Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р.п. Ардатов
Судья Ардатовского районного суда Нижегородской области Первушкин Н.В., с участием истицы Фахрутдиновой В.А., её представителя Лопаткиной И.С., ответчика Рогожиной Ю.А., её представителя адвоката адвокатской конторы Ардатовского района Городскова А.В., представившего удостоверение № ... и ордер № ..., при секретаре Панкратовой Т.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фахрутдиновой В.А. к Рогожиной Ю.А. об устранении препятствий в пользовании жилым домом по данному адресу, обязать ответчика освободить дом от личных вещей и вернуть ключи от дома; по встречному иску Рогожиной Ю.А. к Фахрутдиновой В.А. о взыскании 175 тысяч рублей,
У С Т А Н О В И Л:
Фахрутдинова В.А. обратилась в суд с иском к Рогожиной Ю.А. об устранении препятствий в пользовании жилым домом по данному адресу, обязать ответчика освободить дом от личных вещей и вернуть ключи от дома.
В обоснование иска Фахрутдинова В.А. указала, что ей на праве собственности принадлежит жилой дом и земельный участок по данному адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 52 - АФ № ... и 52 АВ №..., выданными ... июня 2008 года. С ответчиком они заключили предварительный договор купли - продажи указанного жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым Фахрутдиновой В.А. ответчиками был передан задаток в сумме 175 000 тысяч рублей. Сумма договора была определена в размере 375 000 рублей. Срок заключения основного договора ими был оговорен - до ... мая 2010 года, то есть оставшаяся сумма по договору (200 000 рублей) должна быть уплачена ответчиком до ... мая 2010 года. По устной договоренности ответчики в июне 2009 года заселились в принадлежащий ей жилой дом без регистрации, кроме того у них была устная договоренность, что ответчик оплачивает расходы по текущему содержанию жилого дома (коммунальные платежи, отопление, энергоснабжение). После наступления срока оформления основного договора купли - продажи ответчик отказался выплатить Фахрутдиновой В.А. оставшуюся сумму за недвижимость, на ее требования об освобождении жилого дома - ответил отказом. Ключи от дома находятся также у ответчика. В настоящее время Фахрутдинова В.А. лишена возможности осуществлять права собственника указанного выше жилого дома, кроме того, есть риск гибели ее собственности из - за ненадлежащего содержания дома - наличие мусора в дворовых постройках может явиться причиной возгорания и т.п.
В соответствии с нормами статьи 209 Гражданского Кодекса РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник справе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам - статья 235 Гражданского Кодекса РФ.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии с п.2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии с п. 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Порядок заключения, изменения и расторжения договора регламентируется подразделом 2 Гражданского Кодекса РФ.
В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Согласно ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направить другой стороне предложение заключить этот договор.
Из - за нарушений покупателем своих обязательств по оплате основной договор заключен не был.
Фахрутдинова В.А. просит устранить препятствия в пользовании жилым домом по данному адресу и обязать ответчика освободить дом от личинных вещей, вернуть ключи.
Рогожина Ю.А. обратилась с встречным иском к Фахрутдиновой В.А. о взыскании 175 тысяч рублей, указав, что в 2009 году между ней и Фахрутдиновой В.А. в устной форме был заключен договор купли - продажи жилого дома и земельного участка расположенного по данному адресу. С ответчицей они заключили предварительный договор купли - продажи указанного жилого дома и земельного участка. ....09.2009 года она передала ответчице денежные средства в размере 175 000 рублей в качестве предоплаты. Сумма договора была определена в размере 375 000 рублей. Срок заключения основного договора ими был оговорен - до ... мая 2010 года, то есть оставшаяся сумма по договору (200 000 рублей 00 копеек) должна быть уплачена ей до ... мая 2010 года. По устной договоренности Рогожина Ю.А. вместе со своим мужем и несовершеннолетним ребенком в июне 2009 года вселились в дом по данному адресу, принадлежащий Фахрутдиновой В.А., где проживали без регистрации, оплачивая в полном объеме расходы по текущему содержанию жилого дома. В мае 2010 года Сберегательный банк отказал ей в предоставлении ссуды на приобретение жилья. Поэтому, по независящим от нее обстоятельствам она не смогла заключить основной договор купли - продажи жилого дома и земельного участка с Фахрутдиновой В.А. В мае 2010 года она вместе со своим мужем и несовершеннолетним ребенком освободили жилой дом принадлежащий ответчице, но ключи от дома находятся у Рогожиной Ю.А. до настоящего времени в связи с тем, что ответчица игнорирует ее неоднократные требования о возвращении ей денежных средств в сумме 175 000 рублей переданных ей в счет оплаты за дом.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направить другой стороне предложение заключить этот договор. Требований о заключении основного договора купли продажи дома и земельного участка со стороны ответчицы ей не направлялось.
Таким образом, договор купли - продажи между Рогожиной Ю.А. и Фахрутдиновой В.А, считается не заключенным.
В добровольном порядке ответчица отказывается выплатить в пользу Рогожиной Ю.А. денежные средства в сумме 175 000 рублей переданные ей в счет оплаты за дом, поэтому она вынуждена обратиться с исковым заявлением в суд.
Рогожина Ю.А. просит взыскать с Фахрутдиновой В.А. в ее пользу денежные средства в сумме 175 000 рублей.
В судебном заседании Фахрутдинова В.А. и её представитель Лопаткина И.С. свои исковые требования поддержали, встречный иск не признали и пояснили, что в мае месяце 2009 года с Рогожиной Ю.А. состоялась устная договоренность о продаже дома ответчице, и Рогожина Ю.А. обязалась заплатить за дом 375 тысяч рублей. После этого был заключен предварительный договор, до заключения предварительного договора ответчица внесла задаток 175 тысяч рублей, оставшуюся сумму обязалась внести до ... мая 2020 г. и до этого срока заключить основной договор. До указанной даты ответчица не заключила договор купли - продажи дома, истица неоднократно устно напоминала о заключении договора и оплате 200 тысяч рублей. Ответчица проживает в доме истицы, ключи от дома не отдает, дом от своих вещей не освобождает. Земельный участок запущен.
В возражениях по встречному иску пояснили, что сумма 175 тысяч рублей внесена в качестве задатка до заключения предварительного договора, основной договор не был заключен по вине Рогожиной Ю.А., было соглашение о задатке в предварительном договоре. 175 тысяч рублей взяты по устной договоренности за дом, на эту сумму Фахрутдинова В.А. написала расписку, что получила эту сумму в счет продажи дома. Письменное требование о заключении договора купли - продажи дома истица Рогожиной Ю.А. не направляла, деньги были получены в октябре месяце 2009 г. по расписке. Предварительный договор заключен в 2010 г. Фахрутдинова В.А. и её представитель считают сумму 175 тысяч рублей как задаток, основной договор не был заключен по вине ответчика, и эта сумма возврату не подлежит. Ответчица предлагала внести за дом еще 145 тысяч рублей, но истица брать деньги по частям не согласилась.
Ответчик Рогожина Ю.А. и её представитель иск Фахрутдиновой В.А., признали, ответчица согласна освободить её дом от своих вещей и вернуть ключи. Последствия признания иска ей разъяснены и понятны, что в случае признания иска ответчиком, суд выносит решение об удовлетворении заявленных истцом исковых требований.
Рогожина Ю.А. и её представитель встречный иск поддержали и пояснили, что расписка о получении Фахрутдиновой В.А. денег в сумме 175 тысяч рублей в счет стоимости за дом написана в сентябре 2009 г.. Предварительный договор они заключили в 2010 г., Рогожина Ю.А. решила взять кредит, но к выдаче кредита ей отказали. Другой расписки о выдаче задатка Фахрутдиновой В.А. за дом, она не видела. Фахрутдинова В.А. требование о заключении основного договора не направляла. Фахрутдинова В.А. обещала вернуть деньги, когда продаст свой дом. Предварительный договор был заключен по типовой форме, считала, что передала 175 тысяч рублей в качестве аванса за дом, потом предлагала ещё 145 тысяч рублей, но Фахрутдинова В.А. взять их отказалась. Рогожина Ю.А. не знала, что такое задаток и какие могут быть последствия, если знала о последствиях задатка, то такой договор не заключила бы.
Третье лицо на стороне Рогожиной Ю.А. - Рогожин М.В. в суд не прибыл, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, стороны согласились рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд, выслушав стороны, представителей, рассмотрев материалы дела, приходит к следующему выводу:
Ответчик Рогожина Ю.А. иск Фахрутдиновой В.А. признала, последствия признания иска, предусмотренные статьей 173 ГПК РФ ей разъяснены и понятны, что в случае признания иска ответчиком и принятия признание судом, выносится решение об удовлетворении заявленных истцом исковых требований.
Суд принимает признание иска ответчиком, признание иска не нарушает права сторон и других лиц, не противоречит закону, статьям 209, 301, 304 ГК РФ, поскольку жилой дом принадлежит на праве собственности Фахрутдиновой В.А. и она, обладая правомочиями собственника вправе требовать устранения всяких нарушений её права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Встречный иск Рогожиной Ю.А. к Фахрутдиновой В.А. о взыскании 175 тысяч рублей подлежит удовлетворению.
Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, ....09 2009 г. Рогожина Ю.А. передала по расписке Фахрутдиновой В.А. в счет устной договоренности приобретения жилого дома 175 тысяч рублей.
... мая 2010 между Рогожиной Ю.А., Рогожиным М.В. и Фахрутдиновой В.А. заключен предварительный договор купли - продажи жилого дома и земельного участка по данному адресу, где в п. 4 указано, что основной договор стороны обязуются заключить до ... мая 2010 г., и определили цену за жилой дом и земельный участок 375 тысяч рублей, которую покупатели обязуются выплатить в момент заключения основного договора. В п.4.1 предварительного договора сказано, что Фахрутдинова В.А. до заключения настоящего договора получает задаток в размере 175 тысяч рублей, что подтверждается распиской.
В возражениях на встречный иск Фахрутдинова В.А. и её представитель ссылаются на п.4.1 предварительного договора, считают сумму 175 тысяч рублей задатком, а поскольку в не заключении основного договора вина ответчицы, то ей задаток возврату не подлежит.
Суд не соглашается с позицией Фахрутдиновой В.А. и её представителя.
Согласно статье 329 ГК РФ, 1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 380 ГК РФ, 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения относительно того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Как видно из содержания статьи, задаток вносится как доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно расписке, выданной Фахрутдиновой В.А. Рогожиной Ю.А. от ....09. 2009 г., Фахрутдинова В.А. получила от покупателей её дома Рогожиной Ю.А. сумму 175 тысяч рублей. В тексте расписки речи о задатке не ведется.
Кроме того, никакого письменного договора между Фахрутдиновой В.А. и Рогожиной Ю.А. на момент получения денег и написания расписки не заключалось, и эта сумма не являлась обеспечением обязательств, которые на тот момент еще не существовали.
Фахрутдинова В.А. и её представитель ссылаются на устную договоренность о задатке и на условия предварительного договора.
Согласно статье 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Отсюда, ссылка на устную договоренность на получение задатка не основана на требованиях закона.
Сумма 175 тысяч рублей передана Фахрутдиновой В.А. до заключения предварительного договора купли - продажи жилого дома и земельного участка, расписка не содержит текста о внесении этой суммы в качестве задатка, на момент внесения этой суммы никаких письменных обязательств по купле - продаже недвижимости между Фахрутдиновой В.А. и Рогожиными не существовало, задаток не может обеспечивать несуществующее обязательство, поэтому суд считает данную сумму не задатком, а авансом, который при не заключении договора подлежит возврату стороне, внесшей аванс.
В предварительном договоре в п. 4.1 записано, что Фахрутдинова В.А. до заключения настоящего договора получает задаток в размере 175 тысяч рублей, что подтверждается распиской. В данном случае нарушено условие о задатке, предусмотренное статьей 380 ГК РФ. Фактически соглашения о задатке между сторонами договора не было, нет и расписки о внесении этой суммы в качестве задатка в момент заключения предварительно договора. Данный пункт договора противоречит пункту 4, где сказано, что покупатели обязуются выплатить цену недвижимости в момент заключения основного договора, и ничего не сказано о ранее внесенной сумме, что также подтверждает, что сумма 175 тысяч рублей внесена не в качестве задатка, а как аванс за покупку дома и земельного участка.
В силу статьи 429 ГК РФ, 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Отсюда, иск Рогожиной Ю.А. о взыскании с Фахрутдиновой В.А. 175 тысяч рублей подлежит удовлетворению.
Судебные расходы следует распределить следующим образом:
Фахрутдинова В.А. при подаче искового заявления уплатила госпошлину 200 рублей, её иск удовлетворен полностью, в силу статьи 98 ГПК РФ эти расходы подлежат взысканию с ответчицы Рогожиной Ю.А.
Рогожина Ю.А. уплатила госпошлину при подаче встречного иска 200 рублей, её иск удовлетворен полностью, эти расходы подлежат взысканию с ответчицы по встречному иску Фахрутдиновой В.А.
Поскольку вынесение решения о взыскании этих расходов повлечет взаимное взыскание одинаковых сумм в пользу каждой из сторон, эти расходы суд считает возможным не взыскивать.
Рогожина Ю.А. предъявила иск к Фахрутдиновой В.А. о взыскании 175 тысяч рублей, иск удовлетворен полностью, Рогожиной Ю.А. при подаче иска уплата госпошлины уменьшена до 200 рублей, недоплаченная госпошлина подлежит взысканию с Фахрутдиновой В.А., она от уплаты госпошлины не освобождена.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 209, 301, 304, 329, 380, 429, 550 ГК РФ, статьями 39, 173, 194-199, 98 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Фахрутдиновой В.А. удовлетворить.
Обязать Рогожину Ю.А. устранить препятствия в пользовании Фахрутдиновой В.А. жилым домом по данному адресу, освободить дом от личных вещей и вернуть ключи от дома.
Встречный иск Рогожиной Ю.А. удовлетворить.
Взыскать в пользу Рогожиной Ю.А. с Фахрутдиновой В.А. 175 тысяч (сто семьдесят тысяч) рублей.
Взыскать с Фахрутдиновой В.А. госпошлину в бюджет в размере 4500 рублей.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в срок 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Ардатовский районный суд.
Судья: Первушкин Н.В.
Копия верна: судья Первушкин Н.В.
Секретарь: Панкратова Т.Ф.
Подлинник решения находится в гражданском деле № ... в Ардатовском районном суде.
Судья: Первушкин Н.В.
Секретарь: Панкратова Т.Ф.