дело № 2-1454\11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июля 2011 года     Армавирский городской суд Краснодарского края в составе председательствующего

федерального судьи      Кукса В.М.,

при секретаре       Дроганец Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Морозовой Л.И. к администрации муниципального образования г. Армавир, ООО «Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД» о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Морозова Л.И. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования г. Армавир и ООО «Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД», в котором просит признать недействительным договор № 59-11купли-продажи нежилых помещений № 1,2, площадью 28,9 кв.м, расположенных в жилом доме по адресу: г. Армавир, <...>, заключенный 26.01.2010 между ответчиками и применить последствия недействительности ничтожной сделки. Свои требования мотивирует тем, что она является собственником 14/100 доли указанного жилого дома.В силу чего ей на праве общей долевой собственности принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями жилых помещений и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество жилого дома). Вместе с тем, ей (истцу) стало известно, что администрация муниципального образования г. Армавир, являясь собственником юридически не выделенной 50/1000 доли спорногожилого дома, по договору купли-продажи от 26.01.2010 продала нежилые помещения № 1,2, площадью 28,9 кв.м, расположенные в данном доме, ООО «Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД». Истец считает, что данным договором нарушены её права и законные интересы собственника, поскольку проданные по договору помещения являются общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений спорного жилого дома.

В судебном заседании истец Морозова Л.И. и её представитель Лагоша А.Н., действующая на основании доверенности, доводы иска поддержали и по основаниям, изложенным в иске, на удовлетворении исковых требований настаивали.

Бештау Н.И., действуя по доверенности в интересах ответчика - администрации муниципального образования г. Армавир, против доводов иска возражал. Ссылаясь на то, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен в соответствии с действующим законодательством и проданные по данному договору нежилые помещения не относятся к общему имуществу спорного жилого дома, а являются самостоятельными объектами недвижимости, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Кошевой Л.Д., законный представитель (директор) ООО «Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД», против доводов предъявленного иска возражал и просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Храмова Е.М., действуя по доверенности в интересах третьего лица - ООО «Строительно-Монтажно-Наладочное Предприятие «Автоматика», полагая доводы иска необоснованными, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Третьи лица, являющиеся собственниками помещений жилого дома № <...> -Назаренко Л.А., Денисенко Н.А., Бабаханян Ш.А., Шкрябец А.И. и Бузнякова (Перекладова) Н.В. - в зал судебного заседания не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, представили заявления, в котором просили в удовлетворении исковых требований отказать и рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В судебном заседании установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, <...>, принадлежит на праве общей долевой собственности: Морозовой Л.И. - 14\100 доли; администрации муниципального образования г. Армавир - 50\1000 доли; Щкрябец А.И.-52\1000 доли; Бузняковой (Перекладовой Н.В.) - 21\100 доли; Назаренко Л.А. -38\100 доли; Бабахянян Ш.А.-78\1000 доли; Денисенко Н.А. -9\100 доли.

12.11.2009 администрация муниципального образования г. Армавир заключила договор купли-продажи № 25-П с ООО «Строительно-Монтажно-Наладочное Предприятие «Автоматика», по которому продала последнему нежилые помещения № 8-14, общей площадью 61,8 кв.м, Литер под А, расположенные в спорном жилом доме.

После, 26.01.2010, администрация муниципального образования г. Армавир заключила договор купли-продажи № 59-11 с ООО «Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД», по которому продала последнему нежилые помещения № 1,2, литер А, общей площадью 28,9 кв.м., расположенные в спорном жилом доме.

