Трушляков В.Ю. к ООО `Маркет` о гсоударственной регистрации перехода права собственности

Дело №2-112/11

РЕШЕНИЕ

Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе:

председательствующего Кравченко Н.Н.,

при секретаре Учителевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске

17 мая 2011 года

гражданское дело по иску Трушлякова В.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Маркет» о государственной регистрации перехода права собственности и обязании передать имущество,

установил:

Трушляков В.Ю. обратился в суд с иском к ООО «Маркет» о вынесении решения о регистрации перехода права собственности на имущество и обязании передать недвижимое имущество.

Свои требования в исковом заявлении мотивирует тем, что между ним и ООО «Маркет» были заключены договоры купли-продажи 4 АЗС:

- контейнерная АЗС с кадастровым номером ххх, полезной площадью 10,7 кв.м., 2001 года постройки, расположенную по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх. Цена по договору составила ххх рублей;

- контейнерная АЗС с кадастровым номером ххх, полезной площадью 17,8 кв.м., 1996 года постройки, расположенную по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх. Цена по договору составила ххх рублей;

- автозаправочная станция с кадастровым номером ххх, полезной площадью 17,8 кв.м., 1998 года постройки, расположенная по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх. Цена по договору составила ххх рублей;

- автозаправочная станция с кадастровым номером ххх, полезной площадью 25,5 кв.м., 1998 года постройки, расположенная по адресу: ххх, согласно договора купли-продажи от хххх. Цена по договору составила ххх рублей.

Объекты недвижимости принадлежали продавцу на праве собственности. Согласно ст.235 ГК РФ отчуждение собственником своего имущества другим лицам является основанием прекращения права собственности на имущество.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.1 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

хххх он обратился в адрес ООО «Маркет» с требованием произвести регистрацию перехода права собственности на указанные объекты в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области. На указанное обращение он получил отказ, мотивированный тем, что на недвижимое имущество, являющееся предметом договоров купли-продажи, наложен арест, который препятствует подаче заявления в УФРС по КО. Считает, что указанные обстоятельства в виде ареста, некоим образом не препятствуют подаче заявления о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. При наличии заявления сторон сделки, как только будут устранены препятствия для регистрации перехода права собственности, указанные сделки купли-продажи подлежат регистрации в установленном законом порядке.

На последующие обращения о необходимости подачи заявления в УФРС ООО «Маркет» никак не реагировало и никаких действий не предпринимало.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество до настоящего времени не произошло. Во внесудебном порядке оформить право собственности на спорные объекты не представляется возможным.

В соответствии с ч.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Просит суд вынести решение о регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области на:

- контейнерная АЗС с кадастровым номером ххх, полезной площадью 10,7 кв.м., 2001 года постройки, расположенную по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх;

- контейнерная АЗС с кадастровым номером ххх, полезной площадью 17,8 кв.м., 1996 года постройки, расположенную по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх;

- автозаправочная станция с кадастровым номером ххх, полезной площадью 17,8 кв.м., 1998 года постройки, расположенная по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх;

- автозаправочная станция с кадастровым номером ххх, полезной площадью 25,5 кв.м., 1998 года постройки, расположенная по адресу: ххх, согласно договора купли-продажи от хххх.

В судебном заседании хххх представителем истца Вайс Д.А., действующим на основании доверенности от хххх, были дополнены требования, просил суд также обязать ответчика передать истцу недвижимое имущество в виде:

- контейнерная АЗС с кадастровым номером ххх, полезной площадью 10,7 кв.м., 2001 года постройки, расположенную по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх;

- автозаправочная станция с кадастровым номером ххх, полезной площадью 17,8 кв.м., 1998 года постройки, расположенная по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх;

- автозаправочная станция с кадастровым номером ххх, полезной площадью 25,5 кв.м., 1998 года постройки, расположенная по адресу: ххх, согласно договора купли-продажи от хххх и вынести решение о регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. Дополнительно указал, что после заключения договоров купли-продажи ответчиком истцу не были переданы спорные объекты недвижимого имущества, чем нарушено его право, как собственника имущества.

