Д. № 2-362/2011

Мотивированное РЕШЕНИЕ изготовлено 29.06.2011

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2011 года Артемовский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Ермаковой В.В., с участием представителя истца Баланюка В.А. адвоката Гончаровой Е.И., при секретаре Мельник Г.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Баланюка Владимира Анатольевича к Юркову Михаилу Владимировичу о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере <данные изъяты> и взыскании стоимости проведения экспертизы в размере <данные изъяты>

УСТАНОВИЛ:

Баланюк В.А. обратился в суд с иском к Юркову М.В. о взыскании неотделимых улучшений в размере <данные изъяты>. В обоснование заявленных требований истец указал, что он вместе с женой на основании заявления Юркова М.В. были зарегистрированы по месту жительства по адресу: <адрес>, собственником которого является ответчик. Ответчик был зарегистрирован по вышеуказанному адресу № но фактически в данной квартире не проживал. Поскольку между истцом и ответчиком был заключен договор аренды указанного жилого помещения, и дом находился в плохом состоянии, Баланюк В.А. произвел ремонт жилого помещения на сумму <данные изъяты>. При заключении договора аренды жилого помещения стороны исходили из того, что в случае окончания или досрочного прекращения аренды по любым основаниям арендатор вправе требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, а также других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого помещения. Арендодатель обязан возместить арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме. Арендодатель предоставляет арендатору право производить любые улучшения. Просит взыскать с ответчика в свою пользу стоимость неотделимых улучшений в размере <данные изъяты>, стоимость оплаты проведения экспертизы в размере <данные изъяты>

В судебном заседании истец Баланюк В.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что в 2002 году он и ответчик в устной форме заключили договор аренды жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, дом был арендован на 5 лет, через пять лет он должен был выкупить у ответчика дом. Оговаривалась сумма за дом - <данные изъяты>. Письменно договора аренды не было, поэтому регистрировать в Госреестре было нечего. Ответчик говорил, что не будет оплачивать замену ворот, смену забора и так далее, но производить ремонт не запрещал. Было оговорено, что все меняется за счет Баланюка В.А., ответчик не обещал возмещение затрат. В декабре 2002 года ответчик прислал заявление, заверенное нотариусом, о постоянной регистрации семьи Баланюка В.А. в указанной квартире. К нотариусу не ходили, письменных договоров купли-продажи и аренды не заключали. Предварительный договор купли-продажи не заключали. Ответчик приезжал раз в год, он видел, что дом отремонтирован. Ремонт истец делал до 2007 года, в 2007 году ответчик приехал с покупателем. За аренду жилья Баланюк В.А. ответчику не платил, он погасил долг за предыдущих жильцов и оплачивал коммунальные услуги. Ответчик сказал, что у него есть другой покупатель, который платит больше и предложил семье истца съехать с квартиры. В настоящий момент в квартире зарегистрированы ответчик и его семья. Гараж истец построил для своей машины, земля принадлежит администрации, согласие на строительство гаража не получено.

Представитель истца Гончарова Е.И. требования поддержала по доводам, изложенным истцом.

Представитель ответчика Юркова Е.А. исковые требования не признала, пояснила суду, что договор аренды, купли-продажи в письменной форме не заключался. Истец не вносил арендную плату, а оплачивал коммунальные услуги. Ответчик бывал в доме один раз в год. Истцу предлагалось выкупить дом за <данные изъяты> рублей через пять лет после вселения. Но истец отказался выплатить указанную сумму, поэтому они начали искать других покупателей. По сравнению с 2007 годом цены значительно возросли, поэтому сейчас они не согласны продать дом по такой цене.

Представитель ответчика Ободовская Д.В., не признав исковые требования, пояснила суду, что достигнуто устное соглашение на съем квартиры. Устно истец и ответчик договорились о комбинированной форме арендной платы, а именно: истец не будет платить непосредственно арендную плату, а будет производить оплату коммунальных услуг и в случае необходимости за свой счет производить содержание жилья, также за свой счет ремонт в случае необходимости для поддержания жилья в пригодном для проживания состоянии, по поводу постройки гаража ответчик не возражал, поскольку земля не принадлежала ему на праве собственности. Никаких соглашений о том, что ответчик должен будет возместить расходы за строительство или ремонт между истцом и ответчиком не было. За съем жилья ответчик с истца денег не брал. Договор аренды был заключен в устной форме. Договор заключался на длительный срок, но срок не оговаривался.

