждение спорного объекта, а он является добросовестным приобретателем, у которого нельзя истребовать данное имущество.
В судебном заседании представитель Калганова М.П. на основании доверенности и ордера Климина И.В. требования доверителя поддержала. Пояснила, что Калганов М.П. имеет ряд серьезных заболеваний, решил вывести из состава наследства спорное недвижимое имущество. Заключая договор, он фактически имущество не передавал и денежных средств за него не получал. Ни у Смирнова С.В., ни у Румянцева А.В. денег не было, что следует из пояснений Смирнова С.В. и Румянцева А.В., данных ими в правоохранительных органах. Аналогичные сведения они сообщили и суду в своих письменных объяснениях. Ответчики признают мнимый характер сделки, собственниками нежилого помещения они себя не считали. Калганов М.П. продолжал пользоваться нежилым помещением еще длительное время, осуществлял предпринимательскую деятельность, нес расходы на содержание имущества. Арендаторы – свидетели, допрошенные в судебном заседании, также подтвердили, что до 31.07.2010 года имели договорные отношения с Калгановым В.М., и плату передавали именно ему. В сентябре 2009 года Румянцев А.М. по просьбе Калганова М.П. подписал договор купли-продажи, Фактически здание принадлежало Калганову М.П., а Румянцев М.В. не имел права на его отчуждение. Леонтьева А.В. нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку он знал о притязаниях Калганова М.П. на спорное имущество и о том, что владеет им Калганов В.М..
Представитель ответчика Леонтьева А.В. на основании доверенности и ордера Паршин И.С. с иском не согласился, пояснил, что его доверитель исполнил все обязательства, вытекающие из договора купли-продажи с Румянцевым А.М., является добросовестным приобретателем, полностью передал оговоренную в договоре сумму Румянцеву А.М.. Все сделки прошли государственную регистрацию, следовательно, законны. Доказательства их мнимости отсутствуют. Его доверитель не мог знать, что предыдущие собственники не рассчитались друг с другом. Правовые последствия сделок наступили, каждый из них произвел отчуждение недвижимости. Имущество не выбывало из их владения помимо их воли. Леонтьеву А.В. имущество передано по акту, он фактически пользуется имуществом, несет расходы на его содержание. Законных оснований для его истребования у Леонтьева А.В. не имеется. Как только узнал, Леонтьев А.В. сразу же обратился в УВД с заявлением о привлечении истца к ответственности за получение арендной платы за использование его имущества. Никаких долговых обязательств у Калганова М.П. перед его доверителем не имеется. Обстоятельства заключения сделки ему не известны, с кем велись переговоры относительно условий договора, он пояснить не может.
Ответчики Смирнов С.В. и Румянцев А.М. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, в своих заявлениях указали, что согласны с иском, что помещение им после оформления сделок не передавалось, что оплаты за него они не производили. Фактически пользовался зданием Калганов М.П., содержал его, сдавал в аренду [ ... ]
Представитель УФСГР,К и К по [ Адрес ] в судебное заседание не явился, просят рассмотреть дело в его отсутствие.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии со ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 29.06.2007 года Калганову М.П. принадлежало нежилое отдельно стоящее здание общей площадью 627,8 кв.м, расположенное по адресу: [ Адрес ] 30.06.2009 года между Калгановым М.П. и Смирновым С.В. подписан договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения [ ... ] Согласно п.2 договора цена имущества составляет 1550 000 рублей, которые переданы продавцу до подписания договора. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества [ ... ]
31.07.2009 года Смирнов С.В. и Румянцев А.М. заключили договор купли-продажи спорного объекта недвижимости за 1550 000 рублей, которые в соответствии с п.2 договора уплачены продавцу до подписания договора [ ... ] Также сторонами договора подписан акт приема-передачи недвижимого имущества [ ... ]
Установлено, что 09.09.2009 года Румянцев А.М. заключил договор купли-продажи здания с Леонтьевым А.В., согласно п.3 договора стоимость объекта недвижимости в размере 2000 000 рублей передана продавцу до подписания договора [ ... ] в соответствии с актом приема-передачи объект передан покупателю [ ... ] Право собственности Леонтьева А.М. зарегистрировано 18.09.2009 года [ ... ] [ ... ]
Согласно трудовой книжки до 15.03.2010 года Калганов М.П. являлся директором ["П"] [ ... ] Представителем истца представлены декларация о розничной продаже алкогольной продукции, осуществляемой [ "П" ] по адресу: [ Адрес ]. от 09.07.2010 года [ ... ] счет за электроэнергию и квитанция от 17.07.2009 года о его оплате [ ... ], счет и квитанция от 19.08.2009 года [ ... ]
В подтверждение своих мотивов формально переоформить право собственности на объект недвижимости на своих родственников, истцом представлены выписные эпикризы с имеющимися у него хроническими заболеваниями [ ... ].
Из объяснений Смирнова С.В., данных в ходе проверки по заявлению Калганова М.П., следует, что он является родственником жены последнего. Тот обратился с просьбой оформить его кафе на него, потому что у него испортились отношения с сыном. Договор они подписали, но никаких денег за недвижимость он не передавал. Он также знал, что предстоит подписать еще один договор, что и было осуществлено с его двоюродным братом –Румянцевым М.А., который злоупотребляет спиртными напитками [ ... ] В ходе той же проверки Румянцев А.М. также пояснял, что является братом жены Калганова М.П., который попросил его формально перевести на cебя кафе, принадлежащее ему. Подписав договор со Смирновым С.В., денег за здание Смирнову С.В. не платил, не получал их и от Леонтьева А.В.. 09.09.2009 года приезжал по просьбе Калганова М.П. для подписания каких-то документов. Его встретили Калганов М.П. и его знакомый Альбин, их в регистрационной службе ждали четверо незнакомых ему людей. Ни одного из подписываемых документов он не читал. В тот день в его присутствии никто никому денег не передавал [ ... ]
В подтверждение своих расходов на содержание здания представителем Леонтьева А.В. представлены счета на оплату электроэнергии от июня 2010 года [ ... ], водоснабжения от 09.03.2011г. [ ... ] договор аренды с ООО «Карина –НН» от 01.04.2010 года (л.д.68) и договор аренды с ИП Гуськовой Ж.М. от 03.03.2011г. [ ... ] акт технологического присоединения к сетям ООО «Энергосети» от 11.06.2010г. (л.д.72). Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела следует, что в июле 2010 года Леонтьев А. обращался с заявлением о привлечении Калганова М.П. к ответственности за то, что он сдает в аренду принадлежащее ему помещение [ ... ]
В судебном заседании были допрошены свидетели. Свидетель Ронжина Е.С. пояснила, что работала в [ "П" ] бухгалтером, которое располагалось в здании, расположенном по адресу: [ Адрес ], принадлежащем Калганову М.П.. Последний раз она была в помещении в июле 2010 года, сдавала отчет за первое полугодие 2010 года. За 2009 год все платежи за здание осуществили они, других собственников помещения она не знает [ ... ] Свидетель Тарханова Т.А. пояснила, что с 01.09.2009 года на 5 лет арендовала помещение под кафе у Калганова В.М., представляющего интересы отца. Потом она намерена была выкупить здание. Впервые Леонтьева она увидела 18.02.2010 года, до указанного времени она не слышала о продаже здания. 02.03.2011 года по просьбе Леонтьева А.В. она освободила здание, т.е. он выгнал её. До указанного времени они ремонтировали здание, потратив 1300 000 рублей, оплачивали все счета [ ... ] Свидетель Алимова Ю.А. пояснила, что они с сестрой Тархановой Т.А. арендовали помещение у Калгановых, в феврале 2010 года появился Леонтьев А.В., тогда в здании еще работал Калганов М.П. и ["П"]
Решением Автозаводского районного суда г.Н.Новгорода от 21.03.2011 года отказано Румянцеву М.А. в иске о признании недействительным договора купли- продажи здания, заключенного с Леонтьевым А.В. по основанию, предусмотренному ст.177 ГК РФ. Из решения суда следует, что свидетель Альбин А.Н. пояснял, что он и Калганов М.П. до приезда Румянцева М.А. обсуждали условия сделки о займе денег под залог кафе, вопрос уже был решен. Румянцеву М.А. ничего не объясняли, документы не показывали (л.д.101). Из заключения психолого- психиатрической экспертизы, проведенной по делу по иску Румянцева А.М. следует, что Румянцев А.М. в суть сделки не вникал, так как знал, что имущество не его, всем занимался Калганов М.П. [ ... ]
Рассматривая требования Калганова М.П. о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости, суд считает их подлежащим удовлетворению.
Сделки, совершенные родственниками Калгановым М.П., Смирновым С.В. и Румянцевым А.М. в отношении спорного недвижимого имущества, отвечают признакам мнимых. В судебном заседании было установлено, что фактически имущество Калганов М.П. не передавал Смирнову С.В., а Смирнов С.В. – Румянцеву А.В.. Соответственно, не передавали и денежные средства за него ни Калганову М.П., ни Смирнову С.В.. Калганов М.П. продолжал пользоваться своим имуществом, что достоверно подтверждается пояснениями ответчиков Смирнова С.В. и Румянцева А.М. по данному делу, в ходе проверки в порядке ст.21 УПК РФ, а также документами об оплате электроснабжения, показаниями свидетелей, пояснивших, что иных собственников кроме Калганова М.П. они не знали, косвенно указанное обстоятельство подтверждается и постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Леонтьева А.В., т.к. Калганов М.П. продолжал заключать договоры аренды и получать арендную плату по договорам. Доказательства реального исполнения сторонами обязательств по сделке отсутствуют. В судебном заседании нашло подтверждение отсутствие у сторон указанных сделок намерений породить правовые последствия в виде реального перехода права собственности на спорное имущество.
Согласно п.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Конституционный Суд РФ от 21 апреля 2003г. [ Номер ]-П в постановлении «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева» указал, что по смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Законность владения предполагает его производность от воли собственника. О законности владения свидетельствует наличие у владельца надлежащего правового основания на владение. Таким основанием является владение в силу закона или по договору. Отсюда следует, что при отсутствии правовых оснований либо при их порочности (порочности договора) имеет место незаконное владение.
Учитывая мнимость указанных выше сделок, фактическое нахождение спорного имущества у истца, Румянцев А.М. не являлся правомерным владельцем спорного имущества, следовательно, не имел права отчуждать его. Сделка, заключенная им 09.09.2009 года, не соответствует закону, поскольку право Румянцева А.М. было основано на ничтожной сделке.
По смыслу ст.ст.166,167 ГК РФ, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возместить другой все полученное по сделке.
Применяя последствия недействительности договора купли-продажи между Румянцевым А.М. и Леонтьевым А.В., суд исходит из того, что в п. 3 договора указано, что стоимость объекта недвижимости в размере 2000 000 рублей передана продавцу до подписания договора. Доказательства того, что Леонтьевым А.В. не исполнены обязательства по оплате нежилого помещения, отсутствуют. Следовательно, Румянцев А.М. должен вернуть Леонтьеву А.В. указанную сумму. Последствиями недействительности всех договоров купли-продажи является признание недействительными зарегистрированных прав собственности Смирнова С.В., Румянцева А.М. и Леонтьева А.В. на нежилое помещение, общей площадью 627,8 кв.м, расположенное по адресу: г.Н.Новгород, пер. Патриотов, д.35. Суд считает, что последствия в виде возврата денежных средств Смирнову С.В. и Румянцеву А.М. применению не подлежат, поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что ни тот, ни другой денег за недвижимость не платили.
Оценивая доводы искового заявления Леонтьева А.В. о том, что он является добросовестным приобретателем, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в п.п. 37,38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Арбитражного Суда РФ [ Номер ] от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Как уже указывалось выше, спорный объект недвижимости из владения Калганова М.П. не выбывал и на момент заключения договора 09.09.2009 года он по-прежнему осуществлял его содержание, а также его использование. Леонтьев А.В., заключая сделку с Румянцевым А.М., не мог не знать о фактическом владельце объекта недвижимости – Калганове М.П.. Следовательно, добросовестность действий приобретателя, не убедившегося в правомочии продавца, отсутствует. Доказательства, подтверждающие принятие Леонтьевым А.В. мер для выяснения правомочий продавца Румянцева А.М. на отчуждение имущества не представлено.
На основании изложенного суд приходит к выводу о необоснованности требования Леонтьева А.В. о признании его добросовестным приобретателем и возможности истребования у него спорного объекта недвижимости.
В силу ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, которую он оплатил при подаче иска.
В силу ст.103 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию госпошлина в местный бюджет.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 627,8 кв.м, расположенного по адресу: [ Адрес ], заключенный Калгановым Михаилом Павловичем и Смирновым Сергеем Васильевичем 30.06.2009 года.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 627,8 кв.м, расположенного по адресу: [ Адрес ] заключенный Смирновым Сергеем Васильевичем и Румянцевым Александром Михайловичем 31.07.2009 года.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 627,8 кв.м, расположенного по адресу: [ Адрес ] заключенный Румянцевым Александром Михайловичем и Леонтьевым Алексеем Вячеславовичем 09.09.2009 года.
Применить последствия недействительности ничтожного договора – купли-продажи между Румянцевым А.М. и Леонтьевым А.В. от 09.09.2009 года.
Взыскать с Румянцева Александра Михайловича в пользу Леонтьева Алексея Вячеславовича 2000 000 рублей, уплаченные по договору.
Признать недействительными зарегистрированные права собственности Смирнова Сергея Васильевича, Румянцева Александра Михайловича и Леонтьева Алексея Вячеславовича на нежилое помещение, общей площадью 627,8 кв.м, расположенное по адресу: [ Адрес ]
Истребовать нежилое помещение, общей площадью 627,8 кв.м, расположенное по адресу: г.Н.Новгород, [ Адрес ] из владения Леонтьева Алексея Вячеславовича.
В удовлетворении иска Леонтьева Алексея Вячеславовича о признании добросовестным приобретателем отказать.
Взыскать с Леонтьева Алексея Вячеславовича в пользу Калганова Михаила Павловича госпошлину в размере 500 рублей.
Взыскать с Леонтьева Алексея Вячеславовича 5566 рублей, со Смирнова Сергея Васильевича – 6066 рублей, Румянцева Александра Михайловича -6066 рублей в местный бюджет.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней.
Судья: Е.М.Гаранина.