Дело №
Р ЕШ Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
***г
Аргаяшский районный суд
Челябинской области, в составе :
Председательствующего М.М.Гиниятуллиной
При секретаре С.Ю. Блиновой
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ООО « К» к администрации А. муниципального района, Рудометову А.С. о расторжении договора аренды, отмене государственной регистрации права аренды земельного участка
У С Т А Н О В И Л :
Общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту ООО) « К» обратилось в суд с исками к администрации А. муниципального района, Рудометову А.С. о расторжении договора аренды от ***г земельного участка общей площадью *** га с кадастровым номером *** из земель особо охраняемых территорий, расположенный по адресу : <адрес>, А. район, северо-восточная часть озера *** в *** км. от деревни Д, заключенный между администрацией А. района <адрес> и Рудометовым А.С.
Просило отменить государственную регистрацию от ***г. права аренды земельного участка с кадастровым номером ***.
В обоснование заявленных требований указало, что ООО «К» является собственником объектов недвижимого имущества и сооружений, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, А. район, северо-восточная часть берега *** база отдыха « М».
Наличие объектов недвижимости предполагает их неразрывную связь с землёй и наделяет собственника недвижимости правом пользования той частью земельного участка, которая занята этими объектами недвижимости и сооружениями, включая в себя земельный участок, необходимый для их обслуживания и эксплуатации.
***г. ООО « К» вторично обратилось с заявлением к главе муниципального образования «А. район» о предоставлении в аренду земельного участка.
***г получен отказ о предоставлении земельного участка в аренду.
Ответчик отказал в удовлетворении заявления, сославшись на действие договора долгосрочной аренды сроком на *** лет земельного участка, заключенного ***г с Рудометовым А.С.
До сегодняшнего дня земля под объектами недвижимого имущества и сооружениями в пользование ООО «К.» не предоставлена.
Наличие договора аренды спорного земельного участка только с Рудометовым А.С. нарушает права ООО « К.» как собственника объектов недвижимого имущества и сооружений. ООО « К» лишён возможности распоряжаться, (обслуживать, эксплуатировать) недвижимое имущество и сооружения.
***г А. районным судом вынесено решение о признании недействительным постановления главы А. района № *** от ***г «О переоформлении правоустанавливающих документов на земельный участок в связи с куплей продажей имущества базы отдыха «М» на озере *** Рудомётову А.С.
Постановление № *** от ***г явилось основанием заключения спорного договора аренды. На сегодняшний день эти основания признаны незаконными, следовательно, договор аренды от ***г подлежит расторжению.
***г вынесено постановление № *** об отмене постановления главы А. муниципального района на основании вступившего в законную силу решения суда от ***г.
В суде представитель ООО «К» Спиркин Д.М. заявленные требования поддержал.
Представитель администрации А. муниципального района в суд не явился, о дне слушания дела извещён, что подтверждается распиской в получении судебной повестки.
Рудометов А.С., просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель Рудомётова А.С. Томилов А.Ю. иски ООО «К» не признал, представил суду письменный отзыв, в котором указано, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Основанием для предъявления исков явилось признание недействительным постановления главы А. муниципального района № *** от ***г.
Решением А. районного суда от ***г и определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ***г было отказано в иске ООО «К.» о применении последствий недействительности сделки по договору аренды земельного участка арендуемого Рудомётовым А.С. в связи с ранее произведённой отменой постановления главы А. района № *** от ***г. В ***г определением А. районного суда от ***г отказано в разъяснении решения А. районного суда от ***г.
Суды всех уровней признали, что отмена постановления главы А. района № *** от ***г не влияет на действительность договора аренды земли от ***г.
Вторым основанием для расторжения договора указано то обстоятельство, что ООО «Квадрат» имеет права на землю, что не соответствует законодательству.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе прав собственности на недвижимое имущество новый собственник имеет право на землю на тех же условиях, что и предыдущий.
ОАО « Ч.» владел недвижимостью без оформления прав на землю. Право аренды у Рудометова А.С. возникло до получения ОАО «Ч» правоподтверждающих документов на недвижимое имущество.
ОАО «Ч» не оспаривал в суде право Рудомётова А.С.на землю.
Срок исковой давности по оспариванию спорных правоотношений истёк.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора допускается только по требованию арендодателя.
Земельный кодекс в положениях ст. 22 установил, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Основанием для расторжения договора указано ухудшение экологической обстановки на арендуемом участке.
