Дело № 2-117/2010

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 августа 2010 года Галичский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Лыткиной А.Н.,

адвоката Мухамадеева Р.Р., представившего удостоверение № 163 от 01.11.2002 года и ордер № 000010 от 20.04.2010 года,

при секретаре Сухаревой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Игнатьевой Веры Николаевны к администрации городского округа-город Галич Костромской области об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и по встречному иску администрации городского округа-город Галич Костромской области к Игнатьевой Вере Николаевне о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учёта по месту жительства,

установил:

Игнатьева В.Н. обратилась в суд с иском к администрации городского округа - город Галич Костромской области об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, мотивируя свои требования тем, что с *** года состоит в браке с Игнатьевым Николаем Владимировичем. От совместной жизни они имеют несовершеннолетнюю дочь Игнатьеву Анастасию Николаевну, *** года рождения.

Игнатьеву Н.В. в соответствии с договором приватизации от 30 ноября 1993 года на праве собственности принадлежала квартира xxx дома xxx по ... ....

В 1995 году она (истец) в указанную квартиру вселилась, а 16 февраля 1999 года зарегистрировалась в ней.

С 2007 года она вместе с дочерью временно проживает в общежитии по адресу: гор. Галич, ..., ... комната ...

16 июня 2010 года срок временной регистрации заканчивается, и она с ребёнком намерена возвратиться в спорную квартиру.

19 ноября 2009 года из письма главы администрации городского округа Мосолова А.А. узнала, что её муж Игнатьев Н.В. данную квартиру продал муниципальному образованию - городскому округу город Галич, и она с дочерью обязана сняться с регистрационного учёта в 10-дневный срок.

Местонахождение супруга ей неизвестно. Другого жилья у неё с дочерью нет, переселяться им некуда.

В спорной квартире находятся приобретённое с мужем совместное имущество и её личные вещи. В настоящее время квартира опечатана.

18 ноября 2009 года она (Игнатьева) обратилась с жалобой в Галичскую межрайонную прокуратуру. Проверкой было установлено, что сделка купли-продажи квартиры совершена с нарушением закона, в адрес ответчика вынесено представление об устранении нарушения законодательства.

13 января 2010 года она (истец) направила в администрацию городского округа - город Галич письмо с просьбой устранить препятствия в пользовании квартирой, ответа на которое не получила.

На основании изложенного просит суд обязать ответчика устранить препятствия в пользовании спорной квартирой, а именно: снять с неё печать.

В ходе рассмотрения дела истец Игнатьева В.Н., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери Игнатьевой А.Н., 01.06.1999 года рождения, изменила основание исковых требований, просила суд признать муниципальный контракт (договор купли-продажи спорной квартиры) от 2 октября 2009 года № 115, заключённый между Игнатьевым Н.В. и администрацией городского округа-город Галич недействительным ввиду несоответствия его требованиям закона или иных правовых актов, и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В обоснование требований указала, что в связи с невозможностью совместного проживания с Игнатьевым Н.В. была вынуждена временно проживать с дочерью в общежитии по адресу: гор. Галич, ..., ... ком. ....

О совершении между её мужем Игнатьевым Н.В. и администрацией городского округа-город Галич сделки купли-продажи спорной квартиры, где она с дочерью проживает и зарегистрирована по месту постоянного жительства, узнала из уведомления главы администрации городского округа от 19.11.2009 года № 5492.

Из письма Галичской межрайонной прокуратуры от 15.12.2009 года ей стало известно о заключённом 02.10.2009 года между Игнатьевым и администрацией городского округа муниципальном контракте № 115, предметом которого является указанная квартира.

В соответствии с п.1.5 данного контракта на момент совершения сделки в спорной квартире, наряду с Игнатьевым Н.В., зарегистрированы она (истец) с несовершеннолетней дочерью, которые по тексту контракта обязуются сняться с регистрационного учёта до 20 октября 2009 года. При этом в контракте отсутствует её подпись и подпись дочери, свидетельствующие об их извещении и принятии на себя названного обязательства.

По её мнению, исходя из общеправового принципа действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие (ч.1 ст.6 Жилищного кодекса РФ), жилищные правоотношения в части жилищных прав участников указанной выше сделки по пользованию спорным жилым помещением регулируются Жилищным кодексом РСФСР, действующим на момент вселения их (Игнатьевых В.Н. и А.Н.) - членов семьи собственника жилого помещения. То есть, к спорным правоотношениям следует применять ст.ст.53,127 ЖК РСФСР, регламентирующие права членов семьи собственника жилого помещения.

Она считает, что в силу положений ст.558 ГК РФ при отчуждении жилого помещения в договоре указывается право лица, которое в нём проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключён, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Кроме того, следует учесть, что согласно п.8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утверждённой Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001 года № 233, при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, на заключение такой сделки необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства.

Таким образом, получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого в силу ст.168 ГК РФ влечёт за собой ничтожность сделки как противоречащей закону.

В свою очередь администрация городского округа-город Галич обратилась к Игнатьевой В.Н. со встречным иском, в котором просила признать последнюю и её несовершеннолетнюю дочь Игнатьеву А.Н. утратившими право пользования жилым помещением - квартирой xxx дома xxx по ... ..., выселить их из указанной квартиры и снять с регистрационного учёта по месту жительства.

Кроме того, истец заявил также требование о возложении на Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области обязанности погасить запись об ипотеке на данное жилое помещение.

В обоснование требований администрация городского округа сослалась на то, что по муниципальному контракту от 02.11.2009 года муниципальное образование городской округ город Галич в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами приобрело в муниципальную собственность спорное жилое помещение.

В данном контракте (пункт 1.5.) стороны установили, что на момент совершения сделки в квартире зарегистрированы члены семьи продавца Игнатьева Н.В. - жена Игнатьева В.Н. и дочь Игнатьева А.Н., которые обязуются в срок до 20.10.2009 года сняться с регистрационного учёта.

В настоящее время члены семьи продавца с регистрационного учёта не снялись, на требование сделать это ответили письменным отказом. Кроме того, в квартире до настоящего времени остаются вещи, которые брошены Игнатьевым Н.В.

На момент регистрации контракта (12.10.2009 года) в Управлении Федеральной регистрационной службы по Костромской области сделка была не оплачена, поэтому в свидетельстве о государственной регистрации права собственности сделана запись об ограничении (обременении) права собственности - ипотека в силу закона.

Цена контракта составила 500 000 руб., 15.10.2009 года указанная сумму Игнатьеву Н.В. перечислили.

В настоящее время запись об обременении остаётся не погашенной по причине того, что нет возможности установить место нахождение Игнатьева Н.В.

Кроме того, спорная квартира приобретена для семьи Сизовых А.П. и С.А. в целях их переселения из аварийного жилищного фонда в соответствии с муниципальной адресной программой «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда города Галича Костромской области на 2008-2011 г.г.». Данная семья до сих пор не имеет возможности въехать и использовать квартиру по назначению.

Названные выше обстоятельства являются препятствием для осуществления законных прав собственника.

Таким образом, он (истец) считает, что в силу п.2 ст.292 ГК РФ и ч.1 ст.35 ЖК РФ ответчик Игнатьева В.Н. и её несовершеннолетняя дочь Игнатьева А.Н. утратили право пользования спорной квартирой и подлежат выселению из данного жилого помещения.

Определением Галичского райсуда от 21.04.2010 года к участию в процессе по иску администрации городского округа привлечены в качестве: соответчика Игнатьев Н.В.; третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области (с 06.08.2010 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской обл.); специалиста представитель межрайонного территориального отдела социальной защиты населения, опеки и попечительства № 3 Департамента социальной защиты населения, опеки и попечительства Костромской области.

Определением суда от 08.07.2010 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в процессе привлечён Сизов Александр Павлович.

При рассмотрении дела истец (ответчик) Игнатьева В.Н., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери Игнатьевой А.Н., и представитель ответчика (истца) начальник юридического отдела администрации городского округа-город Галич Агафонов А.М., действующий по доверенности, заключили мировое соглашение.

Определением суда от 24.08.2010 года мировое соглашение было утверждено, производство по делу по иску Игнатьевой В.Н. к администрации городского округа-город Галич о признании муниципального контракта (договора купли-продажи квартиры xxx дома xxx по ... гор. Галича) от 02.10.2009 года № 115 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, и по встречному иску администрации городского округа к Игнатьевой В.Н. в части признания её и несовершеннолетней Игнатьевой А.Н. утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учёта по месту жительства - прекращено.

Исковые требования, предъявленные к Игнатьеву Н.В., о прекращении регистрационной записи об ипотеке представитель истца Агафонов А.М. при рассмотрении дела поддержал, пояснив, что по условиям сделки купли-продажи денежные средства за проданную квартиру в размере 500 000 руб. перечислялись ответчику по истечению 10 дней с момента государственной регистрации данного договора. Поэтому в свидетельство о государственной регистрации права от 12.10.2009 года УФРС по Костромской обл. в целях обеспечения указанного обязательства была внесена запись ограничения (обременения) права - ипотека в силу закона.

Администрация свои обязательства выполнила, денежные средства в размере 500 000 руб. за приобретённую квартиру перечислила на счёт Игнатьева Н.В., открытый в отделении Сбербанка РФ, последний деньги со счёта снял. При этом судебными приставами-исполнителями службы судебных приставов в счёт задолженности по алиментам, имеющимся у ответчика, списал с его счёта из названной суммы 63 077 руб. 32 коп.

В соответствии с требованиями ст.25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда.

Поскольку в настоящее время местонахождение Игнатьева Н.В. неизвестно, поэтому подача совместного заявления невозможна.

При таких обстоятельствах он (представитель истца) просит суд вынести решение о погашении указанной регистрационной записи об ипотеке.

Соответчик Игнатьев Н.В. в суд не явился, место его пребывания неизвестно. По последнему известному месту жительства: гор. Галич, ..., ... ... он не проживает, что подтверждается сведениями почтового отделения № 1 гор. Галича

Назначенный судом в соответствии со ст.50 ГПК РФ представитель соответчика Игнатьева Н.В. - адвокат Галичского филиала некоммерческой организации «Областная коллегия адвокатов Адвокатской палаты Костромской области» Бессонов А.П. с предъявленным иском согласен.

Ответчик Игнатьева В.Н. не возражала против удовлетворения требований администрации городского округа-город Галич, при этом подтвердила, что после продажи спорной квартиры она получила через службу судебных приставов в счёт погашения задолженности по алиментам, имеющейся у Игнатьева Н.В., сумму 63 077 руб. 32 коп.

Представитель привлечённого к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (Управление Росреестра по Костромской области) на рассмотрение дела не явился. И.о. начальника Галичского отдела Управления Росреестра Никитаева С.А. заявила ходатайство рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Рассмотрев материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд считает, что исковые требования администрации городского округа-город Галич подлежат удовлетворению.

В суде установлено, что 02.10.2009 года между Игнатьевым Н.В. и муниципальным образованием - городской округ город Галич в лице председателя комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа Викторовой Г.Н., был заключён муниципальный контракт № 115 - договор купли-продажи квартиры xxx дома xxx по ... гор. Галича.

Согласно п.2 данного контракта цена этого жилого помещения составила 500 000 руб. Перечисление денежных средств в указанной сумме на лицевой счёт Игнатьева Н.В. осуществлялось из средств федерального бюджета в течение 10 рабочих дней с момента регистрации договора купли-продажи, из средств областного бюджета - в течение 10 рабочих дней с момента поступления денежных средств.

В соответствии с пунктом 24 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утверждённой Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 года № 213, ипотека в силу закона возникает:

при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (статья 586 Кодекса), в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 601 Кодекса);

при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 Кодекса);

…;

в иных случаях, установленных федеральным законом.

Пунктами 25 и 26 данной Инструкции установлено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке).

При государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке).

Таким образом, при государственной регистрации права собственности муниципального образования городской округ город Галич на спорную квартиру, имевшей место 12.10.2009 года, была осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона, о чём в свидетельстве сделана запись о данном ограничении (обременении) права.

В силу п.2 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010 года) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В судебном заседании установлено, что обязательство истца перед соответчиком Игнатьевым Н.В. об оплате 500 000 руб. за приобретённую у него квартиру было надлежащим образом исполнено.

Данный факт подтверждается платёжными поручениями от 15.10.2009 года № 2003 и № 2004 (копиил.д.79-80), из которых усматривается, что ФИО5 на расчётный счёт xxx, открытый в отделении Сбербанка xxx, перечислили 362 900 руб. и 137 100 руб. соответственно за квартиру xxx дома xxx по ... гор. Галича.

Принадлежность данного счёта именно Игнатьеву Н.В. подтверждается справкой от *** года xxx, выданной доп. Офисом xxx Костромского отделения xxx Сбербанка РФ л.д.113).

Кроме того, как следует из сообщения Отдела судебных приставов по Галичскому р-ну УФССП по Костромской обл. от 16.06.2010 года за xxx, со счёта xxx, открытого в Костромском ОСБ xxx на имя Игнатьева Н.В., являющегося должником по исполнительному производству о взыскании с него алиментов, были сняты и перечислены в пользу взыскателя Игнатьевой В.Н. денежные средства в сумме 63 077 руб.32 коп. л.д.125).

В соответствии с п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п.п.1 п.1 ст.352 ГК РФ и п.3 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу п.4 ст.29 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010 года) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Как следует из п.1 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Как уже выше указано в решении, в настоящее время место пребывания Игнатьева Н.В. неизвестно. Следовательно, подача совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки исключается.

При изложенных обстоятельствах, оценивая собранные доказательства в совокупности, суд считает, что требования, предъявленные администрацией городского округа-город Галич к Игнатьеву Н.В. о погашении записи об ипотеке, подлежат удовлетворению. Настоящим решением следует погасить запись об ипотеке в силу закона, зарегистрированную 12.10.2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Костромской обл., запись регистрации № xxx.

На основании ст.ст.1,25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010 года) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.29 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010 года) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.ст.352,408 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. ст.ст.12,50,198 ГПК РФ, суд

решил:

Погасить запись об ипотеке квартиры xxx дома xxx по ... ... области, зарегистрированную 12 октября 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Костромской области за № xxx в пользу Игнатьева Николая Владимировича.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Галичский районный суд в течение 10 дней.