Дело № 2-305/2012 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 04 июля 2012 года город Аткарск Аткарский городской суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Толкуновой М.В., при секретаре судебного заседания Калядиной Ю.Н., с участием: истицы Яхамовой Веры Николаевны, ответчика Аржановой Галины Николаевны, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Аткарске ДД.ММ.ГГГГекабря года гражданское дело по иску Яхамовой Веры Николаевны к администрации Аткарского муниципального района <адрес>, Аржановой Галине Николаевне о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на жилое помещение, УСТАНОВИЛ: Яхамова Вера Николаевна обратилась в Аткарский городской суд <адрес> с вышеуказанным иском к Администрации Аткарского муниципального района <адрес>. Исковые требования обоснованы Яхамовой В.Н. тем, что 23.08.2000 года она как покупатель заключила договор купли-продажи жилого <адрес> расположенного на <адрес>. Продавцом в договоре выступала ФИО2, 1929 года рождения. Согласно условиям договора ФИО2 продала ей за 25000 рублей жилой дом общей площадью 60 кв.м., в том числе, 23,4 кв.м. жилой площади с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, двумя сараями и наружным смешанным сооружением расположенных на участке земли бессрочного пользования размером 1435 кв.м. В соответствии с установленным порядком настоящий договор подлежал регистрации в Аткарском филиале «<адрес> регистрационной палаты». Но из-за недостаточной грамотности и информированности, они со ФИО2 этого своевременно не сделали. ДД.ММ.ГГГГ она представила необходимые документы на государственную регистрацию в отдел Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Между тем ей было отказано в регистрационных действиях, так как ФИО2 вовсе не обращалась в регистрационную службу с заявлением о переходе прав собственности согласно договору купли-продажи. В настоящее время ФИО2 умерла и как следует из письменного отказа Калининского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, у неё имеется возможность только в судебном порядке произвести государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на жилой дом по <адрес>. Определением Аткарского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена Аржанова Галина Николаевна. Истица Яхамова Вера Николаевна в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ она, как покупатель заключила договор купли-продажи жилого <адрес>, расположенного на <адрес>. Продавцом в договоре выступала ФИО2, 1929 года рождения, по доверенности ее представляла Аржанова Галина Николаевна. Согласно условиям договора, ФИО2 продала ей за 25000 рублей жилой дом общей площадью 60 кв.м., в том числе, 23,4 кв.м. жилой площади с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, двумя сараями и наружным смешанным сооружением, расположенных на участке земли бессрочного пользования размером 1435 кв.м. Она не предполагала, что договор и переход права необходимо было регистрировать в <адрес> регистрационной палате. В настоящее время она обратилась уже в Калининский отдел УФРС по <адрес>. Но получила отказ в государственной регистрации сделки, поскольку на регистрацию сделки необходимо заявление о регистрации сделки и перехода права собственности от всех сторон договора. ФИО2, бывший собственник жилого дома, умерла. В этой связи, просила произвести регистрацию сделки – договора купли-продажи недвижимого имущества - жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и регистрацию перехода права собственности от умершей ФИО2 к ней, Яхамовой Вере Николаевне. Третье лицо, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, будучи извещен о месте, дате и времени судебного заседания, представил письменный отзыв на иск, содержащий просьбу рассмотреть дело в отсутствие представителя. При таком положении неявка третьего лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не препятствует судебному разбирательству, а поэтому, руководствуясь частью 5 статьи 167 ГПК РФ, суд постановил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя третьего лица. Представитель ответчика – администрации Аткарского муниципального района <адрес>, будучи извещенным о месте, дате и времени судебного заседания, представил письменный отзыв на иск, содержащий просьбу рассмотреть дело в отсутствие представителя. При таком положении неявка ответчика - администрации Аткарского муниципального района <адрес> не препятствует судебному разбирательству, а поэтому, руководствуясь частью 5 статьи 167 ГПК РФ, суд постановил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя третьего лица. Ответчица – Аржанова Галина Николаевна в судебном заседании исковые требования Яхамовой В.Н. признала в полном объеме, пояснив, что в этой связи не возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку Яхамова В.Н. при заключении договора купли-продажи передала все деньги за дом, а, она, в свою очередь, представляю ФИО2, передала их последней. Выслушав объяснения истицы Яхамовой В.Н., ответчицы Аржановой Г.Н., исследовав посредством оглашения в судебном заседании письменные доказательства, оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, суд в процессе разбирательства гражданского дела установил нижеследующие обстоятельства. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, а также иные имущественные отношения, регулируются гражданским законодательством, состоящим (пункт 2 статьи 3 ГК РФ) из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 ГК РФ. В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ исключительное право распоряжения имуществом, в том числе его отчуждения иным лицам, принадлежит его собственнику. В соответствии со статьей 18 Жилищного кодекса Российской Федерации, право собственности на жилые помещения, к каковым относятся и жилые дома (пункт 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ), подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных гражданским законодательством и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В силу пункта 2 статьи 8 и пункта 1 статьи 131 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. При этом в соответствии абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом, в том числе, на основании договора купли - продажи. Из нотариально удостоверенного договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что Яхамова Вера Николаевна приобрела в собственность у ФИО2 недвижимое имущество – жилой дом с хозяйственными строениями и бытовыми сооружениями в городе <адрес>, №, состоящий из одного одноэтажного деревянного строения размером 60,0 кв.м. полезной площади, в том числе 23,4 кв.м. жилой площади, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: двумя деревянными сараями, смешанным сооружением, которые расположены на участке земли размером 1435 кв.м. (л.д.12-18). По общему правилу, содержащемуся в статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Применительно к договорам купли-продажи, пункт 1 статьи 486 ГК РФ предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства. Расчёты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы (пункт 1 статьи 861 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство. По условиям договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена продаваемой недвижимости определена сторонами в 25000 рублей, которые получены представителем ФИО2- Аржановой Г.Н. до подписания договора (л.д.15). При таком положении, поскольку договор купли - продажи по форме и содержанию отвечает закону, в частности нормам пункта 1 статьи 160, пункта 2 статьи 161, статьи 163, пункта 2 статьи 434, статей 550, 554 и 555 ГК РФ, учитывая положения части 2 статьи 150 ГПК РФ, суд приходит к выводу о доказанности истицей факта совершения сделки, а также исполнения покупателем обязанности оплатить купленное имущество (пункт 1 статьи 486 ГК РФ), а продавца - передать имущество (пункт 2 статьи 556 ГК РФ). В силу взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 8 и пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. То, что государственная регистрация сделки и перехода к истице права собственности на жилое помещение до настоящего времени не произведена, подтверждается адресованным Яхамовой В.Н. сообщением регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что препятствием для государственной регистрации сделки и перехода к истице права собственности на жилой дом является, в том числе, непредоставление продавцом (ФИО2, либо её представителем Аржановой Г.Н.) заявления (л.д.22-24). Факт наступления 23 января 2002 года смерти в городе <адрес> продавца ФИО2 подтверждён записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, произведенной отделом ЗАГС по <адрес> и <адрес> Управления по делам ЗАГС <адрес> (л.д.34). По утверждению истицы, смерть ФИО2 явилась препятствием к регистрации сделки (договора купли - продажи) и перехода к ней права собственности на жилой дом и надворные постройки. Применительно к положениям законодательства, регулирующего вопросы заключения сделок и возникновения у граждан права собственности на объекты недвижимого имущества, при оценке сложившейся ситуации, суд учитывает следующее. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 1 статьи 164 ГК РФ предписывает, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пункт 1 статьи 551 ГК РФ, как специальная норма, предполагает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимости относятся, в том числе жилые помещения. Помимо этого, согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ, договор продажи жилого помещении подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. В силу пунктов 1 и 6 статьи 131 ГК РФ возникновение, переход и само право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в порядке, определяемом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из содержания абзаца первого пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21июля1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2010 г. № 328-ФЗ) следует, что государственная регистрация прав (включая возникновение и переход права (пункт 1 статьи 2 упомянутого Закона)) может быть произведена лишь при обращении в регистрирующий орган сторон договора на основании поданного ими заявления. При этом суд учитывает, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни Федеральный закон от 21июля1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат норм, регулирующих сроки обращения сторон договоров с заявлениями о государственной регистрации сделок и перехода права. Следовательно, такое обращение сторон возможно во всякое время после совершения сделки и является равной обязанностью каждой из них по отношению к другой. Обязательства должны исполняться надлежащим образом (статья 309 ГК РФ), односторонний отказ от исполнения которого, не допускается (статья 310 ГК РФ). Однако продавец ФИО2, как указано выше, умерла, что исключает возможность ее обращения в регистрирующий орган в силу прекращения смертью ее правоспособности (статья 17 ГК РФ). Обстоятельства, связанные со смертью ФИО2, по смыслу искового заявления, расцениваются Яхамовой В.