Дело № 2-444-2010 год
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
дата года
Аргаяшский районный суд Челябинской области
в составе председательствующей судьи Шаяхметовой Ф.Р.
при секретаре Кунакбаевой О.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хайруллина Н. Г. к закрытому акционерному обществу им. «*» о понуждении зарегистрировать переход права собственности по договорам купли-продажи объектов недвижимости,
У С Т А Н О В И Л:
Хайруллин Н. Г. обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу им. «*» о понуждении зарегистрировать переход права собственности по договорам купли-продажи объектов недвижимости. В обоснование иска указал, что ДАТА. приобрел у ЗАО «*», в лице конкурсного управляющего В.Т. А. недвижимое имущество -1/2 частично - демонтированного здания коровника площадью 500 кв.м. расположенное по адресу АДРЕС, согласно кадастровому паспорту № НОМЕР ФГУП «*», Челябинский филиал, * отделение, инвентаризационный номер НОМЕР представляет собой склад материальный, общей площадью 619.3 кв. м, год ввода в эксплуатацию-* г., назначение помещения -складское. Согласно квитанции от ДАТА г. к кассовому ордеру № НОМЕР,им оплачено * рублей. Объект недвижимости передан по акту приема -передач от ДАТА.
Согласно второго договора от ДАТА г., заключенного между Хайруллиным Н.Г и ЗАО им* он приобрел в собственность недвижимое имущество в виде частично демонтированного здания коровника, площадью 666 кв.м., расположенное по адресу АДРЕС, в соответствии с кадастровым паспортом
№ НОМЕР ФГУП «*» Челябинский филиал, * отделение, объект имеет наименование здание цеха, общая площадь 867.9 кв.м. степень готовности объекта - незавершенное строительство, назначение помещения - производственное. Согласно квитанции от ДАТА г. к кассовому ордеру оплачено * рублей.. Объект недвижимости - частично демонтированное здание коровника передан по акту приема- передач от ДАТАг.
Согласно п.1.3 обоих договоров купли продажи, «имущество, принадлежало ЗАО им.* на праве собственности, на основании акта о приватизации.»
Согласно Постановлению № НОМЕР от ДАТА г. Главы * муниципального района ему был предоставлен земельный участок в аренду, площадью 3528 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР по адресу АДРЕС, на основании постановления № НОМЕР от ДАТА Главы * муниципального района ему был предоставлен в аренду также земельный участок площадью 6049кв.м. кадастровый номер НОМЕР по адресу АДРЕС - участки на которых расположены вышеперечисленные объекты.
ЗАО им. * по решению Арбитражного суда признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.
В судебном заседании истец неоднократно уточнял требования(л.д.112, 240), ДАТА года окончательно уточнил, что ДАТА года приобрел у ЗАО им. * недвижимое имущество - частично демонтированное здание коровника общей площадью 666 кв.м. расположенное по адресу: АДРЕС. Стоимость приобретенного имущества составляет * рублей, которые были уплачены в кассу продавца наличными деньгами.
ДАТА. он приобрел у ЗАО «*», недвижимое имущество- 1\2 часть частично демонтированного здания коровника общей площадью 500 кв.м. расположенное по адресу: АДРЕС. Стоимость приобретенного имущества составляет * рублей, которые были им уплачены в кассу продавца наличными деньгами. Второй частью частично демонтированного здания владеет Б. Р. А.
Земельные участки, на которых расположены вышеперечисленные здания, предоставлены ему на праве аренды земельного участка №НОМЕР от, ДАТА. и договора аренды земельного участка №НОМЕР от ДАТА.
Все это время он открыто владеет имуществом, в зданиях начал ремонт. Однако распорядиться имуществом не может, так как право собственности на здания за ним не зарегистрированы, конкурсный управляющий В. Т. А. уклоняется от регистрации сделки.
Для оформления кадастровых паспортов на здания коровников, он обратился в * отделение ФГУП «*» Челябинский филиал, однако ему были оформлены и выданы:
- технический паспорт на нежилое здание- Здание цеха от ДАТА. и Кадастровый спорт №НОМЕР от ДАТА. под наименованием- Здание цеха, инвентарный номер НОМЕР. Согласно поэтажного плана и приложения к поэтажному плану приобретенная им 1/2 часть здания значатся в техническом паспорте как помещение №НОМЕР и помещение №НОМЕР.
