№ 2-226/2011
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
г. Асино24 мая 2011 года
Асиновский городской суд Томской области в составе:
председательствующего -судьи Дубакова А.Т.,
при секретареКачаровой Ж.Н.,
с участием представителей истца Буквецкой Л.В., Гурьева Е.А.,
ответчиковАлександровой О.Н., Яковлева В.М., Власовой Л.М. и их представителя Бескишкиной Л.А,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савочкина И.И. к Александровой О.Н., Яковлеву В.М., Власовой Л.М. о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки
У С Т А Н О В И Л:
Савочкин И.И. обратился в суд с иском к Александровой О.Н., Яковлеву В.М., Власовой Л.М., в котором с учетом уточнений просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от /дата/, применить последствия недействительности сделки в части восстановления права собственности Савочкина И.И. на квартиру, обязать ответчиков Александрову О.Н., Яковлева В.М. передать Савочкину И.И. данную квартиру, признать недействительными записи в ЕГРП о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от /дата/ и государственной регистрации перехода права собственности.
В обоснование иска указано, что /дата/ между истцом в лице Власовой Л.М. и Александровой О.Н., Яковлевым В.М. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры по адресу: <адрес> передаваемой в совместную собственность ответчиков, стоимость квартиры составляла 500000 руб. /дата/ произведена государственная регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Договор от /дата/ является притворной сделкой, прикрывающей фактически заключенный договор дарения квартиры. Кроме этого, договор дарения совершен неуполномоченным лицом, так как истец его не подписывал и не выдавал доверенность, уполномочивающую Власову Л.М. подарить квартиру в совместную собственность ответчиков Александровой О.Н., Яковлева В.М.
Представитель истца Гурьев Е.А. требования поддержал по обстоятельствам, указанным в заявлении.
Представитель ответчика Буквецкая Л.В. исковые требования поддержала и дала следующие объяснения по обстоятельствам дела. С середины февраля этого года она осуществляет уход за истцом, в связи с тем, что до этого, он поссорился с Александровой О.Н. ранее ухаживавшей за ним. Савочкин И.И. говорил ей, что при совершении сделки его ввели в заблуждение относительно представителя. Власовой Л.М. он бы никогда не поручил представлять его интересы при совершении сделок. С его слов ей так же стало известно, что он был согласен подарить квартиру Александровой О.Н. при осуществлении ухода за ним, до последних дней.
Ответчик Александрова О.Н. исковые требования не признала. Пояснила, что истец приходится дядей ее матери. Они с мужем Яковлевым В.М. более 10 лет осуществляли за ним уход, в котором он нуждался. В прошлом году он захотел ей подарить квартиру, и ей приходилось вызывать нотариуса для оформления полномочий представителя по совершению сделки, так как состояние возраста и здоровья истца не позволяли ему это сделать самостоятельно. Они вызвали нотариуса, и тот удостоверил доверенность. За истца в доверенности расписалась А. , так как Савочкин И.И. в силу физического недостатка не мог это сделать самостоятельно. После этого она с представителем Власовой Л.М. обратилась к риэлтору для оформления договора дарения. Он ей пояснил, что если квартиру на нее оформят по дарению, ей придется платить налог в пределах 20000 рублей, и предложил дарение квартиры оформить сделкой купли продажи, на что она согласилась. В договоре в качестве приобретателя она указала еще и супруга в связи с тем, что бы избежать лишних расходов по оформлению нотариального согласия супруга на совершение сделки. В /дата/ истец составлял в отношении нее завещание на все принадлежащее ему имущество, и поэтому она считала, что он будет согласен подарить квартиру ей, и ее мужу Яковлеву В.М. Она сама попросила Власову Л.М. участвовать в качестве представителя по доверенности при оформлении сделки, истец против этого не возражал.
Ответчик Яковлев В.М. исковые требования не признал и пояснил, что действительно фактически была совершена сделка дарения квартиры. Оформили сделку куплей продажей только с целью уменьшения расходов на уплату налога. Спорная квартира была оформлена в совместную его и супруги собственность, что бы дополнительно нотариально не оформлять его согласие на сделку, так как они ограничены в денежных средствах. По доверенности истец хотел оформить дарение только на Александрову О.Н.
Ответчик Власова Л.М. исковые требования не признала об обстоятельствах удостоверения доверенности на ее имя и оформления сделки дала объяснения, аналогичные объяснениям Александровой О.Н. Дополнила, что Александрова О.Н. и Яковлев В.М. более 10 лет очень хорошо ухаживали за истцом. Перед сделкой истец лично ей говорил, что согласен подарить им квартиру, так как она ему не нужна. Фактически квартира по этому договору не покупалась, а дарилась.
В возражении на иск ответчики указали, что сделка по купле-продаже квартиры совершена на основании нотариально удостоверенной доверенности, т.е. с согласия истца.
Заслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований истца в части признания договора купли продажи недействительным и отказе в удовлетворении реституционных требований.
В судебном заседании установлено, что /дата/ истцом была выдана доверенность Власовой Л.М. на совершения действий по отчуждению любым предусмотренным законом способом, за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащей ему квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, с правом обмена, продажи передачи в залог, в аренду, получению задатка при продаже, с правом подарить Александровой Ольге Николавне, /дата/ г.р. В виду болезни Савочкина И.И. и по его личной просьбе в присутствии нотариуса расписалась А.
Доверенность имеется в материалах дела, удостоверена нотариусом, зарегистрирована в реестре за №.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Согласно ст. 44 Основ Законодательства РФ «О Нотариате» если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.
/дата/ между истцом в лице Власовой Л.М. и Александровой О.Н., Яковлевым В.М. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Квартира по адресу: <адрес> передавалась в совместную собственность Александровой О.Н., Яковлева В.М., квартира продавалась за 500000 руб. /дата/ произведена государственная регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, что подтверждается договором от /дата/ и выпиской из ЕГРП от /дата/.
В соответствии с положениями ст. ст. 549, 550, 551, 558 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В иске поставлен вопрос о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным в виду его притворности.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Гражданский Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Положения ст. 170 ГК РФ устанавливают, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Договор купли-продажи спорной квартиры совершен уполномоченным на то лицом в надлежащей форме, и сделка и переход права зарегистрированы в установленном порядке. Доводы иска о совершении договора купли-продажи от 21.20.2010 неуполномоченным лицом, опровергаются доверенностью от /дата/, выданной истцом ответчику Власовой Л.М. на совершения действий по отчуждению любым предусмотренным законом способом, принадлежащей ему квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Однако суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры, заключенный ответчиками является ничтожной (притворной) сделкой в соответствии со ст. 170 ГК РФ, прикрывающей фактически заключенный договор дарения спорной квартиры.
Данный вывод суда основан на пояснениях ответчиков о том, что фактически квартира по этому договору была подарена. Александрова О.Н. намеревалась оформить договор дарения спорной квартиры, однако, заключила договор купли-продажи для того, чтобы избежать уплаты налога. Яковлев В.М. фактически не являлся стороной в сделке, был указан в договоре для того, чтобы ответчики могли избежать расходов по оформлению нотариального согласия супруга на совершение сделки.
Суд, не применяет к ничтожному договору купли-продажи квартиры реституционные последствия в части восстановления права собственности истца на квартиру и возложении обязанности на ответчиков по передаче спорного имущества истцу, поскольку с учетом требований ч. 2 ст. 170 ГК РФ, исходя из установленных обстоятельств дела, считает необходимым применить к фактически совершенной сторонами сделке дарения, относящиеся к ней правила,
При этом суд исходит из следующего.
Согласно ст. ст. 572, 574, 576 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.
Как по договору купли-продажи, так и по договору дарения жилое помещение передается одной стороной в собственность другой стороны, договоры совершаются в письменной форме. Государственной регистрации подлежат как указанные договоры, так и переход прав. Спорный договор купли продажи содержит все условия необходимые для договора дарения.
Однако истец доверенностью от /дата/ уполномочил Власову Л.М. подарить принадлежащую ему квартиру только Александровой О.Н. Ответчик Яковлев В.М. был формально указан в договоре во избежание расходов по оформлению его нотариального согласия на куплю-продажу квартиры, следовательно, суд, применяя правила договора дарения к фактически совершенной Александровой О.Н. сделке, считает необходимым прекратить право общей совместной собственности ответчика Яковлева В.М. на спорную квартиру.
В удовлетворении требований требования о признании недействительными записей в ЕГРП о государственной регистрации договора купли продажи и перехода права собственности на спорную квартиру так же необходимо отказать.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимость осуществляется путем предъявления исков с применением предусмотренных в ст. 12 ГК РФ способов защиты, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от /дата/.
Прекратить право общей совместной собственности Яковлева В.М. на квартиру по адресу: <адрес>.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Асиновский городской суд в течение 10 дней со дня вынесения в окончательной форме.
Судья:подписаноА.Т. Дубаков
На момент размещения решение не вступило в законную силу.