Доказательством нарушения экологических требований может считаться наличие соответствующей экологической экспертизы, подтверждение факта поступления в окружающую среду вещества и энергии, свойства, местоположение или количество которых оказывают негативное воздействие на окружающую среду.
Третьи лица Рябенко А.В., Чебыкин А.А., Чебыкин В.В., представители Управления Росреестра по <адрес>, ОАО « Ч» в суд не явились, о дне слушания дела извещены.
Рябенко А.В., Чебыкин А.А., Чебыкин В.В., представитель Управления Росреестра по <адрес> просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Интересы Рудомётова А.С., Рябенко А.В., Чебыкина А.А., Чебыкина В.В. представляла Кощеева Е.Н., которая иски ООО «Квадрат» не признала, представила суду письменный отзыв.
Из отзыва следует, что истцом не указано правовое основание, по которому следует расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенного между ответчиками ***г.
Если исходить из пояснения истца, что постановление № *** от ***г признано судом недействительным, а так как оно является основанием для заключения договора аренды, можно предположить, что истец требует расторгнуть указанный договор в порядке признания сделки - заключения договора аренды, недействительной по её основанию.
Истец стороной оспоримой сделки - договора аренды земельного участка не является, в связи с этим не имеет права по указанному основанию требовать расторжения договора аренды земельного участка.
Истцом пропущен трёхгодичный срок исковой давности, предъявления требования в судебные органы, исчисляемый со дня исполнения сделки -***г, либо с момента, когда истцу стало известно о заключении оспоримой сделки -***г.
В связи с тем, что истец стороной оспоримой сделки – договора аренды земельного участка не является, а материалы дела не содержат доказательств нарушения каких либо прав истца в результате оспоримой сделки, также истцом пропущен срок исковой давности, считают, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Представило письменный отзыв и Управление Росреестра по <адрес>.
Из отзыва следует, что порядок изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств определён ст. 451 ГК РФ.
Поскольку решением А. районного суда от ***г постановление главы Аргаяшского муниципального района № *** от ***г о передаче земельного участка в аренду Рудомётову А.С. отменено, соответственно это и является существенным изменением обстоятельств. При наличии законных оснований в удовлетворении исковых требований не возражают.
Выслушав представителя истца, представителей ответчика Рудомётова А.С., исследовав материалы гражданского дела, суд полагает, что требования ООО « К» удовлетворению не подлежат.
Из материалов дела следует, что ООО « К» принадлежат на праве собственности нежилые здания - дом сторожа, летняя кухня, сооружение-скважина глубиной *** м, скважина глубиной ***м, водонапорная башня высотой *** м, находящиеся на земельном участке по адресу : <адрес>, А. район, северо-восточная часть берега озера ***, база отдыха « М».
Рудомётов А.С. является собственником нежилого здания-профилактория, общей площадью *** кв.м., расположенного на земельном участке по указанному адресу.
***г между администрацией А. района и Рудомётовым А.С. заключен договор аренды земельного участка площадью *** га, расположенного в северо-восточной части озера *** в *** км от деревни Д. сроком на *** лет, право аренды на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП на недвижимость и сделок с ним.
Основанием для заключения названного договора послужило постановление главы администрации А. района № *** от ***г « О переоформлении правоустанавливающих документов на земельный участок в связи с куплей - продажей недвижимого имущества базы отдыха «М» на озере ***, согласно которому земельный участок по указанному адресу передан Рудомётову А.С. в аренду на *** лет.
Решением А. районного суда от ***г, вступившим в законную силу, постановление №*** от ***г признано недействительным.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды ( имущественного найма) арендодатель ( наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ч.1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьями 619-620 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию арендодателя или арендатора.
Согласно п.6.1 договора аренды от ***г изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются в случае несоблюдения требований, определённых пунктами 3, 4, 5 настоящего Договора, по соглашению сторон.
Права арендодателя на расторжение договора аренды предусмотрены ст. 46 ЗК РФ и договором аренды от ***г.
Иные основания для расторжения договора аренды другими законами или договором аренды не предусмотрены.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ требования об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, вправе заявлять заинтересованная сторона при наличии определённых условий.
ООО «К» стороной по договору аренды не является, следовательно, не вправе предъявлять иск о расторжении договора аренды, заключенного ***г между Рудометовым А.С. и администрацией А. района.
Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно п.2 ст. 199 ГПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
На пропуск истцом срока исковой давности сослался Рудомётов А.С. в лице его представителей.
В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Право собственности ООО «К» на объекты недвижимости и сооружения зарегистрировано ***г.
В материалах дела имеются ответы главы А. муниципального района ФИО10 от ***г за номером *** ( л.д. 17), от ***г. за № *** на имя директора ООО «К» о том, что на их обращения ( в третий раз) от ***г, от ***г сообщают, что на земельный участок общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, расположенный по адресу : оз. ***, база отдыха « М» не могут заключить договора аренды, так как ***г на вышеуказанный участок заключен договор аренды с Рудомётовым А.С.
Являясь собственником объектов недвижимости и сооружений, ООО «К» о договоре аренды знало, однако в суд обратилось с иском только ***г. с пропуском срока исковой давности, что является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Ссылка ООО «К» на то обстоятельство, что общество является собственником объектов недвижимости и сооружений основанием для расторжения договора аренды не является.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.
Согласно п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.
Исходя из положений указанных правовых норм, следует, что истец, приобретший право собственности на недвижимое имущество и сооружения по указанному адресу по сделке с ОАО « Ч», приобрёл и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим имуществом и сооружениями, на тех же условиях, что и прежний собственник.
Не являются основаниями для расторжения договора аренды ссылки истца : на нарушения Рудомётовым А.С. природоохранного законодательства, на постановление главы А муниципального района № *** от ***г, которое признано судом недействительным, на наличие на спорный земельный участок прав других лиц, задолженность Рудометова А.С. в пользу комитета по управлению имуществом в размере *** рублей.
Нарушение Рудомётовым А.С. природоохранного законодательства юридически значимым обстоятельством при разрешении данного дела не является.
Отмена постановления № *** от ***г. основанием, предусмотренным статьями 619-620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ для досрочного расторжения договора аренды не является.
Как было указано ранее требования об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со ст. 451 ГК РФ вправе заявлять только заинтересованная сторона при наличии определённых условий. ООО «К» стороной по договору аренды не является.
Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество защищены ст. 613 ГК РФ. На момент заключения договора аренды с Рудомётовым А.С. право собственности ООО «К» на объекты недвижимости и сооружения зарегистрировано не было.
ОАО «Ч» прав на земельный участок не заявляло.
ООО « С Ч», как следует из решения А. районного суда от ***г. (л.д. 15-16) прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства ***г, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от ***г.
В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Задолженность Рудомётова А.С. в пользу комитета по управлению имуществом в размере *** рублей основанием для расторжения договора аренды при подаче иска истцом не указана.
Согласно ст. 619 ГК РФ расторгнуть договор аренды по указанным основаниям вправе арендодатель.
ООО « Квадрат» арендодателем по договору аренды не является.
Согласно отзыва, полученного из Управления Росреестра по <адрес> по данным Единого государственного реестра прав ***. за Рудометовым А.С. была произведена государственная регистрация договора аренды на земельный участок по адресу : Россия, <адрес>, А. район, северо-восточная часть озера *** км от деревни Д. на основании договора аренды от ***г и постановления главы муниципального образования « А. район» <адрес> от ***г. № ***.
Как предусмотрено статьёй 2 Федерального закона от21.07.1997г № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. При этом оспариванию подлежат не регистрационные записи, свидетельства о государственной регистрации прав, а материально-правовые основания государственной регистрации, то есть оспаривается зарегистрированное право на недвижимое имущество.
В силу того, что одним из оснований для государственной регистрации договора аренды явился договор аренды, основания для отмены государственной регистрации права аренды у суда отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Требования ООО « К.» оставить без удовлетворения.
Отказать обществу с ограниченной ответственностью «К.» в исках к администрации А. муниципального района, Рудомётову А.С. о расторжении договора аренды земельного участка от ***г общей площадью *** га с кадастровым номером *** из земель особо охраняемых территорий, расположенный по адресу : <адрес>, А. район, северо-восточная часть озера *** в *** км от деревни Д, заключенного между администрацией А. района и Рудомётовым А.С., отмене государственной регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером *** - регистрационная запись № ***.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления в окончательной форме через Аргаяшский районный суд.
Судья М.М.Гиниятуллина
Копия верна, судья
Решение в законную силу не вступило,судья:
Согласовано: