К делу № 2- 82/12
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 января 2012 г. Армавирский городской суд
Краснодарского края в составе:
председательствующего – судьи Дерябиной И.В.,
при секретаре - Фоменко А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Управляющая компания № 5» к Баранниковой Р.К. Коробейко А.А. Скобиной А.Т., Карибжановой А.Р., Потеруж В.А., Дмитриевой А.С., Хачатурян С.А.,Оганесян М.А., Баранниковой Т.В., Матвиенко Н.Н., Катарановой З.А., Чекуновой Л.Н., Чижову А.А., Терешиной М.В., Полежаевой Г.А., Грошеву В.В., Гах Г.Ю., Аванесян А.П., Ивановой Т.Н., Зосимовой А.В., Куприну Т.Н. Шаповаленко З.В., Немцеровой С.В., Виснер А.И., Соколовой М.Э., Венину Алексею Михайловичу, Бабичеву И.В., Белобородову А.Н., Сосновскому Ю.А., Никитиной Н.П., Тишиной И.А. о понуждении к заключению договоров управления многоквартирным домом,
УСТАНОВИЛ:
Истец-ООО «Управляющая компания № 5» обратилась в суд с иском к ответчикам \ собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме № <...> по ул. <...> в г.Армавире\ о понуждении к заключению договоров управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Краснодарский край, город Армавир, ул. <...> мотивируя тем, что истец получил право на заключение договора управления указанным многоквартирным жилым домом в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 28.11.2010г. Открытый конкурс проводился в соответствии с требованиями законодательства администрацией муниципального образования г.Армавир в отношении указанного жилого дома и других, поскольку собственниками помещений этого дома не был выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления не было реализовано.
25 собственников указанного многоквартирного дома заключили договоры управления с истцом, также был заключен общий договор управления от 01.12.2010 года.
О результатах конкурса ответчики были уведомлены путем размещения объявлений на подъездах, содержащих сведения о результатах конкурса и необходимости заключения договоров управления домом.
Ответчики до настоящего времени уклоняются от заключения договоров управления. В их адрес направлялись заказные письма с предупреждениями, разъяснялась обязанность заключить договоры управления, каждому ответчику было направлено по 2 экз.этого договора. Частично заказные письма ими были получены.
Истец с момента заключения первого договора приступил к своим обязанностям по управлению дома: были выполнены работы по текущему ремонту, уборке придомовой территории и другие.
Таким образом, у ответчиков в соответствии с п.91 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006г. № 75 и ст.445 ГКРФ возникла обязанность по заключению договоров управления многоквартирным домом с ООО «УК№5».
В судебном заседании представитель истца – С., действующая на основании доверенности, пояснила, что в настоящее время ООО «УК№5» не обслуживает этот дом, так как истек годичный срок договора, устанавливаемый по итогам конкурса, и договор не был пролонгирован, в связи с чем, уточнила, что истец просит обязать ответчиков заключить договор на период с 01.12.2010 года по 30 ноября 2011 года.
Представитель третьего лица - администрации МО г.Армавир в разрешении дела полагался на усмотрение суда, и пояснил, что в августе 2010 года в администрацию города Армавира поступили сведения из Управления ЖКХ г.Армавира в отношении 50 многоквартирных жилых домов, в том числе дома № <...> собственники жилых помещений в которых не выбрали способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления не было реализовано. По мнению Управления ЖКХ собственники жилых помещений дома № <...> выбравшие способ непосредственного управления домом, не реализовали этого решения, поскольку не заключили необходимых договоров на обслуживание инженерных сетей, в частности отсутствовал акт по испытанию электропроводки, который в соответствии с последующими разъяснениями Минэкономразвития оказывается не является обязательным при оценке реализации способа непосредственного управления. В установленном законом порядке был проведен открытый конкурс по выбору управляющей компании, победителем которого была признана УК№5. Жильцы дома неоднократно обращались по этому поводу с жалобами. По истечении годичного срока, установленного для действия договора управления, ответчики вновь реализовали право на непосредственный способ управления домом, ранее у них существовавший.
Ответчики, участвовавшие в судебном заседании, а также представитель ответчиков Ч. высказали общее мнение о несогласии с иском, мотивируя тем, что с 1965 по 2006 годы 60-ти квартирный жилой дом № <...> по ул. <...> был ЖСК. В 2006 г., согласно ст.161 ЖКРФ, собственники выбрали непосредственный способ управления домом, который действует до настоящего времени. Дом изначально неправомерно, только по формальным основаниям, был выставлен администрацией города на конкурс. ООО «УК№5» самоуправно приступила к управлению домом, несмотря на несогласие 2\3 собственников от общего числа 60, из которых 39 и являются ответчиками по настоящему делу. 17.10.2011 года уполномоченный дома обращался к ответчику о расторжении неправомерного договора управления, поскольку он заключен с 1\3 собственников дома. По истечению года неправомерный договор не может действовать. Впервые о том, что управляющая компания осуществляет обслуживание дома, узнали из квитанций на оплату услуг в апреле 2011 года. Официально в августе 2011 года по почте были в адрес ответчиков направлены проекты договоров. Срок начала выполнения обязательств, установленный п.11 гл.5 Постановления № 75 нарушен. Общий договор на управление домом подписан не уполномоченными лицами; часть собственников, подписавшие договор, сделали это под влиянием заблуждения; часть договоров подписана лицами, не являющимися собственниками. Протокол № 1 от 01.12.2010 г. якобы общего собрания собственников дома является не легитимным, поскольку на этом собрании присутствовало не более 12 человек и проводилось оно 28 декабря, но не 1 декабря 2010г. Жильцы дома неоднократно обращались с жалобами в различные инстанции по вопросу «навязывания» управляющей компанией своих услуг при наличии непосредственного управления домом, что незаконно и неправомерно.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
Согласно пункту 8 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации отношения по поводу управления многоквартирными домами регулирует жилищное законодательство. Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в таком доме.
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно части 2 данной статьи по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме,…) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно статье 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые, хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В силу п. 5 ст. 161 ЖК РФ и п. 89 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" организатор конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме об условиях договора управления этим домом путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, - на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии с п. 91 Правил, победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.
Статья 445 ГК РФ предусматривает обязательность заключения направленного договора.
Согласно п.41 раздела V Правил «Предоставление конкурсной документации и
Организация осмотра объекта конкурса», конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя:
п.11 - срок начала выполнения управляющей организацией возникших по результатам конкурса обязательств, который должен составлять не более 30 дней с даты окончания срока направления собственникам помещений в многоквартирном доме подписанных управляющей организацией и подготовленных в соответствии с положениями раздела IX настоящих Правил проектов договоров управления многоквартирным домом. Управляющая организация вправе взимать с собственников помещений плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги в порядке, предусмотренном условиями конкурса и договором управления многоквартирным домом, с даты начала выполнения обязательств, возникших по результатам конкурса. Собственники помещений обязаны вносить указанную плату;
п.13 - порядок оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договорам управления многоквартирным домом, предусматривающий право собственников оплачивать фактически выполненные работы и оказанные услуги;
Части 2 и 3 ст. 162 Кодекса определяют предмет договора управления и ряд его условий, которые следует считать существенными.
Согласно ч.3 ст.162 ЖКРФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме\ч.4 ст.162 ЖКРФ/.
В соответствии с ч.5 ст.162 ЖКРФ договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Согласно ч.ч.6 – 8 ст.162 ЖКРФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 Кодекса, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. В договоре управления может быть предусмотрен иной срок, в течение которого управляющая организация должна приступить к исполнению своих обязательств по договору.
Если в договоре управления установлен иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации, то такие положения договора обладают приоритетом по отношению к общему правилу ч. 7 ст. 162 Кодекса.
Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом производятся по правилам, установленным ст. ст. 450 - 453 гл. 29 ГК РФ.
В ч. ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 Кодекса установлены специальные нормы, допускающие возможность одностороннего отказа от договора собственников помещений в многоквартирном доме.
Ч. 8.1 ст. 162 ЖКРФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Согласно ч. 8.2. ст.162 ЖКРФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
По смыслу ст. 310 ГК РФ, которая исходит из общего принципа недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий возможны в случаях, предусмотренных законом. Нормы, установленные в ч. ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 Кодекса, в указанных в них случаях позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от договора управления на основании прямого указания закона.
В соответствии с ч.1 ст.425 ГКРФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Ч.2 ст. 432 ГКРФ предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты \предложения заключить договор\ одной из сторон и ее акцепта \ принятия предложения \ другой стороной.
Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта\ч.1 ст.433 ГКРФ/.
Согласно ч.1 ст. 445 ГКРФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена форта \ проект договора\, заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях \ проект разногласий с проекту договора\ в течение тридцати дней со дня получения оферты.
В соответствии с ч.4 ст.445 ГКРФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Судом установлено, что ООО «Управляющая компания № 5 « получило право на заключение договора управления многоквартирным жилым домом № <...> по <...> в г.Армавире в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 18.11.2010г.
Результаты конкурса \его протокол\ в установленном порядке заинтересованными лицами не оспаривались и недействительными не признавались.
Вместе с тем, в нарушение вышеуказанных норм действующего законодательства, регулирующих спорные правоотношения, в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса все собственники помещений в многоквартирном доме № <...> не были уведомлены об условиях договора управления этим домом путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, - на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Представленная истцом копия объявления –уведомления о том, что «УК№5 » получила по результатам конкурса право на заключение договоров управления домом не содержит информации об условиях договора управления, дату размещения этого объявления и, напротив, содержит недостоверную информацию о дате протокола результатов конкурса \ указана несоответствующая действительности дата – 28.11.2010г.\.
Истец также в нарушение действующих требований, как победитель конкурса, не направил в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме.
Как следует из представленных истцом доказательств, проекты договоров направлялись в период конец августа – начало сентября 2010г.
Суд критически оценивает доводы представителя истца о том, что был подписан общий договор управления многоквартирным домом 01.12.2010г. с представителем собственников – П. поскольку доказательств того, что указанное лицо было в установленном порядке уполномочено собственниками жилых помещений дома на подписание такого договора, суду не представлено. Из копии указанного договора \ т.1 л.д. 22-27 \ следует, что этот договор подписан только исполнительным директором управляющей компании.
Управляющей компанией также был нарушен срок начала выполнения управляющей организацией возникших по результатам конкурса обязательств, который должен составлять не более 30 дней с даты окончания срока направления собственникам помещений в многоквартирном доме подписанных управляющей организацией и подготовленных в соответствии с действующими Правилами проектов договоров управления многоквартирным домом.
Представленных истцом документы, якобы подтверждающие фактическое выполнение работ по управлению домом № <...> суд расценивает критически, поскольку не представлены прямые доказательства, подтверждающие выполнение работ именно по этому дому. В некоторых документах, в частности акте о приемке выполненных работ за март 2011 года содержится недостоверная информация о выполнении работ в 4 подъезде дома № <...> поскольку указанный дом имеет только 3 подъезда.
По истечении годичного срока, установленного для действия договора управления, ответчики вновь реализовали право на непосредственный способ управления домом, ранее у них существовавший.
Доводы ответчиков о том, что они обращались с заявлением в УК№5 о расторжении договора не могут быть приняты во внимание, поскольку договор с ними не был заключен, а расторгнуть можно только заключенный договор.
Истец обратился в суд с настоящим иском \после устранения его недостатков \ -22.11.2011г., т.е. за 9 дней до истечения предельно возможного срока действия договора, и согласно уточнений представителя истца в данном судебном заседании, просит о понуждении ответчиков заключения договора с 01.12.2010г. \при отсутствии доказательств фактического осуществления управления домом с указанной даты \ по 30.11.2010г., т.е. фактически за прошлое время, что является недопустимым, поскольку в соответствии с ч.1 ст.425 ГКРФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с ч.4 ст.445 ГКРФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
На основании изложенного, в связи с истечением конечного срока, на который мог быть заключен спорный договор управления многоквартирным домом, исковые требования, по изложенным в них основаниям, удовлетворению не подлежат.
Истец, при наличии к тому оснований, не лишен возможности избрать иной способ защиты нарушенного права.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПКРФ, суд-
РЕШИЛ:
Отказать ООО «Управляющая компания № 5» в удовлетворении иска к Баранниковой Р.К., Коробейко А.А., Скобиной А.Т., Карибжановой А.Р., Потеруж В.А., Дмитриевой А.С., Хачатурян С.А.,Оганесян М.А., Баранниковой Т.В., Матвиенко Н.Н., Катарановой З.А., Чекуновой Л.Н., Чижову А.А., Терешиной М.В., Полежаевой Г.А., Грошеву В.В., Гах Г.Ю., Аванесян А.П., Ивановой Т.Н., Зосимовой А.В., Куприну И.Н., Шаповаленко З.В. Немцеровой С.В., Виснер А.И., Соколовой М.Э., Венину А.М. Бабичеву И.В., Белобородову А.Н., Сосновскому Ю.А., Никитиной Н.П., Тишиной И.А. о понуждении к заключению договоров управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Краснодарский край, город Армавир, ул. <...>
В окончательной форме решение суда изготовлено 31 января 2012 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в апелляционном порядке Краснодарский краевой суд через Армавирский городской суд.
Судья-подпись Решение вступило в законную силу 01.03.12