ДД.ММ.ГГГГ Арзамасский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Газимагомедова Б.Г.
при секретаре Савельевой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шперлинга В.И. к ЖСПК «**********» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, о признании незаконным планированное увеличение стоимости квадратного метра жилья,
У С Т А Н О В И Л :
Шперлинг В.И. обратился в суд с иском к ЖСПК «**********» о взыскании денежных средств в размере ********* рублей, внесенных на строительство квартиры по дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 116 ГК РФ «О потребительской кооперации», поскольку они (инвесторы) до момента сдачи дома в эксплуатацию не являются членами кооператива и собственниками квартир. Фактически же они являются участниками долевого строительства жилого дома (дольщиками), отношения которых должны быть регламентированы Федеральным законом №214- ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который защищает их права от произвола застройщиков, предусматривает форму договора, обязательные требования к нему и ответственность Застройщика в случае нарушения им своих обязательств. Заключенный им с Застройщиком договор № об инвестировании строительства фактически является договором о долевом участии, который Застройщиком не исполняется.
Он же обратился в суд к ответчику с дополнительным иском: 1. Обязать ЖСПК «**************» переименовать «Инвестиционный договор» № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ним и ответчиком, в договор долевого участия в соответствии с федеральным Законом РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г.; 2. Взыскать с ЖСПК «***************» в его пользу: денежные средства в размере ****** рублей, вторично затраченные
им на строительство квартиры по дополнительному соглашению № от
ДД.ММ.ГГГГ; проценты за пользование чужими денежными средствами, а в соответствии со ст.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, а именно: начиная с ДД.ММ.ГГГГ использовалось ******* рублей, размер процентов взыскать по день вынесения решения суда; начиная с ДД.ММ.ГГГГ использовалось ****** рублей, размер процентов взыскать по день вынесения решения суда; денежные средства за нанесение морального вреда в размере ****** рублей; разницу между договорной стоимостью квартиры с учетом стоимости 1 кв.м. в ***** рублей и стоимостью 1 кв.м. по состоянию на настоящий момент в ЖСПК «**************» в ***** рублей (ст.393 п.З ГК РФ) в размере ****** руб. (при учете площади квартиры в 61,41 м2); 3. Признать незаконным «планированное» увеличение стоимости 1м2 жилой площади Застройщиком в одностороннем порядке в нарушение п.2.5.1 договора и понуждении к выплате ему разницы в размере ****** рублей между фактической выплатой паевого взноса и стоимостью жилья по договору (с учетом фактической площади квартиры 61,41кв.м.).
В судебном заседании истец свои требования поддержал.
Представитель ответчика по доверенности Ш. иск не признала, указывая, что Закон РФ №214-ФЗ от 30.12.2004г. на правоотношения сторон не распространяется, так как ответчик не имеет разрешения на строительство дома. Если истец считает, что с ним необходимо было заключать другой договор, он мог свои денежные средства получить у ответчика. Действительно, дополнительное соглашение № между истцом и ответчиком было заключено, однако стоимость работ возмещается ответчиком истцу по согласованию с ним, но истец до сих пор не согласовал сумму и работы. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что представленные им чеки, квитанции подтверждают, что строительные материалы были закуплены на ремонт квартиры истца и что им действительно выполнен ремонт в квартире. Дом не сдан в эксплуатацию, так как все инвесторы не выполняют свои обязательства по внесению денежных средств. Истцом не представлено доказательств, что ответчик заключает договоры с инвесторами на строительство квартиры, исходя из стоимости 1 кв.м. жилья ****** рублей. Какого- либо решения о «запланированном» увеличении стоимости 1 кв.м. жилья не имеется.
Выслушав объяснения истца, представителя ответчика, свидетелей У., Д., Е., изучив письменные материалы дела, судья приходит к следующему.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота, обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст.1 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
3. Действие Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Согласно ст.3 этого же Закона:
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Согласно ст.4 Закона:
1. По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом.
Согласно ст.6 Закона:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст.395п1 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно ст.ст.151,1101п2 ГК РФ, ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации морального вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
В судебном заседании установлено следующее.
