дело № 2 - 165/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г.Арзамас <дата> Арзамасский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи С.А.Лелёкина, при секретаре Грининой О.Ю., с участием истца Ильинского А.И., его представителей адвоката Гаврилова С.И., по доверенности Исаева А.А., представителя ответчиков ОАО «***», Смирнова И.Е. по доверенности Соболь П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ильинского А.И. к ОАО «***», Смирнову И.Е. о признании права собственности на нежилое здание, признании недействительными договора купли-продажи нежилого здания и записей о регистрации права собственности, установил: Ильинский А.И. обратился в суд с первоначальным и дополнительными исковыми заявлениями к ОАО «***», Смирнову И.Е. о признании права собственности на нежилое здание, признании недействительными договора купли-продажи нежилого здания и записей о регистрации права собственности, указывая, что <дата> между ним и ОАО «***» в лице конкурсного управляющего Д. был заключен договор купли-продажи № трансформаторной подстанции ТП****, общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. Б, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно Акту передачи истец принял в собственность указанный объект, а продавец полностью получил причитающиеся ему деньги. Тем самым обязательства по договору были исполнены надлежащим образом в полном объеме. Истец стал использовать указанное нежилое строение по его назначению, кроме того, произвел улучшение за счет собственных средств: поменял фундамент, поставил железные двери, возвел кирпичные подпорки. На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 223 ГК РФ истец просит признать за ним право собственности на нежилое строение - трансформаторную подстанцию, общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. Б, расположенное по адресу: <адрес>. В дополнительном иске к ОАО «***» Ильинский А.И. указал, что ответчик зарегистрировал за собой право собственности на спорный объект недвижимости, который согласно техническому паспорту, значится как комплексная трансформаторная подстанция - КТП. Ильинский А.И. просит признать недействительной запись регистрации права собственности ОАО «***» на КТП и признать за ним право собственности на указанное нежилое здание. В дополнительном иске к ОАО «***», Смирнову И.Е. Ильинский А.И. указывает, что в процессе судебного разбирательства он узнал, что спорный объект недвижимости был продан ответчиком ОАО «***» ответчику Смирнову И.Е. Истец просит признать недействительной запись регистрации права собственности ОАО «***» на КТП, признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания от <дата> и запись государственной регистрации права, и признать за ним право собственности на нежилое здание - КТП (комплексную трансформаторную подстанцию), кадастровый №, общей площадью *** кв.м., лит. Б, расположенное по адресу: <адрес>. В судебном заседании Ильинский А.И., его представитель адвокат Гаврилов С.И. исковые требования поддержали. Указывают, что Ильинский А.И. приобрел право собственности на спорный объект недвижимости на основании договора. Несмотря на то, что право собственности Ильинского А.И. не зарегистрировано, он имеет охраняемый законом интерес как титульный владелец и имеет право, в том числе и в силу приобретательной давности, оспаривать сделки, которые нарушают его права как собственника и титульного владельца. Регистрация права собственности ОАО «***» на спорное нежилое здание и последующая его продажа Смирнову И.Е. являются ничтожными сделками, т.к. регистрация права собственности была произведена на основании плана приватизации ОАО «***», в котором значилась КТП, не являющаяся объектом недвижимости. К возражениям ответчиков о том, что договор купли-продажи от <дата> между Ильинским А.И. и ОАО «***» является ничтожной сделкой, должен быть применен срок исковой давности. Представитель ОАО «***» и Смирнова И.Е. по доверенности Соболь П.А. исковые требования Ильинского А.И. не признал. Указывает, что договор купли-продажи от <дата> между Ильинским А.И. и ОАО «***» нельзя признать заключенным договором купли-продажи недвижимости, т.к. в нем отсутствует предмет и описание объекта недвижимости. По договору истец купил движимое имущество, обозначенное как источник питания. По акту приема передачи истцу передано не здание, а источник питания. Право собственности истца на источник питания (трансформаторы) ответчики не оспаривают. Регистрация права собственности ОАО «***» перед заключением договора купли-продажи с Ильинским А.И. не производилась, и если гипотетически рассматривать договор купли-продажи от <дата> как договор купли-продажи недвижимости, каковым он в любом случае не является, то договор является ничтожным и не порождает каких-либо юридических последствий. Каких-либо попыток регистрации за собой права собственности по договору от <дата> истец не предпринимал, потому что понимал, что приобрел именно трансформаторы и регистрировать за ним право собственности на них нет необходимости, а регистрировать за ним право собственности на спорный объект нет и не было никаких оснований. Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Специальные требования к содержанию договора продажи недвижимости установлены в ст. 554 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В судебном заседании установлено следующее. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от <дата> ОАО «***» признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство (л.д.№). На момент рассмотрения дела конкурсное производство в отношении ОАО «***» не завершено. <дата> за ОАО «***» зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество - нежилое здание КТП (комплексная трансформаторная подстанция), общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. Б, расположенное по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №. <дата> между ОАО «***» и Смирновым И.Е. заключен договор купли-продажи нежилого здания КТП (комплексная трансформаторная подстанция), общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. Б, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 договора, указанное нежилое здание продавец продает, а покупатель приобретает на открытых торгах, проводимых в электронной форме за *** руб., которые покупатель перечислил на счет продавца полностью. Указанное нежилое здание было передано Смирнову И.Е. по акту приема-передачи от <дата>. <дата> за Смирновым И.Е. зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество - нежилое здание КТП (комплексная трансформаторная подстанция), общей площадью *** кв.м., инв. №, лит. Б, расположенное по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №. <дата> между ОАО «***» и Ильинскими А.И. был заключен договор купли-продажи № источника питания ТП****, находящегося по адресу: <адрес>, по цене *** рублей. Указанный источник питания ТП**** был передан Ильинскому А.И. по акту приема-передачи на основании договора купли-продажи № от <дата>. Суд не соглашается с доводами истца о том, что договор купли-продажи № от <дата> следует считать договором купли-продажи нежилого здания. Договор от <дата> не содержит обязательных условий, наличие которых закон связывает с продажей объекта недвижимости. В договоре отсутствует предмет и описание объекта недвижимости; ни в договоре, ни в акте приема-передачи не указано, что приобретается именно здание. Предметом договора является источник питания. Из объяснений свидетеля Д. следует, что она в **** г. являлась конкурсным управляющим ОАО «***», от имени которого она подписала договор купли-продажи <дата> с Ильинским А.И. Продавала она именно нежилое здание, и в первоначальном варианте договора об этом было указано. Но учреждение юстиции отказалось регистрировать сделку, поэтому договор был заключен в таком виде и удостоверен у нотариуса. Цена в договоре указана согласно акту оценки. Из экспертного отчета № от <дата>, выполненного ЗАО «***» по определению рыночной стоимости ТП****, принадлежащего ОАО «***», расположенного по адресу <адрес>, следует, что рыночная стоимость объекта оценки - ТП**** на дату оценки составляет *** рублей. В отчете не указаны какие-либо признаки, позволяющие соотнести объект оценки с недвижимым имуществом (зданием). Из объяснений свидетеля В. следует, что он проводил в **** г. оценку рыночной стоимости ТП****, принадлежащего ОАО «***». Предметом оценки было оборудование - трансформаторы, источник питания. Здание им не оценивалось. По договору купли-продажи от <дата> Ильинским А.И. был куплен источник питания ТП****, находящийся по адресу: <адрес>, по цене *** рублей. На основании изложенного суд приходит к выводу, что оснований считать названный договор договором купли-продажи недвижимого имущества - нежилого здания ТП****, не имеется. В судебное заседание истцом представлен еще один вариант договора, заключенного между ним и ОАО «***», датированный <дата>, из текста которого следует, что предметом договора является источник питания ТП****, находящийся по адресу: <адрес>, по цене *** рублей. В пункте 1.2 договора указано, что прочие существенные характеристики объекта недвижимости указаны в техническом паспорте, являющемся неотъемлемой частью договора. Из объяснений истца и свидетеля Д. следует, что это первоначальный вариант договора, который не был принят учреждением юстиции. Суд не считает представленный вариант договора доказательством того, что между ОАО «***» и Ильинским А.И. была совершена сделка купли-продажи недвижимого имущества. По данному договору истцом не представлен акт приема-предачи имущества, а представленный в материалы дела акт приема-передачи прямо указывает на договор купли-продажи от <дата>. В этом договоре также отсутствует предмет и описание объекта недвижимости, а о каком техническом паспорте идет речь, из договора неясно. Государственная регистрация права собственности Ильинского А.И. на спорное нежилое здание не производилась, что истец подтвердил в судебном заседании. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поскольку государственная регистрация права собственности Ильинского А.И. на спорное нежилое здание не производилась, право собственности на нежилое здание у него не возникло. Не могут быть приняты и доводы истца о его праве на спорное нежилое здание в силу приобретательной давности, поскольку он владеет им менее пятнадцати лет (ч. 1 ст. 234 ГК РФ). Доводы истца о том, что он владел спорным зданием, производил его ремонт и улучшение, использовал его по назначению не являются законным основанием для признания за ним права собственности на здание. Кроме того, если истец считает, что понес убытки в результате действий ответчиков, он не лишен возможности защиты нарушенных, по его мнению, прав, иным предусмотренным законом способом. Оснований для признания недействительной регистрации права собственности <дата> за ОАО «***» на недвижимое имущество - нежилое здание КТП суд не находит. Согласно ст.6 п.1 ФЗ РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом. Регистрация за ОАО «***» права собственности на спорное нежилое здание была осуществлена в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принадлежность спорного нежилого здания ОАО «***» никем не оспорена, при этом сам истец обосновывает свои права на это здание договором купли-продажи, заключенным с ОАО «***», т.е. исходит из того, что ОАО «***» являлось на момент подписания с ним договора собственником этого здания. В то же время суд находит, что договор купли-продажи нежилого здания КТП от <дата> между ОАО «***» и Смирновым И.Е. соответствует требованиям закона. Здание передано Смирнову И.Е. по акту приема-передачи, денежные средства по договору им уплачены. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований Ильинского А.И. о признании недействительными записи о регистрации права собственности ОАО «***» от <дата>, договора купли-продажи нежилого здания от <дата>, заключенного между ОАО «***» и Смирновым И.Е. и записи о регистрации права собственности Смирнова И.Е. от <дата> на недвижимое имущество - нежилое здание КТП (комплексная трансформаторная подстанция) суд не находит. Руководствуясь ст.ст. 194 -198 ГПК РФ, суд решил: Ильинскому А.И. в иске к ОАО «***», Смирнову И.Е. о признании права собственности на нежилое здание, признании недействительными договора купли-продажи нежилого здания и записей о регистрации права собственности отказать. Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме. Судья С.А.Лелёкин