Р Е Ш Е Н И Е

[ ДД.ММ.ГГГГ ] г. Н.Новгород

Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Дубовской О.М. при секретаре судебного заседания Егоровой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хабарова Н.П. к Володиной Е.В., Маркачеву А.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился к ответчикам с вышеуказанным иском.

С учётом изменённого иска просит: перевести на Хабарова Н.П. права и обязанности Маркачева А.Ю., как приобретателя 1/3 доли общей долевой собственности трёхкомнатной квартиры, расположенной по адресу[ Адрес ].

В обосновании заявленного иска указал, что Хабаров Н.П. является участником долевой собственности на трехкомнатную [ Адрес ] расположенную по адресу: [ Адрес ], о чём имеет свидетельство о гос. регистрации. Другим участником долевой собственности являлась Володина Е.В. [ ДД.ММ.ГГГГ ] истцу стало известно, что ответчик Володина Е.В. продала ответчику Маркачеву А.Ю. свою 1/3 долю в общей долевой собственности на указанную квартиру. О намерении совершить сделку истцу как участнику долевой собственности сообщено не было. Истец не согласен с указанной сделкой и желает сам приобрести спорную долю общей долевой собственности на [ Адрес ] за ту же цену и на тех же условиях. Считает, что его права на приобретение спорной 1/3 доли было нарушено ответчиками, так как надлежащего уведомления в письменной форме, которое извещало бы его о сути предложения о выкупе доли, сущности намерения продавца Володиной, а именно указания цены доли и других условий, на которых участник долевой собственности продаёт её. Кроме того истец является инвалидом [ Номер ] группы, и ветераном ВОВ, и не может проживать с посторонними людьми.

Истец Хабаров Н.П. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещался надлежащим образом.

Представитель истца [ ФИО 1 ], действующая на основании доверенности [ ... ] в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме, просила удовлетворить.

Представитель истца [ ФИО 2 ], действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ранее исковые требования поддерживала.

Ответчик Маркачёв А.Ю., и его представитель [ ФИО 3 ], действующий на основании доверенности [ ... ] в судебном заседании иск не признали, суду пояснили, что сделка проходила в соответствии с законом. Маркачёв А.Ю. предварительно продал свою квартиру по [ Адрес ], а на вырученные деньги приобрёл 1/3 долю в [ Адрес ]. В случае удовлетворения иска ему негде будет жить. Маркачёв А.Ю. предварительно смотрел комнату в конце [ ДД.ММ.ГГГГ ] в [ ДД.ММ.ГГГГ ] он дал согласие на покупку доли квартиры. При осмотре квартиры Хабаров Н.П. присутствовал, Володина Е.В. представила его как возможного покупателя доли квартиры, он против этого не возражал.

Ответчица Володина Е.В. в судебном заседании пояснила, что не против удовлетворения иска в случае согласия Маркачёва А.Ю. Сделка была произведена в рамках закона. Она обратилась к нотариусу [ ФИО 4 ]. для надлежащего извещения Хабарова Н.П. о намерении продать долю в квартире. Нотариус направлял извещение Хабарову Н.П. в [ ДД.ММ.ГГГГ ]. Через полтора месяца после обращения Володина Е.В. пришла к нотариусу, которая сообщила, что конверт вернулся по истечении срока хранения, и выдала ей свидетельство. Сам Хабаров Н.П. знал о намерении Володиной Е.В. продать долю в праве собственности на [ Адрес ]

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по [ Адрес ] в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена нотариус [ ФИО 4 ], в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещалась надлежащим образом [ ... ]

Допрошенный в судебном заседании свидетель [ ФИО 5 ] пояснила, что Володин Е.В. является её подругой, с истцом Хабаровым Н.П. знакома. Она ходила вместе с Володиным Е.В. в спорную квартиру в качестве поддержки, показывала её покупателям. Маркачёв А.Ю. приобрёл долю в [ Адрес ]. Когда Маркачёв осматривал квартиру, она присутствовала, так же присутствовали Володина, Хабаров и супруга Маркачева. Они сообщили Хабарову, что производится осмотр квартиры с целью покупки комнаты. Хабаров и ранее знал о намерении Володиной продать долю в спорной квартире, просил подселить к нему какую-нибудь бабушку, также хотел поговорить с дочерью [ ФИО 2 ], чтобы она взяла кредит на приобретение этой доли квартиры.