- технический паспорт на нежилое здание- Склад материальный от ДАТА. и Кадастровый паспорт №НОМЕР от ДАТА. под наименованием - Склад материальный, инвентарный номер ДАТА.
На его требования об уточнении кадастровых паспортов, начальник БТИ К. Л.В. ответила отказом и пояснила, что сведения о наименованиях зданий коровников она получила от конкурсного управляющего ЗАО «*» В.Т.А., и что согласно плана приватизации совхоза «*» зарегистрированного ДАТА. «*», значатся как Здание цеха и Склад материальный.
В. ТА. также подтвердила, что приобретенные здания коровников по плану приватизации совхоза «*» от *., числятся как Здание цеха и склад I материальный.
Также он обратился в * филиал Областного ГУП «* Челябинской области, где ему уточнили площади коровников. Согласно выданных технических паспортов от ДАТА., фактическая площадь коровника (склад материальный) приобретенного им по договору от ДАТА. составила 885.5 кв. м, площадь 1/2 коровника (здание цеха) приобретенного им по договору от ДАТА составила 476,7кв.м.
Согласно Уведомлений Управления Росреестра сведения о правообладателях на Здание цеха и склад материальный в ЕГРП отсутствуют.
Просит зарегистрировать переход права собственности за Хайруллиным Н. Г. :
- по договору купли-продажи недвижимости от ДАТА. на нежилое помещение-склад материальный, инвентарный номер НОМЕР, общей площадью 885,5 кв.м., *. постройки, находящийся по адресу: АДРЕС
- по договору недвижимости от ДАТА. на нежилые помещения №* и №* здание цеха, инвентарный номер НОМЕР, общей площадью 476,7 кв.м., *. постройки, находящийся по адресу: АДРЕС.
Представитель ответчика В.Т.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, требования не признала. Ранее в судебном заседании ДАТА года, поясняла, что Хайруллину демонтированные и разрушенные здания коровников были проданы как стройматериалы, договора считает недействительными так как не подписывала их, но пока не оспаривает, в акте приемо-передачи зданий также подпись не ее. В план приватизации демонтированные здания коровников не вошли, вероятнее всего они были списаны, в * году они уже не эксплуатировались. Инвентаризация прошла в * году после введения конкурсного производства, так как на предприятии отсутствовали правоустанавливающие документы на имущество ЗАО *. Инвентаризация прошла смешанная – по факту. Люди приносили документы, если имущество, переданное им в виде имущественного пая вошло в инвентаризацию. Бухгалтерия сверяла документы по книге основных средств. Если имелась крыша на объектах, включали в конкурсную массу, остальные объекты оприходовали как стройматериал. После получения плана приватизации выяснилось, что многие объекты, включенные в конкурсную массу, отсутствуют в плане приватизации. В материалы инвентаризации ? здания коровника вошла как стройматериал, вторая ? здания принадлежит фермеру, как позже выяснилось –Б. эта часть здания работающая, эксплуатируется по настоящее время Б... Второе здание коровника было сильно разрушено и тоже продано Хайруллину как стройматериал. План приватизации составлен по состоянию на ДАТА года, зарегистрирован в БТИ только в * году.
ДАТА года по заявлению Хайруллина ему за наличный расчет продается демонтированное здание коровника (л.д. 194-195), наименования улиц тогда не указывалось, стоимость * рублей- это стоимость стройматериалов. Спустя 3 месяца Хайруллин вводит их в заблуждение и заключается договор купли-продажи, который подписан не ею в нарушение закона о банкротстве. Предоставить материалы инвентаризации не могут, так как документы уничтожены в результате аварии в ДАТА года из-за прорыва системы отопления в здании конторы ЗАО *. Просила в иске Хайруллину отказать.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, дело просили рассмотреть в отсутствие представителя.
