К делу №2-1569/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 августа 2011 года Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего- судьи Лаховой И. В.
при секретаре Ткаченко М.И.,
с участием адвоката Акопян А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Петрик Л.А. к Модновой О.Г., Минтемирову Т.Д. о взыскании суммы неосновательного обогащения, встречному иску Модновой О.Г. к Петрик Л.А., Минтемирову Т.Д. о признании недействительным договора купли-продажи в связи с его притворностью,
установил :
Петрик Л. А. обратилась в Армавирский городской суд с иском к Модновой О. Г., Минтемирову Т. Д. о взыскании суммы неосновательного обогащения, указывая на наличие задолженности у Модновой О. Г. перед ней в размере 600 000 рублей и фиктивное переоформление недвижимого имущества Модновой О. Г. на Минтемирова Т. Д. Просила взыскать в ее пользу с Модновой О. Г. сумму неосновательного обогащения в размере 600 000 рублей.
Моднова О. Г. обратилась со встречным иском к Петрик Л. А. и Минтемирову Т. Д. о признании недействительным в связи с его притворностью договора купли-продажи принадлежащего ей ранее жилого дома с мансардой литер «Б», над «Б» и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, заключенного между ней и Минтемировым Т. Д. 04.06.2010года.
Моднова О. Г. мотивирует свои требования тем, что действительная воля сторон была направлена не на заключение договора купли-продажи, а на обеспечение исполнения условий договора займа, заключенного между ее матерью Петрик Л. А. и <...>. Денежные средства по договору купли-продажи ей Минтемировым Т. Д. не передавались, фактически сделка сторонами не исполнена.
Петрик Л. А. в судебное заседание не явилась, имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсуствие.Ранее в судебном заседании подтвердила обстоятельства, изложенные ею в иске, указав, что обстоятельства, изложенные Модновой О. Г. во встречном иске полностью соответствуют действительности, не возражала против удовлетворения встречного иска, за исключением требования о произведении зачета, на удовлетворении первоначального иска настаивала.
Представитель Модновой О. Г. исковые требования Петрик Л.А. не признал, настаивал на удовлетворении требований, заявленных во встречном иске в полном объеме.
Ответчик Минтемиров Т. Д. в судебном заседании первоначальный и встречный иски не признал, возражал против их удовлетворения указывая, что имел намерение приобрести спорное имущество, денежные средства продавцу передавал, притворность сделки в данном случае отсутствует.
Третье лицо Минтемирова Н.А. исковые требования Модновой О.Г. не признала, пояснив, что они приобрели дом в <...>, полностью оплатив его стоимость.
Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела суд считает исковые требования Петрик Л.А. не подлежащими удовлетворению, Модновой О.Г. подлежащими удовлетворению частично.
Судом установлено, что 04.06.2010года Моднова О. Г. заключила с Минтемировым Т. Д., который в этот период являлся работником НО КПК «Ставрополь-Кредит», договор купли-продажи принадлежащего ей на праве собственности жилого дом с мансардой литер «Б», над «Б» и земельного участка, расположенных по адресу: <...>. Данная сделка прошла процедуру государственной регистрации.
В соответствии со ст. 549, 556 ГК РФ, ч. 2 ст. 16 ЖК РФ договор продажи недвижимости должен включать в себя ряд обязательных признаков, наличие которых свидетельствует о его реальном заключении и исполнении, а именно: реальную волю сторон направленную именно на заключение договора купли-продажи недвижимости, то есть, на возмездную передачу имущества и прекращение права собственности у одной стороны, принятие имущества, его оплата и возникновение права собственности у другой, а так же реальная, фактическая передача и принятие имущества и последующее использование имущества покупателем по его прямому назначению, то есть для проживания.
Из показаний представителя Модновой О. Г. следует, что вышеперечисленные признаки (наличие воли, оплата, фактическая передача и использование имущества по его прямому назначению – для проживания) в данном случае отсутствуют.
Как установлено судом по первому признаку (отсутствие реальной воли): пунктом 5 оспариваемого договора установлено, что Моднова О. Г. и все члены ее семьи (три человека) с регистрационного учета не снимаются и сохраняют право проживания в спорном недвижимом имуществе.
То есть, новый собственник Минтемиров Т. Д., не являющийся членом семьи Модновой О. Г., не выразил воли на фактическую передачу приобретенного имущества, оставив его в пользовании Модновой О. Г. и членов ее семьи, своими фактическими действиями подтверждая отсутствие воли на приобретение в собственность (принятие) спорного объекта.
Кроме того, отсутствие у сторон и в частности у истицы реальной воли направленной на отчуждение недвижимости, подтверждается неоправданно низкой ценой проданного объекта, общей площадью более 200 кв.м., инвентаризационной стоимостью 1 563 987 р. 26 к., что на 663 987 р. 26 к. превышает стоимость оговоренную сторонами в договоре купли-продажи, при этом, Моднова О. Г., заключив договор купли-продажи, не приобрела в собственность какое-либо иное жилье и в настоящее время по прежнему проживает в спорном объекте.
Таким образом, фактические действия сторон при заключении договора купли-продажи и их последующее поведение, свидетельствуют об отсутствии у них реальной воли направленной именно на заключение договора купли-продажи, то есть на реальное приобретение одним и реальное отчуждение другим объекта недвижимости.
По второму признаку (оплата имущества): Моднова О. Г. утверждает, что денежная сумма в размере 900 000 рублей ей не передавалась.
Минтемиров Т. Д. данное обстоятельство не признал, пояснил, что расчет был произведен наличными с Модновой О. Г. непосредственно перед подписанием договора и сдачей его на государственную регистрацию.
Однако, утверждения Минтемирова Т. Д. опровергаются материалами дела и имеющимися в деле доказательствами.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из буквального толкования пункта 4 оспариваемого договора следует, что денежные средства должны были быть переданы продавцу, то есть Модновой О. Г., при подписании договора.
Данное словосочетание не позволяет достоверно установить спорный факт, что с учетом всех обстоятельств дела, объяснений сторон, не может быть оценено судом как достоверное доказательство исполнения покупателем – Минтемировым Т. Д. своей обязанности по передаче денежных средств.
Какие-либо иные достоверные доказательства передачи денежных средств( справка из банка, подтверждающая то что, ответчица сняла данную сумму со своего счета перед заключением договора, платежное поручение подтверждающее перечисление ответчицей денежных средств на счет истицы или ее представителя и т.д.) Минтемиров Т. Д. не представил.
Доводы Минтемирова Т. Д. о передаче денежных средств наличными перед заключением договора опровергаются показаниями свидетеля Х
Свидетель Х показал, что он хорошо знаком со всеми участниками дела и непосредственно участвовал в процедуре получения Петрик Л. А. займа в <...>» и предшествующим ему оформлением спорной недвижимости на Минтемирова Т. Д. и ему было достоверно известно, что Моднова О. Г. и Минтемиров Т. Д. не намеревались в действительности заключать договор купли-продажи недвижимости, поскольку их целью было фактическое обеспечение погашения задолженности по договору займа <...> от 09 июня 2010 г., заключенному между Петрик Л. А. и <...>
Х показал, что в день заключения договора купли-продажи 04.06.2010г. он привез Минтемирова Т. Д. к Модновой О. Г. и отвез их в регистрирующий орган, где стороны подписали договор и сдали его на регистрацию.
Денежные средства как до подписания договора, так и в момент его подписания, Минтемиров Т. Д. Модновой О. Г. не передавал, по их общей договоренности, поскольку стороны не намеревались в действительности заключать договор купли-продажи.
Так же Х показал, что условие о предварительном фиктивном оформлении договора купли-продажи, было поставлено перед Петрик Л. А. работниками <...>», Минтемировым Т. Д. и К, являющейся руководителем Армавирского филиала <...>», целью которых было обеспечение возврата суммы займа <...>
Таким образом, Минтемиров Т. Д. не доказал реальной оплаты спорного имущества путем фактической передачи денежных средств и их фактического принятия покупателем.
По третьему признаку (фактическое использование недвижимости): в судебном заседании Минтемиров Т. Д. подтвердил, что он не проживал, не проживает и не имеет намерения проживать в спорном объекте, жилое помещение ему фактически не передавалось и им не принималось, то есть фактическая передача имущества не состоялась по обоюдной воле обеих сторон.
Таким образом, судом достоверно установлено и подтверждено материалами дела отсутствие всех необходимых признаков, свидетельствующих о реальной воле сторон направленной на заключение именно договора купли-продажи недвижимости.
Действия как продавца, так и покупателя: включение в договор пункта о сохранении права пользования жилым помещением у Модновой О. Г. и членов ее семьи; отсутствие фактической передачи имущества продавцом и его фактического приема покупателем; отсутствие использования покупателем спорного имущества, в том числе и после заключения договора; отсутствие достоверных доказательств передачи покупателем денежных средств продавцу; в совокупности достоверно подтверждают обоснованность заявленного встречного иска и отсутствие у сторон намерения заключить именно договор купли-продажи.
В судебном заседании установлено, что 09.06.2010года, то есть через пять дней после подписания договора купли-продажи и сдачи документов на государственную регистрацию, <...>» и мать Модновой О. Г. – Петрик Л. А. заключили договор займа <...> на сумму 2 200 000 рублей.
В ходе судебного заседания Минтемиров Т. Д. неоднократно указывал на то, что он познакомился с Петрик Л. А. в июне 2010 г. в связи с ее обращением в НО КПК «Ставрополь-Кредит» с целью получения займа, так же Минтемиров Т. Д. утверждал, что он не выступал поручителем Петрик Л. А. по каким-либо обязательствам.
Вместе с тем, в материалах дела имеется подписанный Минтемировым Т. Д. и <...>» договор поручительства от 09.06.2010года, по условиям которого Минтемиров Т. Д. выступает поручителем Петрик Л. А. и несет солидарную ответственность за невозврат последней суммы займа, полученной по договору займа <...> от 09.06.2010года.
Таким образом, Минтемиров Т. Д. выступил поручителем по договору займа на значительную сумму, заключенному Петрик Л. А., вместе с тем, как утверждал, сам Минтемиров Т. Д. он не является знакомым или близким родственником Петрик Л. А., узнал о ее существовании только в июне 2010г. и у него не было оснований для заключения договора поручительства.
Минтемиров Т. Д. в настоящее время является собственником трех объектов недвижимости: спорного жилого дома в <...> края; жилого дома и земельного участка, находящегося в ст. <...>. 142; жилого дома в <...>, который Минтемиров Т. Д. использует для проживания.
В судебном заседании была допрошена свидетель К, которая пояснила, что ее супруг является заемщиком в <...>», а она поручителем по кредиту.
Заем был выдан с условием обязательного оформления дома, являющегося их частной собственностью, находящегося в ст. <...> на работника <...>» - Минтемирова Т. Д., через несколько дней после подписания и сдачи на государственную регистрацию договора купли-продажи.
Так же К пояснила, что денежные средства по договору купли-продажи им не передавались по взаимной договоренности между работниками кредитной организации и заемщиком, так как стороны не имели намерения в действительности заключать договор купли-продажи.
Показания К подтверждаются письменными доказательствами: договором купли-продажи жилого дома, заключенным между Минтемировым Т.Д. и супругом К – К; договором займа, заключенным между <...>» и супругом К – К через девять дней после подписания и сдачи на регистрацию договора купли-продажи; постановлением и.о. дознавателя ст. оперуполномоченного группы БЭП ОВД по Отрадненскому району об отказе в возбуждении уголовного дела от 11.03.2011г., вынесенным по факту проверки заявления К о неправомерных действиях работников <...>
Показания свидетелей К и Х являются непротиворечивыми, соответствуют представленным документам, установленным судом обстоятельствам и объяснениям сторон, их правдивость не вызывает у суда сомнений.
Обстоятельства настоящего спора полностью аналогичны обстоятельствам описанным свидетелем К, ликвидное недвижимое имущество перед выдачей кредита оформлено на одного и того же работника <...>» Минтемирова Т. Д., который впоследствии выступил поручителем по указанным займам.
