Гражданское дело №2-501/2010
Решение
именем Российской Федерации
гор. Асино 11 ноября 2010 года.
Асиновский городской суд Томской области в составе:
председательствующего - Пикина В.П.,
при секретаре – Воронецкой Н.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Асине Томской области гражданское дело по исковому заявлению Алешина В.А. к Васильевой М.Е. о переходе права собственности на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом с хозяйственными постройками (незавершенное строительство) и земельный участок,
установил:
Алешин В.А. обратился в суд с иском к Васильевой М.Е. о переходе права собственности на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом (незавершенный строительством, площадь застройки 108.8 кв.м., общей площадью 130.3 кв.м.) с хозяйственными постройками (навес, летняя кухня, баня) и земельный участок площадью 3000 кв.м., расположенные по адресу: /адрес/.
В обоснование исковых требований истец указал, что 10.04.2001 года между ним и Васильевой М.Е. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества-объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома (незавершенного строительством, площадь застройки 108 кв.м., общей площадью 130 кв.м., готовность 50 %) с хозяйственными постройками (навес, летняя кухня, баня) и земельный участок площадью 3000 кв.м., расположенные по адресу: /адрес/. Договор купли-продажи от 10.04.2001 года отвечает требованиям, предъявляемых законом к договорам купли-продажи. Сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям, касающимся предмета и цены, а также соблюдена письменная форма в соответствии со статьями 432,433, 434, 550 ГК РФ. Условия договора им, как покупателем выполнены, что подтверждается актом приема передачи и квитанциями о переводе денежных средств. Никаких имущественных претензий ответчик к нему не имеет, однако уклоняется от государственной регистрации перехода права. Спорное имущество, принадлежало на праве собственности мужу Васильевой М.Е., как наследодателю, на основании свидетельства на право собственности на землю, постановлений главы администрации Д. сельского Совета /номер/ от 20.06.1994 года и от 25.01.1993 года, что не противоречит ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как возникло до его вступления в силу. То, что ответчица, до подписания с ним договора купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства, не зарегистрировала своего права на наследство в ЕГРП, не может умолять его права на вышеуказанное недвижимое имущество. Так же как и то, что она уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.
В судебное заседание истец Алешин В.А. не прибыл, указанные исковые требования поддержал в полном объеме, просил рассмотреть дело в его отсутствие, но с участием его представителя Бескишкиной Л.А..
Ответчик Васильева М.Е. в судебное заседание не прибыла, указанный иск Алешина В.А. признала в полном объеме, просила суд принять её признание иска и дело рассмотреть в её отсутствие.
Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных исковых требований – администрации Большедороховского сельского поселения Асиновского района Томской области – в судебное заседание не явился. Глава администрации с указанным иском согласился, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя администрации.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие истца Алешина В.А., ответчика Васильевой М.Е., представителя третьего лица.
Определением Асиновского городского суда от 11 ноября 2010 года Васильевой М.Е. было отказано в принятии судом признание иска.
В судебном заседании представитель истца - Бескишкина Л.А. исковые требования Алешина В.А. поддержала в полном объеме. В обоснование иска привела доводы и обстоятельства, указанные в исковом заявлении от 21 октября 2010 года. При этом дополнительно пояснила, что в настоящее время каких-либо правоустанавливающих документов на жилой дом (незавершенный строительством) с надворными постройками и земельный участок по /адрес/ у ответчицы Васильевой М.Е. нет. Но ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена дачная амнистия. Согласно дачной амнистии, если земельный участок находится в собственности, что подтверждается постановлением о выделе Л. земельного участка в собственность, то за такими лицами регистрируется право собственности на недвижимое имущество. В соответствии с действующим законодательством право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства. Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства. В данном случае, так как право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то правоустанавливающими документами являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество. Васильева является наследником по закону первой очериди. На это указывают: свидетельство о заключении брака между Васильевой М.Е. и Л., свидетельство о смерти последнего. После смерти супруга Васильева М.Е. фактически приняла наследство, так как распорядилась им, совершив сделку купли-продажи дома и земельного участка. По действующему законодательству ответчица Васильева М.Е. вправе зарегистрировать право собственности на наследство после его принятия, но она не обязана этого делать. Действительно при заключении договора купли-продажи Алешин В.А. не проверил у ответчицы наличие права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество. В настоящее время условия договора купли-продажи Алешиным В.А. и Васильевой М.Е. исполнены, что подтверждается актом приема-передачи и квитанциями о переводе денежных средств. Никаких имущественных претензий ответчица к истцу не предъявляет в настоящее время. При этом самостоятельно Алешин В.А. не может зарегистрировать переход права собственности, так как при регистрации перехода права необходимо участие 2-х лиц: продавца и покупателя, а Васильева М.Е. уклоняется от регистрации сделки. Она считает, что регистрация перехода права собственности к Алешину В.А. возможна при отсутствии у Васильевой М.Е. свидетельства о праве на наследство либо другого документа, свидетельствующего о принятии Васильевой М.Е. наследства, открывшегося после смерти мужа.