Из письменного отзыва начальника * отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области К. Л.Д. следует, что при наличии законных оснований не возражают в удовлетворении исковых требований, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя. Указала, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не является основанием недействительности договора. В случае уклонения одной из сторон этого договора от государственной регистрации перехода права собственности, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о такой регистрации.(л.д. 34)
Дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Третье лицо Б. Р.А. и его представитель С. А.Г. исковые требования Хайруллина Н.Г. не признали, представили возражения (л.д. 171), указав, что здание коровника по адресу АДРЕС передано ему при выделении из АО * в счет причитающегося имущественного пая, согласно решения правления от ДАТА года и приказа № НОМЕР от ДАТА года. В здании им произведен ремонт, и он пользуется зданием по настоящее время.
Выслушав объяснения истца, его представителя, третьего лица и его представителя, свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
В силу п.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Из письменных материалов дела и объяснений сторон следует, что ДАТА года между покупателем Хайруллиным Н.Г. и продавцом ЗАО * в лице конкурсного управляющего В.Т.А. заключен договор купли-продажи частично демонтированного здания коровника общей площадью 666 кв.м. находящегося по адресу: АДРЕС(л.д. 10). По акту передачи основных средств от ДАТА года ЗАО * передало, а Хайруллин принял коровник (л.д. 17-18).Оплата в сумме * рублей произведена по квитанции ДАТА года (л.д. 11).
ДАТА. между покупателем Хайруллиным Н.Г. и продавцом ЗАО * в лице конкурсного управляющего В.Т.А. заключен договор купли- продажи 1\2 части частично демонтированного здания коровника общей площадью 500 кв.м. находящегося по адресу: АДРЕС. (л.д. 12). По акту передачи основных средств от ДАТА года ЗАО * передало, а Хайруллин принял ? часть коровника (л.д. 15-16).Оплата в сумме * рублей произведена по квитанции ДАТА года (л.д. 14).
Однако государственная регистрация перехода права собственности от ЗАО * к Хайруллину на данные объекты недвижимости на основании договоров купли-продажи не произведена, поскольку продавец уклоняется от регистрации, ссылаясь на то, что продавцом не зарегистрировано свое право собственности на указанные объекты недвижимости применительно к требованиям п.2 ст.6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ.
Судом исследован протокол внутрихозяйственной комиссии «Об утверждении акта оценки основных средств совхоза *», акт оценки стоимости основных средств совхоза *» (план приватизации), из которого следует, что ранее возникшее право на частично демонтированное здание коровника общей площадью 666 кв.м. находящееся по адресу: АДРЕС и на 1\2 часть частично демонтированного здания коровника общей площадью 500 кв.м. находящееся по адресу: АДРЕС (либо целое под № 119), также не зарегистрировано; и из которых невозможно однозначно определить являются ли отчуждаемые объекты недвижимости по договорам купли-продажи объектами, на регистрацию перехода права собственности на которые настаивает истец. (л.д. 202-213),
Не могут быть приняты судом доводы истца о том, что именно здание цеха и склад материальный являются объектами купли-продажи, и на них оформлены технические паспорта в ФГУП «*» (л.д. 79-84, 94-99), так как в тоже время истцом в другом БТИ – ОГУП «*» оформляются технические паспорта на данные же адреса, но под другим названием : полуразрушенное здание коровника по адресу АДРЕС (л.д. 119-124) и нежилое помещение № * –коровник, находящийся по адресу АДРЕС (л.д. 125-130).
Как следует из пояснений начальника * отделения Челябинского филиала ФГУП «*» К. Л.В., при обращении к ней истца с договорами купли-продажи коровников, она позвонила Высоцкой, которая пояснила, что согласно плана приватизации совхоза * все объекты, кроме склада материального и здании цеха проданы, поэтому только под этими названиями можно зарегистрировать переход права собственности, предварительно заключив с Хайруллиным новые договора, именно на здание цеха и склад материальный. Поэтому, идя навстречу Хайруллину, она подогнала наименование объектов под план приватизации и оформила на них технические и кадастровые паспорта ( на здание цеха - л.д. 94-99, 19-20; на склад материальный –л.д. 79- 84, 21-22 ). Идентифицировать здание коровника и здание цеха либо склада материального невозможно.