Свидетель ФИО7 пояснила суду, что на момент, когда Юрков купил дом, он был в плохом состоянии. Зимой 2003 года Баланюк заселился в указанное жилье. Она подслушивала разговор Баланюка и Юркова, слышала, что Юрков сказал Баланюку, что возместит все расходы по ремонту квартиры.

При этом свидетель ФИО7 конкретные обстоятельства разговора истца и ответчика, имеющие значение для дела, воспроизвести не смогла.

Свидетель ФИО8 пояснила суду, что они заехали в дом ответчика в конце 2002 года, прописку получили в 2002 году. Юрков выслал заверенный нотариусом документ на их прописку в его квартиру. Они вызвали представителей администрации, составили акт о состоянии дома. В феврале 2003 года Юрков удивился, что они не делали ремонт в доме. Истец предложил ему задаток, но ответчик не взял. Они переехали на условиях: проживать пять лет, оплачивать коммунальные услуги, поддерживать дом в состоянии, пригодном своего в нем проживания, без арендной платы, с последующим выкупом за 40 000,00 рублей. Договор заключали в устной форме. Разговор о том, что если не выкупят дом, ответчик возместит ремонт, был в ее - свидетеля присутствии.

Свидетель ФИО9 пояснила суду, что она проживает в селе Мироново с 1993 года. Истец заехал в дом с сыном, потом приехала его жена. С момента заселения Баланюком в указанную квартиру свидетель поинтересовалась, как долго истец будет проживать в квартире. Баланюк сказал ей, что будет квартиру покупать, проживать, собственник дал разрешение на прописку. Хозяин сказал им, что ремонт оплатит, это ей известно только со слов Баланюка. Разговор об этом между истцом и ответчиком она не слышала. Пояснения Юркова на этот счет она не знает.

Суд не принимает в качестве достоверных доказательств показания свидетелей ФИО7, ФИО8 и ФИО9 в части договоренности истца и ответчика о выполнении истцом улучшений жилого помещения с последующим возмещением ответчиком понесенных на это расходов истца по следующим основаниям: показания всех указанных свидетелей противоречат показаниям самого истца в части договоренности между истцом и ответчиком о возмещении ответчиком расходов истца по улучшению его имущества. Кроме того, ФИО9 сама в судебном процесса признала, что не являлась свидетелем достижения указанных договоренностей, а пояснения дала о наличии такой договоренности только со слов ФИО8. Свидетель ФИО8 также дала показания, противоречащие в указанной части показаниям истца, так как является женой истца, поживает с ним одной семьей и ведет с ним совместное хозяйство, поэтому прямо заинтересована в удовлетворении иска. Показания свидетеля ФИО7 также подлежат критической оценке на том основании, что данный свидетель заучила одну фразу и несколько раз повторяла ее в судебном процессе о том, что ответчик сказал истцу, что он дает «добро» на ремонт и все возместит. При этом она пояснила, что подслушивала, то есть, якобы находилась вне видимости истца и ответчика, следовательно, проявила интерес к разговору истца и ответчика, однако, при этом не смогла пояснить детали, подслушанного ею разговора. При этом и данных ею пояснений достаточно, чтобы придти к выводу о том, что ее показания противоречат объяснениям истца - самого участника разговора, о котором давала показании свидетель. При данных обстоятельствах суд установил, показания свидетеля ФИО7 также не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, данный свидетель сама признала в судебном процессе, что имеет заинтересованность в оказании помощи истцу в сложившейся ситуации.

На основании указанной оценки суд принимает как достоверные лишь объяснения истца, признавшего, что соглашение о возмещении ответчиком ему стоимости улучшений между ними не было достигнуто.     

Из пояснения свидетеля ФИО10 суду следует, что именно он производил осмотр жилого помещения по адресу <адрес> для оценки. Присутствовали истец и другой мужчина, сведения о котором он не запомнил, и который не присутствовал до конца осмотра. Все, что указано в акте, было записано со слов Баланюка.     

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

В силу п. 2 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как следует из решения Артемовского городского суда от 27 января 2011 года часть жилого дома по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Юркову М.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 116-117 д. № 2-11/2011).

Согласно справке ТОМС с. Мироново от 08.04.2011 года № в квартире по адресу: <адрес> по указанному адресу зарегистрированы: Юркова Е.А., Юрков Р.М., ФИО12, ФИО8, Баланюк В.А. (л.д.47).

На основании нотариально заверенного заявления Юркова М.В. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45) Баланюк В.А., Баланюк Л.А. были зарегистрированы в указанном жилом помещении.

Согласно отчету ООО «ОРГТРАНС» (л.д. 95-131) на 20 мая 2009 г. рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для возмещения затрат на ремонт жилого помещения и возведение дворовых построек, расположенных по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей.

Решением Артемовского городского суда Свердловской области от 27 января 2011 года было установлено, что между истцом и ответчиком был заключен устный договор найма принадлежащего ответчику жилого помещения, однако согласно ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации такой договор (найма жилого помещения) должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы, не означает недействительности такого договора, по ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации лишает сторону в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, хотя и не лишает права приводить письменные и другие доказательства. В данном случае стороны ссылаются на то, что между ними был заключен устный договор аренды. Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По мнению суда, в данном случае отсутствие оформленного договора аренды жилого помещения между сторонами не влечет его недействительность. Судом принимается довод о совершении между сторонами данной сделки на условиях комбинированной оплаты, именно, в счет арендной платы осуществления истцом работ по текущему и капитальному ремонту дома, поддержания дома в исправном техническом состоянии, осуществления коммунальных платежей. При этом суд исходит из того, что Баланюк В.А. по его просьбе был зарегистрирован истцом в спорном жилом помещении, Баланюк Л.А. подтвердил факт осуществления улучшений в жилом помещении в связи с чем суд на основании ч. 2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает данный факт доказанным.

Факт предоставления арендодателем права арендатору производить улучшения в жилом помещении с возмещением ответчиком произведенных затрат истцом не доказан, а наоборот опровергается его собственными показаниями, хотя согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что произведенные улучшения производились для удобства истца, никаких письменных документов о даче согласия ответчика на строительство гаража, сарая и других улучшений с последующим возмещением ответчиком произведенных затрат суду не представлено. Наоборот, из пояснений истца следует, что с ответчиком условились, что ответчик не станет возмещать истцу произведенные затраты.

Истец признал, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о том, что истец вправе производить улучшения, но без возмещения ответчиком затрат истца, понесенных на улучшение жилого помещения.

В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В данном случае истцом признано, что иное было предусмотрено договором, а именно, стороны договорились о невозмещении ответчиком истцу произведенных истцом улучшений, то есть положение закона о возмещении стоимости улучшений в данном случае не применимо, поскольку сторонами предусмотрено иное.

Кроме того, стороны подтверждают факт, что ими было оговорено, что истец не будет платить непосредственно арендную плату, а будет производить оплату коммунальных услуг и, в случае необходимости, за свой счет производить содержание жилья, также за свой счет ремонт в случае необходимости для поддержания жилья в пригодном для проживания состоянии, по поводу постройки гаража ответчик также не возражал, поскольку земля не принадлежала ему на праве собственности.

В соответствии с ч. 2 4 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.

Как пояснил ответчик, он прибрел в собственность данное жилое помещение, однако в нем не проживал, а сдавал квартиросъемщикам на условиях оплаты коммунальных платежей и других обязательных взносов, поддержания в доме чистоты и порядка, осуществления ремонта. Так как он проживал в другом городе, ему было удобно, что в его отсутствие за домом следят и поддерживают его в порядке. Данное обстоятельство подтверждается объяснениями сторон о том, что между сторонами был заключен договор аренды жилого помещения на условиях осуществления работ по текущему и капитальному ремонту дома, поддержание дома в исправном техническом состоянии.

У истца отсутствует право требовать у ответчика исполнения обязанности по возврату произведенных в доме улучшений, поскольку, как было указано ранее, истец в силу заключенного договора должен был осуществлять текущий и капитальный ремонт в счет платы за аренду жилого помещения. У истца также отсутствует право требовать у ответчика исполнения обязанности по возмещению стоимости расходов на строительство гаража, дровяника, так как ответчик отрицает факт дачи согласия на их строительство. Следовательно, нет правовых оснований для удовлетворения искового заявления, поэтому в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Кроме того, не доказан размер стоимости неотделимых улучшений, заявленный истцом.

Так из показаний свидетеля ФИО10 о том, что он не указал в акте паспортные данные второго лица, присутствовавшего при начале осмотра, паспортные данные которого он не внес в акт, в совокупности с копией телеграммы (л.д. 77) и содержания уведомления (л.д. 78), отсутствия других доказательств Юркова о времени и месте осмотра следует, что неустановленно достоверно, кто присутствовал при начале осмотра под именем Юркова, телеграмму о времени и месте осмотра ФИО8 направил Юркову по своему (а не Юркова) месту жительства, отсутствует документ, подтверждающий факт вручения Юркову телеграммы, других доказательств об извещении Юркова о времени и месте осмотра       не представлено. Учитывая, что сторона ответчика оспаривает, что Юрков был извещен о времени и месте осмотра, а надлежащих доказательств такого извещения суду не представлено, то имеются основания для вывода о том, что акт осмотра составлен в нарушение прав Юркова на личное участие и пояснения при составлении акта. Из пояснений свидетеля ФИО10 следует, что акт составлен на основании пояснений заказчика, то есть ФИО8. При данных обстоятельствах суд установил, что указанный акт осмотра ( л.д. 83-84) не может быть признан объективным доказательством по делу и является недопустимым доказательством, поскольку получен с нарушением требований закона и прав участников процесса.

Анализируя отчет ООО «ОРГТРАНС» об оценке (л.д. 95-131) на соответствие его действующему законодательству, суд установил, что отчет составлен в нарушение действующего законодательства, а именно, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требующей в частности указания в отчете перечня использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Так из подлинного отчета на л.д. 95-131 следует, что оценку производил профессиональный оценщик ФИО14 Из показаний свидетеля ФИО10, производившего осмотр оцениваемого имущества и составившего акт осмотра, а также из самого отчета ФИО15 следует, что ФИО14 сам на место осмотра не выезжал, и непосредственно сам осмотр не производил. Однако, в отчете отсутствует ссылка на акт осмотра, составленный Сикорским, указанный акт также не приложен к отчету. Кроме того, в отчете имеется ссылка на локальный сметный расчет, который был составлен не оценщиком ФИО14, а гр. ФИО16 Учитывая, что акт осмотра не представлен в отчете, то является неустановленным, основании каких данных составлен указанный расчет. Кроме того, указанный локальный сметный расчет не подписан лицом, его якобы составившим, следовательно, также не может служить достоверным и допустимым доказательством по делу. При данных обстоятельствах суд дает критическую оценку отчету оценщика ФИО15, как составленному с нарушениями закона, и не являющемуся достоверным доказательством по делу.

Представленные на л.д. 92-104 д. № 2-11/2011 накладные, счета-фактуры, товарные и кассовые чеки также не доказывают, что указанные в них строительные материалы были использованы истцом именно на ремонт арендуемого им у Юркова жилого помещения.     

При данных обстоятельствах суд находит исковые требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Требование о возмещении затрат по     производству оценки производно от основного требования и не может быть удовлетворено, поскольку отказано в удовлетворении основного требования.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Баланюку Владимиру Анатольевичу в удовлетворении исковых требований о взыскании с Юркова Михаила Владимировича стоимости неотделимых улучшений в размере <данные изъяты> и стоимости проведения экспертизы в размере <данные изъяты> отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Артемовский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения, которое изготовлено 29.06.2011.

               Судья: