Дело № 2-92/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 февраля 2012 года город Аткарск

Аткарский городской суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Богомолова Н.П.,

при секретаре Калядиной Ю.Н.,

с участием:

истца Дыса Л.Н.,

представителей ответчика – администрация Лопуховского муниципального образования – Артёмовой Т.М. и Юлдашева Э.Ш.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Аткарске гражданское дело по исковому заявлению Дыса ФИО7 к администрации Лопуховского муниципального образования о признании договора купли-продажи заключённым, признании права собственности на домовладение и о возложении обязанности на Аткарский филиал <адрес> регистрационной палаты ГУ зарегистрировать право собственности Дыса Л.Н. на дом, расположенный по адресу: <адрес>

установил:

Дыса ФИО8 (далее по тексту - истица) обратилась в Аткарский городской суд <адрес> с исковым заявлением к администрации Лопуховского муниципального образования (далее по тексту - ответчик) о признании договора купли-продажи заключённым, признании права собственности на домовладение и о возложении обязанности на Аткарский филиал <адрес> регистрационной палаты ГУ зарегистрировать право собственности Дыса Л.Н. на дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Требования, сформулированные в просительной части искового заявления, обоснованы Дыса Л.Н. тем, что в 2006 году между ФИО2 и истицей, Дыса Л.Н., был заключен договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес> письменной форме за 40000 рублей. Указанная сумма была передана продавцу ФИО2 покупателем Дыса Л.Н. в полном объеме, что подтверждается распиской ФИО2 Договор не был надлежащим образом зарегистрирован. Зарегистрировать право собственности на дом не получалось в силу объективных причин. Так, в феврале 2006 года ФИО2 была госпитализирована в туберкулезную больницу <адрес>, что подтверждает выписка из данного диспансера. После выписки она была слаба, и она не хотела усугублять состояние ее здоровья лишними выходами в город для осуществления данной регистрации. ФИО2 скончалась ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается повторным свидетельством о смерти П-РУ №. Право собственности они так и не успели зарегистрировать. Поскольку продавец умер и других способов защиты права, кроме признания сделки заключенной и признания права собственности на дом в судебном порядке, у неё не имеется. Согласно ст. 165 п. З ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Просит признать договор купли-продажи дома от 2006 года, расположенного по адресу: <адрес>, заключенным; Признать право собственности Дыса Л.Н. на дом, расположеный по адресу: <адрес>. Возложить обязанность на Аткарский филиал <адрес> регистрационной палаты ГУ зарегистрировать право собственности Дыса Л.Н. на дом, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истица Дыса Л.Н. пояснила, что в 2006 году между ФИО2 и ею, был заключен договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес> письменной форме за 40000 рублей. Указанная сумма была передана ею продавцу ФИО2 в полном объеме. Договор не был надлежащим образом зарегистрирован. Зарегистрировать право собственности на дом не получалось в силу объективных причин. Так, в феврале 2006 года ФИО2была госпитализирована в туберкулезную больницу <адрес>, что подтверждает выписка из данного диспансера. После выписки она была слаба, и она не хотела усугублять состояние ее здоровья лишними выходами в город для осуществления данной регистрации. ФИО2 скончалась ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается повторным свидетельством о смерти № №. Право собственности они так и не успели зарегистрировать. Поскольку продавец умер и у неё отсутствует реальная возможность государственной регистрации сделки и перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости, она вынуждена обратиться в суд с указанным иском. ФИО2 и истица заключили между собой договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, расчет произведен в полном объеме, однако государственная регистрация перехода права собственности ей невозможна в связи со смертью ФИО2 Учитывая вышесказанное, других способов защиты права, кроме признания сделки заключенной и признания права собственности на дом в судебном порядке, у неё не имеется. Просит признать договор купли-продажи дома от 2006 года, расположенного по адресу: <адрес>, заключенным, а также признать право собственности Дыса Л.Н. на дом, расположеный по адресу: <адрес>. Возложить обязанность на Аткарский филиал <адрес> регистрационной палаты ГУ зарегистрировать право собственности Дыса Л.Н. на дом, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель ответчика Артёмова Т.И. пояснила, что Дыса Л.Н. в 2006 году купила за 40000 руб. домовладение у ФИО2 Договор они оформили в простой письменной форме в виде расписки, но вовремя право собственности не успели зарегистрировать. ФИО2 болела и лежала в туберкулёзном отделении в <адрес>, а в 2011 году ФИО2 умерла и поэтому они не возражают, чтобы Дыса Л.Н. признала за собой право собственности на домовладение, расположенное в <адрес>, то есть исковые требование она признает.

В судебном заседании представитель ответчика Юлдашев Э.Ш. пояснил, что Дыса Л.Н. в 2006 году купила за 40000 руб. дом у ФИО9 договор они оформили в простой письменной форме в виде расписки, но во время договор купли-продажи не зарегистрировали, а в 2011 году ФИО2 умерла и сейчас Дыса не может оформить своё право на данное домовладение. Когда ФИО2 умерла её хоронила Дыса Л.Н. Исковые требования он признаёт.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, будучи извещён о месте, дате и времени судебного заседания, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.44).

При таком положении неявка представителя третьего лица не препятствует судебному разбирательству, а поэтому, руководствуясь частью 5 статьи 167 ГПК РФ, определением, занесённым в протокол судебного заседания, суд постановил рассмотреть гражданское дело в отсутствие третьего лица.

Изучив исковое заявление, выслушав объяснения истицы Дыса Л.Н., представителей ответчика Артёмовой Т.Н. и Юлдашева Э.Ш., исследовав посредством оглашения в судебном заседании письменных доказательств, оценив их в совокупности по своему внутреннему убеждению на предмет относимости, достоверности и допустимости, руководствуясь законом и совестью, суд в процессе разбирательства гражданского дела установил нижеследующие обстоятельства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ исключительное право распоряжения имуществом, в том числе его отчуждения иным лицам, принадлежит его собственнику.

Бланкетная норма, содержащаяся в статье 18 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), предписывает, что право собственности на жилые помещения, к каковым относятся и жилые дома (пункт 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ), подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных гражданским законодательством и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 8 и пункта 1 статьи 131 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации, при том, что последняя является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац второй пункта 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом, в том числе, на основании договора купли - продажи.

Из расписок ФИО2 за 2006 год усматривается, что Дыса ФИО10 передала ФИО2 деньги в сумме сорок тысяч рублей за недвижимое имущество - жилой дом в селе <адрес> (л.д.17-18).

По общему правилу, содержащемуся в статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По условиям договора заключенного в простой письменной форме, цена продаваемой недвижимости определена сторонами в 40000 рублей, которые получены ФИО2 до подписания договора (л.д.17-18).

При таком положении, поскольку договор купли - продажи по форме и содержанию отвечает закону, в частности нормам пункта 1 статьи 160, пункта 2 статьи 161, статьи 163, пункта 2 статьи 434, статей 550, 554 и 555 ГК РФ, суд приходит к выводу о доказанности истицей факта совершения сделки, а также исполнения покупателем обязанности оплатить купленное имущество (пункт 1 статьи 486 ГК РФ), а продавца - передать имущество (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

В силу взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 8 и пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Факт наступления ДД.ММ.ГГГГ смерти продавца ФИО2 подтверждён свидетельством о смерти серии № № (л.д.13).

Это обстоятельство по утверждению истицы является препятствием к регистрации сделки (договора купли - продажи) и перехода к ней права собственности на жилой дом и надворные постройки.

Оценив сложившуюся ситуацию применительно к положениям законодательства, регулирующего вопросы заключения сделок и возникновения у граждан права собственности на объекты недвижимого имущества, суд учитывает следующее.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 164 ГК РФ предписывает, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а, касаемо сделок купли - продажи, пункт 1 статьи 551 ГК РФ, как специальная норма, предполагает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости, к каковой в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ относятся, в том числе жилые помещения.

Помимо этого, специальное условие, закреплённое в пункте 2 статьи 558 ГК РФ, предусматривает, что договор продажи жилого помещении подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

В силу пунктов 1 и 6 статьи 131 ГК РФ возникновение, переход и само право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в порядке, определяемом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из содержания и смысла абзаца первого пункта 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 328-ФЗ) следует, что государственная регистрация прав (включая возникновение и переход права (пункт 1 статьи 2 упомянутого Закона)) может быть произведена лишь при обращении в регистрирующий орган сторон договора на основании поданного ими заявления.

Суд учитывает, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат норм, регулирующих сроки обращения сторон договоров с заявлениями о государственной регистрации сделок и перехода права.

Следовательно, такое обращение сторон возможно во всякое время после совершения сделки и является равной обязанностью каждой из них по отношению к другой, то есть вытекающим из существа сделки факультативным (дополнительным) обязательством, которое должно исполняться надлежащим образом (статья 309 ГК РФ) и односторонний отказ от исполнения которого, не допускается (статья 310 ГК РФ).

Однако, продавец ФИО2, как указано выше, умерла, что исключает возможность её обращения в регистрирующий орган в силу прекращения смертью её правоспособности (статья 17 ГК РФ).

Обстоятельства, связанные со смертью ФИО2, по смыслу искового заявления, расцениваются ФИО2 как аналог уклонения от регистрации сделки и перехода права.

Из выписки из по хозяйственной книги о наличии у гражданина права на дом видно, что дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 28,3 кв.метров, расположенный на земельном участке размером 2200 (две тысячи двести) кв.метров принадлежит ФИО2 на праве собственности,.(л.д.15).

Подобная позиция, по мнению суда, заслуживает внимания.

Так, из положений пункта 1 статьи 6 ГК РФ следует, что в случаях, когда гражданские отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат норм, регулирующих вопросы регистрации сделок и перехода права в случае смерти одной из сторон договора.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Аналогичная норма содержится в абзаце третьем пункта 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 225-ФЗ), из которого следует, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

По смыслу норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под уклонением от регистрации сделки и перехода права собственности следует понимать бездействие стороны договора, выражающееся в неявке в регистрирующий орган для подачи соответствующего заявления.

Рассматриваемая судом ситуация, обусловленная невозможностью явки в регистрирующий орган умершего лица, является сходной со случаями уклонения от государственной регистрации перехода права собственности по договору, что делает допустимым применение судом при разрешении спора пункта 3 статьи 165 ГК РФ и пункта 3 статьи 551 ГК РФ по аналогии.

В силу положений пункта 1 статьи 209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

По общему правилу, сформулированному в абзаце втором пункта 1 статьи 2 и статье 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования зарегистрированного права (титула) является государственная регистрация, подтверждаемая соответствующим свидетельством, либо отметкой на правоустанавливающем документе.

Следовательно, до момента государственной регистрации сделки и перехода к ней права собственности на жилой дом и надворные постройки, Дыса Л.Н. не вправе распоряжаться имуществом, что свидетельствует о действительном характере нарушения её права, которое, в этой связи, подлежит судебной защите.

Анализируя изложенное, избранный Дыса Л.Н. способ защиты права путём его признания суд находит приемлемым, а сами заявленные требования подлежащими удовлетворению в части, а именно в части признания договора купли-продажи заключённым и признании права собственности на домовладение

По смыслу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество, в тоже время является только составным, конечным элементом в сложном юридическом составе приобретения и подтверждения титула собственника, в силу чего отсутствие регистрации, само по себе, не свидетельствует об отсутствии у лица права в случае его приобретения на законном основании.

В силу части 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещёнными законом.

Пункт 1 статьи 11 ГК РФ устанавливает, что защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в том числе, путём признания права (статья 12 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение, устанавливающее такие права и обязанности.

Статья 17 Закона о регистрации в качестве одного из оснований для регистрации признания права указывает на вступившие в законную силу судебные акты.

При этом статья 28 Закона о регистрации содержит положение о том, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации. Приведенные нормы Закона о регистрации указывают на то, что государственная регистрация права возможна при наличии судебного решения, в резолютивной части которого содержится указание о признании права собственности на определенный объект за конкретным лицом.

По правилу, содержащемуся в абзаце первым пункта 3 статьи 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ), копии вступивших в законную силу решений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трёхдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. На территории <адрес> таковым является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Истец также просит суд обязать Аткарский филиал <адрес> регистрационной палаты ГУ произвести государственную регистрацию права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Данное требование истца неправомерно и не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 5 ст. 2 Закона о регистрации, отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Исходя из вышеизложенного, возложение обязанности осуществить государственную регистрацию возможно только в случае неправомерного отказа или уклонения регистрирующего органа от проведения регистрационных действий. Более того, заявленное требование об обязании осуществления государственной регистрации противоречит установленному ст. 16 Закона о регистрации, заявительному характеру государственной регистрации прав, при этом к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены также все необходимые для ее проведения документы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Дыса <данные изъяты> удовлетворить в части.

Признать сделку купли-продажи домовладения, состоявшейся в 2006 году между Дыса ФИО11 и ФИО2 – заключенной.

Признать за Дыса ФИО12 право собственности на домовладение с хозяйственными строениями, расположенными на земельном участке размером 2200 кв. м. по адресу: <адрес>, имеющими технические параметры: общая площадь – 28,3 кв.м.,

В удовлетворении заявленного требования об обязании Аткарского филиала <адрес> регистрационной палаты ГУ Управления произвести государственную регистрацию права - отказать

Отложить составление мотивированного решения суда на срок не более чем пять дней со дня окончания разбирательства дела, а именно до ДД.ММ.ГГГГ.

Копию настоящего решения в трехдневный срок со дня его вступления в законную силу направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Принятое по делу решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда посредством подачи апелляционной жалобы лицами, участвующими в деле, через Аткарский городской суд <адрес> в течение месяца со дня, следующего за днём принятия решения судом в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Председательствующий судья Н.П. Богомолов

Решение суда в окончательной форме (мотивированное решение) составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Н.П. Богомолов