Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
р.п. Ардатов
Ардатовский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего Немчиновой Т.П., с участием истца Чикилева В.А., третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Чикилевой А.А. при секретаре Котове В.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
ЧИКИЛЕВА В.А. к ОАО
«К.» о признании права собственности
на жилое помещение,
У с т а н о в и л :
Чикилев В.А. обратился в суд с иском к ОАО «К.» о признании права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности.
В исковом заявлении он указал, что с ... апреля 1994 г. его семье было предоставлено жилое помещение на семью из пяти человек. С этого времени они владели и пользовались данным жильем открыто, непрерывно как своим собственным. В указанном жилье в настоящее время зарегистрированы он и его жена. При вселении в дом они самостоятельно делали в доме канализацию, строили двор, баню, гараж, веранду, клеили обои, красили полы, окна, двери, крышу. В настоящее время бывший колхоз «К.», который предоставил им жилье, признан банкротом. При этом судьба жилого фонда никем не решается. Ему предлагалось выкупить жилье путем составления договора задним числом с бывшим руководителем хозяйства М., однако это является незаконным. Он считает, что имеет право на закрепление жилья в свою собственность в порядке приобретательной давности. Данное жилье не входит в конкурсную массу и не может продаваться с торгов. Право собственности на данное жилое помещение за ОАО «К.» не зарегистрировано, следовательно, оно не принадлежит ответчику по праву собственности. Его жена Чикилева А.А. не претендует на свою долю в указанном жилье.
В судебном заседании истец Чикилев В.А. иск поддержал и показал, что в 1994 г. приехал с семьей из Казахстана в с.К. Ардатовского района Нижегородской области. Вместе с женой они стали работать в колхозе «К.». Колхоз построил им дом для проживания. В доме были только крыша и стены. Все остальное они достраивали сами. Помогали также проводить газ, электричество, воду. Он проработал в колхозе 16 лет, жена – 10 лет. Они неоднократно обращались к председателю колхоза с просьбой откупить дом, но тот откладывал решение этого вопроса на потом. Квартирную плату у них с женой вычитали из зарплаты. Никакого документа на вселение в квартиру им не давали. Он не помнит, чтобы с ними составлялся какой-либо договор на проживание в данном жилом помещении. Он и его жена опасаются, что при продаже имущества ОАО «К.» им будет отказано в передаче дома в собственность, поэтому они обратились в суд с заявлением о закреплении за ними данного жилого помещения в порядке приобретательной давности.
Третье лицо на стороне истца, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Чикилевой А.А. в судебном заседании исковые требования поддержала и пояснила, что работала дояркой сначала в колхозе, а потом в ОАО «К.». Имеет почетные грамоты за хорошую работу, всегда числилась в передовиках. Она неоднократно обращалась к председателю колхоза с просьбой продать им квартиру, но он откладывал решение этого вопроса, ссылаясь на то, что после покупки квартиры она уйдет из колхоза. В 2009 г. она собрала все документы на куплю-продажу квартиры по социальному проекту, но оформить документы не успела, т.к. ОАО «К.» было признано банкротом. На право собственности в данной квартире она не претендует и просит признать право собственности на данную квартиру за своим мужем.
Представитель ответчика ОАО «К.» по доверенности Неделькин С.А. в судебном заседании не участвовал. Просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. В предварительном судебном заседании ... июня 2010 г. и в письменном отзыве на исковое заявление Чикилева В.А. иск не признал и пояснил, что является помощником конкурсного управляющего Самсонов В.А. Дом по данному адресу был построен и введен в эксплуатацию в 1994 году колхозом «К.», что подтверждается инвентарной карточкой учета основных средств. В настоящий момент данным дом принадлежит ОАО «К.», который является правопреемником колхоза «К.». Решением Арбитражного суда от ....10.2009 г. ОАО «К.» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден Самсонов В.А. Довод истца о том, что пользование жилым помещением открыто и непрерывно в течение 15 лет дает ему право приобрести данное жилое помещение в собственность в силу приобретательной давности, не соответствует действующему законодательству, так как право приобретательной давности не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств. Квартира Чикилеву В.А. была предоставлена на условиях договора найма. За данную квартиру он и его жена вносили плату за пользование жилым помещением, удерживаемую из заработной платы ежемесячно. Данный договор исполнялся до зимы 2010 года. Дом, в котором проживает истец, был построен за счет собственных средств хозяйства, по всем документам проходил как имущество колхоза, впоследствии был включен в неделимый фонд колхоза «К.». В настоящее время он включен в конкурсную массу ОАО «К.». При продаже данной квартиры истец будет иметь преимущественное право покупки данного жилья. Довод истца о том, что он внес существенные улучшения в жилое помещение, не является основанием для признания за ним права собственности, т.к. неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат.
Выслушав истца Чикилева В.А., третье лицо на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Чикилеву А.А., рассмотрев материалы дела, суд находит, что исковое заявление удовлетворению не подлежит.
В силу ст.196 ч.3 ГПК РФ суд разрешает спор в пределах заявленных истцом требований. Истец считает, что приобрел право собственности на квартиру в силу приобретательной давности. Суд находит, что данное основание для приобретения права собственности не нашло своего подтверждения.
В силу ст.234 ч.1 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Как следует из разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ... апреля 2010 г. № 10\22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Суд находит, что Чикилев В.А. владел и пользовался квартирой с 1994 по 2010 г. по договору найма жилого помещения, поэтому он не может приобрести право собственности на квартиру в силу приобретательной давности. Данное обстоятельство подтверждается следующими доказательствами.
Управлением соцзащиты населения Ардатовского района в распоряжение суда предоставлены копии договоров № ... от ... марта 1994 г. и № ... от ... сентября 2005 г. найма служебного жилого помещения, принадлежащего колхозу К., а затем ОАО «К.», заключенного между директором хозяйства и нанимателем Чикилевым В.А., расположенного по вышеуказанному адресу. Одной из обязанностей нанимателя, согласно договора, является обязанность вносить кассу Наймодателя плату за проживание в установленные сроки, а именно, ежемесячно.
Факт удержания квартплаты из заработной платы Чикилева В.А. подтверждается журналом с перечнем квартиросъемщиков ОАО «К.» , среди которых под номером 26 числится Чикилев В.А. Так, размер квартирной платы за январь-март 2007 г. составлял 59 руб. ежемесячно.
Как следует из архивной справки Ардатовского районного архива, в книгах учета расчетов по оплате труда колхоза «К.» ( и ОАО «К.») за 1994-2009 г.г. в списках работающих значатся Чикилев В.А. и Чикилева А.А. Квартплата удерживалась из заработной платы Чикилева В.А. с 1994 г. по 2003 г., из заработной платы Чикилевой А.А. с 2003 г. по 2009 г.
Таким образом, установлено, что Чикилевы пользовались квартирой по договору найма жилого помещения с оплатой за проживание в течение всего периода пользования квартирой. Данный факт подтвердили в суде также истец и его жена Чикилева А.А.
Доводы истца о внесении существенных улучшений в данное жилое помещение сами по себе не являются основанием для приобретения дома в собственность в порядке приобретательной давности. Кроме того, согласно условий договора найма жилого помещения (п.6 «ж») производить текущий и капитальный ремонт по мере необходимости является одной из обязанностей нанимателя. В соответствии с п.6 «з» того же договора в случае планирования переоборудования, реконструкции или других неотделимых улучшений наниматель должен получить согласие наймодателя. Все произведенные неотделимые улучшения без согласия наймодателя являются собственностью последнего и возмещению не подлежат.
Доводы искового заявления о том, что в настоящее время собственник имущества отсутствует, т.к. право собственности на данное жилье ОАО «Кужендеевское» за собой не зарегистрировало, являются несостоятельными.
Как следует из документов ОАО «К.», дом по данному адресу построен в 1994 г. Закон РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которого права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, вступил в силу 31 января 1998 г. В соответствии со ст.6 данного закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности не является основанием считать, что у данного недвижимого имущества нет собственника.
В соответствии со ст.100 ГК РСФСР (1964 г.), действовавшего в момент строительства указанного жилого дома, собственностью колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений являлись предприятия, культурно-бытовые учреждения, здания, сооружения, тракторы, комбайны, другие машины, транспортные средства, рабочий и продуктивный скот, произведенная этими организациями продукция и иное соответствующее целям деятельности этих организаций имущество. В силу ст.99 ГК РСФСР колхозы, иные кооперативные организации, их объединения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями). Право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежит исключительно самим собственникам.
Таким образом, вопрос об отнесении того или иного имущества к собственности колхоза, в соответствии с действующим законодательством того времени, был отнесен к компетенции Устава колхоза. Согласно п.12 Устава колхоза «N», все имущество колхоза (общественные здания, сооружения, жилые дома, трактора, комбайны и другие машины, оборудование, транспортные средства, рабочий и продуктивный скот, посевы, многолетние насаждения, производственная продукция, денежные средства и иное имущество) являются его собственностью.
Факт того, что указанный жилой дом построен колхозом «Кужендеевский» на собственные средства, подтверждается наличием инвентарной карточки, в которой указано, что дом построен в 1994 г., источник финансирования – основные средства. Подтверждением того, что указанный дом являлся одним из основных средств хозяйства, является журнал «Начисление амортизации основных средств» за 2009 г., согласно которого балансовая стоимость жилого дома по данному адресу, в котором проживает истец, составляет 23576 руб.
Как следует из учредительных документов, связанных с реорганизацией колхоза «К.», колхоз был реорганизован в СПК (колхоз) «К.» ... июля 2003 г.
Согласно Устава ОАО «К.», утвержденного решением общего собрания акционеров ... октября 2004 г., общество является правопреемником СПК (колхоз) «К.» в отношении всех его имущественных прав и обязанностей.
Из представленных документов (журнал квартиросъемщиков – 76 счет, журнал амортизационных отчислений на основные средства, инвентарная карточка) следует, что жилой дом, в котором проживает истец, перешел в собственность ответчика от его предшественника – колхоза «Кужендеевский».
Факт включения данного жилого дома в конкурсную массу подтверждается отчетом о ходе конкурсного производства в отношении ОАО «К.» от ... июня 2010 г., в соответствии с которым объекты социального значения на общую сумму по балансовой стоимости 648496 руб. 78 коп. включены в конкурсную массу.
Из ответов на запросы суда следует, что жилой дом, в котором проживает истец, не числится в реестрах муниципальной собственности, государственной собственности Нижегородской области и в реестре федерального имущества. Право собственности на него не зарегистрировано в органах государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
Согласно архивных выписок из решений правления и общих собраний колхоза «К.» за период с 1992 по 2001 г. следует, что в разные периоды времени общим собранием колхозников принимались решения о разрешении продажи членам колхоза квартир, принадлежащих колхозу. Как правило, квартиры продавались по балансовой стоимости с учетом стажа работы в колхозе. Решений о бесплатной передаче жилья в собственность колхозников на данных собраниях никогда не принималось.
Таким образом, в суде установлено, что жилое помещение, в котором проживает истец Чикилев В.А., принадлежит по праву собственности ОАО «К.». Чикилев В.А. и члены его семьи проживают в нем с 1994 г. по договору найма, истец оплачивает квартплату в кассу хозяйства. Решением Арбитражного суда от ....10.2009 г. ОАО «К.» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Решения о ликвидации данного предприятия до настоящего времени не принималось. При таких условиях оснований для признания за истцом права собственности на данное жилое помещение по праву приобретательной давности не имеется.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, ст.234 ГК РФ (1995 г.), ст.99, 100 ГК РСФСР (1964 г.),
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска ЧИКИЛЕВА Виктора Александровича к ОАО «Кужендеевское» о признании права собственности на жилое помещение, по данному адресу в силу приобретательной давности отказать.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский облсуд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме через Ардатовский районный суд.
Судья: Т.П.Немчинова
Копия верна.
Подлинник решения находится в гражданском деле
Судья: Т.П.Немчинова
Секретарь: В.Ю.Котов