Дело № 2-3931 [ ДД.ММ.ГГГГ ]

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Гараниной Е.М., при секретаре судебного заседания Никитиной М.Ю., с участием адвоката Людиншиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Устиновой Е.В. к Устинову Н.М., Карягиной Е.В. о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчикам. Указала, что ей и Устинову Н.М. принадлежала в равных долях квартира [ Адрес ]. В нарушение ст.250 ГК РФ у неё как участника долевой собственности имеется право требования перевода на неё прав и обязанностей покупателя. Не известив её надлежащим образом о намерении продать свою долю, ответчик нарушил её преимущественное право покупки. О нарушении права ей стало известно в августе 2011 года из документов, переданных ей судом по делу по иску Карягиной Е.В. об определении порядка пользования жилым помещением. Просит восстановить положение, существовавшее до нарушения её права преимущественной покупки 1/2 доли в праве собственности на квартиру [ Адрес ]; перевести на неё права и обязанности покупателя по договору купли- продажи доли квартиры от 21.12.2010 года.

В судебном заседании истица исковые требования поддержала в полном объеме и просила удовлетворить. Пояснила, что закон нарушен тем, что ответчик Устинов Н.М. не уведомил её за месяц о продаже своей доли. Ответчик знал, что у них есть деньги, сознательно тянул время до декабря. Она могла оплатить стоимость доли, не сделала этого, поскольку её не уведомили. Письмо от Устинова Н.М. получила по почте 28.12.2010 года, а должна была быть уведомлена 21.11.2010 года. Когда был зарегистрирован договор купли-продажи, она не знала. Первый раз Карягину Е.В. услышала только 09.02.2011 года. Она обращалась в прокуратуру по поводу незаконности сделки, но ей отказали в ознакомлении с документами. Получила документы на руки только в суде 26.08.2011 года. До указанной даты документов не получала, получала лишь выписку из ЕГРП от 10.02.2011 года, которую прикладывала к другому своему иску. Письмо через нотариуса Устинов Н.М. направлял, находясь с ней в стадии переговоров. Они с сыном нашли ему в Брянске недвижимость. Отказаться от прав преимущественной покупки она не могла, она должна защищать права детей. У Карягиной она не хочет покупать долю, вообще сомневается, что Устинов Н.М. получил от Карягиной Е.В. все причитающиеся ему деньги.

Устинов Н.М. находится в розыске, место нахождения его неизвестно, что подтверждается ответом на запрос отдела полиции [ Номер ] [ ... ], для представления его интересов в соответствии со ст.50 ГПК РФ назначен адвокат.

Представитель Устинова Н.М. по назначению адвокат Людиншина Е.В. с иском не согласна, считает, что у Устиновой Е.В. было достаточно времени для уведомления продавца о своем намерении выкупить долю.

Ответчик Карягина Е.В. с иском не согласна, пояснила, что 16.12.2010 было направлено письмо от Устинова Н.М. в адрес Устиновой Е.В.. 21.12.2010 был подписан договор купли-продажи. Месяц должен пройти до момента регистрации договора. Устиновой Е.В. обо всем было известно, поскольку она обращалась в прокуратуру Автозаводского района г. Н. Новгорода в феврале 2011 года, и они с ней также встречались 09.02.2011 года. 28.02.2011 года Устинова Е.В. уже обратилась в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением. Договор купли-продажи был подписан 21.12.2010 года потому, что Устинов Н.М. уезжал в Брянск, он хотел новый год встретить со своими друзьями. При подписании договора она передала ему часть денег. Расписки представлены в материалах дела. Денежные средства за долю в квартире передавались Устинову Н.М. частями: в момент подписания договора и после регистрации договора купли-продажи. 09.02.2011 года после получения документов из УФСГР, КиК [ ... ] она отдала ему оставшиеся деньги. После этого отвезла его на [ ... ]. Устинов Н.М. говорил ей, что хочет начать новую жизнь. Устиновой Е.В. он не продал свою долю, поскольку у нее не было денег. Она сама готова продать Устиновой Е.В. долю за ту цену, за которую купила у Устинова Н.М.. Устинова Е.В. обратилась с настоящим иском, чтобы она не получила потом свои деньги.

Представитель УФСГР,К и К [ ... ] в судебное заседание не явился.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов…

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя…

Установлено, что квартира [ Адрес ] на праве общей долевой собственности [ ... ] на основании решения мирового судьи судебного участка [ Номер ] [ ... ] района г.Н.Новгорода принадлежала Устиновым Е.В. и Н.М., что подтверждается решением и свидетельствами о государственной регистрации права собственности [ ... ].

21.12.2010 года Устинов Н.М. и Карягина Е.В. подписали договор купли-продажи [ ... ] доли в праве собственности на квартиру [ Адрес ] и акт о передаче [ ... ] доли [ ... ]. Расчет в сумме 550 000 рублей произведен до подписания договора, 650000 рублей выплачивается продавцу после регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [ ... ], о чем указано в п.3 договора.

11.01.2011 года Карягина Е.В. и представитель Устинова Н.М. на основании доверенности Гудкова Н.А. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [ ... ] с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи [ ... ] доли квартиры, перехода права и права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества [ ... ]. В связи с отсутствием документа, свидетельствующего об отказе от права преимущественной покупки продаваемой доли от второго собственника либо уведомления о предстоящей продаже, оформленного надлежащим образом, в соответствии со ст.250 ГК РФ, государственная регистрация права собственности приостановлена [ ... ]. 04.02.2011 года представителем Устинова Н.М. Гудковой Н.А. в УФСГР,К и К было представлено свидетельство серии [ Номер ] от 04.02.2011 года, выданное нотариусом [ ФИО ] [ ... ].

[ ДД.ММ.ГГГГ ] состоялась государственная регистрация договора и перехода права собственности, выдано свидетельство о регистрации права собственности Карягиной Е.В. на [ ... ] долю в праве на квартиру [ Адрес ] [ ... ]. 09.02.2011 года Устинову Н.М. передана оставшаяся сумма денег, что подтверждается распиской [ ... ].

На основании ч.1 ст.164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.1 ст.165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии ч.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Решением [ ... ] районного суда г.Н.Новгорода от [ ДД.ММ.ГГГГ ] Устиновой Е.В. отказано в иске о применении последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру [ Адрес ] [ ... ]. Определением судебной коллегии Нижегородского областного суда решение оставлено без изменения [ ... ].

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.

Верховный Суд РФ в постановлении №4 от 10.06.1980 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" указал, что в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Действительно, если доля в праве собственности продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК РФ, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК РФ.

В силу ч.1 ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В судебном заседании установлено, что Устинов Н.М. в письменной форме известил истицу- участницу долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продаёт ее [ ... ]. Указанное заявление от 16.12.2010 года было направлено Устиновой Е.В. заказным письмом с уведомлением и вручено ей 28.12.2010 года. Нотариус [ ФИО ] удостоверила указанные обстоятельства и факт отсутствия от Устиновой Е.В. ответа на заявление 04.02.2011г. [ ... ].

Таким образом, установлено, что продавец Устинов Н.М. обязанность, возложенную на него ст. 250 ГК РФ, исполнил, следовательно, своими действиями по распоряжению принадлежащей ему доли жилого помещения не нарушил преимущественного права покупки сособственника Устиновой Е.В.. Довод истицы о том, что она должна была быть уведомлена о предстоящей продаже доли не позднее, чем 21.11.2010 года, основан на неправильном толковании закона, в частности ст.ст.165,433,551 ГК РФ, согласно положений которых договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и ничтожен до такого момента.

Кроме того, о своем намерении купить долю в праве Устинова Е.В. заявила по истечении срока, предоставленного ей ч.3 ст. 250 ГК РФ. Срок пропущен без уважительных причин. Начало исчисления срока – 09.02.2011 года, когда Устиновой Е.В. Карягина Е.В. сообщила о переходе права собственности на долю в праве. В мае 2011 года истица обращалась в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожного договора, в феврале 2011 года, как она сама пояснила, обращалась в прокуратуру Автозаводского района г.Н.Новгорода по поводу совершения незаконной сделки. Уже 28.02.2011 года обратилась в [ ... ] районный суд г.Н.Новгорода с иском об определении порядка пользования жилым помещением. Зная о смене собственника, истица могла и должна была узнать о том, что данная смена произошла на основании сделки, что в силу п. 3 ст. 250 ГК РФ также является основанием для начала течения срока исковой давности.

Довод Устиновой Е.В. о том, что она только в августе 2011 года достоверно узнала о заключении договора между ответчиками, не соответствует фактическим обстоятельствам, установленным судом. Кроме того, по смыслу ч.3 ст.250 ГК РФ трехмесячный срок для заявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя установлен для восстановления нарушенного права преимущественной покупки. По настоящему делу же установлено, что право преимущественной покупки Устиновой Е.В. не нарушалось, следовательно, право требования перевода прав и обязанностей покупателя у Устиновой Е.В. отсутствует.

Основания для удовлетворения иска отсутствуют, т.к. продавец и покупатель доли в праве собственности на квартиру действовали добросовестно, предприняли необходимые меры к извещению сособственника, реализовали свои права в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, суд полагает требования Устиновой Е.В. не обоснованными, не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Устиновой Е.В. о восстановлении положения, существовавшего до нарушения её права преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в течение десяти дней.

Судья: Е. М. Гаранина