Дело № 2- 616/2012 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации с. Толбазы 28 июня 2012 г. Аургазинский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Набиевой А.З., при секретаре Амирхановой М.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галимовой А.Р. к Саитовой В.Т. о расторжении предварительного договора купли продажи квартиры, по иску Галимовой А.Р. к Саитову А.О. о снятии с регистрационного учета и встречное исковое заявление Саитовой В.Т. к Галимовой А.Р. о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужыми денежными средствами, о возмещении расходов за ремонт квартиры. У С Т А Н О В И Л: Галимова А.Р. обратилась в суд с иском к Саитовой В.Т. о расторжении предварительного договора купли продажи и просит суд: -расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры находящийся по адресу: ... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней Саитовой В.Т. -снять с регистрационного учета Саитова А.О., ДД.ММ.ГГГГ года рождения из вышеназванной квартиры. В обоснование иска указано следующее. Детям истца-сыну Галимову А.О. - ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Галимову А.О.-ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на праве долевой собственности по 1/ 2 доли принадлежит жилое помещение- квартира, расположенная по адресу: .... ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчицей Саитовой В.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи данной квартиры. Согласно данному договору Саитова В.Т. обязалась ей выплатить стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей. Она разрешила Саитовой В.Т. проживать в этой квартире. До настоящего времени Саитова В.Т. проживает в этой квартире, но основного договора купли-продажи между ними не имеется. По условиям предварительного договора они должны были в течение 30 дней со дня подписания предварительного договора заключить основной договор купли-продажи. Но прошло уже 7-лет, но окончательного договора купли-продажи квартиры между ними не имеется. В определенный по договору срок, до ДД.ММ.ГГГГ основной договор сторонами заключен не был. В настоящее время она утратила интерес к совершению данной сделки купли-продажи, поскольку отсутствуют надлежащие документы для ее совершения, т.е. орган опеки и попечительства администрации Аургазинского района не дает согласие на продажу данной квартиры. Ответчик Саитова В.Т. подала встречное исковое заявление, в котором просит взыскать с Галимовой А.Р. двойную сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужыми денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, денежные средства за произведенный в квартире ремонт в размере <данные изъяты> рублей. В обоснование исковых требований Саитовой В.Т. указывается следующее. ДД.ММ.ГГГГ между ней и гражданкой Галимовой А.Р. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., якобы принадлежащей ей на праве собственности, подтверждаемым Свидетельством о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, что оказалось обманом, т.к Галимова П.Р. на момент заключения договора и по настоящее время не имеет законных прав на указанную квартиру. По условиям договора, указанная квартира продавалась за <данные изъяты> рублей. После согласования всех взаиморасчетов, Саитова В.Т. внесла задаток в размере <данные изъяты> рублей, в том числе <данные изъяты> рублей Галимовой А.Р., и <данные изъяты> рублей ФИО в счет погашения долга Галимовой А.Р. (что подтверждается расписками Галимовой А.Р. и ФИО) По условиям договора, окончательный договор купли-продажи должен был быть заключен в течение 30 дней со дня подписания предварительного соглашения (т.е. до ДД.ММ.ГГГГ), остаток договорной суммы в размере <данные изъяты> рублей Саитовой В.Т. должна была выплатить в течение 150 дней после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Однако, вопреки взятым по предварительному договору на себя обязательствам, Галимова А.Р. пропала из поля зрения, и никаких действий по оформлению договора купли-продажи не предприняла до настоящего времени. В ДД.ММ.ГГГГ был проведен ремонт спорной квартиры (замена входной двери, остекление балкона, замена окон на пластиковые, проведение канализации, полный ремонт ванной комнаты, замена обоев, установка потолков, полная замена электрооборудования жилых комнат на общую сумму <данные изъяты>). После ремонта Саитова В.Т. вселилась в вышеуказанную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ с согласия Галимовой А.Р. в квартире была зарегистрирована мать -Саитова З.Х., где и проживала с сыном Саитовым А.О. до смерти ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ, по достижении 14-летнего возраста, в данной квартире был зарегистрирован сын - Саитов А.О. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, где и проживает по настоящее время. Саитова В.Т. считает: - она все принятые на себя обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ она исполнила в полном объеме, обеспечив исполнение обязательств внесением залога (ст.329 ГК РФ) в сумме <данные изъяты> рублей, что письменно закреплено в предварительном договоре подписями Галимовой А.Р. и ФИО, а также их расписками (расписки прилагаются); -согласно п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона (в конкретном случае - Галимова А.Р.), получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, что составляет в сумме <данные изъяты> рублей; -также в эту сумму должны быть включены понесенные затраты на В судебном заседании истец Галимова А.Р. и её представитель Насырова Э.Ш. поддержав требования, просили их удовлетворить. При этом Галимова А.Р. исковые требования Саитовой В.Т. о взыскании <данные изъяты> рублей признала. В судебном заседании представитель ответчика Саитовой В.Т.- Хасанов Р.Ф. не признав исковые требования Галимовой А.Р., поддержав исковые требования Саитовой В.Т., изложенные во встречном исковом заявлении, просил их удовлетворить, приведя доводы, изложенные в заявлении. Ответчик Саитов А.О. просит рассмотреть данное дело без его участия. Суд, выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, находит исковые требования Галимовой А.Р. к Саитовой В.Т. о расторжении предварительного договора купли продажи квартиры не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Галимовой А.Р. и ответчицей Саитовой В.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу .... Согласно данного договору, Саитова В.Т. обязалась Галимовой А.Р. выплатить стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей. По условиям предварительного договора стороны должны были в течение 30 дней со дня подписания предварительного договора заключить основной договор купли-продажи. В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Таким образом, положения ст. 429 и 455 ГК РФ не исключают возможности заключения предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора купли-продажи имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность. Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем спорной квартиры. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что заключение между сторонами предварительного договора не противоречит требованиям закона. Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Стороны признают, что предварительный договор в указанный срок исполнен не был, кроме того стороны с требованиями о заключении соглашения о продлении срока указанного договора, с предложениями о заключении или понуждении заключения основного договора, друг другу не обращались. На основании изложенного, учитывая, что к моменту обращения Галимовой А.Р. в суд, срок заключения основного договора истек, требований о его заключении ни одна из сторон не направила, суд считает, что предварительный договор, заключенный между сторонами, прекратил свое действие. Обсуждая исковые требования Галимовой А.Р. о снятии с регистрационного учета Саитова А.О., ДД.ММ.ГГГГ года рождения с квартиры по адресу: ..., суд их находит обоснованными и основанными на законе. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии ... и серии ... собственниками жилого помещения квартиры по адресу: ... являются несовершеннолетние Галимов А.О. и Галим А.О.. Согласно свидетельствам о рождении их матерью является истец Галимова А.Р. Согласно справке, выданной администрацией СП «Толбазинский сельсовет от ДД.ММ.ГГГГ №, в квартире по адресу: ... проживает Саитов А.О. ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ и ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Однако ответчик Саитов А.О. не представил доказательства законного проживания на спорной жилой площади и приобретения права пользования спорной квартирой. Пунктом 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, предусмотрено, что снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда. Проанализировав установленные обстоятельства, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что сохранение регистрации ответчика Саитова О.А. в спорном жилом помещении, принадлежащим детям истца Галимовой А.Р., нарушает их право собственности. Истец, как представитель несовершеннолетних детей, вправе требовать устранения нарушения их прав. Оснований для сохранения регистрации ответчика Саитова О.А. в квартире по месту жительства не имеется. Обсуждая исковые требования Саитовой В.Т. к Галимовой А.Р. о взыскании двойной суммы задатка в размере <данные изъяты> рублей, суд приходит к выводу о том, что они подлежат частичному удовлетворению. По смыслу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. В частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи. При этом, поскольку предварительный договор купли-продажи - это не сделка с имуществом (квартирой), а обязательство совершить эту сделку в будущем, то назначение обеспечительного платежа, предварительного договора, состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате квартиры, - иное законное основание владения и распоряжения ответчиком внесенной истцом суммы обеспечительного платежа отсутствует. Поскольку право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора купли-продажи имущества и ответчик каких-либо убытков в связи с расторжением предварительного договора фактически не несет, удержание Галимовой А.Р. внесенных в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора Саитовой В.Т. платежей является неосновательным обогащением - указанные денежные средства подлежат возврату ответчиком в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд считает не состоятельными доводы Саитовой В.Т. о том, что денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей, переданная ей Галимовой А.Р., является задатком. Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Ст. 381 ГК РФ предусматривает последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. ГК РФ предъявляет определенные требования к оформлению соглашения о задатке и четко разграничивает задаток от предварительных платежей по договору. В частности, п. 2 ст. 380 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму соглашения о задатке, а п. 3 этой же нормы указывает на то, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Судом было исследовано содержание расписки Галимовой А.Р. о получении от Саитовой <данные изъяты> рублей (данная расписка изложена в тексте оспариваемого предварительного договора купли продажи). После анализа содержания данной расписки, суд приходит к выводу о том, что оснований признать данную расписку в качестве соглашения о задатке не имеется. Прямых указаний на то, что денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей вносится Саитовой В.Т. как задаток с целью обеспечения исполнения договора, в договоре не имеется. Ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускает возможности применения такой меры обеспечения обязательств как задаток, для обеспечения обязательств, вытекающих из предварительного договора. Поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, поэтому оно может существовать лишь при условии существования основного обязательства, следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается. Из содержания приведенной нормы следует вывод о том, что соглашение о задатке является обеспечительной мерой исполнения лишь основного обязательства. Соответственно, соглашение о задатке может иметь место только при наличии основного договора, в обеспечение исполнения которого оно заключается. Поскольку истцом и ответчиком не оспаривается, что основной договор купли-продажи жилой между ними не заключался, оснований для вывода о том, что уплаченная по договору сумма является задатком, не имеется. Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу о том,что переданные Саитовой В.Т. в соответствии с предварительный договором Галимовой А.Р. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ являются авансом. В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Суд также считает, что не подлежат удовлетворению исковые требования Саитовой В.Т. о взыскании с Галимовой А.Р. процентов в порядке требований ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания в сумме <данные изъяты> рублей по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Определяя период, за который могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, суд считает, что проценты за незаконное пользование денежными средствами могут быть исчислены лишь, после того, как будущий покупатель обратился к продавцу с требованием о возврате денежных средств, поскольку до заявления истцом требований о возврате денежных средств ответчик мог обоснованно полагать, что стороны состоят в договорных отношениях и пользование ответчиком денежными средствами, уплаченными истцом, как стороной по договору, носит правомерный характер. Учитывая, что с претензией о возврате денежных средств Саитова В.Т. не обратилась к ответчику Галимовой Р.А. и не просила возвратить ей денежные средства в течение 10 дней с момента направления претензии, суд приходит к выводу о том, что проценты за пользование денежными средствами не могут быть взысканы. Суд считает, что исковые требования Саитовой В.Т. к Галимовой А.Р. о взыскании <данные изъяты> рублей, за произведенный ремонт квартиры, не подлежат удовлетворению. В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Между тем, каких-либо бесспорных, достоверных и убедительных доказательств, подтверждающих факт проведения ремонта спорной квартиры и стоимости проведенных ремонтных работ и покупки строительных материалов Саитовой В.Т., суду представлено не было. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 197 ГПК РФ, Р Е Ш И Л: Отказать в удовлетворении исковых требований Галимовой А.Р. к Саитовой В.Т. о расторжении предварительного договора купли продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенного между Саитовой В.Т. и Галимовой А.Р. ДД.ММ.ГГГГ. Удовлетворить исковые требования Галимовой А.О. о снятии с регистрационного учета Саитова А.О., из квартиры по адресу: .... Обязать отделение УФМС России по РБ в Аургазинском районе РБ снять с регистрационного учета Саитова А.О., из квартиры по адресу: .... Удовлетворить исковые требования Саитовой В.Т. к Галимовой А.Р. о взыскании денежных средств уплаченных в качестве аванса и взыскать с Галимовой А.Р. в пользу Саитовой В.Т. <данные изъяты> рублей. Отказать в удовлетворении исковых требований Саитовой В.Т. к Галимовой А.Р. о взыскании понесенных затрат на проведение ремонтных работ в сумме <данные изъяты> рублей, о взыскании <данные изъяты> рублей за пользование чужими денежными средствами. Взыскать с Галимовой А.Р. пользу Саитовой В.Т. возврат госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия в окончательной форме. Председательствующий судья подпись Решение на 20.06.2012 г. в законную силу не вступило.
проведение ремонтных работ в сумме <данные изъяты> рублей; -в порядке требований ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными
средствами вследствие их неправомерного удержания Галимова Р.А. должна уплачивать проценты на сумму этих средств, что в конкретном случае составляет <данные изъяты> рублей.