Суд, с учетом мнения лиц участвующих в деле, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав истцов, изучив материалы дела, исследовав в совокупности все имеющиеся доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов…

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя…

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Установлено, что Хабарову Н.П. на праве долевой собственности – доля в праве 7/18, принадлежит [ Адрес ], о чём имеется свидетельство о государственной регистрации г.Н.Новгорода от [ ДД.ММ.ГГГГ ], [ ... ] на основании дубликата договора о безвозмездной передаче жилья в собственность выданного АООТ «[ "Г" ]» [ ДД.ММ.ГГГГ ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ] [ Номер ], свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом [ ФИО 6 ] [ ДД.ММ.ГГГГ ], реестровый номер [ Номер ]

Володиной Е.В. принадлежала 1/3 доля в праве общей долевой собственности квартиры на основании Договора дарения доли квартиры, заключённого [ ДД.ММ.ГГГГ ] между [ ФИО 7 ] и Володиной Е.В.[ ... ] Володина Е.В. на основании договора продажи доли квартиры от [ ДД.ММ.ГГГГ ] [ ... ] передала в собственность 1/3 долю в праве общей долевой собственности на [ Адрес ] Маркачеву А.Ю.. Договор передан на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по [ Адрес ], право собственности зарегистрировано [ ДД.ММ.ГГГГ ] [ Номер ] [ ... ] Расчет в сумме [ ... ] рублей произведен до подписания договора, о чем указано в п.3 договора.

В судебном заседании установлено, что нотариусом [ ФИО 4 ] в письменной форме [ ДД.ММ.ГГГГ ] было направлено Хабарову Н.П., [ ФИО 2 ] письменное заявление Володиной Е.В. [ ... ] содержащее сведения о продаже принадлежащей ей 1/3 доли в праве общей долевой собственности квартиры находящейся по адресу: [ Адрес ] за [ ... ] рублей [ ... ] Указанное заявление было отправлено почтой заказными письмами с уведомлениями. Согласно отметок на конвертах, данное заявление [ ФИО 2 ] и Хабаровым Н.П. не было получено, возвращено из почтового отделения по истечении срока хранения [ ... ]. [ ДД.ММ.ГГГГ ] нотариусом [ ФИО 4 ] было выдано соответствующее свидетельство [ ... ]

На основании ч.1 ст.164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.1 ст.165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии ч.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.

Верховный Суд РФ в постановлении №4 от 10.06.1980 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" указал, что в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Действительно, если доля в праве собственности продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК РФ, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК РФ.

В силу ч.1 ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Как следует из пакета документов, представленных на регистрацию договора продажи доли квартиры от [ ДД.ММ.ГГГГ ] по объекту недвижимости по адресу г. Н.Новгород, [ Адрес ], на государственную регистрацию представлены: договор купли-продажи, акт о передаче доли квартиры, свидетельство от [ ДД.ММ.ГГГГ ] о направлении Хабарову Н.П., [ ФИО 2 ] заявление Володиной Е.В., содержащее сведения о продаже 1/3 доли в праве общей долевой собственности за [ ... ] рублей и другие [ ... ]

Как видно из материалов дела [ ФИО 8 ] неоднократно извещала Хабарова Н.П. о намерении продать свою долю квартиры с предложением выкупить у нее долю. Так в августе [ ДД.ММ.ГГГГ ] - цена сделки указана [ ... ] руб. [ ... ] Данный факт также подтвердила в судебном заседании свидетель [ ФИО 5 ]

В судебном заседании установлено, что [ ФИО 8 ] в письменной форме известила истца- участника долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продаёт ее [ ... ] Указанное заявление от [ ДД.ММ.ГГГГ ] было направлено Хабарову Н.П. заказным письмом с уведомлением.

Достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу и только при несоблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела, Володина Е.В обратилась к нотариусу [ ФИО 4 ], которая [ ДД.ММ.ГГГГ ] в адрес истца направила с сопроводительным письмом заявление Володиной Е.В., в котором извещала истца о продаже 1/3 доли по цене [ ... ] рублей и предлагала в месячный срок с момента получения заявления приобрести указанную долю по указанной цене [ ... ]

Письмо вернулось в адрес нотариуса за истечением срока хранения [ ... ]

Уважительных причин, по каким письмо не было получено истцом, суду представлено не было, оснований не доверять отметкам почты, у суда не имелось.

Таким образом, в течение месяца после получения письменного извещения истцом не были предприняты меры к заключению договора купли-продажи.

Закон не обязывает продавца вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки.

[ ДД.ММ.ГГГГ ] нотариусом выдано свидетельство о том, что ею было передано Хабарову Н.П. извещение о продаже Володиной Е.В. спорной доли.

Ответчица Володина Е.В. предлагала истцу приобрести спорную долю на тех же условиях, что и была продана Маркачеву А.Ю..

При таких обстоятельствах ответчица вправе была [ ДД.ММ.ГГГГ ] произвести отчуждение спорной доли иному лицу.

Таким образом, установлено, что продавец Володина Е.В. обязанность, возложенную на неё ст. 250 ГК РФ, исполнила, следовательно, своими действиями по распоряжению принадлежащей ей доли жилого помещения не нарушила преимущественного права покупки сособственника Хабарова Н.П.

По смыслу ч.3 ст.250 ГК РФ трехмесячный срок для заявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя установлен для восстановления нарушенного права преимущественной покупки. По настоящему делу же установлено, что право преимущественной покупки Володиной Е.В. не нарушалось, следовательно, право требования перевода прав и обязанностей покупателя у Хабарова Н.П. отсутствует.

Основания для удовлетворения иска отсутствуют, т.к. продавец и покупатель доли в праве собственности на квартиру действовали добросовестно, предприняли необходимые меры к извещению сособственника, реализовали свои права в соответствии с требованиями закона.

К доводам представителей истца о том, что они не получали заказного письма с уведомлением, содержащего заявление Володиной Е.В. о намерении продать принадлежащую ей долю с указанием цены и условий, т.к. сам истец Хабаров Н.П. находился на лечении в стационаре, а его дочь [ ФИО 2 ] была в отпуске за пределами [ Адрес ], суд относится критически, т.к. доказательств, подтверждающих данный факт, стороной истца не представлено. Представленная в материалы дела справка [ Адрес ] клинической больницы им. Н.А. Семашко свидетельствует о том, что он находился на консультации в 1 глазном отделении [ ДД.ММ.ГГГГ ], а из выписного эпикриза следует, что Хабаров Н.П. находился на лечение в ГБУЗ НО «Городская клиническая больница [ Номер ]» в 1 терапевтическом отделении с [ ДД.ММ.ГГГГ ] по [ ДД.ММ.ГГГГ ], тогда как заявление Володиной Е.В. было направлено в их адрес [ ДД.ММ.ГГГГ ]. Таким образом, суд приходит к выводу, что истец уклонялся от получения заявления Володиной Е.В. о намерении продать принадлежащую ей долю.

На основании изложенного, суд полагает требования Хабарова Н.П. не обоснованными, не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Хабарова Н.П. к Володиной Е.В., Маркачеву А.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя 1/3 доли на участника общей долевой собственности при продаже доли квартиры по адресу [ Адрес ], с нарушением преимущественного права покупки - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через районный суд течение месяца со дня составления решения в окончательной форме..

Судья О.М. Дубовская