Дело № 2-128(1)2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 13 апреля 2011 года г. Аркадак Аркадакский районный суд Саратовской области в составе: председательствующего судьи Киреевой В.В., при секретаре Морозовой Л.В., с участием: представителей истца Урсу В.Н. - Ильина А.А., действующего на основании доверенности от 31.01.2011 года, удостоверенной ФИО3, нотариусом нотариального округа <адрес> и <адрес>, зарегистрированной в реестре за №136, Урсу Р.В., действующего на основании доверенности от 13.04.2011 года, удостоверенной ФИО3, нотариусом нотариального округа <адрес> и <адрес>, зарегистрированной в реестре за №2-673, представителя ответчика - администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района - Юрецкой О.С., действующей на основании доверенности №841 от 23.03.2011 года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Урсу Василия Николаевича к администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района о признании права собственности на нежилое здание в порядке приобретательской давности, установил: Урсу В.Н. обратился в Аркадакский районный суд с исковым заявлением к администрации МО Аркадакского муниципального района о признании права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> в порядке приобретательской давности. В обоснование требований указал, что в сентябре 1991 года он обратился в Аркадакское районное потребительское общество (далее - Аркадакское РАЙПО) о продаже незавершенного строительством нежилого двухэтажного кирпичного здания пивного бара с подвалом общей площадью 785,27 кв.м., находящегося по адресу <адрес>. 27.09.1991 года правление Аркадакского РАЙПО приняло решение о продаже ему указанного здания за 245000 рублей, однако соответствующий договор купли-продажи в надлежащей форме заключен не был. В ноябре 1991 года с разрешения Аркадакского РАЙПО истец занял данное здание, которое на тот момент было уже завершено строительством. С указанного момента и до настоящего времени он непрерывно, открыто и добросовестно владел этим зданием как своим собственным (сделал ремонт, подвел коммуникации, осуществлял его содержание, активно эксплуатировал), непрерывно более 18 лет. Здание использовалось им как склад строительных материалов и для личных нужд. Аркадакское РАЙПО ликвидировано 15.12.2009 года, но до момента своей ликвидации в 2009 году, данная организация не предъявляла никаких требований к истцу в отношении спорного здания. Собственником земельного участка по указанному адресу является администрация МО Аркадакского муниципального района Саратовской области. 25.10.2010 года истец обратился в администрацию МО Аркадакского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством спорного здания, однако в этом ему было отказано со ссылкой на отсутствие документов о выдаче разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на землю. Истец считает, что стал собственником вышеуказанного имущества в силу приобретательской давности, а поэтому обратился в суд с названным исковым заявлением. В судебном заседании представители истца - Ильин А.А. и Урсу Р.В., поддержали заявленные требования в полном объеме, при этом дополнительно пояснили, что прежде чем обратиться в Аркадакское РАЙПО с заявлением о продаже истцу вышеуказанного здания, Урсу В.Н. предварительно устно договорился с НПФ «Авангард» в лице ФИО7 о совместной покупке данного здания, при этом, никаких письменных договоров с последним он не подписывал, и данная договорённость носила формальный характер, без конкретных условий. Поскольку НПФ «Авангард» в лице ФИО7 ему финансовую поддержку не оказала, то он в октябре 1991 года договорился с руководством Аркадакского РАЙПО, что займёт здание, до появления у него необходимых денежных средств и будет поддерживать его техническое состояние, т.к. у Аркадакского РАЙПО отсутствовали нужная техника и квалифицированные рабочие по содержанию здания, не подключенного к системе централизованного или автономного отопления. 04.10.1991 года он внёс в кассу Аркадакского РАЙПО 245000 рублей за спорное здание, но письменный договор купли-продажи стороны так и не заключили. Истец неоднократно обращался к руководству Аркадакского РАЙПО о заключении договора купли-продажи спорного здания, но те уклонялись от завершения сделки. С указанного времени истец открыто и непрерывно владел данным зданием как своим собственным, обоснованно полагая, что является добросовестным его владельцем и приобретателем. Данное обстоятельство также было известно Аркадакскому РАЙПО и НПФ «Авангард» в лице ФИО7. На протяжении всех лет своего владения ему не было известно, что НПФ «Авангард» в лице ФИО7 якобы приобрело это здание у Аркадакского РАЙПО. При этом никто и никогда не предъявлял ему претензий по поводу его владения названным заданием. В 2005 году истца неоднократно вызывали