Дело №2-168/2011
РЕШЕНИЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе:
председательствующего Кравченко Н.Н.,
при секретаре Учителевой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске
26 января 2011 года
заявление Администрации Яшкинского района об оспаривании решения государственного регистратора,
установил:
Администрация Яшкинского района обратилась с заявлением об оспаривании решения государственного регистратора.
Свои требования мотивирует тем, что хххх государственным регистратором Тютриной О.Н. Анжеро-Судженского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области было принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: хххх, хххх хххх Основаниями для отказа в государственной регистрации, по мнению регистратора, послужило, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
По мнению Государственного регистратора Тютриной О.Н. для создания одного и того же объекта недвижимости невозможно одновременное заключение договоров участия в долевом строительстве и инвестиционных договоров, так как правоотношения, возникающие из разного законодательного основания, влекут разные правовые последствия. Применение инвестиционного законодательства возможно в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте строительства, а при строительстве объекта (здания, сооружения) целиком.
С решением Государственного регистратора заявитель не согласен, считает его незаконным и необоснованным по следующим причинам.
хххх между Некоммерческой организацией «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» и Управлением жизнеобеспечения и градостроительства Администрации Яшкинского района был заключен муниципальный контракт хххх на приобретение (строительство) квартир в строящемся многоквартирном доме (в редакции дополнительного соглашения от хххх), по условиям которого заявитель принял участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: хххх, хххх, хххх.
В соответствии с п.3 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Согласно ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее -договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Заключенный контракт не основан на Федеральном законе от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по следующим причинам: предметом контракта является инвестирование строительства жилья, а не долевое участие в строительстве жилья. Таким образом, отношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Следовательно, если для участия в строительстве застройщик привлекает денежные средства юридических лиц он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры.
В соответствии со ст.8 Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 161 Гражданского Кодекса РФ сделки между юридическими лицами заключаются в простой письменной форме.
В законодательстве отсутствуют обязательные требования к условиям договора инвестирования.
Муниципальный контракт заключен в письменной форме, в нем определены существенные условия: предмет контракта, цена контракта.
Следовательно, Муниципальный контракт по форме и содержанию соответствует действующему законодательству.
Заявитель просит признать отказ государственного регистратора Тютриной О.Н. Анжеро-Судженского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: хххх, хххх, хххх1, недействительным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области зарегистрировать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: хххх, хххх.
Представитель Администрации Яшкинского муниципального образования – Коледенко М.А., действующая на основании доверенности от хххх (л.д.49), в суде на требованиях настаивала, уточнила, что просит действия государственного регистратора и Анжеро-Судженского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области признать не соответствующими действующему законодательству и обязать зарегистрировать право собственности на спорный объект за Яшкинским муниципальным районом. Доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала.
Государственный регистратор Тютрина О.Н., назначенная на данную должность на основании приказа от хххх хххх (л.д.33), а также действуя как представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Анжеро-Судженского отдела на основании доверенности хххх от хххх (л.д.15), в суде, а также в письменном возражении, приобщенном к материалам дела, заявленные требования не признала, указала, что к компетенции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии относится государственная регистрация прав. хххх на основании абзаца 4 п.1 статьи 20 Федерального закона Российской Федерации от хххх №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) на основании того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требования действующего законодательства, Администрации Яшкинского района Кемеровской области было отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: хххх, хххх, хххх, документы на которую были представлены хххх хххх, по следующим причинам. В качестве правоустанавливающего документа были представлены: Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от хххх №RU42518000"-"014 и Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от хххх №хххх, выданные Управлением жизнеобеспечение градостроительства Администрации Яшкинского района застройщику -Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области».
В дела правоустанавливающих документов ранее представлялись разрешение на строительство указанного дома RU хххх хххх от хххх, выданное Некоммерческой организации «Фонда развития жилищного строительства Кемеровской области», и договор долевого участия в строительстве №хххх от хххх заключенного между застройщиком - Некоммерческой организацией «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» и участниками долевого строительства (представлены в дело правоустанавливающих документов хххх от хххх). То есть застройщиком жилого дома по адресу: хххх, хххх хххх является Некоммерческая организация «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области».
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.п.1,2 ст.55 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, представленный правоустанавливающий документ свидетельствовал об отсутствии у заявителя прав на указанный выше объект недвижимости.
Государственная регистрация была приостановлена. Заявителю было предложено устранить причины, препятствующие государственной регистрации.
хххх в дело дополнительно были приобщены правоустанавливающие документы, а именно Муниципальный контракт хххх на приобретение (строительство) квартир в строящемся многоквартирном жилом доме от хххх и Дополнительное соглашение к муниципальному контракту хххх от хххх на приобретение (строительство) квартир в строящемся многоквартирном жилом доме от хххх.
хххх было представлено заявление о приобщении в дело правоустанавливающего документа - Акта приема-передачи квартир от хххх.
К моменту представления Муниципального контракта хххх на приобретение (строительство) квартир в строящемся многоквартирном жилом доме от хххх, Дополнительного соглашения к муниципальному контракту хххх от хххх на приобретение (строительство) квартир в строящемся многоквартирном жилом доме от хххх и Акта приема-передачи квартир от хххх на инвестирование строительства жилого дома по хххх, хххх хххх в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним уже был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве данного жилого дома (Договор об участии в долевом строительстве от хххх №хххх, дата регистрации хххх, хххх, документы были сданы хххх; Договор об участии в долевом строительстве от хххх №хххх, дата регистрации хххх, хххх, документы были сданы хххх).
Согласно части 1 статьи 12.1 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:
1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего
Федерального закона;
2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1
настоящего Федерального закона.
В соответствии с частями 1,5 статьи 13 Федерального закона №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.
После окончания строительства и получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию право собственности участника долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке предусмотренном Законом о регистрации и, соответственно, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме согласно части 5 статьи 16 Федерального закона №214-Ф3.
По договору инвестирования исполнение обязательств застройщика ничем не обеспечивается, что противоречит положениям статьи 12.1 Федерального закона №214-ФЗ.
Таким образом, исходя из смысла изложенных норм закона, для создания одного и того же объекта недвижимости невозможно одновременное заключения договоров участия в долевом строительстве и инвестиционных договоров, так как правоотношения, возникшие из разного законодательного основания, влекут разные правовые последствия. Применения инвестиционного законодательства возможно в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте строительства, а при строительстве объекта (здания, сооружения) целиком.
На основании изложенного у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации и хххх в государственной регистрации было отказано.
Таким образом, отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: хххх, хххх, хххх1 соответствует законодательству, в связи с чем не может быть признан недействительным (л.д.31-32).
Представитель Управления жизнеобеспечения и градостроительства Администрации Яшкинского района – Болтовский А.В., действующий на основании доверенности хххх от хххх (л.д.60), в суде заявленные требования поддержал.
Представитель Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» Череповский А.Г., действующий на основании доверенности от хххх (л.д.16), в суде, а также в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела, заявленные требования поддержал, указал, что согласно п.3 ст.1 Федерального закона от хххх №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) действие Закона об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанных на договоре участия в долевом строительстве. Далее Закон устанавливает, что указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Правила, установленные п.3 ст.1 Закона, безусловно, направлены на установление возможности выбора юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями вариантов заключаемых договоров, в том числе возможности исключить из-под действия Закона об участии в долевом строительстве заключаемые инвестиционные договоры. Таким образом, если для участия в строительстве застройщик привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры. Инвестиционный договор и договор участия в долевом строительстве заключаются при возникновении между сторонами схожих отношений. В сущности, для юридического лица или индивидуального предпринимателя, в случае если они до регистрации права собственности не планируют уступить принадлежащие им по договору права требования на жилые помещения в строящемся многоквартирном доме физическому лицу, не имеет значения, какой тип договора заключать: инвестиционный договор или договор участия в долевом строительстве. Так, хххх между некоммерческой организацией «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» и Управлением жизнеобеспечения и градостроительства Администрации Яшкинского района был заключен муниципалы контракт №4 на приобретение (строительство) квартир в строящемся многоквартирном доме (в редакции дополнительного соглашения хххх), по условиям которого Инвестор принял участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: хххх, хххх. Таким образом, заключенный контракт является по своей сути договором инвестирования. Во исполнение контракта жилые помещения были переданы по акту приема-передачи. Контракт и акт приема-передачи являются основанием государственной регистрации права собственности на квартиру (л.д.46). указал также, что ранее регистрационная служба регистрировала инвестиционные договоры, о чем свидетельствуют свидетельства о праве собственности (л.д.17-19).
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.245 ГПК РФ суд рассматривает дела, возникающие из публичных правоотношений, в том числе по заявлениям об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.
В соответствии с ч.1 ст.246 ГПК РФ дела, возникающие из публичных правоотношений, рассматриваются и разрешаются судьей единолично, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, коллегиально по общим правилам искового производства с особенностями, установленными настоящей главой, главами 24 - 26 настоящего Кодекса и другими федеральными законами.
Согласно ч.1 ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.
Согласно ст.255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 10.02.2009 года №2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» по правилам, установленным главой 25 ГПК РФ могут быть оспорены решения, действия (бездействия) федеральных органов государственной власти: представительного (законодательного) органа Российской Федерации, федеральных органов исполнительной власти, образуемых в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Федеральным конституционным законом «О Правительстве Российской Федерации», указами Президента Российской Федерации о системе и структуре федеральных органов исполнительной власти, а также территориальных органов, созданных федеральными органами исполнительной власти для осуществления своих полномочий; …
К должностным лицам, решения, действия (бездействие) которых могут быть оспорены по правилам главы 25 ГПК РФ следует относить лиц, постоянно, временно, в том числе по специальному полномочию, выступающих от имени федеральных органов государственной власти, иных федеральных государственных органов, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления …, принявших оспариваемое решение, совершивших оспариваемое действие (бездействие), имеющие обязательный характер и затрагивающие права и свободы граждан и организаций, не находящихся в служебной зависимости от этих лиц.
К должностным лицам, в частности, относятся: лица, замещающие государственные должности Российской Федерации (должности, устанавливаемые Конституцией Российской Федерации, федеральными законами для непосредственного исполнения полномочий федеральных государственных органов), лица, замещающие государственные должности субъектов Российской Федерации (должности, устанавливаемые конституциями, уставами, законами субъектов Российской Федерации для непосредственного исполнения полномочий государственных органов субъектов Российской Федерации), лица, замещающие муниципальные должности (выборные должностные лица местного самоуправления, а также лица, замещающие эти должности по контракту) (п.3 Постановления Пленума ВС РФ).
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы (п.1).
Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.
К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относятся:
проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
государственная регистрация прав;
выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
выдача информации о зарегистрированных правах; … (п.3).
Согласно ст.15 указанного Федерального закона на должность государственных регистраторов назначаются работники органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, - граждане Российской Федерации, прошедшие специальные курсы, сдавшие квалификационный экзамен …(п.1).
Порядок назначения на должность государственных регистраторов, порядок сдачи квалификационного экзамена определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (п.2).
Судом установлено, что в соответствии с Положением об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по хххх, утвержденным Приказом Росреестра от хххх №хххх, Управление состоит из структурных подразделений аппарата Управления и территориальных отделов, осуществляющих полномочия Управления на территориях муниципальных образований, одним из которых является Анжеро-Судженский отдел, осуществляющий свою деятельность на территории г. Анжеро-Судженска (л.д.23).
Согласно приказа от хххх хххх Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области право проведения административных процедур, предусмотренных раздело III Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на отдельных территориях Кемеровской области предоставлено: хххх, хххх ххххы – Анжеро-Судженскому, Яйскому, Яшкинскому отделам (л.д.45).
Из пояснений представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Анжеро-Судженского отдела Тютриной О.Н. следует, что на территории Яшкинского района в настоящее время нет необходимых помещений для размещения государственного регистратора, хотя таковой и назначен на данную должность, поэтому регистрационные действия проводятся Анжеро-Судженским отделом.
Кроме того, согласно приказа о назначении на должность государственного регистратора Тютрину О.Н. (л.д.33) и должностного регламента от хххх (л.д.34-44), где в п.6.1 указано, что, будучи заместителем начальника отдела, принимает решение … об отказе в государственной регистрации прав, сделок, перехода прав, уведомлению об этом заявителе, правообладателей (л.д.42).
В соответствии с п.1 ст.254 ГПК РФ заявление подается в суд по подсудности, установленной статьями 24-27 ГПК РФ.
С учетом изложенных положений, по мнению суда, к требованиям, заявленным заявителем подлежит применению порядок рассмотрения заявления, предусмотренный главой 25 ГПК РФ.
В связи с чем, суд считает, что заявителем выбран верный способ защиты нарушенного права.
Кроме того, суд полагает, что подсудность заявителем также избрана верно, данные требования подлежат разрешению судом по месту нахождения регистрирующего органа, каковым является Анжеро-Судженский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
В соответствии с ч.1 ст.256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.
Аналогичные положения суд согласно ч.4 ст.1 ГПК РФ применяя аналогию права, должен применить и к спорным отношениям.
Из пояснений представителя заявителя Коледенко М.А., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Тютриной О.Н. в суде, а также письменного сообщения (л.д.7) следует, что сообщение об отказе в государственной регистрации права было получено заявителем хххх, согласно штампа входящей корреспонденции Анжеро-Судженского городского суда заявление поступило в суд от заявителя хххх (л.д.2).
Исходя из положений части 1 статьи 4 и части 1 статьи 256 ГПК РФ срок обращения с заявлением в суд начинает течь с даты, следующей за днем, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и свобод, о создании препятствий к осуществлению его прав и свобод, о возложении обязанности или о привлечении к ответственности. Обязанность доказывания этого обстоятельства лежит на заявителе.
При указанных обстоятельствах, с учетом представленных заявителем доказательств, суд приходит к выводу о том, что установленный законом трехмесячный срок обращения в суд с данным заявлением Администрацией Яшкинского района не нарушен.
Разрешая требования по существу, суд приходит к выводу, что они обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
хххх Администрация Яшкинского района обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Анжеро-Судженский отдел (далее УФРС) с заявлением о государственной регистрации права собственности на хххх площадью 45,34 кв.м., расположенную по адресу: хххх, представив следующие документы: Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от хххх №хххх и Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от хххх №хххх, выданные Управлением жизнеобеспечение и градостроительства Администрации Яшкинского района застройщику - Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области».
хххх и хххх государственная регистрация приостанавливалась.
хххх было представлено заявление о приобщении в дело правоустанавливающих документов, а именно муниципальный контракт хххх на приобретение (строительство) квартир в строящемся многоквартирном жилом доме от хххх и дополнительное соглашение к муниципальному контракту хххх от хххх на приобретение (строительство) квартир в строящемся многоквартирном жилом доме от хххх
хххх было представлено заявление о приобщении в дела правоустанавливающего документа – акта приема-передачи квартир от хххх
Данные обстоятельства не оспариваются сторонами и установлены из их пояснений.
хххх Администрации Яшкинского района было отказано в государственной регистрации права на жилую квартиру по причине того, что представленный правоустанавливающий документ свидетельствовал об отсутствии у заявителя прав на указанный выше объект недвижимости, поскольку на момент представления муниципального контракта, дополнительного соглашения к нему и акта приема-передачи квартир уже был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве данного жилого дома (дата регистрации хххх). Исходя же из норм Федерального закона РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для создания одного и того же объекта недвижимости невозможно одновременное заключение договоров участия в долевом строительстве и инвестиционных договоров, так как правоотношения, возникающие из разного законодательного основания, влекут разные правовые последствия, то есть, по мнению УФРС, должен быть заключен договор долевого участия в строительстве.