Поскольку доли ООО «Строительно-Монтажно-Наладочное Предприятие «Автоматика» и ООО Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД» в праве собственности на спорное жилое домовладение с учетом приобретенных ими нежилых помещений, определены не были, последние обратились в суд с иском об определении доли в праве собственности на спорное домовладение (дело № 2-280/11). Решением Армавирского городского суда от 29.03.2011, с учетом определения того же суда от 11.04.2011 «об устранении описки», исковые требования ООО «Строительно-Монтажно-Наладочное Предприятие «Автоматика», ООО Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД» удовлетворены. Судом определены юридические доли в праве собственности для ООО «Строительно-Монтажно-Наладочное Предприятие «Автоматика» - 11/100 доли, ООО Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД» - 5/100 доли и изменены юридические доли в праве собственности иных совладельцев. При этом доля Денисенко Н.А. изменена - с 9\100 доли на 8/100 доли; Бабахянян Ш.А.- с 78\1000 доли на 9/100 доли; Морозовой Л.И. - с 14\100 доли на 12/100 доли; Щкрябец А.И.- с 52\1000 доли на 6/100 доли; Назаренко Л.А. - с 38\100 доли на 31/100 доли; Бузняковой (Перекладовой) Н.В. - с 21\100 доли на 18/100 доли. Муниципальное образование г. Армавир исключено из числа собственников 50\1000 долей спорного жилого домовладения. Данное решение вступило в законную силу и в соответствии с требованиями ст. 61 ГПК РФ имеет для суда преюдициальное значение, поскольку устанавливает правомерность распоряжения администрацией муниципального образования г. Армавир спорным имуществом ( нежилыми помещениями № 1,2, литер А, общей площадью 28,9 кв.м. и №, общей площадью 61,8 кв.м, Литер под А,) и возникновения у покупателей(ООО «Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД, ООО «Строительно-Монтажно-Наладочное Предприятие «Автоматика») доли в праве собственности за счет приобретенной доли муниципального образования.

    По настоящему иску истцом оспаривается законность сделки - договора купли-продажи № 59-11 от 26.01.2010г. нежилых помещений № 1,2, общей площадью 28,9 кв.м, литер «А», расположенных в спорном жилом доме, (покупатель ООО Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД»), по снованиям принадлежности указанного имущества к общему имуществу многоквартирного дома и распоряжения администрацией общим имуществом в отсутствии такого права, в силу положений ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. Кроме того истица полагает, что оспариваемая сделка осуществлена в нарушении положений ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки) и не соответствует закону.

В соответствии со ст. 166, 168 ГК РФ, сделка является недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо в силу предписаний закона, то есть независимо от судебного признания. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Часть 1 статьи 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту «а» пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Из приведенных норм следует, что нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Судом установлено, что спорные нежилые помещения № 1,2 расположены в жилом доме по адресу: г. Армавир, <...> (в здании литера АаподАа1а2а3) и согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Армавир от 27.01.2010г. являются муниципальной собственностью.

Из материалов дела усматривается, что спорные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости. Согласно техническому паспорту составленному <...> по состоянию на 30.03.2010 и кадастровому паспорту помещения от 04.06.2010г. помещения используются в качестве «кабинетов», имеют отдельный вход с улицы и эксплуатируются, как самостоятельные. Еще до приобретения истицей права общей долевой собственности на спорный жилой дом (Литер «А» и Литер «Б») и возникновения такого права, спорные нежилые помещения использовались для осуществления деятельности ООО Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД», о чем свидетельствует договор аренды № 942 от 01.10.2001 (л.д. 84-88). Как следует из пояснения сторон в помещениях отсутствуют коммуникации(водоснабжения, водоотведения, газоснабжения) предназначенные для жизнеобеспечения дома. Каких-либо доказательств, подтверждающих, что нежилые помещения сформированы, как технические и использовались(используются) исключительно в целях обслуживания более одного помещения в спорном жилом доме, в материалах дела не имеется. Таких доказательств в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом также не представлено. Данные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу в том, что спорные нежилые помещения в силу положений ч. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, не могут быть отнесены к общему имуществу жилого дома. Следовательно и исходя из вышеуказанных норм права их анализа, и совокупности представленных в дело доказательств является очевидным то, что правоотношения, возникшие между администрацией муниципального образования г. Армавир(собственником) и ООО Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД, при отчуждении спорных объектов недвижимости подлежат регулированию в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в силу которого у ООО Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД» возникло преимущественное право на приобретение арендуемого им имущества. В этой связи, довод истца о нарушении её права на преимущественный выкуп спорных объектов, суд считает ошибочным, поскольку при регулировании правоотношений специальной нормой права(Законом РФ), права преимущественного выкупа спорного имущества у Морозовой Л.И. возникнуть не могло.

При таких обстоятельствах, учитывая, что оспариваемая сделка соответствует требованиям закона и в результате её заключения права и законные интересы истца, как собственника жилого помещения, нарушены не были, суд считает, что правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Морозовой Л.И. к администрации муниципального образования г. Армавир, ООО Производственно-монтажная фирма Компас-ЛТД» о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений и применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать.

В окончательном виде решение изготовлено 12.07.2011.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней с момента его изготовления в окончательном виде в Краснодарский краевой суд через Армавирский городской суд.

Председательствующий подпись В.М. Кукса Решение вступило в законную силу с 25.07.2011