Поскольку в судебном заседании было установлено, что государственная регистрация права собственности ответчика ЗАО * на проданные истцу объекты: частично демонтированного здания коровника общей площадью 666 кв.м. находящегося по адресу: АДРЕС и 1\2 части частично демонтированного здания коровника общей площадью 500 кв.м. находящегося по адресу: АДРЕС отсутствует, что подтверждается Уведомлениями Управления Росреестра об отсутствии в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемой информации (л.д. 100-101), следовательно, ЗАО * не имело права распоряжаться спорным недвижимым имуществом путем его отчуждения, соответственно отсутствуют законные основания для удовлетворения заявленных Хайруллиным исков, так как у продавца ЗАО * в силу п.2 ст.223 ПС РФ не возникло право собственности на указанные спорные объекты, а заключенные между сторонами сделки купли-продажи спорных объектов недвижимости от ДАТА года и ДАТА года являются ничтожными в силу заключения их с нарушением нормы права – ст. 209, ст. 168, п. 2 ст. 218 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента регистрации такого права. Только собственник имущества в праве распоряжаться этим имуществом (п. 2 ст. 8, ст. 131, п. 1 ст. 209 Кодекса).
Доводы истца и его представителя М. Р.В. о выполнении Хайруллиным всех обязательств по сделки, произведенной оплате (л.д. 11 и 14), получении имущества по актам приемо-передачи (л.д. 15-16 и 17-18), оформлении договоров аренды земельных участков для эксплуатации коровников (л.д. 55-59, 85-90), оформление землеустроительных дел (л.д. 36-54, 60-78) не могут быть приняты во внимание, поскольку в рассматриваемом случае не имеют юридического значения.
Государственная регистрация права собственности ЗАО * на спорные частично демонтированные здания коровников не производилась. Следовательно, в силу положений п.2 ст.223 ГК РФ право собственности на указанные частично демонтированные здания коровников у ЗАО * не возникло; и ответчик не имел права распоряжаться данным недвижимым имуществом.
Несостоятельными являются доводы о возникновении права собственности у ответчика ввиду нахождения спорных зданий на земельном участке, принадлежащем ЗАО *, поскольку применительно к. п. 2 ст. 8, п.2 ст. 131 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
В тоже время судом исследовано, что применительно к п. 1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ранее возникшее право на спорные объекты недвижимости не зарегистрировано(л.д. 202-217), соответственно не возникло, поскольку указанная норма допускает признание юридически действительными прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, при отсутствии их государственной регистрации только при наличии доказательств возникновения такого права. Между тем, в материалах дела не содержится каких-либо правоустанавливающих документов продавца ЗАО * на спорные частично демонтированные здания коровников.
В то же время в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок также отсутствуют сведения об объектах недвижимости: здание цеха, общей площадью 867,9 кв. м, расположенный АДРЕС, и материальный склад, общей площадью 619,3 кв. м, расположенный в АДРЕС. (л.д. 237-239), а также об объекте – здание цеха и склад материальный, расположенные в АДРЕС. (л.д. 241-242).
При таких обстоятельствах, поскольку отсутствуют необходимые и достаточные доказательства, подтверждающие, что спорным имуществом распорядился его собственник, в удовлетворении требований истца необходимо отказать.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Хайруллина Н. Г. к закрытому акционерному обществу им. «*» зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости от ДАТА года на нежилое помещение - склад материальный инвентарный номер НОМЕР общей площадью 885,5 кв.м., *. постройки, находящийся по адресу: АДРЕС отказать.
В удовлетворении исковых требований Хайруллина Н. Г., к закрытому акционерному обществу им. «*» зарегистрировать переход права собственности по договору купли –продажи недвижимости от ДАТА. на нежилые помещения №* и №* здания цеха, инвентарный номер ДАТА общей площадью 476,7 кв.м., *. постройки, находящийся по адресу: АДРЕС за Хайруллиным Н.Г., отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи жалобы через * районный суд.
Председательствующий :
Согласовано. Судья Шаяхметова Ф.Р.
Решение не вступило в законную силу.