в органы внутренних дел для дачи объяснений по поводу владения зданием. Однако ни тогда, ни на момент подачи искового заявления он не знал о наличии к нему претензий со стороны НПФ «Авангард» в лице ФИО7 относительно владения спорным зданием, и он не знал о существовании таких фирм как ЗАО НПФ «Авангард-Ф» и ЗАО НПФ «Авангард-ф» и что они, якобы, купили это здание, а также арендовали землю под ним. О данных обстоятельствах он давал свои объяснения в милиции. После вызова в милицию, осознавая своё владение зданием, как открытое, непрерывное и добросовестное, но не имеющее соответствующего оформления в виде сделки, желая узаконить свои права как владельца, он стал повторно осуществлять переговоры с бывшим руководителем НПФ «Авангард» - ФИО7 о совместной покупке (заключении сделки в надлежащей форме) здания у Аркадакского РАЙПО, которое на тот момент ещё существовало, однако, ни к какому результату данные переговоры не привели. Кроме того, истец указал, что в договоре аренды земельного участка имеется подпись главы администрации г. Аркадак, которая отличается от его подписи в постановлении главы администрации г. Аркадак. А также в этом договоре по не известной ему причине в качестве представителя арендатора указан он, а не ФИО7, при этом, подпись не принадлежит истцу. Данные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствует, что лица, его составлявшие, доподлинно знали, что именно он владел зданием, иначе договор аренды земельного участка, на котором расположено спорное здание, не являющееся собственностью арендатора, не мог быть заключен. Третьим лицом не представленыдоказательства государственной регистрации договора и изменений к нему, тогда как факт заключения договора имеет существенное значение для разрешения вопроса заинтересованности ЗАО «НПФ Авангард-ф» относительно предмета спора, т.к. незаключенный договор не порождает предусмотренных им гражданских прав и обязанностей. Переход права собственности на сданное в аренду имущество в соответствии со статьями 22, 36 Земельного кодекса РФ к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, т.е. не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц. Представитель ответчика администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района Юрецкая О.С. в судебном заседании подтвердила, что Урсу В.Н. с 1992 года по настоящее время осуществляет уход за прилегающей территорией, где расположено спорное нежилое здание по адресу: <адрес>, фактически владеет и пользуется указанным зданием. При этом полагала, что требования истца о признании права собственности на указанное нежилое здание в порядке приобретательской давности не подлежат удовлетворению, поскольку это нарушит права третьего лица ЗАО «НПФ «Авангард-ф», являющегося арендатором земельного участка, на котором расположено спорное здание. Представитель третьего лица ЗАО «НПФ «Авангард-ф» - Жестков М.В., действующий на основании доверенности от 28.03.2011 года в отзыве на исковое заявление и в судебном заседании указал следующее: Протокол собрания правления Аркадакского РАЙПО от 27.09.1991 года, на который ссылается истец, содержит положения не о безвозмездной передаче Урсу В.Н. данного здания (здания пивбара) о его продаже за 245 тысяч рублей, которые оплачены не были. Доказательств наличия согласия правления Аркадакского РАЙПО на безвозмездную передачу Урсу В.Н. данного здания истцом не представлено. Первый лист протокола, в котором по повестке дня рассматривалось под №1 заявление Урсу В.Н., надлежащим образом не заверен, что свидетельствует о недопустимости данного доказательства. Из договора от 18.12.1991 года следует, что здание пивбара (недостроенная коробка здания) продано по цене 239 000 рублей без учета НДС организации НПФ «Авангард», денежные средства были перечислены в полном объеме. Урсу В.Н. все эти годы было хорошо известно о том, что здание приобретено у Аркадакского РАЙПО - НПФ «Авангард», а затем передано по сделке НПФ «Авангард-Ф». Он желал его выкупить, о чем велись переговоры, однако, не сделал этого. В 2005 году совместный выход Аркадакского отделения Роснедвижимости и ЗАО «НПФ «Авангард-ф» по месту нахождения здания показал, что недостроенное здание занимают неизвестные лица, которые ведут в нем торговую деятельность и утверждают, что арендуют это здание, однако, отказались назвать арендатора. Так как ЗАО НПФ «Авангард-ф» никакого к этому отношения не имело и не использовало недостроенное здание в целях торговли, оно обратилось в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту самовольного захвата здания. В ходе проверки было установлено, что здание сдал в аренду Урсу В.Н., который в своем объяснении пояснил, что собирается выкупить здание по <адрес> НПФ «Авангард» и по данному поводу ведутся переговоры. В связи с этим, правоохранительные органы отказывали в возбуждении уголовного дела, ссылаясь на гражданско-правовой характер спора между сторонами. Осенью 2005 года в ходе проводимых проверок арендаторы съехали из здания, и торговля в нем прекратилась, неоднократные выезды на место подтвердили, что здание никем не используется, поэтому необходимости в защите своего права от третьих лиц у ЗАО «НПФ «Авангард-ф» не было. Таким образом, по мнению представителя ЗАО НПФ «Авангард-ф» до сентября 2005 года Урсу В.Н. не считал здание своим собственным, осознавая, что для получения права на здание ему необходимо заключить договор купли-продажи здания, т.к. оно принадлежит другому лицу, следовательно, отсутствует добросовестное владение спорным зданием со стороны истца. Кроме того, ссылка истца на то, что он владел зданием непрерывно и открыто не соответствует действительности, т.к. само здание является недостроенным и не введено до настоящего времени в эксплуатацию, поэтому использоваться не может. ЗАО «НПФ «Авангард-ф» неоднократно оповещало органы власти о том, что оно является собственником недостроенного здания. Ему не было известно, что Урсу В.Н. имеет намерения присвоить здание без его выкупа, с надлежащим оформлением договора купли продажи. В 1997 году Урсу В.Н. собирался выкупить здание у ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» и сторонами был заключен предварительный договор, однако истец не выполнил условия по сделке. Из представленного в суд технического паспорта следует, что какие-либо элементы благоустройства (водопровод, канализация, электроснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, отопление) в здании отсутствуют, что по факту действительно так и есть. Между тем, из экспертного заключения ФГУ здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области в Ртищевском районе» следует, что здание оснащено санитарно-техническим благоустройством: электроснабжением, централизованным отоплением, канализацией, не соответствует действительности, т.е. документ содержит недостоверную информацию о физическом состоянии здания и является по делу не допустимым доказательством. Справка ООО «Аркадакские тепловые сети», о том, что истец на протяжении более 15 лет ведет благоустройство и уборку прилегающей территории за свой счет и своими силами, не подтверждает его владение зданием, кроме того, постороннее юридическое лицо, не вправе предоставлять информацию, которую она не может подтвердить в соответствии с законодательством. Технические условия и иные документы, которые могли быть выданы только правообладателю здания, либо застройщику земельного участка, ни одним из которых Урсу В.Н. не являлся и не является, не могут быть признаны надлежащими по делу доказательствами. Остальные доводы истца также необоснованны и незаконны, а представленные документы недостоверны и не являются допустимыми по делу доказательствами. Таким образом, истец, по мнению представителя ЗАО НПФ «Авангард-ф», злоупотребляет своими процессуальными и гражданскими правами, т.к. ему известно, что у него нет права на обращение в суд с настоящим требованием и отсутствуют права на здание, которые он мог бы таким образом защитить, в связи с чем, он просил в удовлетворении заявленных исковых требований истцу отказать. Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в отзыве на исковое заявление указал следующее. По состоянию на 02.03.2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации права на объект недвижимости - нежилое двухэтажное кирпичное здание пивного бара с подвалом, общая площадь 785,27 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. 29.10.2010 года в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества обратился Урсу В.Н.. 14.02.2011 года по письменному заявлению Урсу В.Н. государственная регистрация права собственности прекращена. 10.12.2010 года в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества обратился представитель ЗАО «НПФ «Авангард - ф». По заявлению представителя ЗАО «НПФ «Авангард - ф» государственная регистрация приостановлена на три месяца - до 14.04.2011. 10.12.2010 в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок для содержания здания, расположенного по вышеуказанному адресу обратился представитель ЗАО «НПФ «Авангард - ф». В ходе проведенной правовой экспертизы представленных на регистрацию документов были выявлены основания для приостановления государственной регистрации с 16.12.2010 по 15.01.2011года. По заявлению представителя ЗАО «НПФ «Авангард - ф» государственная регистрация приостановлена на три месяца - до 14.04.2011 года. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательской давности является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон о регистрации) право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательской давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательской давности в предусмотренном законом порядке. В связи с изложенными обстоятельствами, заявленные требования полагал необходимым рассмотреть в соответствии с законом. Суд, выслушав доводы представителей истца, ответчика, третьего лица, показания свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему. Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Исходя из содержания приведенной нормы права, приобретение права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ относится к первоначальным способам приобретения права, т.к. права приобретателя не основаны на прежней собственности, а зависят от совокупности пяти обстоятельств, указанных в пункте 1 указанной статьи, а именно, от длительного, добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности. Таким образом, обязательным условием приобретения права собственности за давностью владения является, в том числе добросовестное владение, без которого, не могут быть гарантированы законные права и интересы собственника. Добросовестность означает, что владелец, извинительно заблуждаясь в фактических обстоятельствах, с достаточными причинами полагает, что то основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Владение имуществом как своим собственным исключает возможность приобретения чужого имущества, которым лицо владеет и пользуется на основании заключенного договора хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств. Из материалов дела, объяснений участвующих в деле лиц, показаний свидетелей усматривается, что Урсу В.Н. после передачи ему спорного здания открыто и непрерывно владел им с октября 1991 года. При этом, выясняя условия передачи спорного здания, установлено, что истец после вступления во владение спорным зданием уплатил 04.10.1991 года его стоимость в размере 245000 рублей в кассу Аркадакского РАЙПО, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру №3607 от 04.10.1991 года (л.д.225), а также показаниями свидетелей: ФИО9 и ФИО10. Данные свидетели показали, что они в 1991 году являлись членами правления Аркадакского РАЙПО, на заседании которого в сентябре 1991 года по заявлению Урсу В.Н. было принято решение о продаже ему здания пивного бара по адресу: <адрес>. При этом, сначала указанное здание было передано Урсу В.Н., т.к. Аркадакское РАЙПО не могло содержать здание, а затем он уплатил деньги за него. Относительно продажи здания НПФ «Авангард» либо ФИО7, им по этому поводу ничего известно не было и о существовании данных лиц они не знают. Однако не исключили того факта, что председатель Аркадакского РАЙПО - ФИО13 могла без согласия или ведома правления РАЙПО продать любое имущество общества, получив за это деньги. Таким образом, суд признает установленным, что прежний собственник - Аркадакское РАЙПО ликвидировано. Но до его ликвидации оно фактически отказалось от своего права собственности, передав его за определённую плату во владение истцу, который вступил во владение, т.е. права и обязанности истца производны от прав и обязанностей Аркадакского РАЙПО, так как переданное имущество сохранило свои качества (последнее получило разрешение на его строительство на отведённом для этого земельном участке, а на момент продажи здание было завершено строительством), изменился лишь субъект права собственности. Данные факты подтверждаются выпиской из ЕГРЮЛ от 27.10.2010 года (л.д.7-8), паспортом земельного участка на строительство пивного бара (л.д.9-11), решением исполнительного комитета Аркадакского районного Совета народных депутатов №264-7 от 17.09.1980 года (л.д.12), решением исполнительного комитета Аркадакского районного Совета народных депутатов № 172 от 15.05.1985 года (л.д.13), протоколом заседания правления Аркадакского РАЙПО № 21 от 27.09.1991 года (л.д.14), квитанцией к приходному кассовому ордеру от 04.10.1991 года (л.д.225). Поскольку переход прав и обязанностей от одного лица к другому называется правопреемством, то момент возникновения права собственности у приобретателя имущества определен в статьях 223-224 ГК РФ. Между тем, приобретение права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ относится к первоначальным способам приобретения права, т.к. права приобретателя не основаны на прежней собственности, т.е. владение имуществом как своим собственным исключает возможность приобретения чужого имущества, которым лицо владеет и пользуется на основании заключенного договора хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств. При этом у истца отсутствует необходимый для приобретения права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ признак добросовестности владения спорным зданием, поскольку, по мнению суда, истец достоверно знал, что у третьего лица имеются притязания относительно наличия у него права собственности на здание, а также и то, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, принадлежит на праве аренды НПФ «Авангард». Данные обстоятельства подтверждаются в частности, постановлением администрации г. Аркадак от 11.11.1994 года №255 (л.