РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с.Дивное 16 декабря 2011 года

Апанасенковский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Кольцовой Н.В.,

при секретаре Якименко Л.А.,

с участием истцов Поповой Е.Д. и Коваленко А.И., представителя истца Поповой Е.Д. адвоката адвокатской конторы <адрес> Куцаенко С.В., действующего на основании ордера № от <дата>,

представителя ответчика ООО «Агротурсервис» Ганжула Д.В., действующего на основании доверенности от <дата>,

представителя ответчика ООО «Агро-Ресурс» -директора ООО «Агро-Ресурс»-Лемешко А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Алдущенко А.Н., Башмаковой Л.М., Башмакова В.П., Донченко С.Ю., Донченко З.П., Поповой Е.Д., Овчаренко Ю.Г., Сергеева В.А., Кваша Т.И., Борисенко Ю.Г., Борисенко Г.Г., Коваленко А.И., Михайленко В.А., Марченко П.А., Морозова В.А., Янина Ю.Л., Фоменко Л.Ф., Бережного Г.Ф., Никитина А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Агротурсервис», Обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Ресурс» о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении записи о регистрации договора аренды, прекращении (расторжении) договора субаренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Алдущенко А. Н., Башмакова Л. М., Башмаков В. П., Донченко С. Ю., Донченко З. П., Попова Е. Д., Овчаренко Ю. Г., Сергеев В. А., Кваша Т. И., Борисенко Ю. Г., Борисенко Г. Г., Коваленко А. И., Михайленко В. А., Марченко П. А., Морозов В. А., Янин Ю. Л., Фоменко Л. Ф., Бережной Г. Ф., Никитин А. В. обратились в суд(с учетом изменения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Агротурсервис», Обществу с ограниченной ответственностью «Агроресурс» о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении записи о регистрации договора аренды, прекращении (расторжении) договора субаренды земельного участка, указывая в обоснование иска на следующее. <дата> прошел государственную регистрацию договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от <дата> с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> га сельхозугодий, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, заключенный с ООО «Агротурсервис». Арендодатель злостно не выполняет свои обязательства по договору, а именно п.1.4, в соответствии с которым он взял на себя обязательства выплачивать арендодателям ежегодно в качестве арендной платы в срок до <дата> года за 1/21 долю в праве по <данные изъяты>, а также денежную сумму, эквивалентную размеру земельного налога и налога на доходы физических лиц, подлежащую уплате в текущем году. В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате истцами в адрес ответчика была направлена претензия, в соответствии с которой арендодатели требовали соблюдения существенных условий договора аренды и устранения допущенной задолженности. Ответчиком нарушаются положения ст.619 ГК РФ, а именно невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, а также нерациональном использовании земельного участка, что приводит к зарастанию земельного участка сорной травой и соответственно существенно ухудшает качество и плодородие земельного участка. Истцами вместе с требованием о погашении задолженности в адрес ответчика было направлено соглашение о расторжении договора аренды, на которое ответчик не отреагировал. Более того, после заключения договора аренды существенно изменились обстоятельства, из которых истцы и ответчик исходили при заключении договора. В настоящее время ООО «Агротурсервис» признан банкротом, что нарушает существенно права арендодателей, поскольку и в дальнейшем не будет производиться выплата арендной платы. Если бы истцы предвидели, что ответчик окажется банкротом, что директор ФИО27 самостоятельно примет решение о ликвидации, то они не заключали бы договор аренды на таких условиях. <дата> заключен договор субаренды этого же земельного участка между ООО «Агротурсервис» и ООО «Агро-Ресурс». Поскольку по условиям договора субаренды, если субарендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, не явились Алдущенко А. Н., Башмакова Л. М., Башмаков В. П., Донченко С. Ю., Донченко З. П., Овчаренко Ю. Г., Сергеев В. А., Кваша Т. И., Борисенко Ю. Г., Борисенко Г. Г., Михайленко В. А., Марченко П. А., Морозов В. А., Янин Ю. Л., Фоменко Л. Ф., Бережной Г. Ф., Никитин А.В.(его представитель по доверенности Зинченко И.В.), однако истцы Михайленко В.А.,Бережной Г.Ф.,Борисенко Ю.Г.,Борисенко Г.Г.,Морозов В.А., Фоменко Л.Ф.,Янин Ю.Л.,Донченко З.П.,Алдущенко А.Н.,Башмакова Л.М., Кваша Т.И.,Сергеев В.А.,Борисенко Г.Г., Марченко П.А. представили суду заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых указали, что заявленные исковые требования поддерживают, суд, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Третье лицо Фаюстов С.И., распорядившийся своей земельной долей, и не являющийся собственником земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата>, с учетом мнения лиц, участвующих по делу, освобожден определением суда (протокольно) от участия в деле в качестве третьего лица, поскольку его интересы судебным решением не затрагиваются.

В судебном заседании истец Попова Е.Д. иск поддержала и дополнительно пояснила, что <данные изъяты>. за каждый год ею получено в <дата>, на неоднократные обращения за выплатой компенсации по уплате земельного налога ей отвечали отказом ввиду отсутствия денежных средств. Все арендодатели, указанные в претензии, <данные изъяты>. Никитин А.В. не получал <данные изъяты>. Башмаковы Л.М.,В.П. не получили <данные изъяты>., они обращались в устном порядке, им поясняли, что <данные изъяты> нет. Донченко С.Ю. получил <данные изъяты> году. По поводу компенсации земельного налога обращались в устном порядке в <дата> г. к ЛемешкоА.Н., показывали квитанции об уплате налога, который пояснил, что нет денег. Спора по вопросу выплаты арендаторами налога на доходы физических лиц нет.

Истец Коваленко А.И. в суде иск поддержал, как и пояснения Поповой Е.Д., и пояснил, что на данный момент ему задолженность по арендной плате составляет только компенсация за земельный налог в <дата> году. Он, Донченко, Алдущенко обращались по вопросу выплаты налога к ФИО27, в бухгалтерию, но получали ответ, что нет денег. Договоренности о том, что выплата компенсации земельного налога будет заменена выдачей <данные изъяты> не было.

Представитель истца Поповой Е.Д. Куцаенко С.В. в судебном заседании пояснил, что до настоящего времени не выплачена арендная плата Башмаковым Л.М.,В.П. за <дата>. Считает, что договор аренды был заключен в нарушение требований ст.22 ЗК РФ, без уведомления арендодателей в разумный срок о заключении договора субаренды в письменной и иной форме, позволяющей располагать сведениями о получении, более половины арендодателей не получают районную газету, арендатор должен доказать, что все собственники были уведомлены о заключении договора субаренды, прочитали уведомление в газете. Арендатор своими действиями по невыплате арендной платы допускает существенные нарушения условий договора аренды. Претензии арендатору направлялись неоднократно, их категорически отказывались принимать.

Представитель ответчика ООО “Агротурсервис” Ганжула Д.В. с иском не согласился и в возражениях на иск, также в пояснениях в суде указал на следующее. В <дата> годы претензий по поводу невыплаты арендной платы от арендодателей не поступало, то есть не соблюден досудебный порядок. Кто и по какой доверенности получил претензию на имя конкурсного управляющего ФИО30, неизвестно. Если кто-то не обращался за получением арендной платы, то арендатор не обязан его разыскивать, чтобы выдать арендную плату. В <дата> году у ООО «Агротурсервис» возникли финансовые проблемы. С целью, чтобы не пострадали арендодатели, и в их интересах прежде всего, был заключен договор субаренды, по которому выплату арендной платы производит ООО «Агро-Ресурс», и который готов в любой момент погасить задолженность ООО «Агротурсервис» по арендной плате. Ряд истцов сознательно не получают арендную плату, чтобы расторгнуть договор аренды и передать землю в аренду колхозу “<данные изъяты>” <адрес>. В <дата> году арендную плату выплатили всем арендодателям. Уведомление о заключении договора субаренды было опубликовано в местной газете. Но в любом случае отсутствие уведомления не является по закону основанием для расторжения договор аренды. Утверждение истцов, что вследствие введения в отношении ООО «Агротурсервис» процедуры банкротства существенно изменились обстоятельства, из которых исходили истцы при заключении договора, что дает им право требовать досрочного расторжения договора, не основано на законе. В законодательстве отсутствуют нормы, дающие право арендодателю требовать досрочного расторжения договора по указанному основанию, договор аренды такого права также не содержит. Истцами не представлено доказательств ухудшения состояния земель. Арендатор уплачивает налог на доходы физических лиц, но уплачивать земельный налог за собственников он не имеет права, сложился порядок компенсации земельного налога, когда собственники земельных долей предоставляют квитанции, по которым производится компенсация выплаченных ими сумм земельного налога, однако никто из собственников квитанции не предоставлял. Эти квитанции также не были приложены к претензии, и в претензии нет требования о выделе денежной суммы, эквивалентной размеру земельного налога. В качестве компенсации земельного налога арендодателям выдавалась <данные изъяты>. Требование о расторжении договора вследствие существенного ухудшения имущества может быть заявлено только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, но подобных предупреждений не поступало. Возможность устранить, якобы имевшие место нарушения, арендатору не была предоставлена. ООО «Агротурсервис» и ООО «Агро-Ресурс» готовы в любое время выплатить арендную плату тем лицам, которые по тем или иным причинам не смогли обратиться за ее получением в предыдущие годы.

Представитель ответчика ООО «Агро-Ресурс» Лемешко А.Н. с иском не согласился и пояснил суду, что к настоящему времени ряд арендодателей получили компенсацию за уплату ими земельного налога. К нему лично с вопросом о выплате данной компенсации с предоставлением налогового уведомления или квитанции об уплате налога никто не обращался. Никитин А.В. получил <данные изъяты> за <дата> год, за <дата> год сказал, что он подъедет за <данные изъяты> когда ему будет удобно.Он готов выплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате ООО “Агротурсервис” в любое время по мере обращения арендодателей. О заключении договора субаренды истцы были уведомлены должным образом посредством публикации извещения в средствах массовой информации- районной газете. ООО «Агро-Ресурс» выплачивалась арендная плата еще в <дата> году, это также является подтверждением того, что истцам было известно о заключении договора субаренды. ООО «Агро-Ресурс» отдельно обговаривались условия выдачи <данные изъяты>, но не в счет компенсации за земельный налог. При начислении арендной платы бухгалтером производится ее оценка, и организация как налоговый агент исчисляет и перечисляет 13 % налога с дохода физического лица.

Суд, выслушав лиц, участвующих по делу, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, <дата> между Фаюстовым С.И., Алдущенко А.Н., Борисенко Ю.Г., Борисенко Г.Г., Сергеевым В.А., Коваленко А.И., Кваша Т.И., Бережным Г.Ф., Донченко С.Ю., Донченко З.П., Башмаковым В.П., Башмаковой Л.М., Михайленко В.А., Марченко П.А., Поповым Н.И., Овчаренко Ю.Г., Никитиным А.В., Морозовым В.А., Яниным Ю.Л., Фоменко Л.Ф.(собственниками земельных долей, арендодателями) и ООО «Агротурсервис» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на территории <адрес> Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> <дата>.

Согласно п.1.3 Договора арендная плата устанавливается в виде денежных средств и сельскохозяйственной продукции, оцениваемой в денежной форме по ценам продаж на сельхозпродукцию, фактически сложившимся в ООО «Агротурсервис» на момент выдачи арендной платы.

Согласно п.1.4 Договора арендатор ежегодно в качестве арендной платы, в срок до <дата> текущего года обязуется передавать арендодателям <данные изъяты> и денежную сумму, эквивалентную размеру земельного налога, и налога на доходы физических лиц, подлежащую уплате в текущем году. Арендная плата распределяется между арендодателями соразмерно их долям в праве общей собственности на указанный земельный участок.

В соответствие с п.3.1 Договора арендодатели имеют право досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы.

Как усматривается из материалов дела, <дата> между ООО «Агротурсервис» и ООО «Агро-Ресурс» заключен договор субаренды указанного выше земельного участка сельскохозяйственного назначения. Согласно п.2.1 срок действия договора установлен до <дата> г. Согласно п.7.3, если субарендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

В деле имеется уведомление от <дата> ООО «Агро-Ресурс» на имя конкурсного управляющего ООО «Агротурсервис» ФИО30 о возобновлении действия договора субаренды.

В соответствие с п.3.2 Договора субаренды в качестве арендной платы, подлежащей ежегодной выплате за весь земельный участок, субарендатор принимает на себя обязательство арендатора по выплате арендной платы собственникам земельного участка в следующем размере: в натуральном выражении <данные изъяты>, из расчета за 1/21 доли в праве общей собственности на земельный участок, соразмерно долям, принадлежащим арендодателям, выдается до <дата>, в денежном выражении в размере земельного налога и налога на доходы с физических лиц, подлежащего уплате в текущем году.

В газете «Приманычские степи» от <дата> опубликовано уведомление собственникам земельного участка о заключении договора субаренды от <дата>.

Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> ООО «Агротурсервис» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО30

Согласно претензиям в адрес ООО «Агротурсервис» по адресу <адрес>, возвращенным отправителю(Поповой Е.Д.) по причине отказа адресата от получения, направленным в адрес председателя ликвидационной комиссии, конкурсного управляющего ФИО30, врученных <дата> и <дата> соответственно, послуживших основанием для предъявления исковых требований, следует, что предъявлена претензия по невыполнению договорных обязательств ООО «Агротурсервис» по состоянию на <дата> о своевременной выплате арендной платы. Так, задолженность составила: Алдущенко А.Н. <данные изъяты>.; Башмакова Л.М. <данные изъяты>.;Башмаков В.П. <данные изъяты>.;Донченко С.Ю. <данные изъяты>; Донченко З.П. <данные изъяты>.;Попова Е.Д. <данные изъяты>.; Овчаренко Ю.Г. <данные изъяты>.; Сергеев В.А. <данные изъяты>.; Кваша Т.И. <данные изъяты>.; Борисенко Ю.Г., Борисенко Г.Г.,Коваленко А.И.,Михайленко В.А., Марченко П.А.,Морозов В.А., Янин Ю.Л., Фоменко Л.Ф., Бережной Г.Ф.- <данные изъяты>

В соответствие со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В связи с чем судом рассмотрено дело по имеющимся в нем доказательствам.

Из представленных ведомостей на выдачу <данные изъяты> и выплату компенсации земельного налога следует, что арендная плата в виде <данные изъяты> получена Алдущенко А.Н., Башмаковой Л.М., Донченко С.Ю., Донченко З.П., Овчаренко Ю.Т. в <дата> году до <дата>, между тем в претензии присутствует указание на ее не получение. Кваша Т.И. арендная плата за <дата> год получена <дата> году до <дата>, и в <дата> году <дата> год. Также согласно ведомости выдачи <данные изъяты>, закрытой <дата>, Башмаковым В.П. получена арендная плата за <дата> год.

Согласно ведомости возврата сумм земельного налога за <дата> год выплата его компенсации произведена Янину Ю.А. в сумме <данные изъяты> руб., Алдущенко А.И. <данные изъяты> руб., Коваленко А.И.-<данные изъяты> руб., Башмакову В.П. <данные изъяты> руб., Башмаковой Л.М.- <данные изъяты> руб., Борисенко Ю.Г.-<данные изъяты> руб., Фоменко Л.Ф.-<данные изъяты> руб., Михайленко В.А.-<данные изъяты> руб., Борисенко Г.Г.-<данные изъяты> руб., и эти данные также стороной истца не опровергнуты.

Между тем в претензии указаны иные суммы задолженности по компенсации земельного налога и не приложены налоговые уведомления или же квитанции об уплате земельного налога, подтверждающие его размер, без которых невозможно выполнение требования в претензии о погашении задолженности в течение трех дней. Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что по сложившейся практике выплаты компенсации сумм земельного налога арендодатели представляют арендатору документы, подтверждающие их размер, поскольку в соответствии с ч.1 ст.388 НК РФ обязанность по уплате земельного налога лежит на собственнике земельного участка, доказательств того, что истцами предоставлялись данные документы, но им было отказано в выплате сумм налога, в суд не представлены, также данные документы не были представлены стороной и в судебное заседание. То есть то обстоятельство, что не выплата арендной платы в виде компенсации земельного налога произошла по вине арендатора, не доказано.

Так, в соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как указано выше, основание досрочного расторжения договора в случае систематического невнесения арендной платы предусмотрено и договором аренды земельного участка, что согласуется с п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ.

Как усматривается из претензии, материалов дела, с учетом указанных выше данных о выплате арендной платы за определенный период в установленный срок, в отношении указанных в претензии лиц арендная плата выплачивалась в установленные сроки, но не в полном объеме, так как предъявлены требования в претензии о выполнении частично исполненных обязательств, по которым произведена выплата <данные изъяты> или компенсация земельного налога за определенный период, в то время как п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ предусмотрено такое основание для расторжения договора как невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Факта невнесения арендной платы три и более раза, в соответствие с п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ в судебном заседании не установлено, как и не указано в претензии.

Доводы представителя истца адвоката Куцаенко С.В. о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, выразившихся в невыплате арендной платы, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды, основаны на неправильном толковании положений ст.619 ГК РФ, и заключенного между истцами и ООО «Агротурсервис» договора, так как согласно ст.619 ГК РФ просрочка арендных платежей должна иметь место подряд не менее трех раз.

Доказательств нерационального использования земельного участка, зарастания земельного участка сорной травой и соответственно существенного ухудшения качества и плодородия земельного участка с момента передачи земельного участка в аренду до момента возникновения спора истцами в суд не предоставлено.

Как следует из ч.3 ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Факт направления такого письменного предупреждения (претензии) нашел подтверждение в материалах дела почтовыми конвертами с содержащимися в них претензиями и отметкой об отказе в их получении, почтовыми уведомлениями, подтверждающими, в том числе получении претензии, направленной в адрес конкурсного управляющего, поэтому доводы представителя ответчика Ганжула Д.В. о невыполнении истцами досудебного порядка урегулирования спора являются несостоятельными.

Таким образом, в судебном заседании нашло подтверждение надлежащее исполнение истцами требований ч.3 ст.619 ГК РФ.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Доводы истцов о существенном изменении обстоятельств, а именно, признании ответчика банкротом, суд считает несостоятельными, потому что введение процедуры конкурсного производства в отношении ответчика ООО «Агротурсервис» не может быть признано существенным изменением обстоятельств в смысле статьи 451 ГК РФ.

В соответствии с положениями ч.6 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон-арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Собственники земельного участка, как следует из материалов дела, были уведомлены о передаче участка в субаренду посредством публикации извещения об этом в средствах массовой информации- районной газете «Приманычские степи».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. №11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных ст.22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Таким образом, в иске Алдущенко А.Н. и других к ООО «Агротурсервис», ООО «Агроресурс» о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении записи о регистрации договора аренды, прекращении (расторжении) договора субаренды земельного участка должно быть отказано.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске Алдущенко А.Н., Башмаковой Л.М., Башмакову В.П., Донченко С.Ю., Донченко З.П., Поповой Е.Д., Овчаренко Ю.Г., Сергееву В.А., Кваша Т.И., Борисенко Ю.Г., Борисенко Г.Г. Коваленко А.И., Михайленко В.А., Марченко П.А., Морозову В.А., Янину Ю.Л., Фоменко Л.Ф., Бережному Г.Ф., Никитину А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Агротурсервис», Обществу с ограниченной ответственностью «Агроресурс» о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении записи о регистрации договора аренды, прекращении (расторжении) договора субаренды земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Апанасенковский районный суд в течение десяти дней со дня его вынесения в мотивированной форме.

С мотивированным решением стороны могут быть ознакомлены в помещении суда 22 декабря 2011 года.

Председательствующий судья (Н.В.Кольцова)