№

По гражданскому делу № 2-233/2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Арсеньев 10 апреля 2012 года

Арсеньевский городской суд Приморского края в составе судьи Ворона Н.К., с участием: Саченко П.П., действующего в своих интересах и интересах Карачанской Л.С. на основании нотариальной доверенности <данные изъяты>.; представителей ответчика - ООО УК «ЛифтКомплекс» Кондратьевой Е.А. и Сичкарь Л.В., действующих на основании доверенностей №89 от 14.09.2012 г. и б/н от 01.08.2011 г. соответственно; представителей третьего лица ООО УК «ЖилКомплекс» Маун И.С., действующей на основании доверенности от 20.02.2012 г. и директора Карболиной Н.Д. (выписка из ЕГРЮЛ №777 от 10.01.2012 г.); при секретаре Меховской Е.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карачанской Л.С. и Саченко П.П. к ООО УК «ЛифтКомплекс» о прекращении (расторжении) договора управления многоквартирным домом, обязании передать документацию, ключи от общих помещений по акту ООО УК «ЖилКомплекс»;

установил:

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском, в обоснование указав, ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома было принято решение о выборе ООО УК «ЛифтКомплекс» в качестве компании для управления домом. Договор управления от этой же даты был подписан старшим дома Саченко П.П. Договор управления не был заключен с каждым собственником многоквартирного дома. Каких-либо письменных уведомлений с предложениями подписать договор ООО УК «ЛифтКомплекс» к собственникам помещений не направляло. ДД.ММ.ГГГГ внеочередным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (проведенном в форме заочного голосования) было принято решение о заключении договора управления с ДД.ММ.ГГГГ каждым собственником с управляющей организацией ООО УК «ЖилКомплекс». ДД.ММ.ГГГГ Активом совета дома было направлено в адрес управляющей организации ООО «ЛифтКомплекс» уведомление о заключении с ДД.ММ.ГГГГ собственниками многоквартирного <адрес> договора на управление ООО УК «ЖилКомплекс», с просьбой прекратить обслуживать данный дом и передать имеющуюся в организации техническую и иную документацию на дом, ключи от общего имущества собственников ООО УК «ЖилКомплекс» до ДД.ММ.ГГГГ Однако, администрация ООО УК «ЛифтКомплекс» данные требования не выполнила. Просит признать недействительным договор управления многоквартирным домом № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО УК «ЛифтКомплекс» и Саченко П.П., как договор управления заключенный между собственниками указанного дома и управляющей компанией ООО УК «ЛифтКомплекс». Обязать ответчика передать техническую документации и иные связанные с управлением <адрес> документы, ключи от общих помещений указанного дома по акту представителю ООО УК «ЖилКомплекс».

ДД.ММ.ГГГГ Саченко П.П. уточнил исковые требования и просил: прекратить (расторгнуть) договор управления многоквартирным домом № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО УК «ЛифтКомплекс» и Саченко П.П. с ДД.ММ.ГГГГ; и обязать ответчика передать ООО УК «ЖилКомплекс» техническую документацию на многоквартирный дом, определенную в п.п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, подпунктом 1.5.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда": план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 со зданием, расположенным на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи; акт приемки жилого дома от строительных организаций; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения (схемы внутридомовых сетей для сведения); паспорт на жилой дом; исполнительные чертежи контуров заземления; сметы описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции; ключи от общего имущества дома (ключи от кровли 4 шт., ключи от подвала 2 комплекта, ключ от пожарного выхода, ключи от домофона 6 шт., ключи от дверей 3 и 4 подъездов).

В судебном заседании Саченко П.П., действующий в своих интересах и интересах Карачанской Л.С., исковые требовании в уточнённом варианте поддержал и просил удовлетворить их в полном объёме, пояснив суду, что поскольку он ранее был выбран старшим по дому и заключал договор с ответчиком на правление спорным домом, то все жильцы идут к нему и спрашивают, когда прекратится этот беспорядок и будет решён вопрос, кто управляет домом: ответчик, от услуг которой собственники помещений спорного дома на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ отказались с ДД.ММ.ГГГГ, выбрав другую компанию; и ООО УК «ЖилКомплекс», с которой большая половина собственников с ДД.ММ.ГГГГ заключила договор управления спорным домом. На собрании было принято решение расторгнуть договор управления с ответчиком, однако, ответчик продолжает выставляют квитанции на оплату, жильцы дома не знают, кому платить, поэтому он просит принудительно в судебном порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом № по <адрес>, заключённый им от имени собственников с ответчиком; а также обязать ответчика передать техническую документацию и ключи от общего имущества вновь выбранной управляющей компании, так как решение о смене управляющей компании было принято ДД.ММ.ГГГГ Советом дома письмо с просьбой прекратить управление и обслуживание дома было направлено в адрес ООО УК «ЛифтКомплекс» ДД.ММ.ГГГГ

Представители ответчика ООО УК «ЛифтКомплекс» с исковыми требованиями не согласились и просили в иске отказать в полном объёме, пояснив суду, что истец одним из оснований для расторжения договора управления указывает, что ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о смене управляющей компании с ООО УК «ЛифтКомплекс» на ООО УК «ЖилКомплекс» в соответствии с положением п. 3 ст. 161 ЖК РФ (способ управления выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения). Однако, в данном случае собственники дома не выбирали и не изменяли способ управления домом. Расторжение договора управления в одностороннем порядке возможно в случае, если управляющая компания не выполняет условий договора. Договор управления может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной Доказательств существенного нарушения ООО УК «ЛифтКомплекс» договора суду не представлено. Так же согласно п. 10.2 договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ собственниками жилых и нежилых помещений дома, договор может быть изменен или расторгнут на основании решения общего собрания, при этом собственники должны уведомить в письменной форме Управляющую компанию о расторжении за 60 календарных дней. Направив уведомление о прекращение договорных отношений с ДД.ММ.ГГГГ истец своими действиями нарушил условия договора. Вопрос о передаче технической документации по спорному дому в соответствии с исковыми требованиями не может быть рассмотрен, так как, УК не имеет указанных в списке документов, за исключением по текущему ремонту, заявок жителей, акты технических осмотров, а также ключей; документы по заземлению имеются в ОАО «Электросеть»; дом не принимали от строительных организаций, перепланировка в доме не производилась; план участка имеется в архитектурном отделе Администрации АГО дом не участвовал в программе капитального ремонта; что самостоятельно может быть истребовано другой управляющей компанией.

Представитель ООО УК «ЖилКомплекс» Маун И.С. с исковыми требованиями согласилась и просила суд их удовлетворить в полном объёме, пояснив, что ООО УК «ЛифтКомплекс» систематически нарушались условия договора: незаконно самовольного без согласовании с собственниками помещений дома был повышен тариф за управление, содержание и текущий ремонт дома с 8.34 руб. до 9.25 руб. (жильцы переплатили за 11 мес. 61812.00 руб.); не производилось благоустройство и озеленение придомовой территории; акты выполненных работ на сумму 92116.00 руб. не соответствуют выставленным затратам на обслуживание дома в сумме 385796.00 руб., за 2011 г. население оплатило ООО УК «Лифткомплекс» деньги в сумме 647974.00 руб., УК согласно бланка информации использовала 586927.00 руб., т.е. УК на ДД.ММ.ГГГГ должна собственникам 24723.00 руб., а не наоборот; УК не проводилась работа с должниками. О расторжении договора собственники уведомили ответчика ДД.ММ.ГГГГ в письменной форме. Отсутствие технической документации на спорный дом затрудняет управление им, на требование о передаче которой ответчик отказал. Вновь выбрана собственниками управляющая компания не обязана истребовать техническую документацию, а должна получить её от ответчика - прежней УК, которая не могла управлять и обслуживать домом без неё.

Заслушав участников процесса; изучив материалы деда, суд пришёл к выводу, что иск обоснован и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Исходя из положений ст.ст. 46, 161, 162 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей организации. При этом в п. 9 ст. 161 ЖК РФ указано, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на внеочередном общем собрании собственников помещений в спорном многоквартирном доме собственниками помещений принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом с непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме на управление управляющей организацией ООО УК «ЛифтКомплекс», о чем был составлен протокол № (л.д. 5), в соответствии с чем, с ООО УК «ЛифтКомплекс» Саченко П.П., как старшим по дому, действующим от имени собственников жилья спорного многоквартирного дома (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ - л.д. 16-17), ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор управления спорным домом со сроком действии до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым действовал ответчик. Согласно п. 11.12 указанного договора срок действия его продлевается на три года на тех же условиях и без подписания нового договора, если не принято решение общего собрания собственников помещений дома о смене управляющей компании или о расторжении настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ внеочередным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома № по <адрес>, проведенном в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора управлении с ООО УК «ЛифтКомплекс» с ДД.ММ.ГГГГ, выборе компании по управлению домом и заключении с ДД.ММ.ГГГГ с ООО УК «ЖилКмплекс» договора управления многоквартирным домом (л.д. 12). Указанное собрание до настоящего времени никем не оспорено.

ДД.ММ.ГГГГ Активом совета дома было направлено в адрес управляющей организации ООО «ЛифтКомплекс» уведомление о заключении с ДД.ММ.ГГГГ договора на управление собственниками многоквартирного дома № с управляющей организацией ООО УК «ЖилКомплекс», с просьбой прекратить обслуживать данный дом и передать имеющуюся в организации техническую и иную документацию на дом, ключи от общего имущества собственников ООО УК «ЖилКомплекс» до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14), на которое был получен ответ от ООО «ЛифтКомплекс» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, ответчик не согласен с расторжением указанного договора и прекращением договорных отношений с ДД.ММ.ГГГГ в связи с нарушением условий договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ, обязанностью компенсировать убытки управляющей компании и полным погашением задолженности по спорному дому в размере 86343.32 руб. (л.д. 15).

Кроме того, с управляющей организацией ООО УК «ЖилКомплекс» согласно представленного реестра собственниками 64 квартир из 120 (56.38 %) заключен договор на управления многоквартирным домом, что свидетельствует о том, что собственники помещений в многоквартирном доме № по <адрес> в одностороннем порядке отказались от управления ООО УК «ЛифтКомплекс», так как согласно ст. 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей организации возникают на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с каждым собственником помещений; при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается в письменной форме договор управления (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), что правомерно и было предпринято ООО УК «ЖилКомплекс».

Согласно ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, и в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым. Другая сторона договора, считающая такой отказ неправомерным, может оспорить его в судебном порядке, что ответчиком не предпринималось.

В связи с чем, учитывая, что ответчик продолжает управлять домом на основании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ, считая его действующим, суд с учётом ст. 450 ч.2 ГК РФ признаёт исковые требования в части прекращения (расторжения) договора управления многоквартирным домом № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ООО УК «Лифткомплекс» и квартиросъёмщиком многоквартирного дома Саченко П.П., с ДД.ММ.ГГГГ, обоснованными.

Согласно ст. 162 ч. 7 и 8 ЖК РФ, пп. 1,3 ст. 450 ГК РФ, письма Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" управляющая организация обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней с момента заключения договора управления. Согласно ст. 162 ч.10 ЖК РФ управляющая организация обязана: осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом; передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации, которая должная состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом и возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома, так как техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пп. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее Правил), которые отражают сведения о составе и состоянии общего имущества на многоквартирный дом. Согласно положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утверждённой Приказом Министра от 01.06.2007 г. №45, инструкция является технической документацией на многоквартирный дом, которая разрабатывается в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также в целях обеспечения контроля за состоянием указанного имущества и включает рекомендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества; рекомендации проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ управление многоквартирным спорным домом осуществлял ответчик ООО УК «ЛифтКомплекс» (более трёх лет), то он обязан передать другой выбранной управляющей компании, заключившей договор с собственниками спорного многоквартирного дома с ДД.ММ.ГГГГ, техническую документацию на дом, так как п. 27 указанных выше Правил предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом; отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности; в случае утраты техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

В связи с чем, исковые требовании в части обязания ООО УК «ЛифтКомплекс» передать по акту ООО УК «ЖилКомплекс» документацию по многоквартирному дому № по <адрес> подлежат удовлетворению в части документов: план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 со зданием, расположенным на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи; акт приемки жилого дома от строительных организаций; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения (схемы внутридомовых сетей для сведения); паспорт на жилой дом; исполнительные чертежи контуров заземления; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; сметы описи работ по текущему ремонту, акты технических осмотров, заявки жителей на 2011 г.; ключи от кровли 4 шт., ключи от подвала 2 комплекта, ключ от пожарного выхода, ключи от домофона – 6 шт., ключи от дверей 3 и 4 подъездов.

В остальной части следует отказать, так как в судебном заседании не установлено наличие или проведение капитального ремонта по спорному дому и осуществлялись ли измерения сопротивления электросетей и вентиляции с составлением протоколов.

Доводы представителя ответчика о том, что собственники помещений, выбравшую другую УК, имеют задолженность перед ООО УК «ЛифтКомплекс, не могут быть признаны судом достаточными для удовлетворения иска, поскольку согласно положениями ч. 1 ст. 158 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, что может быть рассмотрено в отдельном исковом производстве.

В соответствии со ст. 98, 103 ГПК РФ, с ответчика подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Прекратить (расторгнуть) договор управления многоквартирным домом № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ООО УК «ЛифтКомплекс» и квартиросъёмщиком многоквартирного дома Саченко П.П., с ДД.ММ.ГГГГ

Обязать ООО УК «ЛифтКомплекс» передать по акту ООО УК «ЖилКомплекс» документацию по многоквартирному дому № по <адрес>: план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 со зданием, расположенным на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи; акт приемки жилого дома от строительных организаций; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения (схемы внутридомовых сетей для сведения); паспорт на жилой дом; исполнительные чертежи контуров заземления; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; сметы описи работ по текущему ремонту, акты технических осмотров, заявки жителей на 2011 г.; ключи от кровли 4 шт., ключи от подвала 2 комплекта, ключ от пожарного выхода, ключи от домофона – 6 шт., ключи от дверей 3 и 4 подъездов.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО УК «ЛифтКомплекс» в пользу Карачанской Л.С. судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда через Арсеньевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом.

Судья Н.К. Ворона