Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Закрытого акционерного общества Акционерный ипотечный банк «Ипотека-Инвест» к Паткуль ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Паткуль ФИО5 к Закрытому акционерному обществу Акционерный ипотечный банк «Ипотека-Инвест» и Управлению Росреестра по РТ о признании недействительными дополнительного соглашения к договору залога недвижимости, зарегистрированного обременения права и возложении обязанности на регистрирующий орган об исключении записи об обременении,

У С Т А Н О В И Л :

ЗАО АИБ «Ипотека-Инвест» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ответчице.

В обоснование иска указало, что между истцом и ООО «Монолит Систем» был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму №. со сроком погашения ДД.ММ.ГГГГ с уплатой № процентов годовых. Обязательства по кредитному договору обеспечены договором залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между истцом и ООО ПСК «Макро систем», в соответствии с которым в залог переданы имущественный комплекс, трансформаторная подстанция и земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ с согласия истца между ООО «ПСК «Макро систем» и ответчицей заключен договор купли-продажи здания с трансформаторной подстанцией и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу. Условием договора является переход к ответчице прав и обязанностей по договору залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Монолит Систем» обязательства по кредитному договору выполняло ненадлежащим образом. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность общества перед истцом по кредитному договору составила № коп.

Решением Арбитражного суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Монолит Систем» в пользу истца взыскано № руб. основного долга, № коп. процентов за пользование кредитом и № руб. госпошлины. Выдан исполнительный лист.

Просит обратить взыскание на принадлежащие ответчице здание трансформаторной подстанции и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Установить начальную продажную цену здания трансформаторной подстанции, с которой начинаются торги в размере № руб. Установить начальную продажную цену земельного участка, с которой начинаются торги в размере № руб. Вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства направить в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчицы расходы по оплате услуг по оценке имущества в размере № руб., расходы по оплате госпошлины в размере № руб.

Паткуль М.И. обратилась со встречным иском к ЗАО АИБ «Ипотека-Инвест» и Управлению Росреестра по РТ. В обосновании встречного иска указано, что договор залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ заключен между банком и ООО «ПСК Макро систем» с целью обеспечения кредитных договоров № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между названными сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами заключается дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, имущество передано в обеспечение кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между банком и ООО «Монолит Систем». Поскольку заключен новый кредитный договор, следовало заключить новый договор залога недвижимости, а не вносить изменения в уже имеющийся договор залога. Дополнительное соглашение к договору залога не содержит всех существенных условий, предусмотренных законом для данного вида договоров. Условия кредитного договора, заключенного между банком и ООО «Монолит Систем», об изменении срока погашения кредита, выплаты процентов, уменьшении процентной ставки, суммы неоплаченных процентов, не сопровождались внесением соответствующих изменений в оспариваемое дополнительное соглашение. Предоставление имущества в залог банку в обеспечение кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ является для ООО «ПСК «Макро систем» крупной сделки. Однако данная сделка общим собранием участников общества не одобрена.

Просит признать дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным. Признать недействительным зарегистрированное обременение права по указанному дополнительному соглашению и обязать регистрирующий орган исключить запись об обременении из ЕГРП.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, подтвердив изложенные обстоятельства. В удовлетворении встречного иска просит отказать.

Представитель ответчицы Паткуль М.И. исковые требования не признает. Просит удовлетворить встречные исковые требования.

Представитель ответчика по встречному иску - Управления Росреестра по РТ в судебное заседание не явился, извещен. Согласно заявлению (л.д.147) просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители третьих лиц - ООО «Монолит Систем» и ООО «ПСК «Макро систем» в судебное заседание не явились, извещены. Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, заслушав судебные прения, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Согласно п.1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В соответствии с п.1 ст.3 данного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу п.1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Согласно п.1 ст.50 данного Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Судом установлено, что между ЗАО АИБ «Ипотека-Инвест» и ООО «ПСК «Макро Систем» заключены кредитные договоры № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. С целью обеспечения исполнения обязательств по данным кредитным договорам между указанными сторонами заключен договор залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом данного договора являлись, в том числе земельный участок под кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, и здание трансформаторной подстанции, назначение: нежилое, одноэтажное площадью № кв.м. с инвентарным номером №, литер № (л.д.8-9).

Между истцом и ООО «Монолит Систем» заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму №. со сроком погашения ДД.ММ.ГГГГ с уплатой № процентов годовых (л.д.5-7).

Дополнительным соглашением № к договору залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ содержание договора залога было изменено, указано, что договор залога заключен в целях обеспечения исполнения кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Имущество, переданное в залог, осталось без изменения (л.д.13).

ДД.ММ.ГГГГ с согласия истца между ООО «ПСК «Макро систем» и ответчицей заключен договор купли-продажи земельного участка под кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, и здания трансформаторной подстанции, назначение: нежилое, одноэтажное площадью № кв.м. с инвентарным номером №, литер №. Условием договора является переход к ответчице прав и обязанностей залогодателя по договору залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ответчицы на указанные объекты недвижимости зарегистрировано (л.д.22-23).

Истец обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ исполнил надлежащим образом. ООО «Монолит Систем» обязательства по кредитному договору выполняло ненадлежащим образом. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность общества перед истцом по кредитному договору составила № коп.

Решением Арбитражного суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Монолит Систем» в пользу истца взыскано № руб. основного долга, № коп., процентов за пользование кредитом и № руб. госпошлины. Выдан исполнительный лист (л.д.16-20).

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Кредитный договор, договор залога имущества и дополнительное соглашение к нему заключались между юридическими лицами. Стороной данных договоров Паткуль М.И. не являлась. Фактически ответчица оспаривает договорные права и обязанности самостоятельных субъектов права.

Доводы представителя ответчика о том, что заключение нового кредитного договора требует заключения отдельного договора залога имущества, а не внесения дополнения в уже имеющийся договор залога, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В силу ст.453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно п.2 ст.23 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

На основании п.21 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 15 июня 2006 года № 213, изменение и дополнение регистрационных записей об ипотеке производится на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем.

Таким образом, в законодательстве предусмотрена возможность заключения дополнительного соглашения в целях внесения изменений в договор об ипотеки.

Следовательно, довод представителя ответчика о том, что в законе предусмотрены прямой запрет на заключение дополнительного соглашения в целях внесения изменений в договор залога и обязанность в данном случае заключать отдельный договор залога, противоречит вышеуказанным нормам.

Довод представителя ответчика о том, что дополнительное соглашение не содержит всех существенных условий, предусмотренных законом для договора залога, также подлежит отклонению.

В силу ст.9,10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор ипотеки подлежит государственной регистрации, в нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор залога и дополнительное соглашение к данному договору, которое оспаривается ответчицей, зарегистрированы в Управлении Росреестра по РТ. В договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ содержатся все существенные условия, необходимые для данного вида договора.

Дополнительное соглашение № к договору залога не может рассматриваться в качестве самостоятельного договора, поскольку заключено в целях изменения содержания договора залога. Поэтому к дополнительному соглашению не могут быть предъявлены требования, необходимые для отдельного договора залога.

Дополнительное соглашение заключено, также как и договор залога, в письменной форме, зарегистрировано в Управлении Росреестра по РТ.

При государственной регистрации договора и дополнительного соглашения в рамках предоставленных полномочий специалистами Управления Росреестра по РТ произведена правовая экспертиза документов. По итогам данной экспертизы указанные договор и соглашение были зарегистрированы, внесены соответствующие записи в ЕГРП.

Доводы представителя ответчика о том, что между банком и ООО «Монолит Систем» заключались дополнительные соглашения об изменении сроков возврата кредита, данные изменения не сопровождались внесением изменения в договор о залоге, также не могут служить основанием для удовлетворения встречного иска.

Данные дополнительные соглашения, договор залога и дополнительное соглашение к нему заключались между юридическим лицами, ответчица Паткуль М.И. стороной данных договоров не являлась. У сторон договора имеется возможность оспорить положения указанных договоров. Однако у суда отсутствуют доказательства того, что этим правом стороны воспользовались.

Обращаясь к требованию о нарушении ООО «ПСК «Макро Систем» при передаче в залог имущества процедуры одобрения крупной сделки, суд полагает следующее.

В силу п.1 ст.46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Оспариваемое дополнительное соглашение заключено ДД.ММ.ГГГГ. На ДД.ММ.ГГГГ - последнюю отчетную дату, предшествующую заключению сделки - бухгалтерский баланс ООО «ПСК «Макро Сисетм» составлял № руб. (л.д.132). Стоимость передаваемого в залог имущества согласно указанному бухгалтерскому балансу составила № руб. Следовательно, исходя из стоимости передаваемого в залог имущества, данная сделка не являлась для ООО «ПСК «Макро Систем» крупной.

В параграфе 2 раздела 1 ГК РФ предусмотрены основания для признания сделок ничтожными или оспоримыми. Суд не находит оснований согласиться с доводами представителя ответчицы о том, что оспариваемое дополнительное соглашение является ничтожной сделки. Данное соглашение соответствует нормам закона, не является мнимым или притворным. Следовательно, данная сделка является оспоримой.