Решением общего собрания членов /учредителей/ - протокол общего собрания №- от ДД.ММ.ГГГГ образован ЖСПК «*************» и утвержден его Устав.
ДД.ММ.ГГГГЖСПК «*************» зарегистрирован в качестве юридического лица и поставлен на налоговый учет.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом Шперлингом В.И. и ответчиком ЖСПК «*************» заключен инвестиционный договор № об инвестировании строительства 110-ти квартирного жилого дома по адресу: <адрес>, согласно которому ЖСПК «*************» обязался обеспечить строительство, приемку дома в эксплуатацию и передать Шперлингу В.И. в собственность двухкомнатную квартиру №, общей площадью 62,15 м2, расположенную на втором этаже названного дома в секции № (впоследствии по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ - кв. № в секции №), а истец Шперлинг В.И. обязался произвести оплату стоимости квартиры в размере ********* рублей.
Фактически же на основании дополнительных писем Застройщика об увеличении стоимости 1 кв.м. жилья им выплачено Застройщику *********** рублей, что подтверждается квитанциями.
Как указывалось выше, данный договор именован как «инвестиционный договор», что противоречит ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так как договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после введения в действие Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Согласно ст.1ч2 Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч2ст.3 Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Как следует из ст.1ч3 Закона действие Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Истец по данному делу строит квартиру для себя и для личного пользования и проживания, ИП не является.
Из этого следует, что инвестиционный договор с ним не может быть заключен.
Требований о расторжении указанного договора, признании его незаключенным или недействительным истцом не предъявлено.
В связи с этим, судья находит обязать ЖСПК «***************» переименовать «Инвестиционный договор» № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Шперлингом В.И. и ЖСПК «***************» в договор долевого участия многоквартирного дома в соответствии с федеральным Законом РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г.
ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик заключили дополнительное соглашение № к договору от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ЖСПК «****************» разрешил Шперлингу В.И. самостоятельно обустраивать <адрес> /устройство полов, стен, перегородок, электропроводки, входной двери, монтаж отопления в соответствии с планировкой; при этом ЖСПК «****************» обеспечивает пробивку канализационных отверстий в полу ванной комнаты и производит установку канализационных стояков, срок - июнь - июль ДД.ММ.ГГГГ.; обеспечивает отопительным оборудованием для монтажа, срок - июль ДД.ММ.ГГГГ.; стоимость работ возмещается ЖСПК «***************» Шперлингу В.И. по согласованной цене или учитывается при расчете уточненного взноса.
Указанные в данном дополнительном соглашении работы истцом выполнены, что подтверждается договором подряда от ДД.ММ.ГГГГ, актом приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, товарными и кассовыми чеками, отгрузочными листами, расходными накладными, объяснениями свидетелей Д. и Е.
Стоимость указанных работ и материалов согласно вышеуказанным платежным документам, договору подряда и объяснениям свидетелей составляет ***** рублей.
Представитель ответчика не согласна, как со стоимостью выполненных работ, так и вообще выполнены ли они.
Однако каких- либо доказательств, подтверждающих свои возражения, не предоставила; заявить ходатайство о проведении экспертизы на предмет определения стоимости выполненных работ и материалов не пожелала.
Из объяснений свидетеля Е. следует, что по просьбе Шперлинга В.И. в <адрес> выполнил электромонтажные работы на сумму **** рублей, однако данная сумма им не получена.
При изложенных обстоятельствах, судья находит взыскать с ответчика в пользу истца ****** рублей.
Требования истца Шперлинга В.И. о взыскании с ответчика процентов за использование внесенных им денежных средств с ДД.ММ.ГГГГ в размере ******** рублей не подлежат удовлетворению, так как истцом не предъявлено требование о взыскании самих сумм ******* рублей.
Как указывалось выше, требований о расторжении указанного договора, признании его незаключенным или недействительным истцом не предъявлено; проценты могут быть взысканы в соответствии со ст.3ч3 Закона при предъявлении требований о взыскании переданных ЖСПК «***************» денежных средств.
Требования истца Шперлинга В.И. о взыскании с ответчика процентов за использование его денежных средств с ДД.ММ.ГГГГ в размере ****** рублей не подлежат удовлетворению, так как названные суммы ответчику не передавались, им не использовались; работы на указанную сумму истец выполнил самостоятельно по заключенному договору с привлечением третьих лиц.
Требования истца о взыскании разницы между договорной стоимостью квартиры с учетом стоимости 1 кв.м. в ***** руб. и стоимостью 1 кв.м. по состоянию на настоящий момент в ЖСПК «**************» в ****** рублей в размере ****** рублей (при учете площади квартиры в 61,41 кв.м.) не подлежат удовлетворению, так как: 1. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что ответчик привлекает денежные средства на строительство многоквартирного дома, исходя из стоимости 1 кв.м. в ***** рублей; 2. Согласно п.2.3 Договора окончательный расчет за площадь квартиры должен быть произведен Шперлингом В.И. в течение 10 дней с момента получения письменного уведомления ЖСПК «***************» о готовности объекта недвижимости к сдаче государственной приемочной комиссии; однако дом к сдаче в эксплуатацию не готов; 3. В случае, если по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию площадь передаваемой Шперлингу В.И. квартиры изменяется /увеличивается или уменьшается/, то стороны в течение 30-дневного срока после утверждения государственного акта о приемке дома в эксплуатацию должны произвести между собой соответствующий перерасчет в ценах за 1 кв.м. общей площади на момент утверждения данного акта - по требованию заинтересованной стороны.
Акт приема дома в эксплуатацию отсутствует, инвентаризация помещений не произведена в установленном порядке.
Ссылка истца на отчет специалиста необоснованна, так как специалист У. не имеет лицензию на проведение инвентаризации жилых помещений, что он сам подтвердил в судебном заседании.
Требование о признании незаконным «планированного» увеличения стоимости 1 кв.м.жилой площади Застройщиком в одностороннем порядке в нарушение п.2.5.1 договора и понуждении к выплате ему разницы в размере ****** руб. между фактической выплатой паевого взноса и стоимостью жилья по договору (с учетом фактической площади квартиры 61,41 кв.м.), не подлежит удовлетворению, так как доказательств о принятии решения об увеличении стоимости 1 кв.м. жилья не представлено; как указывалось выше, дом не принят в эксплуатацию, в установленном порядке инвентаризация дома не проведена и соответственно окончательная площадь квартиры № не определена.
В срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчик дом не сдал в эксплуатацию, он же денежные средства в размере ******* рублей не возвратил истцу, в связи с чем, он переживает.
Довод представителя ответчика о том, что дом может быть сдан в эксплуатацию при условии полного исполнения обязательств по внесению денежных средств всеми гражданами, с которыми заключены договоры на строительство дома, не могут быть приняты во внимание, так как согласно ст.6ч1 Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором; данный срок должен быть единым для участников долевого строительства…; выполнение обязательств ЖСПК «***********» перед истцом не может быть поставлено в зависимость от выполнения обязательств третьими лицами, которые не являются сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ
С учетом изложенных обстоятельствах, судья находит взыскать с ЖСПК «***********» в пользу Шперлинга В.И. компенсацию морального вреда в размере ***** рублей.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ судья также находит взыскать с ЖСПК «*************» госпошлину в доход государства в размере **** рублей ** копеек.
Руководствуясь ст.ст.194,195,198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Иск Шперлинга В.И. удовлетворить частично.
Обязать ЖСПК «*************» переименовать «Инвестиционный договор» № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Шперлингом В.И. и ЖСПК «************», в договор долевого участия многоквартирного дома в соответствии с федеральным Законом РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г.
Взыскать с ЖСПК «************» в пользу Шперлинга В.И. ******* рублей, компенсацию морального вреда - ***** рублей, а всего ****** рублей.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с ЖСПК «*****************» госпошлину в доход государства в размере **** рублей ** копеек.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд в течение 10 дней со дня его составления в окончательной форме.
Судья / Газимагомедов Б.Г./