Представитель истца Вайс Д.А. требования истца поддержал, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске, уточнил, просил также обязать передать ответчика контейнерную АЗС с кадастровым номером ххх, полезной площадью 17,8 кв.м., 1996 года постройки, расположенную по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх.

Истец Трушляков В.Ю. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении, приобщенном к материалам дела, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель ответчика ООО «Маркет» - Вераков О.Ю., являющийся директором, требования истца признал в полном объеме, признание иска также изложил в письменном заявлении, приобщенном к материалам дела. Суду пояснил, что в настоящее время спорные объекты недвижимости находятся в собственности ООО «Маркет», сданы в аренду по договору ООО «Перекресток» сроком по хххх. Спорные объекты не были переданы истцу, поскольку требовали финансовых затрат для проведения регистрации, необходимо было изготовить техническую документацию на них, оформить надлежаще права на земельные участки и т.д. Кроме того, процедура регистрации также носит платный характер, однако, общество не имело и не имеет в настоящее время финансовых средств, поскольку фактически с 2007 года не ведет хозяйственную деятельность. Для совершение сделки собиралось общее собрание, на котором было принято решение об отчуждении спорных объектов, истцом обязательства в части оплаты исполнены.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явился, в письменных заявления представитель третьего лица – Жеребецкая В.Ю., действующая по доверенности хххх-Д от хххх, просила дело рассмотреть в отсутствие представителя третьего лица, против удовлетворения требований не возражала.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Судом установлено, что хххх (л.д.10) ООО «Маркет» - продавец, продал, а покупатель Трушляков В.Ю. купил контейнерную АЗС, полезной площадью 10,7 кв.м., 2001 года постройки, имеющую электроосвещение, отопление от электричества, расположенную в ххх.

Согласно п.7 указанного договора продавец освободил и передал контейнерную АЗС до подписания настоящего договора, который имеет силу и акта приема-передачи.

Сторонами установлена цена отчуждаемой контейнерной АЗС в размере ххх рублей, уплаченных покупателем продавцу наличными деньгами полностью до подписания настоящего договора (п.6 договора).

хххх продавец - ООО «Маркет» и покупатель Трушляков В.Ю. заключили договор купли-продажи контейнерной АЗС, полезной площадью 17,8 кв.м., 1996 года постройки (л.д.11).

Согласно п.7 указанного договора продавец освободил и передал контейнерную АЗС до подписания настоящего договора, который имеет силу и акта приема-передачи.

Сторонами установлена цена отчуждаемой контейнерной АЗС в размере ххх рублей, уплаченных покупателем продавцу наличными деньгами полностью до подписания настоящего договора (п.6 договора).

хххх продавец - ООО «Маркет» и покупатель Трушляков В.Ю. заключили договор купли-продажи автозаправочной станции, полезной площадью 17,8 кв.м., 1998 года постройки (л.д.12).

Согласно п.7 указанного договора продавец освободил и передал автозаправочную станцию до подписания настоящего договора, который имеет силу и акта приема-передачи.

Сторонами установлена цена отчуждаемой автозаправочной станции в размере ххх рублей, уплаченных покупателем продавцу наличными деньгами полностью до подписания настоящего договора (п.6 договора).

хххх продавец - ООО «Маркет» и покупатель Трушляков В.Ю. заключили договор купли-продажи автозаправочной станции, полезной площадью 25,5 кв.м., 1998 года постройки (л.д.13).

Согласно п.7 указанного договора продавец освободил и передал автозаправочную станцию до подписания настоящего договора, который имеет силу и акта приема-передачи.

Сторонами установлена цена отчуждаемой автозаправочной станции в размере ххх рублей, уплаченных покупателем продавцу наличными деньгами полностью до подписания настоящего договора (п.6 договора).

Право собственности ответчика на спорные объекты подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.21-24, 110-113).

В БТИ спорные объекты недвижимости зарегистрированы о чем свидетельствуют технические паспорта (л.д.31-45)

Истец обращался к ответчику с письменным требованием об исполнении обязательств по регистрации названных выше объектов недвижимости в регистрирующем органе и передаче технической документации на спорные объекты (л.д.15-17).

Ответчиком на письменные обращения истца было сообщено, что в связи с тяжелым финансовым положением отсутствует возможность на обращение в регистрирующий орган (л.д.18).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ Общество с ограниченной ответственностью «Маркет» хххх является действующим юридическим лицом, директором которого является Вераков О.Ю. (л.д.82-100).

Договоры купли-продажи, заключенные между истцом и ответчиком, подписаны сторонами, что следует из договора и пояснений сторон, обязательство истца в части оплаты исполнено, что не оспаривается представителем ответчика и подтверждается представленными суду квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д.215).

Судом проверена законность совершения спорных сделок ООО «Маркет».

Согласно ст.40 Федерального Закона от 08.02.1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» в редакции от 27.10.2008 года единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества. Порядок деятельности единоличного исполнительного органа общества и принятия им решений устанавливается уставом общества, внутренними документами общества, а также договором, заключенным между обществом и лицом, осуществляющим функции его единоличного исполнительного органа.

Судом исследованы Устав общества «Маркет» (л.д.142-155, 164, 166), протокол заседания общего собрания участников общества «Маркет» хххх от хххх (л.д.172), выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от хххх хххх (л.д.84), а также бухгалтерский баланс на хххх, отчет о прибылях и убытках на хххх (л.д.134-140), на основании чего установлено, что единоличным исполнительным органом общества «Маркет» является директор, избрание и досрочное прекращение полномочий которого относится к исключительной компетенции общего собрания участников данного общества, срок его полномочий составляет 4 года (п.7.22 Устава), подписание от имени общества «Маркет» договоров, в частности, купли-продажи, входит в круг полномочий директора данного общества. Вераков О.Ю. на основании решения общего собрания участников общества «Маркет» (протокол от хххх) назначен на должность директора общества «Маркет».

Доказательства избрания на момент совершения оспариваемых договоров иного лица на должность директора общества «Маркет» в материалы дела не представлены.

Суд, исходя из того, что Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» не определен правовой статус единоличного исполнительного органа общества после истечения срока, на который он был избран, а также учитывая положения трудового законодательства, делает вывод о том, что Вераков О.Ю. на момент совершения оспариваемых договоров купли-продажи продолжал исполнять обязанности директора общества «Маркет», а кроме того значился как директор общества «Маркет» в Едином государственном реестре юридических лиц.

В соответствии со ст.46 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Для целей данной нормы стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.

Судом установлено, что по данным бухгалтерского баланса общества «Маркет» по состоянию на хххх (последний отчетный период, предшествующий заключению сделок купли-продажи), активы данного общества составляют на последнюю отчетную дату 17589 тыс. руб.,

Сумма сделок, которые следовали в короткий промежуток времени (хххх, хххх, хххх, хххх), составляет 8500 000 рублей, что составляет более 20% стоимости имущества общества, однако, Уставом общества не предусмотрено одобрение крупной сделки общим собранием Общества. В то же время представителем ответчика представлены уведомления, направленные второму участнику общества с требованием явиться на внеочередное собрание с повесткой дня – продажа спорного имущества, сведения о направлении данных уведомлений заказным письмом второму участнику, а также протокол заседания общего собрания от хххх хххх, на котором было одобрено отчуждение спорного имущества.

Таким образом, сделки купли-продажи, совершенные между ООО «Маркет» и Трушляковым В.Ю., законны.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз.7 ст.398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость (п.61 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС №22 от 29.04.2010 г.).

На основании п.3 ст.551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из пояснений сторон установлено, что имущество ответчиком истцу не передано.

При указанных обстоятельствах, суд считает требования истца в части обязания ответчика передать истцу недвижимое имущество в виде:

- контейнерная АЗС с кадастровым номером ххх, полезной площадью 10,7 кв.м., 2001 года постройки, расположенную по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх;

- автозаправочная станция с кадастровым номером ххх, полезной площадью 17,8 кв.м., 1998 года постройки, расположенная по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх;

- автозаправочная станция с кадастровым номером ххх, полезной площадью 25,5 кв.м., 1998 года постройки, расположенная по адресу: ххх, согласно договора купли-продажи от хххх и вынести решение о регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости подлежащим удовлетворению.

Разрешая требование истца о вынесении решения о регистрации перехода права собственности на контейнерную АЗС с кадастровым номером ххх, полезной площадью 17,8 кв.м., 1996 года постройки, расположенную по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх суд исходит из следующего.

Согласно сообщения ФСГРКиК по КО (л.д.122) на основании постановления от хххх, выданного судебным приставом-исполнителем ФССП по КО хххх был зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества - контейнерная АЗС с кадастровым номером ххх, расположенная по адресу: ххх.

Указанные обстоятельства также следуют из постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от хххх (л.д.187).

В последующем на основании постановления судебного пристава-исполнителя от хххх (л.д.213) были частично отменены меры о запрете регистрационных действий, однако, по спорному объекту меры остались прежними.

Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определяет, что в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи (п.1 ст. 119 Закона).

Таким образом, истцом не верно избран способ защиты нарушенного права, в связи с чем, требования истца не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, поскольку при подаче иска в суд, истцу была предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины, то с ООО «Маркет» в доход местного бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 200 рублей – за разрешение нематериального требования и 35794 рубля 20 копеек за разрешение материального требования, с Трушлякова В.Ю. – 14905 рублей 80 копеек за разрешение требований, по которым истцу было отказано.

Руководствуясь ст. ст.193-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Трушлякова В.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Маркет» об обязании передать имущество и о вынесении решения о переходе права собственности удовлетворить частично,

обязать Общество с ограниченной ответственностью «Маркет» хххх расположенное по юридическому адресу в ххх передать Трушлякову В.Ю., хххх года рождения, уроженцу ххх, зарегистрированного по адресу: ххх следующее недвижимое имущество:

- контейнерную АЗС с кадастровым номером ххх, полезной площадью 10,7 кв.м., 2001 года постройки, расположенную по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх;

- автозаправочную станцию с кадастровым номером ххх, полезной площадью 17,8 кв.м., 1998 года постройки, расположенную по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх;

- автозаправочную станцию с кадастровым номером ххх, полезной площадью 25,5 кв.м., 1998 года постройки, расположенную по адресу: ххх, согласно договора купли-продажи от хххх.

Решение суда является основанием для государственной регистрации сделок купли-продажи и перехода права собственности на указанное недвижимое имущество: контейнерную АЗС с кадастровым номером ххх, полезной площадью 10,7 кв.м., 2001 года постройки, расположенную по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх; автозаправочную станцию с кадастровым номером ххх, полезной площадью 17,8 кв.м., 1998 года постройки, расположенную по адресу: ххх согласно договора купли-продажи от хххх; автозаправочную станцию с кадастровым номером ххх, полезной площадью 25,5 кв.м., 1998 года постройки, расположенную по адресу: ххх, согласно договора купли-продажи от хххх к Трушлякову В.Ю., с одновременным прекращением права собственности на них Общества с ограниченной ответственностью «Маркет» (ххх расположенного по юридическому адресу в ххх.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Маркет» ххх расположенное по юридическому адресу в ххх государственную пошлину в размере 35994 рубля 20 копеек с Трушлякова В.Ю., хххх года рождения, уроженца ххх, зарегистрированного по адресу: хххА-70 государственную пошлину в размере 14905 рублей 80 копеек – в доход местного бюджета.

В удовлетворении требований Трушлякову В.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Маркет» о вынесении решения о переходе права собственности на контейнерную АЗС с кадастровым номером ххх, расположенную по адресу: ххх – отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Анжеро-Судженский городской суд.

Мотивированное решение составлено 23.05.2011 года.

Председательствующий: