Дело № ***
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Арсеньев 13 октября 2010 г.
Судья Арсеньевского городского суда Приморского края Митрофанов А. Д.,
при секретаре Попович Г. В.,
с участием истца Людного Александра Витальевича, он же ответчик по встречному иску, его законного представителя Людной Н. Г., она же представитель 3-го лица и ответчика по встречному иску Людного Виталия Афанасьевича,
ответчиков Пыханова Александра Сергеевича, Пыхановой Марины Федоровны, она же законный представитель ответчика Пыханова Александра Сергеевича и истец по встречному иску, представителя ее и ответчика Пыханова Сергея Григорьевича Марьинских А. М.,
представителя 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю Смолягиной Л. Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Людного Александра Витальевича к Пыхановой Марине Федоровне, Пыханову Максиму Сергеевичу, Пыханову Александру Сергеевичу, Пыханову Сергею Григорьевичу о признании утратившими право пользования жилым помещением и по встречному иску Пыхановой Марины Федоровны к Людному Александру Витальевичу, Людному Виталию Афанасьевичу о признании права, государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
Людный А. В. обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором указано, что в феврале 1999 г. им и его отцом Людным В. А. был заключен договор купли - продажи квартиры по ул. *** в г. Арсеньеве, принадлежащей им на праве собственности с покупателем Пыхановой М. Ф. Договор был нотариально удостоверен. По устной договоренности между ними регистрацией договора должна была заниматься Пыханова М. Ф., которая до настоящего времени договор не зарегистрировала и не приобрела права собственности на это жилое помещение. При этом Пыханова М. Ф. зарегистрировала в квартире всех членов своей семьи.
Узнал он о сложившейся ситуации совсем недавно, при получении требования об оплате налога на имущество на свое имя. Его мать приехала в г. Арсеньев и обратилась к Пыхановой М. Ф. с просьбой оплатить налог, т. к. она фактически пользовалась квартирой, но последняя отказалась. Он считал, что Пыханова М. Ф. фактически отказалась от исполнения договора купли-продажи и утратила право пользования им. Он не препятствовал ей зарегистрировать свое право. Кроме того, при подписании договора не было получено письменное согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, т. к. ему было 4 года.
Он просил признать утратившими право пользования жилым помещением по ул. *** в г. Арсеньеве Пыханову М. Ф., Пыханова М. С., Пыханова А. С., Пыханова С. Г.
В судебном заседании Людный А. В., его законный представитель Людная Н. Г. требования искового заявления поддержали, подтвердив его доводы.
Ответчики Пыханов А. С., Пыханова М. Ф., представитель ее и Пыханова С. Г. Марьинских А. М. иск не признали и полагали, что сделка купли-продажи квартиры не была зарегистрирована, в связи с тем, что Людный А. В. и Людный В. А., проживая в Яковлевском районе, не являлись в г. Арсеньев, где должна была осуществляться государственная регистрация, не оформили им доверенность на право регистрации без их участия. В начале 2010 г. от Людной Н.Г. им стало известно, что она заплатила налог за квартиру и сообщила им, что они пользуются квартирой незаконно, т. к. сделка между ними не была зарегистрирована. Они считали, что основания для признания их утратившими право пользования квартирой отсутствуют. Данной квартирой они пользуются на законных основаниях. Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры давалось.
Пыханова М. Ф. обратилась со встречным исковым заявлением к Людному А. В., в котором указано, что она в одностороннем порядке не имела возможности произвести государственную регистрацию сделки. После совершения сделки Людный А. В. с родителями выехали на постоянное место жительства в другой населенный пункт, и связаться с ними не представилось возможным. Она полагала, что Людный А. В. не желал и уклонялся исполнить свои обязательства по регистрации перехода права собственности.
Она просила признать право собственности на данную квартиру за ней, обязать Арсеньевский отдел Росреестра по Приморскому краю осуществить регистрацию перехода права собственности без участия ответчика. В последствии она уточнила исковые требования в последней части и просила вынести решение о регистрации сделки купли - продажи квартиры по ул. *** в г. Арсеньеве. Срок исковой давности ею не нарушен, т. к. о том, что Людный А. В. предъявил свои права на данную квартиру и претензии о незаконности пользования ею ее семьей в начале 2010 г.
Судом по ходатайству истца в качестве соответчика по встречному иску привлечен Людный В. А.
Людный А. В., его законный представитель Людная Н. Г., она же представитель ответчика Людного В. А., встречный иск не признали и полагали, что они не уклонялись от регистрации сделки. Пыхановой М. Ф. был известен их адрес. Поскольку они проживали в Яковлевском районе, в отдаленном месте от г. Арсеньева, то инициативу на регистрацию сделки - должна была проявить покупатель. Поскольку сделка была заключена 18. 03. 1999 г., то с этой даты следует исчислять срок исковой давности по встречному иску, который Пыхановой М. Ф. нарушен.
Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю Смолягина Л. Д. пояснила, что ни продавцы квартиры, ни покупатель не обращались за регистрацией данной сделки. В настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано за продавцами. Без надлежаще оформленной доверенности Пыханова М. Ф. не смогла бы одна зарегистрировать данную сделку.
Суд выслушав стороны, представителя 3-го лица, изучив материалы дела полагает, что иск Людного А. В. удовлетворению не подлежит, а встречный иск Пыхановой М. Ф. подлежит удовлетворению частично.
Согласно договора передачи квартиры в собственность граждан от ***** г., свидетельства о государственной регистрации права от ***** г., выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ***** г., Людный А. В. и Людный В. А. получили в общую совместную собственность квартиру по ул. *** в г. Арсеньеве.
Из постановления и. о. главы муниципального образования г. Арсеньев от ***** г. следует, что разрешена продажа данной квартиры Людному В. А.
В соответствии договором купли – продажи квартиры от ***** г., нотариально удостоверенным, Людный А. В. и Людный В. А. данную квартиру продали Пыхановой М. Ф. за *** руб.
Из акта приема – передачи от *** г. следует, что эта квартира продавцами была передана покупателю.
Согласно поквартирной карточки, в указанной квартире зарегистрированы Пыханова М. Ф., Пыханов М. С., Пыханов А. С., Пыханов С. Г.
Из справки администрации Яблоновского сельского поселения следует, что семья Людных: Людная Н. Г., Людный А. В., Людный В. А. проживали в с. Н-Михайловке Яковлевского района без регистрации с ***** по *****
Согласно квитанции от ***** г., Пыхановой М. Ф. оплачены услуги по содержанию квартиры и текущему ремонту в размере *** руб. *** коп.
Согласно квитанциям от ***** г., Людным А. В. и Людным В. А. оплачен налог.
В соответствии с заочным решением мирового судьи судебного участка № 30 г. Арсеньева от 18. 02. 2010 г. с Людного А. В. и Людного В. А., солидарно, взыскана в пользу ООО «Лидер» задолженность за услуги по вывозу мусора с ***** г. по ***** г. в размере *** руб. *** коп.
Согласно заочного решения этого же мирового судьи от ***** г., с них же, солидарно, взыскана в пользу КГУП «Примтеплоэнерго» задолженность за коммунальные услуги по тепловодоснабжению за период с ***** по ***** в размере *** руб. *** коп.
Из квитанций от ***** г. следует, что Людным В. А. оплачено ООО «Лидер» *** руб. и *** руб.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствие с п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 16 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
В соответствии с п. п. 60, 61, 63, 64 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Судом установлено, что Пыханова М. Ф. и члены ее семьи Пыханов М. С., Пыханов А. С., Пыханов С. Г. приобрели право пользования данной квартирой на основании указанного договора купли-продажи жилого помещения, акта приема-передачи его от продавцов Людных А. В. и В. А. Следовательно, они пользуются квартирой на законных основаниях, и отсутствие государственной регистрации данного договора не влечет прекращение данного права пользования. Поэтому иск продавцов Людных А. В. и В. А. к Пыхановым удовлетворению не подлежит.
Суд считает, что встречный иск подлежит удовлетворению в части вынесения решения о регистрации сделки купли-продажи квартиры. В ходе судебного заседания нашло подтверждение, что продавцы квартиры проживали в Яковлевском районе на значительном удалении от г. Арсеньева. Заключив указанный договор с покупателем Пыхановой М. Ф. они не приезжали в г. Арсеньев для государственной регистрации сделки, и не оформили доверенность на право совершения данного действия покупателю либо иным лицам. Поэтому для проживавшей в г. Арсеньеве Пыхановой М. Ф. объективно были созданы препятствия для осуществления такой регистрации. Суд расценивает это, как уклонение продавцов от регистрации сделки.
Поэтому суд доводы Людной Н. Г., что продавцы не уклонялись от государственной регистрации сделки находит не состоятельными. Доводы ее о пропуске срока исковой давности истцом по встречному иску суд считает необоснованными, т. к. о нарушении своего права, связанного с уклонением от регистрации, Людными Пыханова М. Ф. узнала объективно только после сообщения ей Людной Н. Г., в 2010 г., что ее семья пользуется квартирой незаконно, т. к. сделка не прошла регистрации. Суд полагает, что Пыхановой М. Ф. 3 - летний срок исковой давности предусмотренный ст. 196 ГК РФ, в связи с этим не нарушен.
Также не состоятелен довод искового заявления Людного А. В., что договор между сторонами был заключен без согласия органа опеки и попечительства, что опровергается указанным постановлением и. о. главы муниципального образования г. Арсеньев.
Требование встречного иска о признании права собственности на квартиру за Пыхановой М. Ф. суд находит не подлежащим удовлетворению. В настоящее время регистрация сделки фактически покупателем не осуществлена, право собственности до такой регистрации сохраняется за продавцом. Право собственности на квартиру у Пыхановой М. Ф. возникнет после государственной регистрации данной сделки. В этой части по указанным причинам доводы Пыхановой М. Ф. и ее представителя суд находит не состоятельными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске Людного Александра Витальевича к Пыхановой Марине Федоровне, Пыханову Максиму Сергеевичу, Пыханову Александру Сергеевичу, Пыханову Сергею Григорьевичу отказать.
Встречный иск Пыхановой Марины Федоровны к Людному Александру Витальевичу, Людному Виталию Афанасьевичу удовлетворить частично.
Принять решение о регистрации сделки купли-продажи квартиры, расположенной по ул. *** в г. Арсеньеве Приморского края между Людным Виталием Афанасьевичем, Людным Александром Витальевичем и Пыхановой Мариной Федоровной, оформленной договором купли- продажи квартиры от ***** г.
В остальной части встречного иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд, через Арсеньевский городской суд, в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья / Митрофанов А. Д. /
Решение принято судом в окончательной форме 14. 10. 2010 г.