Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
р.п. Ардатов
Ардатовский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего Зрилиной О.В., с участием истицы Селивановой Н.Н., при секретаре Прасоловой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
СЕЛИВАНОВОЙ Нины Николаевны к
Открытому акционерному обществу «Кужендеевское» о признании права собственности на жилой дом,
У с т а н о в и л :
Селиванова Н.Н. обратилась в суд с иском к ОАО «Кужендеевское» о признании права собственности на жилой дом, в порядке приобретательной давности.
В исковом заявлении она указала, что в июне 1992 г. ей было предоставлено жилое помещение по адресу с.Б Ардатовского района Нижегородской области на семью в составе четырех человек: она, муж и двое дочерей. С этого времени они владели и пользовались данным домом открыто, непрерывно как своим собственным. В течение указанного времени они вносили существенные улучшения в жилое помещение: штукатурили стены, обшивали потолок, делали перегородки в комнатах, утепляли потолок, красили, клеили обои. Производили ремонт дома. В указанном жилье они зарегистрированы.
В настоящее время бывший колхоз «Кужендеевский» в лице его правопреемника ОАО «Кужендеевское», который предоставил ей жилье, признан банкротом. При этом судьба жилого фонда никем не решается. Ей предлагалось выкупить жилье путем составления договора задним числом с бывшим руководителем хозяйства М., однако это является незаконным. Она считает, что имеет право на закрепление жилья в свою собственность в порядке приобретательной давности. Данное жилье не входит в конкурсную массу и не может продаваться с торгов. Право собственности на данное жилое помещение за ОАО «Кужендеевское» не зарегистрировано.
Определением Ардатовского районного суда Нижегородской области привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истицы Селиванов Владимир Александрович, Селиванова Ольга Владимировна и Клясова Татьяна Владимировна.
В судебном заседании истица Селиванова Н.Н. свои исковые требования поддержала и показала, что с 1992 года она работала в колхозе «Кужендеевский» заведующей фермой в с.Б. Ее супруг также работал в колхозе разнорабочим. При трудоустройстве им пообещали обеспечить их жильем. Через год им построили дом в с.Б. Решением правления колхоза им выделили данный дом, и в 1993 году они семьей вселились в него. Ордер им не выдавался. Был заключен договор найма. С 1993 года до увольнения у нее из заработной платы удерживали квартплату за дом. После увольнения, квартплату удерживали из заработной платы супруга. А после его увольнения она платила квартплату в кассу колхоза. Правление колхоза принимало решение о том, что к колхозникам, отработавшим 10 лет в колхозе, жилье перейдет в собственность автоматически. Они с мужем отработали в колхозе более 10 лет. С 1993 года они оплачивают коммунальные услуги, производят ремонт дома. Селиванова Н.Н. считает, что у нее возникло право собственности на дом в порядке приобретательной давности. Ее муж и две дочери отказываются от своих прав на оформление своих долей в праве собственности на дом.
Третьи лица на стороне истицы, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Селиванов В.А., Селиванова О.В. и Клясова Т.В. в суд не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В письменных заявлениях они просили рассмотреть дело в их отсутствие, с исковыми требованиями истицы согласились.
Представитель третьего лица на стороне истицы, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Кужендеевского сельсовета Ардатовского муниципального района Нижегородской области в суд не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщил.
Представитель ответчика ОАО «Кужендеевское» в суд не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменном отзыве на иск просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве представитель ответчика с доводами истицы не согласился и указал следующее. Жилой дом был построен и введен в эксплуатацию в 1994 году колхозом «Кужендеевский». В настоящий момент данный дом принадлежит ОАО «Кужендеевское», которое является правопреемником колхоза «Кужендеевский».
Решением Арбитражного суда Нижегородской области ОАО «Кужендеевское» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден С. Жилой дом в настоящий момент включен в конкурсную массу.
Довод истицы о том, что пользование жилым помещением открыто и непрерывно дает ей право приобрести данное жилое помещение в собственность в силу приобретательной давности, не соответствует действующему законодательству, так как право приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств. Жилой дом Селивановой Н.Н. был предоставлен на условиях договора найма. За данную квартиру Селиванова Н.Н. вносила плату за пользование жилым помещением, удерживаемую из ее заработной платы ежемесячно.
