Дело № 2-17/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
1 марта 2012 года Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего -судьи Лаховой И.В.,
при секретаре Егизарян С.Г.,
с участием адвоката Арутюнова В.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шкарина А.В. к Короткому И В об устранении препятствий в пользовании земельным участком, по встречному иску Короткого И.В. к Шкарину А.В., Шкарину В.А. о признании отсутствующим права, признании ничтожным договора купли-продажи и применении последствий его недействительности,
УСТАНОВИЛ:
Шкарин А.В. обратился в суд с иском к Короткому И.В. об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Свои требования мотивировал тем, что он является собственником земельного участка, расположенного в <...>. На данном земельном участке находится неоконченный фундамент, возведённый ответчиком Коротким И.В. в отсутствие разрешения на строительство, который подлежит сносу. Шкарин А.В. просил суд устранить препятствия в пользовании земельным участком – обязать Короткого И.В. снести часть сооружения (фундамента), находящегося на территории указанного земельного участка.
Короткий И.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Шкарину А.В., Шкарину В.А. о признании отсутствующим права, признании ничтожным договора купли-продажи и применении последствий его недействительности, в котором указал, что 31.10.2002 г. он заключил с администрацией Заветного сельского округа договор аренды земельного участка по пе<...>, <...> в <...> (настоящий адрес – <...>). На земельном участке находится незавершённый строительном жилой дом лит. «А» степенью готовности 18%. В мае 2011 г. Короткий И.В. обратился в администрацию г. Армавира с заявлением о продлении договора аренды, в чём ему было отказано со ссылкой на то, что у данного участка имеется другой собственник. Указанный земельный участок, ранее предоставленный Шкарину В.А., был у него изъят постановлением Главы администрации Заветного сельского округа, а следовательно, отсутствовали основания для государственной регистрации права собственности на него. Отсутствие у Шкарина В.А. данного права влечёт ничтожность заключённого им договора купли-продажи и отсутствие права собственности на земельный участок у покупателя Шкарина А.В.
Короткий И.В. просил суд признать отсутствующим право собственности Шкарина В.А. на указанный земельный участок, признать ничтожным договор купли-продажи от 27.10.2009 г. земельного участка, заключённый между продавцом Шкариным В.А. и покупателем Шкариным А.В., и применить последствия его недействительности, признать отсутствующим право собственности Шкарина А.В. на земельный участок, обязать Армавирский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись в ЕГРП о государственной регистрации за Шкариным А.В. права собственности на земельный участок и выданное ему свидетельство о государственной регистрации права.
В судебном заседании истец Шкарин А.В. и его представитель по доверенности Косян А.Г. настаивали на удовлетворении исковых требований Шкарина А.В. по
основаниям, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска
Короткого И.В. просили отказать по тем основаниям, что постановление Главы администрации Заветного сельского округа об изъятии спорного земельного участка у Шкарина В.А. является незаконным, поскольку оно было принято с нарушением порядка, установленного ст. 279 ГК РФ, а именно: Шкарин В.А. не был письменно уведомлен за один год до предстоящего изъятия земельного участка, решение об изъятии земельного участка и право муниципальной собственности на него не были зарегистрированы в установленном порядке.
Представитель ответчика и истца по встречному иску Короткого И.В. по доверенности Короткая О.В. просила в удовлетворении первоначального иска Шкарина А.В. отказать и настаивала на удовлетворении встречных исковых требований Короткого И.В. по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.
Ответчик по встречному иску Шкарин В.А. в судебное заседание не явился, представил в суд письменные возражения на встречный иск, в которых просил отказать в удовлетворении встречного иска Короткого И.В. и рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица администрации муниципального образования город Армавир Б. просила в удовлетворении первоначального иска Шкарина А.В. отказать, а встречный иск Короткого И.В. удовлетворить, так как спорный земельный участок был у Шкарина В.А. в установленном порядке изъят как неиспользуемый по целевому назначению в течение 3 лет, Шкарин В.А. не обращался в комитет по земельным ресурсам для получения свидетельства на право собственности либо иное вещное право на земельный участок и поэтому данное право у него отсутствовало, в связи с чем соблюдение процедуры изъятия, установленной ст. 279 ГК РФ, не требуется, Шкарин В.А. был уведомлён надлежащим образом об изъятии у него земельного участка.
Представитель третьего лица – Армавирского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – в судебное заседание не явился, представил в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что в удовлетворении первоначального иска Шкарина А.В. необходимо отказать, а встречный иск Короткого И.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что согласно постановления Главы администрации <...> от 19.01.1994 г. № 57 земельный участок, расположенный в <...>, п<...>, <...> был отведён Шкарину В.А. для индивидуального жилищного строительства. Впоследствии адрес земельного участка менялся и в настоящее время его точный адрес: <...>, что подтверждается имеющей в деле адресной справкой.
На основании данного постановления Шкарин В.А. заключил с органом коммунального хозяйства исполкома Заветного сельсовета типовой договор, удостоверенный 10.03.1994 г. зав. общим отделом администрации Заветного сельсовета, согласно которому он принял на себя обязательство построить на отведённом земельном участке жилой дом (п. 1 договора), завершив его строительство в течение не более 3 лет со дня получения разрешения на производство строительных работ (п. 5), засадить не менее 30% площади земельного участка зелёными насаждениями (п. 11), обеспечить благоустройство земельного участка, постоянный уход и содержание его в надлежащем порядке (п. 12). Шкарин В.А. был предупреждён и согласен с последствиями неиспользования им земельного участка в течение двух лет подряд в виде прекращения права пользования земельным участком по постановлению администрации Заветного сельсовета (п. 5 договора). Шкарин В.А. данных обязательств не выполнил, что подтверждается соответствующим актом, что и явилось основанием изъятия у него
земельного участка в соответствии с законом и условиями типового договора.
Согласно постановления Главы администрации Заветного сельского округа от 02.08.2002 г. и приложения № 2 к нему спорный земельный участок был изъят у Шкарина В.А. как не застроенный в течение 3-х лет и используемый не по назначению. Суд оценивает данное постановление как законное, принятое правомочным органом в пределах его компетенции и при наличии предусмотренных законом оснований.
Согласно ч. 2 ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. В соответствии со ст. 17 Закона Краснодарского края от 08.08.1995 N 13-КЗ (ред. от 03.11.2000) "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" земельные участки, предоставленные физическим и юридическим лицам в собственность или на ином вещном праве и подлежащие застройке, но не застроенные в течение 3 лет, а также не используемые по целевому назначению и разрешенному использованию более 3 лет, подлежат изъятию, если правоустанавливающими документами не установлены более длительные сроки освоения этих земель. В этот период не включается время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Сроки освоения земельных участков могут быть продлены лицом, предоставившим земельный участок, на основании обоснованного ходатайства застройщика. В случаях, указанных в части первой настоящей статьи, прекращение права собственности на земельный участок производится по решению суда, прекращение иного вещного права - по решению лица, предоставившего земельный участок.
Суд критически оценивает доводы ответчиков по встречному иску о несоблюдении порядка изъятия земельного участка, предусмотренного ст. 279 ГК РФ, по следующим основаниям. Как следует из содержания ст. 279 ГК РФ, данная норма регулирует порядок изъятия земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
В соответствии с п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".
До создания Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выдача вышеуказанных
свидетельств на право собственности либо иные вещные права на земельные участки относилась к компетенции комитета по земельным ресурсам и землеустройства г. Армавира.
Суду не представлено доказательств получения Шкариным В.А. свидетельства на право собственности на землю либо регистрации им иного вещного права на спорный земельный участок в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, из чего следует вывод об отсутствии у него такого права на момент принятия постановления Главы администрации Заветного сельского округа от 02.08.2002 г. В связи с отсутствием у Шкарина В.А. данного права применение процедуры изъятия земельного участка, предусмотренной ст. 279 ГК РФ, не обязательно. Шкарин В.А. не должен уведомляться о предстоящем изъятии участка, поскольку такое уведомление в соответствии с п. 3 данной статьи ГК направляется только собственнику. Тем не менее копия постановления об изъятии земельного участка направлялась Шкарину В. А. по последнему известному месту жительства заказным письмом с уведомлением, что подтверждается имеющейся в деле надлежащим образом заверенной копией почтового конверта. Не является обязательной и государственная регистрация решения органа местного самоуправления об изъятия земельного участка, поскольку данное решение не прекращало права собственности Шкарина В.А., поскольку такового у него не было.