д.108), договором аренды земельного участка от 18.11.1994 года (л.д.113-114) дополнительным соглашением №119 от 18.11.1994 года (л.д.115), постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.07.2005 года и от 29.09.2005 года (л.д.126-129), а также показаниями свидетеля ФИО7 Так, из договора аренды земельного участка от 18.11.1994 года видно, что земельный участок, на котором расположено здание, передано в аренду НПФ «Авангард» 18.11.1994 года, о чём было известно истцу Урсу В.Н., поскольку в договоре он указан как представитель НПФ «Авангард». Из постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.07.2005 года и от 29.09.2005 года следует, что в 2005 году по заявлению ЗАО «НПФ Авангард-ф» о самовольном захвате неизвестными лицами вышеуказанного здания, принадлежащего фирме, Аркадакским РОВД проводилась проверка, в ходе которой истец Урсу В.Н. неоднократно давал объяснения по поводу владения зданием, в которых пояснил, как он открыто и непрерывно владеет зданием, но, желая узаконить свои права как владельца, осуществляет переговоры с бывшим руководителем НПФ «Авангард» - ФИО7 о покупке спорного здания. В свою очередь, свидетель ФИО7 пояснил в судебном заседании, что с 1990 года по конец 1997 года он являлся генеральным директором и учредителем НПФ «Авангард». В середине 1991 года от Урсу Ю.Н., ему поступило предложение приобрести в Аркадаке недостроенное двухэтажное здание «пивного бара». После осмотра здания он решил его купить на фирму НПФ «Авангард». В качестве посредника между продавцом и покупателем Урсу Ю.Н. предложил своего брата - Урсу В.Н.. Последний привозил в г.Саратов документы по вопросу приобретения в Аркадаке спорного здания. Договоры купли-продажи по этому зданию, счета на оплату, суммы сделок и реквизиты счетов неоднократно менялись. Урсу В.Н. убедил его, что до конца 1991 года необходимо полностью уплатить стоимость здания по договору, что он и сделал, как директор фирмы на счет, переданный ему истцом. В декабре 1991 года, при посредничестве Урсу В.Н., был подписан договор между правлением Аркадакского РАЙПО в лице председателя правления ФИО13 и директором НПФ «Авангард», а здание было передано по акту приема передачи НПФ «Авангард». Вместе с подписанным со стороны продавца договором и актом передачи, Урсу В.Н. передал ему документы на отвод земельного участка под здание и проектно-сметную документацию на «пивной бар». В 1994 году вышло постановление об отводе земельного участка, и на его основании был заключен договор аренды земельного участка, который исполнялся. НПФ « Авангард» сначала платил земельный налог, а затем арендную плату. В конце 1997 года здание было передано за долги фирме ЗАО НПФ « Авангард-Ф», о чем была проинформирована администрация Аркадака и земельный комитет. Онлично, уже в качестве директора ЗАО НПФ «Авангард-Ф», ездил в г.Аркадак и переоформлял договор аренды земельного участка под зданием с фирмы НПФ «Авангард» на фирму ЗАО НПФ «Авангард-Ф». В ноябре 2002 года он выезжал в Аркадак по вопросу оплаты спорных платежей за аренду земельного участка и, решив все вопросы в администрации, он сфотографировал здание, которое не эксплуатировалось. В 2005 году в телефонном разговоре Урсу В.Н. предложил ему реализовать здание в Аркадаке с учетом его личных интересов как дольщика этого здания, но получил отказ. Неоднократно ЗАО НПФ «Авангард-Ф» предлагала администрации Аркадака, администрации Сбербанка и Пенсионного фонда купить здание по остаточной стоимости. Собственником спорного здания, по его мнению, является только фирма, оплатившая покупку этого здания и профинансировавшая его строительство, а истец пытается захватить чужое имущество. Допрошенные в судебном заседании свидетели: ФИО14 и ФИО15 значимых показаний по делу не дали. Иные обстоятельства, выявленные в ходе настоящего рассмотрения дела, суд не принимает во внимание, поскольку они существенного значения для дела не имеют и не относятся, по мнению суда, к существу заявленных исковых требований в рамках настоящего спора. Исходя из предмета и основания, заявленных истцом требований (ст. 56 ГПК РФ), суд считает, что заявленные исковые требования истца не подлежат удовлетворению. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд, решил: В удовлетворении исковых требований Урсу Василия Николаевича к администрации муниципального образования Аркадакского муниципального района о признании права собственности на нежилое здание в порядке приобретательской давности отказать. Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Аркадакский районный суд в течение 10 суток со дня вынесения в окончательной форме. Председательствующий В.В. Киреева