Доводы истицы о том, что внесение существенных улучшений в жилое помещение, которым она пользуется на основании договора найма, является основанием для признания за ней права собственности, также не соответствует законодательству.
Просит отказать Селивановой Н.Н. в признании права собственности на жилой дом .
Выслушав истицу Селиванову Н.Н., рассмотрев материалы дела, суд находит, что исковое заявление удовлетворению не подлежит.
В силу ст.196 ч.3 ГПК РФ суд разрешает спор в пределах заявленных истцом требований. Истица считает, что приобрела право собственности на квартиру в силу приобретательной давности. Суд находит, что в судебном заседании данное основание для приобретения права собственности истицей не нашло своего подтверждения.
В силу ст.234 ч.1 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Как следует из разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10\22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Суд находит, что Селиванова Н.Н. владела и пользовалась жилым домом по договору найма жилого помещения. Данное обстоятельство подтверждается следующими доказательствами.
Из договора заключенного между наймодателем колхозом «Кужендеевский», в лице председателя А, и нанимателем Селивановой Н.Н. следует, что колхоз «Кужендеевский» предоставляет Селивановой Н.Н. спорный дом во временное владение и пользование для проживания в нем, которое принадлежит колхозу на праве собственности. В силу п.6 данного договора Селиванова Н.Н. взяла на себя обязательства, в том числе обязанность по внесению ежемесячно платы за проживание в кассу колхоза, и обязанность производить текущий и капитальный ремонт по мере необходимости. Данный договор был заключен сроком на 5 лет, с последующей пролонгацией срока действия договора.
Согласно протокола общего собрания членов колхоза «Кужендеевский» принято решение об утверждении Устава колхоза «Кужендеевский» в новой редакции, согласно которому было изменено название колхоза - Сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) «Кужендеевский».
Согласно протокола внеочередного общего собрания членов и ассоциированных членов СПК «Кужендеевский» , принято решение о реорганизации СПК «Кужендеевский» путем преобразования в ОАО «Кужендеевское». Согласно Уставу ОАО «Кужендеевский», утвержденного решением общего собрания акционеров , общество является правопреемником СПК (колхоз) «Кужендеевский» в отношении всех его имущественных прав и обязанностей.
Из договора заключенного между наймодателем ОАО «Кужендеевское», в лице директора М., и нанимателем Селивановой Н.Н. следует, что ОАО «Кужендеевское» предоставляет Селивановой Н.Н. спорный дом как во временное владение и пользование для проживания в нем, которое принадлежит обществу на праве собственности. В силу п.6 данного договора Селиванова Н.Н. взяла на себя обязательства, в том числе обязанность по внесению ежемесячно платы за проживание в кассу колхоза, и обязанность производить текущий и капитальный ремонт по мере необходимости. Данный договор был заключен сроком на 5 лет, с последующей пролонгацией срока действия договора.
Факт ежемесячного удержания квартплаты из заработной платы Селивановой Н.Н. с 1993 года по январь 2007 года в судебном заседании истицей не оспорен. Факт ежемесячного удержания квартплаты из заработной платы супруга истицы Селиванова В.А.подтверждается журналом с перечнем квартиросъемщиков ОАО «Кужендеевский» , среди которых под номером 23 числится Селиванов В.А. Так, размер квартирной платы за январь-май 2007 г. составлял ... руб. ... коп. ежемесячно.
Квартплата за период с октября 2007 года по апрель 2008 года вносилась супругом истицы Селивановым В.А. в кассу ОАО «Кужендеевское», что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.
Таким образом, установлено, что Селиванова Н.Н. пользовалась домом по договору найма жилого помещения с оплатой за проживание в течение всего периода пользования спорным домом. Данный факт истица в судебном заседании не оспаривала.
Доводы истицы Селивановой Н.Н. о том, что в настоящее время собственник спорного дома отсутствует, т.к. право собственности на данное жилье ОАО «Кужендеевское» за собой не зарегистрировало, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.
Как следует из акта ввода в эксплуатацию, из приложения к Уставу СПК «Кужендеевский» и из инвентарной карточки спорный дом построен в 1994 году. Закон РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которого права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, вступил в силу января 1998 г. В соответствии со ст.6 данного закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности не является основанием считать, что у данного недвижимого имущества нет собственника.