Согласно постановления Главы администрации Заветного сельского округа от 16.09.2002 г. № 105 спорный земельный участок площадью 984,0 кв. м. был представлен Короткому И.В. на праве аренды сроком на 3 года. 31 октября 2002 г. между администрацией Заветного сельского округа (арендодателем) и Коротким И.В. (арендатором) был заключён договор аренды земельного участка, расположенного в <...>, пе<...>, 9, для строительства индивидуального жилого дома на срок до 31.10.2005 г, который был зарегистрирован в ГУ ФРС по Краснодарскому краю.
В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно п. 4.1.4 договора аренды арендатор вправе возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Короткий И.В. как арендатор приступил к хозяйственному освоению земельного участка и в соответствии с его целевым назначением возвёл на нём незавершённый строительством жилой дом, что подтверждается техническим и кадастровыми паспортами объекта, оплатил работы по межеванию земельного участка.
Однако 14.09.2009 г. право собственности на земельный участок было зарегистрировано за Шкариным В.А., который продал его Шкарину А.В. согласно договора купли-продажи от 27.10.2009 г.
В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии с абз. 4 п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Суд признаёт право собственности Шкарина В.А. отсутствующим, поскольку на момент его государственной регистрации земельный участок не был предоставлен Шкарину В.А. на каком-либо праве либо без указания права, так как был у него изъят и предоставлен другому лицу, то есть отсутствовали основания для его государственной регистрации в соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственный регистрационный орган произвёл регистрацию права собственности Шкарина В.А. без предусмотренных законом оснований, что нарушило права Короткого И.В. как арендатора и законного владельца земельного участка. В силу ст. 305 ГК РФ право требовать устранения всяких нарушений его права принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Право собственности Шкарина В.А. препятствует Короткому И.В. в перезаключении договора аренды и регистрации права собственности на возведённый им объект недвижимости, то есть существенно нарушает его права как арендатора и законного владельца земельного участка.
С учётом признания права собственности Шкарина В.А. отсутствующим договор купли-продажи земельного участка от 27.10.2009 г., заключённый между продавцом Шкариным В.А. и покупателем Шкариным А.В., является ничтожным как сделка, не соответствующая требованиям закона (п. 1 ст. 166, ст. 168 ГК РФ), так как в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ право распоряжения имуществом, в том числе заключения в отношении него сделок, принадлежит только собственнику (либо уполномоченному им лицу). Ввиду отсутствия права собственности Шкарин В.А. не вправе был распоряжаться земельным участком. По этой же причине и вследствие ничтожности договора купли-продажи это право не могло перейти к покупателю Шкарину А.В., в связи с чем его право собственности на земельный участок также следует признать отсутствующим.
В связи с признанием отсутствующим права собственности Шкарина А.В. на земельный участок подлежит аннулированию запись в ЕГРП о регистрации за ним этого права и выданное ему свидетельство о государственной регистрации права. По этим же основаниям Шкарин А.В. не вправе требовать устранения препятствий в пользовании земельным участком, поэтому в удовлетворении его иска следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать отсутствующим право собственности Шкарина В.А. на земельный участок, расположенный по адресу: <...> (прежний адрес – п<...>, <...> п<...>, <...>).
Признать ничтожным договор купли-продажи от 27.10.2009 г. земельного участка, расположенного по адресу: <...>, заключённый между продавцом Шкариным В.А. и покупателем Шкариным А.В., и применить последствия его недействительности.
Признать отсутствующим право собственности Шкарина А.В. на земельный участок с кадастровым номером <...> расположенный по адресу: <...>.
Обязать Армавирский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать запись
<...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации за Шкариным А.В. права собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...> и выданное ему свидетельство о государственной регистрации права от <...> 23-АЖ <...>.
В иске Шкарину А.В. к Короткому И.В. об устранении препятствий в пользовании земельным участком отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме в Краснодарский краевой суд через Армавирский городской суд.
Решение изготовлено в окончательной форме 5.03.2012 года.
Судья Лахова И.В. подпись решение вступило в законную силу 15.05.2012