В силу ст.181 ГК РФ срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало об основаниях для признания данной сделки недействительной. Оспариваемое дополнительное соглашение заключено ДД.ММ.ГГГГ, подписано директором ООО «ПСК «Макро Систем» Паткуль М.И. Данное физическое лицо по настоящему делу является ответчицей.

Со встречным исковым заявлением о признании сделки недействительной Паткуль М.И. обратилась ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности.

Представителем истца в суде заявлено о пропуске ответчицей срока исковой давности для оспаривания сделкой. В силу п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд полагает, что ответчицей пропущен срок исковой давности для оспаривания дополнительного соглашения, Уважительных причин пропуска срока исковой давности суду не представлено. Данное обстоятельство является основанием для отказа в иске.

Следовательно, суд полагает необходимым в удовлетворении встречного иска об оспаривании дополнительного соглашения отказать. Требования о признании недействительным зарегистрированного обременения права и возложении обязанности исключить запись об обременении из ЕГРП, как производные от основного требования, также подлежат отклонению.

Суд полагает, что между истцом и ООО «Монолит Систем» был заключен кредитный договор. Обязательство по кредитному договору ООО «Монолит Систем» исполняло ненадлежащим образом. В судебном порядке с общества в пользу истца взыскана задолженность по кредитному договору.

Следовательно, у истца имеется право требовать обращения взыскания на заложенное имущество, которым обеспечивалось исполнение обязательств по кредитному договору.

Ответчица, приобретая заложенное имущество, знала о его обременении.

Доводы представителя ответчицы о том, что в отношении ООО «Монолит Систем» возбуждена процедура банкротства, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество. Данный довод противоречит нормам закона о праве залогодержателя в случае ненадлежащего исполнения заемщиком обязательства требовать обращения взыскания на заложенное имущество.

С учетом изложенного требование об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

Обращаясь к требованию об установлении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, суд полагает следующее.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость здания трансформаторной подстанции определена в размере № руб., рыночная стоимость земельного участка - № руб. (л.д.30).

Довод представителя ответчицы о том, что на день рассмотрения дела прошло более полугода с момента оценки стоимости имущества, несостоятелен. Истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, а иск подан в суд в № года, то есть до истечения шестимесячного срока.

Представитель ответчицы данную оценку стоимости заложенного имущества не признает. Представил отчет об оценке заложенного имущества (л.д.167).

Суд полагает, что отчет, представленный со стороны ответчицы, не соответствует требованиям к отчету, сформулированным в ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности»: отсутствует последовательность определения стоимости оценки, перечень документов, используемых оценщиком при составлении отчета.

Суд полагает возможным при установлении начальной продажной цены заложенного имущества руководствоваться данными, содержащимися в отчете, представленном истцом.

Поскольку требования об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной цены удовлетворяются, с ответчицы подлежат взысканию расходы по оплате услуг оценки в размере № руб. и возврат госпошлины в размере № №

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Закрытого акционерного общества Акционерный ипотечный банк «Ипотека-Инвест» к Паткуль ФИО6 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное по договору залога недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ имущество: трансформаторную подстанцию назначение: нежилое, одноэтажное, площадью № кв.м. с инвентарным номером №, литер №, и земельный участок площадью № с кадастровым номером №, принадлежащие Паткуль ФИО7 и расположенные по адресу: <адрес>А и <адрес> соответственно.

Установить начальную продажную цену трансформаторной подстанции назначение: нежилое, одноэтажное, площадью № кв.м. с инвентарным номером №, литер № при её реализации в размере №.

Установить начальную продажную цену земельного участка площадью № с кадастровым номером № при его реализации в размере №) рублей.

Вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства направить в счет погашения задолженности ООО «Монолит Систем» перед Закрытым акционерным обществом Акционерный ипотечный банк «Ипотека-Инвест» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Паткуль ФИО8 в пользу Закрытого акционерного общества Акционерный ипотечный банк «Ипотека-Инвест» расходы по оплате услуг оценки в размере № руб. и возврат госпошлины в размере № руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Паткуль ФИО9 к Закрытому акционерному обществу Акционерный ипотечный банк «Ипотека-Инвест» и Управлению Росреестра по РТ о признании недействительными дополнительного соглашения к договору залога недвижимости, зарегистрированного обременения права и возложении обязанности на регистрирующий орган об исключении записи об обременении отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение 10 дней через районный суд.

Председательствующий: подпись Л.Ф. Аулова

Копия верна. Судья: