Дело № 2-59/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Артем Приморского края 02 февраля 2012 года

Судья Артемовского городского суда Кубатова О.А.

при секретаре Голик Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Назаровой Л.Н., Долныковой А.М. к Открытому акционерному обществу «Дальневосточная генерирующая компания» (ОАО «ДГК»), администрации Артемовского городского округа о признании недействительным договора аренды,

у с т а н о в и л:

Назарова Л.Н., Долныкова А.М. обратились с иском в суд к ОАО «Дальневосточная генерирующая компания», администрации Артемовского городского округа о признании отсутствующим права собственности ОАО «Дальневосточная генерирующая компания» на здание- пожарное депо, признании недействительным договора аренды, указав, что Назарова Л.Н. является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Артем, на основании решений Артемовского городского суда от 22.01.2007г. и 30.10.2007г. Долныкова А.М. является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Артем, на основании решения Артемовского городского суда от 23.10.2007г. Ответчик ОАО «ДГК» является собственником здания пожарного депо площадью 543,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Артем. Их квартиры встроены в здание пожарного депо. Признав за Назаровой Л.Н. право собственности, суд прекратил право собственности ОАО ДГК на помещения, которые составляли двухкомнатную квартиру Назаровой в здании пожарного депо согласно техническому паспорту. Признав на Долныковой право собственности на двухкомнатную квартиру, суд прекратил право собственности ОАО ДГК на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Артем. Однако согласно выписке из ЕГРП ОАО ДГК до сих пор является собственником пожарного депо площадью 543,4 кв.м., т.е. в собственности ОАО ДГК до сих пор находится их две квартиры, которые зарегистрированы за несколькими лицами. А такого объекта недвижимости, как пожарное депо площадью 543,4 кв.м. по решениям Артемовского городского суда, не существует. Запись в ЕГРП о собственности ОАО ДГК на пожарное депо площадью 543,4 кв.м. нарушает их права, как собственников квартир.

В 2011г. они начали процедуру получения в Администрации г.Артема отдельного адреса на свои квартиры и возможного оформления земельного участка, примыкающего к их квартирам, но узнали, что между ОАО ДГК и администрацией АГО заключен договор от 14.10.2007г. аренды земельного участка. Из кадастрового паспорта на земельный участок следует, что на предоставленном в аренду земельном участке находятся их две квартиры. Предоставление земельного участка в аренду не было согласовано с собственниками квартир. Их две квартиры фактически образуют многоквартирный дом. В соответствии со ст.16 ФЗ от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, по договору от 14.10.2007г. в аренду сдан участок, который должен находиться в силу закона в собственности собственников жилых помещений дома, при таких обстоятельствах договор аренды является ничтожным в силу ст.168 ГК РФ, т.к. не соответствует закону. Просили признать отсутствующим право собственности ОАО «Дальневосточная генерирующая компания» на здание- пожарное депо площадью 543,4 кв.м., расположенное по адресу Приморский край, г.Артем, признать недействительным договор аренды земельного участка №341 от 14.10.2007 г., заключенный между Артемовским городским округом и «Дальневосточной генерирующей компанией», применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании представитель истцов Долныковой А.М. и Назаровой Л.Н. по доверенностям Л. отказался от исковых требований в части признания отсутствующим права собственности ОАО «Дальневосточная генерирующая компания» на здание- пожарное депо площадью 543,4 кв.м., расположенное по адресу г.Артем. Определением Артемовского городского суда от 12.01.2012 г. производство по делу в данной части прекращено.

В остальной части заявленных требований представитель истцов подержал доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнил, что две квартиры находятся в здании пожарного депо. Оставшаяся часть пожарного депо принадлежит ОАО «ДГК». Две квартиры образуют многоквартирный жилой дом. В соответствии со ст.16 ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположен дом, подлежит передаче собственникам квартир. Ответчик ОАО «ДГК» оформил и получил в аренду земельный участок под всё здание депо. Договор аренды является недействительным, он подписан сторонами 14.10.2007 г. и зарегистрирован 19.11.2007 г., то есть на момент подготовки документации и формирования земельного участка уже было одно решение суда о признании права собственности на квартиру Назаровой Л.Н от 22.01.2007 г. На момент заключения договора аренды имелся судебный спор между ОАО «ДГК» и истцами. ОАО «ДГК» при формировании земельного участка скрыл от Администрации АГО, что в здании депо имеются жилые квартиры. Для регистрации договора аренды ОАО «ДГК» изготовил технический паспорт, в котором не были отражены жилые помещения, то есть злоупотребил своим правом на основании ст.247 ГК РФ, не получив согласие собственников двух квартир, заключил договор аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка нарушает права истцов. Поскольку им в соответствии со ст.16 ФЗ «О порядке введения в действие Земельного кодекса РФ» принадлежит право собственности на землю под квартирами и на часть земельного участка, прилегающего к квартирам и необходимым для пользования квартирами. Договор аренды ничтожен, как не соответствующий закону. Истцы в Администрацию АГО не обращались с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность либо в аренду, отказа в предоставлении земельного участка не было. Истцы хотят оформить в собственность земельный участок, расположенный под квартирами и прилегающий земельный участок, так как у них на участке имеются сараи. Квартиры в часть жилого дома не переведены. Уточнил исковые требования, просит признать недействительным договор аренды земельного участка, заключённый между ОАО «ДГК» и Администрацией АГО.

Истцы Назарова Л.Н. и Долныкова А.М. в судебном заседании поддержали всё сказанное их представителем, просили признать недействительным договор аренды земельного участка, заключённый между ОАО «ДГК» и Администрацией АГО.

Представитель ответчика ОАО «ДГК» по доверенности К. исковые требования не признал, заявил о пропуске истцами срока исковой давности. В соответствии со ст.200 ГК РФ моментом течения срока исковой давности является, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении прав. Ничто не препятствовало истцам узнать о существующем договоре аренды. Заявлены некорректные требования. В соответствии с п.67 Постановления Пленума ВС РФ №10 и Постановления Пленума ВАС РФ №22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, земля под многоквартирным домом находится в собственности у публично-правового образования. Земельный участок под зданием пожарного депо не сформирован. Арендуемый земельный участок имеет площадь 2654 кв.м., при этом под зданием пожарного депо занято 677 кв.м., остальная площадь предоставлена под осуществление производственной деятельности. У истцов нет права пользования всеми 2654 кв.м. Договор аренды не затрагивает интересов истцов. Если бы истцы сформировали земельный участок и обратились с требованием о заключении договора аренды или предоставлении участка в собственность и им бы в этом отказали, тогда они имели бы право обратиться в суд. В соответствии с Постановлением Пленума для того, чтобы претендовать на земельный участок, собственникам помещений в многоквартирном доме должно принадлежать право долевой собственности на здание. У истцов имеется право собственности на жилые помещения в здании, у ОАО «ДГК» на нежилые помещения, имеется один объект недвижимости. Для того, чтобы претендовать на земельный участок, расположенный под зданием, у истцов должно быть право собственности на долю в этом здании. Общее имущество будет в долевой собственности у нескольких субъектов. Пока не оформили право долевой собственности на здание, не вправе претендовать на земельный участок, находящийся под зданием, это следует из ч.1 ст.36 ЖК РФ.

Здание, в котором расположены жилые помещения, не является жилым. Целевое назначение здания, в котором расположены жилые помещения, определено как нежилое, оно было возведено и сдано в эксплуатацию как здание пожарного депо. Наличие двух квартир в здании не меняет целевого назначения. Истцы могут изменить целевое назначение в соответствие с Положением о признании помещения жилым помещением, утверждённым Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006 г., в соответствии с п.7 которого изменение целевого назначения является исключительной компетенцией межведомственной комиссии. Для того, чтобы ставить вопрос о наличии многоквартирного жилого дома, необходимо изменение целевого назначения здания. До этих пор речь идёт о нежилом помещении- о пожарном депо. Истцы не вправе ссылаться на ЖК РФ в обоснование своих требований и претендовать на земельный участок, расположенный под их квартирами. Целевое назначение земельного участка- для промышленных целей. В соответствии со ст.11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, то есть земельный участок, границы которого прошли процедуру межевания. В настоящий момент земельного участка, на который претендуют истцы, не существует. За неимением объекта собственности отсутствует и право собственности. В настоящий момент никто из собственников жилых помещений не предпринял никаких мер по получению сформированного земельного участка в пользование жильцов жилых помещений. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика Администрации Артемовского городского округа по доверенности Ж. с исковыми требованиями не согласна, пояснила, что Администрация АГО заключила договор аренды земельного участка с ОАО «ДГК» на основании имеющихся документов. ОАО «ДГК» земельный участок сформировали, представили техпаспорт. У истцов имеется право собственности на квартиры. К квартирам земельные участки не предоставляются. Оснований для расторжения договора нет. Здание не находится в долевой собственности. Здание производственного назначения не может быть многоквартирным домом. Истцы ссылаются на то, что на момент заключения договора аренды они были собственниками квартир. Однако, согласно свидетельств, право собственности зарегистрировано за Назаровой Л.Н. 29.12.2007 г., за Долныковой А.М. 16.04.2008 года. На тот момент, когда истцы стали собственниками квартир, договор аренды был заключён. Не нарушены права истцов на земельный участок. Истцами не представлены документы, которые подтверждали бы их право на земельный участок. Действующее законодательство не предусматривает предоставление земельных участков к квартирам, поскольку ст.36 ЗК РФ предусмотрено, что право на земельный участок возникает у собственников зданий. Согласно ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» земельными участками распоряжаются соответствующие органы местного самоуправления. Поэтому Администрация АГО распорядилась спорным земельным участком, предоставив его в аренду ОАО «ДГК». Что касается позиции об общей долевой собственности, поскольку право общей долевой собственности на здание не зарегистрировано, долевой собственности на земельный участок быть не может. В соответствии со ст.11.1 ЗК РФ земельный участок это часть земной поверхности, имеющий границы в соответствии с действующим законодательством. Земельные участки истцов не выделены, границы их не установлены. Говорить о нарушении прав истцов договором аренды незаконно и необоснованно. Кроме того, законодательством не предусмотрено, что при изменении площади здания должна измениться площадь арендуемого земельного участка.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю по доверенности П. пояснила, что договор аренды №341 от 14.10.1997 г. был зарегистрирован 19.11.2007 г. На момент регистрации не было сведений, что в здании пожарного депо имеются другие собственники. В дальнейшем были внесены изменения. 29.12.2007 г. была внесена запись о праве собственности Назаровой Л.Н. на квартиру и 16.04.2008 г. запись о праве собственности Долныковой А.М. на квартиру. Здание является объектом недвижимости. Могут быть разные собственники здания и помещений в здании. Можно зарегистрировать и право собственности на здание, зарегистрированы нежилые помещения и право собственности двух лиц на жилые помещения. Если ОАО «ДГК» и истцы будут регистрировать право общей долевой собственности на здание, то зарегистрируют право собственности на земельный участок- они должны будут представить документы о праве собственности и подписанный ими составленный документ с определением долей. Тогда регистрируется право общей долевой собственности на здание. В связи с тем, что у Управления отсутствует интерес в споре, решение суда о признании недействительной сделки будет являться основанием для внесения записи в ЕГРП.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В судебном заседании установлено, что ОАО «ДГК» приобрело нежилое здание пожарного депо площадью 543,4 кв.м., расположенное в г.Артеме на основании договора купли-продажи ценных бумаг от 16.11.2006 г. у ОАО «Дальэнерго». Истица Назарова Л.Н. на основании решений Артемовского городского суда от 22.01.2007 г. и 30.10.2007 г., свидетельства о государственной регистрации права от 29.12.2007 г. является собственником квартиры в г.Артеме, Долныкова А.М. на основании решения Артемовского городского суда от 23.10.2007 г., свидетельства о государственной регистрации права от 16.04.2008 г. является собственником квартиры в г.Артеме. Данные квартиры расположены в нежилом здании пожарного депо.

14.10.2007 г. между Артемовским городским округом и ОАО «ДГК» был заключён договор №341 аренды земельного участка целевым назначением для промышленных целей (к пожарному депо) в г.Артеме площадью 2654 кв.м., в том числе под зданием пожарного депо площадью 677 кв.м.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2011 г. ОАО «ДГК» является собственником нежилых помещений в здании назначением нежилые общей площадью 439,9 кв.м. по адресу г.Артем.

Доводы представителя истцов о том, что ОАО «ДГК» нарушило ст.10 ГК РФ, изготовило технический паспорт, в котором не были отражены жилые помещения, то есть злоупотребило своим правом, а также в нарушение правил ст.247 ГК РФ, не получив согласие собственников двух квартир, заключило договор аренды земельного участка, суд не принимает во внимание, поскольку право собственности Назаровой Л.Н. было зарегистрировано 29.12.2007 г., право собственности Долныковой А.М. зарегистрировано 16.04.2008 г., то есть уже после того, как был заключён и зарегистрирован договор аренды земельного участка между Артемовским городским округом и ОАО «ДГК».

Доводы представителя истцов о том, что в соответствии со ст.16 ФЗ от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому сданный в аренду ОАО «ДГК» земельный участок должен находиться в силу закона в собственности собственников жилых помещений дома, суд не принимает во внимание, поскольку земельный участок, на который претендуют истцы, не сформирован, его границы не установлены.

Истцы просят признать недействительным договор аренды земельного участка площадью 2654 кв.м., предоставленного ОАО «ДГК» для промышленных целей эксплуатации здания пожарного депо, однако, в чём заключается нарушение прав истцов данным договором аренды, истцы суду не пояснили. Доводы истцов о том, что они не смогут оформить своё право собственности на земельный участок, расположенный под квартирами, а также земельный участок, расположенный около квартир для их эксплуатации, ничем не подтверждаются. Из пояснений истцов и их представителя следует, что в администрацию АГО с заявлениями о предоставлении им земельных участков под квартирами и для эксплуатации квартир в собственность истцы не обращались, Администрация АГО им не отказывала.

Кроме того, согласно ст.36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Действующее законодательство не предусматривает предоставление земельных участков к квартирам.

Согласно ст.11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки истцов не выделены, границы их не установлены.

Доводы представителя ОАО «ДГК» о том, что истцы пропустили срок исковой давности, суд не принимает во внимание, поскольку, как следует из пояснений истцов, о наличии договора аренды земельного участка они узнали летом 2011 г.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истцами в судебном заседании не доказано, что договор аренды не соответствует требованиям закона.

Оснований для признания недействительным договора №341 аренды земельного участка от 14.10.2007 года нет.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Назаровой Л.Н., Долныковой А.М. к ОАО «Дальневосточная генерирующая компания», Администрации Артемовского городского округа о признании недействительным договора аренды земельного участка №341 от 14.10.2007 г., заключённого между Артемовским городским округом и ОАО «Дальневосточная генерирующая компания» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца через Артемовский городской суд.

Судья