Н. как аналог уклонения от регистрации сделки и перехода права. Из положений пункта 1 статьи 6 ГК РФ следует, что в случаях, когда гражданские отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни Федеральный закон от 21июля1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат норм, регулирующих вопросы регистрации сделок и перехода права в случае смерти одной из сторон договора. Однако в соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Пункт 3 статьи 551 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Аналогичная норма содержится в абзаце третьем пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21июля1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ), из которого следует, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. По смыслу норм Федерального закона от 21июля1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под уклонением от регистрации сделки и перехода права собственности следует понимать бездействие стороны договора, выражающееся в неявке в регистрирующий орган для подачи соответствующего заявления. При этом рассматриваемая судом ситуация, которая обусловлена невозможностью явки в регистрирующий орган умершего лица, является сходной со случаями уклонения от государственной регистрации перехода права собственности по договору, что делает допустимым применение судом при разрешении спора пункта 3 статьи 165 ГК РФ и пункта 3 статьи 551 ГК РФ по аналогии. В силу положений пункта 1 статьи 209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года), подтверждаемая (пункт 1 статьи 14 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») соответствующим свидетельством, либо отметкой на правоустанавливающем документе. Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации сделки и перехода к ней права собственности на жилой дом и надворные постройки, Яхамиова В.Н. не вправе распоряжаться имуществом, что свидетельствует о действительном характере нарушения ее права, которое, в этой связи, подлежит судебной защите. При таких обстоятельствах, учитывая, что избранный истицей способ защиты права не противоречит закону, суд находит исковые требования Яхамовой В.Н. в части принятия решения о регистрации сделки и перехода права подлежащими удовлетворению. Кроме того, как указывалось ранее, регистрирующий орган отказал истице в регистрации права собственности на жилой дом, вследствие чего она лишена возможности получить документ, подтверждающий титул собственника недвижимого имущества. Следовательно, право собственности, приобретенное истицей на законных основаниях, нарушено. В силу части 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Пункт 1 статьи 11 ГК РФ устанавливает, что защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в том числе, путем признания права (статья 12 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Анализируя изложенное, избранный Яхамовой В.Н. способ защиты права путем его признания суд находит приемлемым, а сами заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объёме. В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ и пункта 3 статьи 2 Федерального закона от 21июля1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», датой государственной регистрации является день внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав. На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования Яхамовой Веры Николаевны, удовлетворить. Произвести с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию сделки - совершенного ДД.ММ.ГГГГ в письменной, нотариально удостоверенной форме между продавцом ФИО2 в лице представителя Аржановой Галины Николаевны и покупателем Яхамовой Веры Николаевной договора купли - продажи недвижимого имущества – жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 60,0 кв.м., жилой площадью 23,4 кв.м. с хозяйственными строениями и сооружениями: двумя деревянными сараями, смешанным сооружением, расположенного на участке земли бессрочного пользования размером 1435 кв.м. Произвести с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию перехода от продавца ФИО2 к покупателю Яхамовой Вере Николаевне права собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 60,0 кв.м., жилой площадью 23,4 кв.м. с хозяйственными строениями и сооружениями: двумя деревянными сараями, смешанным сооружением, расположенный на участке земли бессрочного пользования размером 1435 кв.м., приобретенного Яхамовой Веры Николаевной ДД.ММ.ГГГГ на основании нотариально удостоверенной сделки - договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Государственную регистрацию сделки - договора купли - продажи недвижимого имущества - жилого дома в городе <адрес>, общей площадью 60,0 кв.м., жилой площадью 23,4 кв.м., с хозяйственными строениями и сооружениями: двумя деревянными сараями, смешанным сооружением, расположенных на участке земли бессрочного пользования размером 1435 кв.м., совершенного ДД.ММ.ГГГГ в письменной, нотариально удостоверенной форме между продавцом ФИО2 в лице Аржановой Галины Николаевны и покупателем Яхамовой Верой Николаевной, произвести посредством внесения государственным регистратором прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании настоящего решения суда, после вступления решения суда в законную силу, записи о государственной регистрации сделки купли - продажи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственную регистрацию перехода к покупателю Яхамовой Вере Николаевне от продавца ФИО2 права собственности на жилой <адрес>, общей площадью 60,0 кв.м., жилой площадью 23,4 кв.м. с хозяйственными строениями и сооружениями: двумя деревянными сараями, смешанным сооружением, расположенных на участке земли бессрочного пользования размером 1435 кв.м., произвести посредством внесения государственным регистратором прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании настоящего решения суда, после вступления решения суда в законную силу, записи о государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Копию настоящего решения в трехдневный срок со дня его вступления в законную силу направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Принятое по делу решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда посредством подачи апелляционных жалоб лицами, участвующими в деле, через Аткарский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня, следующего за днём принятия решения судом в окончательной форме (составления мотивированного решения). Председательствующий судья: М.В.Толкунова Мотивированное решение составлено 9 июля 2012 года. Председательствующий судья: М.В.Толкунова