Суд, заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы гражданского дела, считает необходимым отказать Алешину В.А. в удовлетворении исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Согласно статье131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Как следует из ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с указанными правовыми нормами виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Данные правовые нормы не устанавливают каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Так как объекты, не завершенные строительством, переместить без несоразмерного ущерба их последующему назначению невозможно, эти объекты не изъяты из гражданского оборота, то их необходимо относить к недвижимым вещам. Поэтому объекты, незавершенные строительством, могут отчуждаться собственником другим лицам и переход права собственности от собственника к другому лицу подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.
В соответствии с положениями ст. 218 и ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.
Согласно статье 4 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Федерального закона.
В соответствии со статьей 6 вышеуказанного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Федеральным законом. В данном случае государственная регистрация права на объект недвижимого имущества требуется при переходе права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
В соответствии со статьей25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании документов (подтверждающих право пользования земельным участком или собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, содержащих описание объекта незавершенного строительства), указанных в пунктах 3-5 статьи 25 Федерального закона №122-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на незавершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.
При этом документы, представляемые для государственной регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным в ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ (соответствие требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, содержать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц).
Таким образом, в соответствии с положениями указанных правовых норм, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации, осуществляемой соответствующим государственным органом. При этом государственная регистрация является единственным основанием существования права в соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Указанные правовые нормы указывают на то, что право собственности на объект недвижимого имущества, незавершенный строительством, регистрируется в случае необходимости совершения сделки с ним и только на основании документов, прямо указанных в законе, отвечающих определенным требованиям. Для регистрации, в частности, необходимо представить документы о правах застройщика на земельный участок, о получении разрешения на строительство, о приеме объекта недвижимости в эксплуатацию и другие. В качестве документов, подтверждающих право заявителя на обладание земельным участком, могут выступать договор аренды, свидетельство о праве собственности либо свидетельство об ином вещном праве (пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), оформленное надлежащим образом. Продавец недвижимого имущества, в том числе незавершенного строительством, прежде чем распорядиться своим правом собственности, обязан зарегистрировать его в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав на недвижимость.
Как следует из п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
П.1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Указанные правовые нормы устанавливают, что продавец должен иметь правомочия собственности в отношении отчуждаемого покупателю недвижимого имущества. В противном случае была бы невозможна государственная регистрация перехода права собственности, которое не было зарегистрировано в установленном порядке..
В судебном заседании установлено, что Л., умерший /дата/, состоя в зарегистрированном браке с Васильевой М.Е. до дня своей смерти, на основании постановления администрации Д. сельского Совета С. района от 25 января 1993 года о разрешении строительства жилого дома, жилой площадью не менее 35 кв.м., на земельном участке площадью 0,30 га в /адрес/, принадлежащем ему по праву собственности, которому впоследствии был присвоен адрес по фактическому месту нахождения: /адрес/, осуществил строительство индивидуального жилого дома, площадь застройки 108 кв.м, общей площадью 130 кв.м. с надворными постройками (навес, баня, летняя кухня). На дату смерти Л. готовность указанного индивидуального жилого дома к сдаче в эксплуатацию определялась как 50%. Перед своей смертью Л. не обращался с заявлением о государственной регистрации своих прав на указанный индивидуальный жилой дом (незавершенный строительством) с надворными постройками. Васильева М.Е., после смерти своего супруга Л., не обратившись в установленном порядке к нотариусу с заявлением о принятии наследства, открывшегося после смерти её супруга, в том числе и в виде указанного индивидуального жилого дома (незавершенного строительством) с надворными постройками и земельного участка, не имея достаточных правовых оснований (свидетельства о праве наследство по закону, либо иного документа, указывающего на фактическое принятие наследства), 10 апреля 2001 года заключила с Алешиным В.А. договор купли-продажи недвижимого имущества. На основании договора купли-продажи Васильева М.Е. 10.04.2001 года осуществила передачу Алешину В.А. вышеуказанного индивидуального жилого дома (незавершенного строительством) с надворными постройками и земельного участка, общей стоимостью 39000 рублей. При совершении акта приема-передачи данного недвижимого имущества Васильева М.Е. предала Алешину В.А. и имеющиеся у нее документы (свидетельство на право собственности на землю, постановление главы администрации Д. сельского Совета от 25.01.1993 года). В дальнейшем, в соответствии с условиями договора купли-продажи, посредством почтовых переводов Алешин В.А. в период с 11 июля по 14 июля 2001 года передал Васильевой М.Е. 39000 рублей, исполнив тем самым свои обязательства по указанному договору купли-продажи. На 28 июня 2010 года готовность индивидуального жилого дома (незавершенного строительством, площадь застройки 108 кв.м, общей площадью 130 кв.м. с надворными постройками (навес, баня, летняя кухня) к сдаче в эксплуатацию определена как 87 %.
Данные обстоятельства установлены пояснениями представителя истца, материалами дела ( справкой о смерти /номер/, справкой о заключении брака /номер/ от /дата/, постановлением администрации Д. сельского Совета б/н от 25.01.1993 года, постановлением администрации Д. сельского поселения /номер/ от 22.06.2010 года, постановление администрации Д. сельского Совета /номер/ от 20.06.1994 года, свидетельством на право собственности на землю /номер/, договором купли-продажи от 10.04.2001 года, актом приёма-передачи от 10.04.2001 года, квитанциями о почтовых переводах, справкой об отсутствии в производстве нотариуса наследственного дела, возбужденного по заявлению каких-либо лиц после смерти Л., кадастровым паспортом, техническим паспортом), непосредственно исследованных судом в судебном заседании.
Указанные обстоятельства указывают на то, что при совершении указанной сделки-купли продажи Васильева М.Е., выступая продавцом, не имела при себе никаких документов, подтверждающих её правомочие на его отчуждение, в соответствии с действующим законодательством. В свою очередь Алешин В.А., являясь стороной данной сделки (покупателем), не убедился в наличии у Васильевой М.Е. указанных правомочий.
Кроме того, указанные обстоятельства указывают на то, что после смерти Л. и открытия наследства, его супруга Васильева М.Е. вправе была наследовать указанный объект недвижимого имущества незавершенного строительством и земельный участок на общих основаниях, независимо от степени его готовности. Право собственности Васильевой М.Е. на данный объект после принятия наследства, открывшегося после смерти Л., подлежало без каких-либо изъятий (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») государственной регистрации в случае волеизъявления Васильевой М.Е. на совершение данных действий.
В соответствии с п.11 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Если наследодателю (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт4статьи1152 ГК РФ). При этом, наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный регистратор), после принятия наследства. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
С учетом требований вышеуказанных правовых норм, суд считает, что поскольку Васильева М.Е. после смерти своего супруга Л. не приняла в установленном порядке наследство, не зарегистрировала свое право собственности на объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом (незавершенный строительством) с надворными постройками, а также земельный участок, она не могла распорядиться им, в том числе и путем совершения сделки купли-продажи.
При таких обстоятельствах суд не находит наличия оснований, предусмотренных пунктом3 статьи551 ГК РФ для государственной регистрации перехода к истцу Алешину В.А. (покупателю) права собственности на спорное имущество, проданное по договору купли-продажи от 10.04.2001 года ответчиком, не имеющей правомочий на его отчуждение.
Суд считает, что, несмотря на исполнение сторонами в полном объеме договора купли-продажи (продавец передал, а покупатель принял отчуждаемое недвижимое имущество, оплатив его стоимость), соблюдения сторонами формы его совершения, договор не может являться безусловным основанием для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, так как у продавца на момент его заключения отсутствовали правомочия по отчуждению указанного в нем недвижимого имущества. На исполнение сторонами условий договора купли продажи прямо указывают: акт приема-передачи недвижимого имущества, квитанции по перечислению почтовыми переводами денежных средств от покупателя к продавцу в размере, определенным договором купли-продажи.
С учетом изложенного, суд принимает решение об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Принимая данное решение, суд считает необоснованным утверждение представителя истца о том, что регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества от продавца к покупателю на основании договора купли-продажи возможна при отсутствии у Васильевой М.Е. свидетельства о праве на наследство либо другого документа, свидетельствующего о принятии Васильевой М.Е. наследства, открывшегося после смерти мужа. Суд считает, что данное утверждение ответчика противоречит требованиям вышеуказанных правовых норм и не подлежит принятию судом.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Отказать Алешину В.А. в удовлетворении исковых требований к Васильевой М.Е. о переходе к нему права собственности на объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом (незавершенный строительством, площадь застройки 108.8 кв.м., общей площадью 130.3 кв.м.) с хозяйственными постройками (навес, летняя кухня, баня), расположенный по адресу: /адрес/ и земельный участок площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: /адрес/.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в 10 – дневный срок со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через канцелярию Асиновского городского суда Томской области.
Судья (подписано) В.П. Пикин
На момент размещения решение в законную силу не вступило.