То есть, два из трех имеющихся в собственности у ответчика объектов недвижимости оформлено при одинаковых обстоятельствах, при этом продавцы или их близкие родственники сразу после сдачи договора купли-продажи на регистрацию получали крупные займы в НО КПК «Ставрополь-Кредит»
С учетом изложенного, оценив все представленные сторонами доказательства в их совокупности, исследовав фактические действия сторон при заключении оспариваемого договора, их последующее поведение, суд считает доказанным тот факт, что обеспечением исполнения обязательств Петрик Л. А. перед кредитным кооперативом являлось имущество ее дочери – Модновой О. Г., за счет стоимости которого подлежало исполнению обязательство Петрик Л. А. в случае непогашения займа.
То есть, стороны не имели намерений породить правовые последствия, присущие сделке купли-продажи, а к возникшим правоотношениям должны применяться нормы, регулирующие отношения по залогу имущества, обеспечивающего кредитное обязательство.
В соответствии со ст.170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
К прикрываемой сделке с учетом ее существа, применяются относящиеся к ней правила (абзац 2 ст. 170 ГК РФ).
В данном случае, к прикрываемой сделке (залогу) необходимо применить соответствующие правила о договоре залога, содержащиеся в главе 3 ГК РФ.
В силу ст. 334 ГК РФ, сторонами по договору залога выступают залогодержатель, являющийся кредитором по обеспеченному залогом обязательству, и залогодатель, которым может быть как сам должник, так и третье лицо.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу закона кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
Вместе с тем, по смыслу ст. 549 ГК РФ, договор купли-продажи является самостоятельным видом договора, и не может носить обеспечительного (дополнительного) характера, он не может являться и не является разновидностью договора залога, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможности передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя, или его работника. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными.
То есть, к отношениям сторон не представляется возможным применить соответствующие правила о договоре залога в надлежащей установленной законом форме.
В связи с чем, подлежат применению последствия недействительности ничтожной, притворной сделки предусмотренные ч. 2 ст. 167 ГК РФ, формальный возврат недвижимого имущества в собственность Модновой О. Г. путем признания права, поскольку судом был установлен факт отсутствия передачи Минтемировым Т. Д. денежных средств, реституция должна носить односторонний характер.
Первоначальный иск Петрик Л. А. и требование Модновой О. Г. о произведении зачета не подлежат удовлетворению, так как по смыслу ст. 161 ГК РФ любые сделки между гражданами на сумму, превышающую в десять раз установленный законом МРОТ должны быть заключены в письменной форме.
В нарушение указанной нормы Петрик Л. А. и Моднова О. Г., не представили письменных доказательств передачи денежных средств, при этом, как следует из исков данные суммы значительно превышают минимальный размер, позволяющий заключить сделку в устной форме.
Исходя из изложенного, учитывая отсутствие требуемых законом письменных доказательств заключения сделок, в удовлетворении иска Петрик Л. А. следует отказать полностью, в удовлетворении встречного иска Модновой О. Г. следует отказать в части ее требования о произведении зачета.
Поскольку при обращении в суд Петрик Л. А. была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, с Петрик Л. А. с учетом оплаченных ею при обращении 200 р., следует взыскать сумму неоплаченной государственной пошлины в размере 9 000 р. в доход местного бюджета.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска Петрик Л.А. к Модновой О.Г., Минтемирову Т.Д, о взыскании суммы неосновательного обогащения отказать.
Взыскать с Петрик Л.А. в доход местного бюджета сумму государственной пошлины в размере 9 000 (девяти0 тысяч) рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи от 04.06.2010года, заключенный между Модновой О.Г. и Минтемировым Т.Д. в связи с его притворностью.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи от <...>, признав за Модновой О.Г., право собственности на жилой дом с мансардой общей площадью 200,2 кв.м. литер «Б», над «Б» и земельный участок общей площадью 662 кв.м., расположенные по адресу: <...>;
Исключить Минтемирова Т.Д. из числа собственников жилого дома с мансардой общей площадью 200,2 кв.м. литер «Б», над «Б» и земельного участка общей площадью 662 кв.м., расположенных по адресу: <...>.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Краснодарский краевой суд через Армавирский городской суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 30.08.2011 года.
Судья Лахова И.В. подпись решение вступило в законную силу 24.10.2011