О ВЗЫСКАНИИ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ

Гр. дело № 2-217/2011 Мотивированное решение

изготовлено 25.03.2011

Р Е Ш Е Н И Е (Решение не вступило в законную силу)

22 марта 2011 года г. Апатиты

Апатитский городской суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Бобковой И.В.,

при секретаре Деникаевой Е.П.

при участии представителя истца Довиденко К.В.,

ответчика Миткевича И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Апатиты к Миткевичу Ивану Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Апатиты обратилась в суд с иском к Миткевичу И.И. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование иска указала, что между Администрацией г. Апатиты и истцом заключен договор аренды земельного участка от 23.06.1998 № 577. Сторонами подписано соглашение от 03.12.2009 № 813 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 23.06.1998 года. По условиям договора Администрация передала в аренду Миткевичу И.И. земельный участок площадью ..... кв. м, расположенный по адресу: ..... а ответчик обязался ежегодно вносить арендную плату. Договор заключен на 25 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Апатитском городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Размер арендной платы определялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением ставки арендной платы и дифференцированного коэффициента, которые устанавливались и могли изменяться Арендатором. В нарушение условий договора ответчик не вносил арендную плату в 2007-2010 г.г., в связи с чем образовалась задолженность по арендным платежам в размере 54113 руб. 44 коп., на которую в соответствии с условиями договора Администрация начислила пени в размере 11085 руб. 24 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 01.03.2010 № 01-12/816 с предложением в добровольном порядке погасить задолженность по платежам, которая была получена Миткевичем И.И. 29.04.2010 в Администрацию г. Апатиты поступило письмо, в котором возвращены без подписания акты сверки и ответчик сообщает об отказе вносить арендную плату.

Просит в силу ст.ст. 22, 36, 65 Земельного кодекса РФ, ст. 309, 310 ГК РФ взыскать с Миткевича И.И. задолженность по арендной плате в размере 54443 руб. 44 коп., пени в размере 11085 руб. 24 коп.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнил исковые требовании и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате 54113 рублей 44 копейки за период с 01.01.2007 по 01.12.2010 и пени в сумме 15499 рублей 09 копеек за период с 02.03.2007 по 01.12.2010.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал, дополнительно пояснил, что ранее 2009 года уведомлений ответчику о наличии задолженности не направлялось, соглашений к договору аренды не заключалось, так же не подписывался расчет арендной платы. Соглашение 03.12.2009 о внесении изменений в договор аренды земельного участка не зарегистрировано, обязанность по регистрации договора возложена на арендатора, в связи с чем пени начислялись в соответствии с действующим законодательством, а не соглашением от 03.12.2009 года.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать, так как решением № 267 от 25 февраля 2000 года Апатитского горсовета был освобожден от уплаты арендной платы. Кроме того, 19 мая 2006 года актом № 59 проверки Кировского межрайтеротдела было установлено, что участок не используется, так как не используется здание, принадлежащее ему на праве собственности и расположенное на спорном участке, нарушений земельного законодательства не выявлено. С 2000 года Администрация г.Апатиты не обращалась за взысканием арендных платежей, вплоть до 22 декабря 2009 года, когда было получено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 577 от 23 июня 1998 года и расчет арендной платы за 2009 года. Согласно условиям договора он вступает в силу с момента его регистрации, соглашение о внесении изменений подписано им 23 декабря 2009 года, а была ли регистрация или нет -ему не известно. В силу возраста он не понял, что обязанность по регистрации соглашения возложена на него. В соответствии с соглашением арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально равными долями путем перечисления на счет, однако указанное соглашение им подписано только 23.12.2009, в связи с чем, он не мог внести платежи ежеквартально с начала 2009 года. Кроме того, ежегодно, не позднее 1 ноября текущего года, арендодатель обязан направлять арендатору расчет арендной платы на текущий год. За 2006-2008 г.г. расчет не получал и не подписывал. По условиям договора арендатор должен был своевременно извещать об изменении размера арендной платы, однако не извещал и начислял задолженность с 2006 года, в том числе пени. Он как ..... все это время имел право на льготы, при своевременном извещении о начислении арендных платежей, он бы представил соответствующие документы.

За 2010 год расчет аренды также не направлялся, направлялось лишь письмо, что плата должна вноситься с учетом льгот в сумме 15 руб. 92 коп., что и было сделано в апреле месяце, что подтверждается квитанцией. Льготы сделали лишь с 01 января 2010 года.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу положений, установленных ч.ч. 2, 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В силу ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

При этом он может быть установлен как в твердой денежной сумме, так и являться определяемым (когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее механизм ее расчета) – п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Из материалов дела усматривается, что 23 июня 1998 года между Администрацией г. Апатиты (арендодатель) и Миткевич И.И. был заключен договор аренды земельного участка № 577, площадью ..... кв. м, расположенный по адресу: г......

Договор заключен сроком на 25 лет и вступил в силу с момента его регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Апатиты (в соответствии с действовавшим в указанный период порядком регистрации).

Согласно п. 4.3. Договора аренды размер ежегодной арендной платы определяется соглашением сторон.

Пунктом 4.7. Арендная плата за землю вносится в бюджет равными долями ежеквартально, не позднее первого числа третьего месяца.

Таким образом, право арендодателя на установление размера арендной платы поставлено под условие согласования с арендатором. Стороны исключили возможность установления размера арендной платы в одностороннем порядке, предусмотрев, что размер арендной платы на каждый год оформляется в письменной форме (в виде приложения к договору, являющегося его неотъемлемой частью) в виде документа, подписываемого сторонами. Арендная плата должна вноситься не позднее 01 марта, 01 июня, 01 сентября и 01 декабря года. При этом, исходя из буквального толкования текста договора аренды, следует, что соглашение о размере ежегодной арендной платы должно быть заключено между сторонами не позднее 01 марта расчетного года. Договором предусмотрено, что основанием для пересмотра платежей являются инфляция, учитываемая законодательно, утвержденными методами и изменения законодательства, а также подзаконных нормативных актов, опубликованных в местной печати.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В случае изменения договора, заключенного и зарегистрированного в соответствии с ранее действовавшим порядком, соглашение сторон об изменении условий, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и считается заключенным с момента его регистрации.

Пунктом 7 Договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям Договора будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

03 августа 1999 года между сторонами договора аренды было заключено дополнение № 116, которым предусматривается механизм исчисления арендной платы. Дополнение зарегистрировано в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Апатиты.

Согласно п. 4.3. Дополнения предусмотрено, что размер земельного платежа, выплачиваемого арендатором арендодателю, определяется исходя из базовой ставки арендной платы на единицу площади с применением к ней дифференцированного коэффициента.

Пунктом 4.6. Дополнения к договору аренды земельного участка установлено, что ответственность за правильность исчисления земельных платежей, применения установленных Федеральным Законом повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога и своевременность уплаты платежей возлагается на арендатора.

Однако, как следует из смысла дополнения от 03.08.1999 года, обязательность определения размера ежегодной арендной платы отдельным соглашением в письменной форме указанным дополнением не отменялось и не изменялось.

03 декабря 2009 года сторонами было подписано соглашение № 813 о внесении изменений в договор аренды, согласно которому изменялся механизм расчета размера арендной платы, а именно согласно п. 3.1. Соглашения размер арендной платы за земельный участок устанавливается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Пункт 9 Соглашения устанавливал, что оно вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.

Истцом не представлено доказательств соблюдения требования законодательства о прохождении процедуры государственной регистрации изменений, внесенных в договор. Напротив, в судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что указанное Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке не было, а, следовательно, изменения, внесенные в договор, в том числе и в части, касающейся внесения изменений в механизм расчета размера арендной платы, не может быть взят судом за основу.

Таким образом, суд приходит к выводу, что размер арендной платы должен исчисляться в соответствии с п. 4.3 Договора аренды и п.п. 4.3., 4.4. Дополнения к договору аренды от 03 августа 1999 года.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебное заседание истцом не представлено доказательств того, что между сторонами согласовывались и подписывались в письменном виде соглашения, предусматривающие размер арендной платы за 2007, 2008 и 2009 годы.

По смыслу установленных судом условий договора аренды арендодатель и арендатор согласуют размер арендной платы. При этом суд исходит из того, что действующим законодательством предусмотрено, что арендодатель обязан изменять размер арендной платы, подлежащей уплате за пользование земельными участками, в связи с принятием законодательных актов органами местного самоуправления, а арендатор не вправе уклоняться от подписания соглашения об изменении условий договора относительно размера арендной платы. При этом все действия арендатор и арендодатель должны производить строго как в рамках действующего законодательства (ст. 65 ЗК РФ) так и с учетом условий заключенного договора аренды. Однако в нарушение указанных условий ежегодные соглашения, устанавливающие размер арендной платы сторонами не подписывались.

Таким образом, истцом не представлены доказательства соблюдения требования законодательства о согласовании существенного условия договора - размера арендной платы.

Кроме того, как следует из представленных в суд материалов, решением Апатитского городского совета народных депутатов (двадцать пятая сессия) от 25.02.2000 г. Миткевич И.И. освобожден от арендной платы за земельный участок, расположенный ..... .....

Доводы представителя Администрации о том, что в 2005 году полностью изменилась методика расчета арендной платы, а также то, что Положением, утвержденным Решением от 24.06.2008 № 450, предусмотрено, что полное освобождение от арендной платы не допускается, а потому арендная плата ответчику была начислена с учетом положений Решения от 24.11.2005 № 522, Постановления от 28.12.2006 № 779 и Решения 24.06.2008 № 450, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Частью 1 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с действующим Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации 24 июня 2008 года было принято Решение Совета депутатов № 450.

Решением Совета депутатов муниципального образования г. Апатиты с подведомственной территорией от 24 июня 2008 года № 450 утверждено Положение об определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах городского округа Апатиты (далее Положение).

Согласно п. 4.1. Положения льгота в виде полного освобождения от арендной платы не допускается.

В соответствии с п. 4 ст. 422 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 422 ГК РФ установлено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу указанной нормы последующее изменение императивных норм на условия заключенного ранее договора не влияет, кроме случаев, когда в законе ему придана обратная сила.

Согласно п. 5 Решения от 24.06.2008 № 450 настоящее решение вступает в силу со дня его опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 16.04.2008 г.

Решение от 24.06.2008 года № 450 было принято после заключения сторонами договора аренды земельного участка и не содержит указания на то, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Решение же от 25.02.2000 года № 267 об освобождении ответчика от арендной платы в установленном законом порядке отменено не было.

Сторонами было предусмотрено условие, что изменение действующего законодательства, а также подзаконных нормативных актов, является основанием для пересмотра платежей – п.4.3. Договора.

Однако, принимая во внимание то обстоятельство, что в связи с отменой действующим законодательством такой льготы как полное освобождение от арендной платы, сторонами так и не был согласован размер арендной платы за 2008 и 2009 годы в виде отдельного документа, пописанного сторонами и являющегося приложением к договору, то требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам за указанный период нельзя признать законным.

И, кроме того, как установлено судом, согласно договору аренды с учетом дополнений от 03.08.1999, размер земельного платежа, выплачиваемого арендатором арендодателю, определяется исходя из базовой ставки арендной платы на единицу площади с применением к ней дифференцированного коэффициента.

Комплексное применение ст. 65 ЗК РФ, ст.ст. 452, 614 ГК РФ, с учетом установленных по делу обстоятельств, позволяют суду сделать вывод, что по спорному договору изменение условия об арендной плате, в том числе, установленного механизма ее расчета, возможно только по двустороннему соглашению сторон.

Решениями от 24.11.2005 № 522 и 24.06.2008 № 450 и Положением установлено, что размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается исходя из его кадастровой стоимости. Решение от 24.06.2008 г. № 450 вступает в силу со дня его опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 16.04.2008.

Согласно расчетам, представленным Администрацией г. Апатиты, размера задолженности по арендной плате за землю и пени за 2007-2009 г.г. исчислялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая, что вступившее с 03 июля 2008 года Решение от 24.06.2008 № 450 (а ранее с 01.01.2006 Решение от 24.11.2005 № 522) не содержит положений о действии на ранее возникшие правоотношения, подлежат применению условия договора аренды № 577 от 23 июня 1998 года с учетом Дополнений внесенных в договор от 03.08.1999 года.

Истцом не представлено в материалы дела доказательств того, что между сторонами подписывались и были зарегистрированы в установленном законом порядке соглашения об изменении механизма расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а потому нормы Положения, утвержденного Решением от 24.06.2008 № 450, не могут быть применены к спорным правоотношениям. Расчет должен быть произведен в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора аренды. В период с 2000 года, после вынесения решения Апатитским городским советом народных депутатов об освобождении ответчика от арендной платы истец ни разу не направлял в адрес ответчика уведомления, претензии, проекта соглашения о сумме арендной платы до 2009 года. Не направляя указанные претензионные документы, истец лишил ответчика возможности представить документы дающие право на льготы по уплаты арендных платежей.

Учитывая изложенные обстоятельства у Администрации г. Апатиты отсутствовали правовые основания для начисления арендной платы в соответствии с изменениями, не внесенными в договор.

Само по себе подписание ответчиком расчета арендной платы за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 по договору аренды, в соответствии с которым Миткевич И.И. признает, что размер арендной платы за указанный период составляет 15915 руб. 72 коп., не может служить основанием для взыскания долга за 2009 года, при отсутствии правовых оснований для получения арендной платы в заявленном размере.

Поскольку факт наличия задолженности по арендным платежам истцом не доказан, то оснований для взыскания с ответчика пени у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Администрации г. Апатиты к Миткевичу Ивану Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 года по 01.12.2009 года и пени за период с 02.03.2007 года по 01.12.2010 года отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Апатитский городской суд Мурманской области путем подачи кассационной жалобы в течение 10 дней с момента составления мотивированного текста решения.

Председательствующий И.В. Бобкова