В соответствии со ст.100 ГК РСФСР (1964 г.), действовавшего в момент строительства указанного жилого дома, собственностью колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений являлись предприятия, культурно-бытовые учреждения, здания, сооружения, тракторы, комбайны, другие машины, транспортные средства, рабочий и продуктивный скот, произведенная этими организациями продукция и иное соответствующее целям деятельности этих организаций имущество. В силу ст.99 ГК РСФСР колхозы, иные кооперативные организации, их объединения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями). Право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежит исключительно самим собственникам.
Таким образом, вопрос об отнесении того или иного имущества к собственности колхоза, в соответствии с действующим законодательством того времени, был отнесен к компетенции Устава колхоза. Согласно п.12 Устава колхоза «Кужендеевский», все имущество колхоза (общественные здания, сооружения, жилые дома, трактора, комбайны и другие машины, оборудование, транспортные средства, рабочий и продуктивный скот, посевы, многолетние насаждения, производственная продукция, денежные средства и иное имущество) являются его собственностью.
Факт того, что указанный жилой дом построен колхозом «Кужендеевский» на собственные средства, подтверждается наличием инвентарной карточки, в которой указано, что дом построен в третьем квартале 1993 года, а также актом ввода в эксплуатацию дома и приложением к Уставу СПК «Кужендеевский». Подтверждением того, что указанный дом являлся одним из основных средств хозяйства, является журнал «Начисление амортизации основных средств» за 2009 г., согласно которого балансовая стоимость спорного жилого дома, в котором проживает истица, составляет рублей.
Как уже указывалось выше ОАО «Кужендеевское» является правопреемником СПК (колхоз) «Кужендеевский» в отношении всех его имущественных прав и обязанностей.
Из представленных документов (журнал квартиросъемщиков - , журнал амортизационных отчислений на основные средства, инвентарная карточка) следует, что жилой дом, в котором проживает истица, перешел в собственность ответчика от его предшественника - колхоза «Кужендеевский».
Факт включения данного жилого дома в конкурсную массу подтверждается отчетом о ходе конкурсного производства в отношении ОАО «Кужендеевское» , в соответствии с которым объекты социального значения на общую сумму по балансовой стоимости 648496 руб. 78 коп. включены в конкурсную массу.
Из сообщения УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на спорный дом не зарегистрировано.
В представленном истицей техническом паспорте на спорный дом, изготовленном по ее заказу в 2008 году, сведения о правообладателях дома отсутствуют.
Доводы истицы Селивановой Н.Н. о том, что поскольку в период проживания вносили существенные улучшения в жилое помещение: штукатурили стены, обшивали потолок, делали перегородки в комнатах, утепляли потолок, красили, клеили обои, она имеет право на приобретение права собственности на дом в порядке приобретательной давности, суд находит необоснованными по следующим основаниям. В силу п.6 договора найма предусмотрена обязанность нанимателя жилого помещения (истицы) получения согласия наймодателя (ответчика) на переоборудование, реконструкцию и другие неотделимые улучшения жилого помещения. Произведенные истицей улучшения жилого помещения в силу положений ст.234 ГК РФ не являются основанием для признания права собственности на спорный дом в силу приобретательной давности.
Согласно архивным выпискам из решений правления и общих собраний колхоза «Кужендеевский» за период с 1992 г. по 2001 г. следует, что в разные периоды времени общим собранием колхозников принимались решения о разрешении продажи членам колхоза квартир, принадлежащих колхозу. Как правило, квартиры продавались по балансовой стоимости с учетом стажа работы в колхозе. Решений о бесплатной передаче жилья в собственность колхозников на данных собраниях никогда не принималось.
Таким образом, в суде установлено, что спорный дом, в котором проживает истица Селиванова Н.Н., принадлежит по праву собственности ОАО «Кужендеевское». Селиванова Н.Н. проживает в нем с 1993 года по договору найма, оплачивает квартплату в кассу хозяйства. ОАО «Кужендеевское» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Решения о ликвидации данного предприятия до настоящего времени не принималось. При таких условиях оснований для признания за истицей права собственности на данное жилое помещение по праву приобретательной давности не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.234 ГК РФ (1995 г.), ст.99, 100 ГК РСФСР (1964 г.), ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска СЕЛИВАНОВОЙ Нине Николаевне к Открытому акционерному обществу «Кужендеевское» о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский облсуд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме через Ардатовский районный суд.
Судья: О.В. Зрилина
а