Как следует из рассматриваемых требований заявителя, именно указанные обстоятельства, нарушают его права и законные интересы, поскольку возлагают на него обязанность предоставить регистрирующему органу такие документы, которые не предусмотрены законодательством, а неисполнение названных требований привело к отказу заявителю и будет в дальнейшем приводить к отказу заявителю в осуществлении необходимых государственных действий по признанию права собственности на заявленный объект, что в конечном итоге нарушает права собственника.
Согласно ст.2 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст.13 названного закона, государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Как следует из материалов дела и доводов УФРС основанием для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя явилось наличие у органа сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
Как установлено судом из материалов дела, что основанием регистрации заявленных прав явился муниципальный контракт на приобретение (строительство) квартир в строящемся многоквартирном жилом хххх от хххх, заключенный Управлением жизнеобеспечения и градостроительства Администрации Яшкинского района «Участник» и Некоммерческой организацией «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» «Исполнитель» на приобретение (строительство) квартир в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: хххх, хххх. Объектом приобретения являются: 14 однокомнатных квартир, общей проектной площадью 612,28 кв.м., 8 двухкомнатных квартир общей проектной площадью 495,03 кв.м., в том числе хххх, общей площадью 45,34 кв.м., что также подтверждается приложением хххх к настоящему контракту (л.д.9-12).
В соответствии с п.1.1 указанного муниципального контракта «Исполнитель» обязуется в установленный настоящим контрактом срок передать (построить) жилые квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном в хххх после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта Участник обязуется принять жилые квартиры для оформления права муниципальной собственности и своевременно уплатить обусловленную Контрактом цену.
Согласно дополнительному соглашению от хххх к муниципальному контракту хххх от хххх пункт 1.1 изложен в иной редакции «Участник принимает на себя обязательства по инвестированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: хххх, хххх хххх, а исполнитель обязуется построить Дом и после его ввода в эксплуатацию передать Участнику квартиры в Доме, указанные в приложении к настоящему договору (л.д.13).
Согласно акту приема-передачи квартир (л.д.14) от хххх исполнитель НО «Фонд развития жилищного строительства КО» сдал в эксплуатацию жилой 5-ти этажный хххх хххх, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от хххх №хххх. Исполнитель передал, а Участник - Управление жизнеобеспечения и градостроительства Администрации Яшкинского района принял указанные квартиры, в том числе квартиру хххх. Указанные квартиры приняты участником от исполнителя без замечаний. Недостатков квартиры не имеют. Данный акт свидетельствует о надлежащем исполнении условий заключенного контракта.
Из анализа указанного договора и дополнительного соглашения следует, что предметом договора является взаимоотношения сторон в инвестиционной деятельности, связанной с приобретением (строительством) в многоквартирном жилого дома в том числе хххх. По результатам инвестиционной деятельности НО «Фонд развития жилищного строительства КО» передало заявителю жилую квартиру общей площадью 45,34 кв.м.
Согласно ст.2 Федерального закона РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. №39-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.
Согласно ст.1 названного закона, инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Как следует из доводов заявителя, не опровергнутых УФРС, фактической целью отношений участников указанного договора было строительство жилой квартиры необходимой для эксплуатации жильцами – гражданами, которым такая квартира будет представлена по определенному основанию (снос ветхого жилья, дети-сироты, участники ВОВ и т.д.).
Согласно ст.1 названного закона, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
Данный договор и дополнительное соглашение к нему было заключено от имени Администрации Яшкинского района Управлением жизнеобеспечения и градостроительства Администрации Яшкинского района, которое согласно Положению, утвержденному решением Яшкинского районного совета народных депутатов хххх-р от хххх, входит в структуру исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления Яшкинского муниципального района - Администрации Яшкинского района.
В соответствии с п. 3.1.1 указанного Положения основной задачей Управления в том числе является формирование и проведение на территории Яшкинского муниципального района в соответствии с действующим законодательством РФ, КО, а также муниципальными правовыми актами Яшкинского муниципального района единой политики в области градостроительной, дорожной деятельности, связи, иных областях в соответствии с настоящим положением, обеспечение их комплексного развития; а также реализации на уровне Яшкинского муниципального района приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица, Управление жизнеобеспечения и градостроительства Администрации Яшкинского района является юридическим лицом (л.д.62-70).
Таким образом, каких-либо противоречий указанного договора и приложения к нему, а также дополнительного соглашения названному закону и Гражданскому Кодексу Российской Федерации судом не установлено, поскольку его содержание соответствует как воле его участников, так и названным нормам законодательства.
Согласно ч.3 ст.1 Федерального закона РФ от хххх №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Таким образом, диспозиция названной нормы закона, устанавливает, что правила установленные данным законом, не распространяется на те правоотношения, которые по воле их участников (за исключением граждан, не осуществляющих предпринимательскую деятельность) вытекают из их инвестиционной деятельности, или если данные отношения не вытекают из договора участия в долевом строительстве.
Следовательно, указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, жилищных накопительных кооперативах, которые имеют разграничение в регулировании сходных отношений между юридическими лицами.
До введения данной нормы, законодательство также не предусматривало запрета на привлечение денежных средств юридических лиц по иным видам сделок, связанных со строительством объектов.
Таким образом, если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры. При этом гражданско-правовая природа заключаемого договора, отличная от договора долевого участия в строительстве, не может являться безусловным основанием для признания такой сделки ничтожной.
Как следует из материалов дела, отношения участников названного контракта вытекают из соглашения об инвестиционной деятельности, и не вытекают из договора участия в долевом строительстве. Схожесть отдельных положений муниципального контракта с положениями договора участия в долевом строительстве, не позволяет регистрирующему органу самому произвольно определять природу отношений между участниками представленного как основание регистрируемого права контракта, требовать дополнительные документы и доказательства правоты заявителя. Поскольку, в силу ч.3 ст.1 Федерального закона РФ от хххх №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации», для указанных субъектов допускается диспозитивное определение складываемых отношений, то УФРС не вправе переквалифицировать отношения участников названного контракта, а руководствуясь принципом свободы договора, при проведении правовой экспертизы документов, обязана исходить из буквального содержания представленного контракта и его фактическому соответствию действующему законодательству.
Доказательств, что названный контракт не соответствует Федеральному закону РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» от хххх №39-ФЗ и Гражданскому Кодексу РФ регистрирующий орган суду не представил.
При указанным обстоятельствах, действия государственного регистратора и Анжеро-Судженского отдела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области суд признает незаконными и обязывает устранить допущенное нарушение прав заявителя.
В соответствии с Законом КО «О статусе и границах муниципальных образований» хххх-ОЗ от хххх с целью наделения существующих на день вступления в силу настоящего закона муниципальных образований статусом муниципального района считать Яшкинский район - Яшкинским муниципальным районом.
Таким образом, суд полагает, что права заявителя должны быть восстановлены путем регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: хххх муниципальным районом.
Согласно ст.333.36 НК РФ государственные органы освобождены от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.245-246, 254-258, ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд
решил:
Признать действия государственного регистратора Анжеро-Судженского отдела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Тютриной О.Н. и Анжеро-Судженского отдела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: хххх, хххх закону РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 года №39-ФЗ, Федеральному закону РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от хххх №214-ФЗ, Федеральному закону РФ от хххх №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Гражданскому Кодексу Российской Федерации.
Обязать Анжеро-Судженский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Яшкинского муниципального района путем регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: хххх, хххх муниципальным районом.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения судом путем подачи кассационной жалобы через Анжеро-Судженский городской суд.
Мотивированное решение составлено судом хххх.
Председательствующий: