Р Е Ш Е Н И Едело №2-2418/2010
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Арзамасский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Газимагомедова Б.Г.
при секретаре Савельевой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Арзамасского городского прокурора в интересах Максимова В.М.; Максимова В.М. к ООО «*****» о понуждении к выполнению текущего ремонта крыши балкона квартиры и козырьков над входами в подъезды многоквартирного жилого дома,
У С Т А Н О В И Л :
Арзамасский городской прокурор обратился в суд в интересах Максимова В.М. с иском к ООО «*****» о понуждении к выполнению текущего ремонта крыши балкона квартиры <адрес>, козырьков над входами в подъезды №-№ указанного дома за счет денежных средств, вносимых собственниками многоквартирного дома за содержание и ремонт жилья, а именно: - на балконной плите перекрытия № этажа кв. № восстановить целостность кровельного покрытия из рулонного материала, устранить отслоение его от основания, восстановить примыкание к капитальной стене; - устранить следы протечек кровли на балконной плите перекрытия № этажа кв. №, произвести побелку; - восстановить целостность кровельного покрытия из рулонного материала козырьков над входами в подъезды №,№,№,№,№; - устранить следы протечек кровли на козырьках входов в подъезды №,№,№,№,№, произвести побелку, указывая, что Арзамасской городской прокуратурой проведена проверка по обращению Максимова В.М. на действия управляющей компании. Из заявления Максимова В.М. следует, что он обращался в ООО «*****» с просьбой провести ремонт крыши балкона квартиры № дома <адрес>, однако Максимову В.М. в проведении ремонта крыши балкона за счет денежных средств, вносимых собственниками многоквартирного дома за содержание и ремонт жилья, было отказано. Кроме того, в своем заявлении Максимова В.М. указывает на то, что козырьки входов в подъезды в указанном доме не ремонтировались при проведении капитального ремонта. По результатам проверки установлено: на балконной плите перекрытия № этажа кв. № кровельное покрытие из рулонного материала местами отсутствует, имеет отслоение от основания; нарушено примыкание к капитальной стене, что является нарушением п.4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденныхпостановлениемГосударственногокомитета РФ по строительству и ЖКХ № от ДД.ММ.ГГГГ; следы протечек кровли на балконной плите перекрытия № этажа кв. № в виде желтых разводов, отслоение побелочного слоя, чем нарушен п. 4.2.4.3указанных выше Правил; кровельное покрытие из рулонного материала козырьков над входами в подъезды №,2,3,4,5 местами отсутствует, имеет разрывы, растрескивание, что является нарушением п. 4.6.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищногофонда,утвержденныхпостановлением Государственного комитета РФ по строительству и ЖКХ № от ДД.ММ.ГГГГ; следы протечек кровли на козырьках входов в подъезды №,2,3,4,5 в виде желтых разводов, отслоение побелочного слоя, чем нарушен п.4.6.1.1указанных Правил. В соответствии с договором управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «*****» и собственниками дома <адрес>, ООО «*****» оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Согласно п. 1.5 указанного договора к общему имуществу в многоквартирном доме относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 №491, в состав общего имущества включаются: а)помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иныеплиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). Крыша - это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие,гидроизолирующиеитеплоизолирующиефункции. Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.). Помещения, не являющиеся частями квартир, — подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). В соответствии с п. 11 указанных Правил содержание общего имущества включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт. Согласно п. 3.1 договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ управляющая организация обязуется выполнять работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Согласно п. 2.2. Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утв. Госстроем РФ в 2004 году, текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), включает в себя ремонт и частичную замену участков кровель, выполненных из различных материалов; восстановление или замену отдельных элементов крылец; восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей. В соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 №491, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Таким образом, расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома включаются в размер платы за содержание и ремонт жилья.
Определением Арзамасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ Максимов В.М. привлечен к участию по делу в качестве истца.
В судебном заседании представитель Арзамасского городского прокурора Никитина С.А. и истец Максимов В.М. иск поддержали.
Представитель ответчика по доверенности К. иск не признала, указывая, что ответчик ООО «*****» является управляющей компанией <адрес>. В соответствии с п.18 Правил содержания имущества № текущий и капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников жилых помещений дома. Балкон является частью квартиры, то есть не является общим имуществом собственников жилых помещений, соответственно ремонт балкона проводится за счет собственника жилого помещения. Козырьки подъездов являются частью общего имущества собственников жилых помещений, их ремонт производится на основании решения общего собрания собственников жилых помещений и выделенных на эти цели денежные средства. Общим собранием собственников дома решения о проведении ремонта козырков подъезда указанного дома не выносилось, соответственно денежные средства на эти цели не выделялось.
Выслушав объяснения истца Максимова В.М., представителей Арзамасского городского прокурора, ООО «*****», свидетеля М., изучив письменные материалы дела, судья приходит к следующему.
Согласно ст.36 ЖК РФ:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно ст.39 ЖК РФ:
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно ст.44 ЖК РФ:
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4) выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно ст.156 ЖК РФ:
1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
Согласно ст.158 ЖК РФ:
1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
В судебном заседании установлено следующее.
Максимов В.М. является собственником <адрес>, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права от ДД.ММ.ГГГГ
Управляющей компанией <адрес> является ООО «****», что подтверждается договором № от ДД.ММ.ГГГГ
В данном договоре /п.1.5/. перечислено общее имущество собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, в которое входит имущество, не являющееся частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрические, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещения и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства иного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В числе общего имущества многоквартирного дома балкон не назван.
Согласно разъяснению, данному Федеральным агентством по строительству и ЖКХ в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ №, балкон не относится к общему имуществу многоквартирного дома, а относится к конкретному помещению.
Однако, согласно п.2пп«в» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491, балконные плиты относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
Постановление Правительства РФ обладает большей юридической силой по отношению к актам /тем более разъяснениям/ Министерств; кроме того, данное постановление Правительства РФ издано позднее разъяснения.
Таким образом, балкон, а именно его крыша – балконная плита, о ремонте которой указано в иске, относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
Козырки над входами в подъезды являются общим имуществом многоквартирного жилого дома, что не является по делу спорным.
Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №:
18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Какого- либо решения общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес> о ремонте крыши балкона к квартире № и козырьков над входами в подъезды №-№ указанного дома не выносилось, данный вид работ не финансировалось, что подтвердила в судебном заседании свидетель М. – уполномоченная общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу контроля за деятельностью управляющей организации, согласования с ней видов и объемов работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, в пределах средств, оплачиваемых собственниками за содержание и текущий ремонт.
В числе работ, запланированных для текущего ремонта на ДД.ММ.ГГГГ. собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес>, ремонт указанных крыши балкона к квартире № и козырков над входами в подъезды не значится.
Из объяснений представителя ответчика следует, что в размер платы собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес> не входит ремонт указанных крыши балкона и козырков.
Доказательств, подтверждающих обратное, в материалах настоящего гражданского дела отсутствуют.
При изложенных обстоятельствах, судья находит в иске отказать.
Руководствуясь ст.ст.194,195,198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Арзамасскому городскому прокурору в интересах Максимова В.М.; Максимову В.М. в иске к ООО «****» о понуждении к выполнению текущего ремонта крыши балкона квартиры № дома <адрес>, козырьков над входами в подъезды №-№ указанного дома за счет денежных средств, вносимых собственниками многоквартирного дома за содержание и ремонт жилья, а именно: - на балконной плите перекрытия № этажа кв. № восстановить целостность кровельного покрытия из рулонного материала, устранить отслоение его от основания, восстановить примыкание к капитальной стене; - устранить следы протечек кровли на балконной плите перекрытия № этажа кв. №, произвести побелку; - восстановить целостность кровельного покрытия из рулонного материала козырьков над входами в подъезды №,№,№,№,№; - устранить следы протечек кровли на козырьках входов в подъезды №,№,№,№,№, произвести побелку отказать.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский облсуд через Арзамасский городской суд в течение 10 дней со дня его составления в окончательной форме.
Судья/ Газимагомедов Б.Г./