К делу 2-3693/2011
Заочное решение
Именем Российской Федерации
(не вступившее в законную силу)
«02» ноября 2011 г. г. Анапа
Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Кашкарова С.В.,
при секретаре Данелине С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Аракелян Н.Ю. к ООО ЭГЦ «Эгида», Администрации муниципального образования город Анапа о признании права собственности на квартиру,
Установил:
Аракелян Н.Ю. обратился в суд с иском к ООО ЭГЦ «Эгида», Администрации муниципального образования г. Анапа о признании права собственности на квартиру № в доме № 96 строение литер А по ул. Терской г. Анапа общей площадью 38,3 кв.м. В обоснование требований указал, что 08.08.2005 г. он заключил ТСЖ «Парус» договор о долевом участии в строительстве жилья. Предметом указанного договора являлось участие сторон в строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: г. Анапа, ул. Терская, 96. Застройщик ТСЖ «Парус» обязалось осуществить строительство дома, а инвестор профинансировать строительство однокомнатной квартиры № общей площадью 38,3 кв.м. на мансардном этаже в строении литер А. Истец выполнил принятые по договору обязательства и уплатил ТСЖ «Парус» стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам. Застройщик ТСЖ «Парус» осуществил строительство многоквартирного жилого дома еще в 2007 г., а истец фактически принял квартиру, произвел в ней ремонт, вселился и проживает по настоящее время, т.е. более трех лет, оплачивает все коммунальные услуги, но оформить право собственности на квартиру не может, поскольку дом не введен в эксплуатацию из-за отсутствия у застройщика разрешения на строительство. В результате истец лишен возможности зарегистрироваться в квартире, совершать какие либо сделки, заключать договоры на коммунальное обслуживание, платить налоги на имущество.
В судебном заседании представитель истца Терентьева Е.Ю. в обоснование своих требований пояснила, что в период с 2004 по 2007 г. по адресу: г. Анапа, ул. Терская, 96, ТСЖ «Парус» осуществило строительство двух многоквартирных жилых домов со встроенными офисными помещениями, в которых расположилось ООО «Эгида». Дома с офисными помещениями были построены за счет средств граждан, которые заключали договоры инвестирования с ТСЖ «Парус». Строительство корпуса литер Б было окончено в 2004 г., а корпуса А – в 2007 г. Истец, заключивший договор инвестирования с ТСЖ «Парус» принял квартиры от застройщика в черновом варианте, произвел ремонт за счет собственных средств, вселился и проживает по настоящее время. Фактически дом по своему целевому назначению используется истцом с начала 2004 г., т.е. более семи лет. После окончания строительства домов возникла необходимость ввести его в эксплуатацию и дать возможность гражданам, оплатившим строительство своих квартир и ООО ЭГЦ «Эгида» зарегистрировать право собственности на принадлежащие помещения. Однако, ввести дома в эксплуатацию в установленном законом порядке ТСЖ «Парус» не смогло из-за отсутствия разрешения. 31.07.2008 г. ООО ЭГЦ «Эгида» обратилось в администрацию г. Анапа с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенных жилых домов со встроенными офисными помещениями. Однако, решением межведомственной комиссии администрации г. Анапа от 15.08.2008 г. ООО ЭГЦ «Эгида» было отказано в выдаче разрешения. После неоднократных других обращений, межведомственная комиссия при администрации МО г. Анапа вновь отказала в принятии домов в эксплуатацию и рекомендовала ООО ЭГЦ «Эгида» решить вопрос о признании права собственности в судебном порядке. В январе 2010 г. ООО ЭГЦ «Эгида» изменило вид разрешенного использования земельного участка на многоквартирные жилые дома со встроенными офисными помещениями. 22.06.2010 г. ООО ЭГЦ «Эгида» вновь обратилось в администрацию МО г. Анапа с заявлением о приеме в эксплуатацию двух многоквартирных жилых домов. Однако, по указанному заявлению решения принято не было. ТСЖ «Парус», которое осуществляло строительство указанных домов в сентябре 2010 г. было ликвидировано и перестало вообще каким-либо образом заниматься вводом домов в эксплуатацию, оставив людей на произвол судьбы. Создалась замкнутая ситуация, в которой граждане с малолетними детьми, проживающие седьмой год в квартирах мучаются, поскольку при отсутствии права собственности вынуждены все коммунальные услуги оплачивать по двойным повышенным тарифам; горячей воды нет; подключить газ не представляется возможным; оспаривать некачественную подачу коммунальных услуг, когда в квартирах по 14-15 градусов тепла зимой, не имеют право; прописаться в квартирах не представляется возможным; оплачивать установленные законом налоги (на имущество; землю) лишены возможности. Чтобы следить за домами и каким-то образом выживать инвесторы вынуждены были создать ТСЖ «Терская 96», которое было зарегистрировано 08.09.2010 г. ООО ЭГЦ «Эгида» находится в такой же ситуации, так как фактически незаконно пользуется офисными помещениями и лабораторией с 2005 г., которые были построены за счет средств инвесторов и переданы в собственность ООО ЭГЦ «Эгида». В феврале 2011 г. созданное ТСЖ «Терская 96» обратилось к главе МО г. Анапа с новым заявлением и просьбой принять дома в эксплуатацию. Однако, никакого решения не было принято. Снести дома уже нельзя, так как они более семи лет находятся в эксплуатации. Препятствий к приему домов в эксплуатацию нет, так как земельный участок имеет вид разрешенного использования: многоквартирное жилищное строительство со встроенными офисными помещениями. Дома возведены с соблюдением требований СНиП, что подтверждается отчетами ООО «Строймонолит» № 05/08 и № 06/8 от 06.03.2008 г. Сохранение жилых домов не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, дома построены без нарушений градостроительных норм и правил. Даже если допустить, что при строительстве домов ТСЖ «Парус» допустило нарушение градостроительного законодательства и не получило своевременно разрешения на строительство, то причем здесь граждане, которые оплатили свои квартиры и стали заложниками нерадивых застройщиков. Ведь достаточно того, что администрация, которая владеет 51 % долей уставного капитала ООО ЭГЦ «Эгида», бесплатно получила офисные помещения площадью 290 кв.м. за счет денег инвесторов.
Представитель ответчика Администрации муниципального образования город Анапа возражала против удовлетворения требований истца, сославшись на то, что возведенные многоквартирные дома, не сданы в эксплуатацию, а поэтому за истцом не может быть признано право собственности на квартиры.
Представитель ответчика ООО ЭГЦ «Эгида» будучи надлежащим образом извещенный о дне и времени рассмотрения дела в судебное заседания не явился.
На момент рассмотрения дела ответчик ТСЖ «Парус» ликвидировано, правопреемника не имеет.
Проверив материалы дела, заслушав стороны, суд находит требования истцов подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Договором о равноценном обмене от 23 мая 2003 г., заключенным между ТСЖ «Парус» и ООО ЭГЦ «Эгида», подтверждено, что предметом являлось строительство двух многоквартирных жилых домов на земельном участке площадью 670 кв.м. по адресу: г. Анапа, ул. Терская, 96, находящимся в постоянном бессрочном пользовании ООО ЭГЦ «Эгида» на основании государственного акта № 403000000420. Согласно п. 1.3. указанного договора ТСЖ «Парус» в счет полученного земельного участка под строительство домов обязано было передать в собственность ООО ЭГЦ «Эгида» производственные помещения площадью 290 кв.м. на первом и вторых этажах.
Из выписки заседания межведомственной комиссии по размещению производительных сил на территории города Анапа от 21.05.2003 г., протокол № 9 следует, что после обсуждения принято решение: проектирование и строительство жилых домов на ранее предоставленном земельном участке площадью 0,067 га. ООО ЭГЦ «Эгида» считать целесообразным.
Актом выбора земельного участка для проектирования жилых домов по ул. Терской 96 заказчика ООО ЭГЦ «Эгида» от 30.07.2003 г., подписанным комиссией в составе заместителя главы г. Анапа; председателя комитета по земельным ресурсам; главного архитектора курорта Анапа; главного государственного санитарного врача Анапского центра «Госсанэпиднадзора»; представителя 11-ОГПС; представителя ООО ЭГЦ «Эгида»; представителя ПР и ООС МПР РФ; представителя комитета по охране памятников; ГАИ подтверждается, что земельный участок, рекомендуемый для проектирования жилых домов расположен по ул. Терской, 96, подъездные пути и инженерные сети в районе строительства имеются; объект вредного влияния на окружающую среду оказывать не будет. Исходя их архитектурно-планировочных, санитарно-гигиенических, природоохранных и противопожарных требований комиссия считает возможным проектирование жилых домов в данном районе.
Из технических условий № 125/02 от 14.08.2003 г. ГИБДД УВД Анапского района следует, что имеется право на производство строительных работ.
Техническими условиями № 138 от 14.08.2003 г. ОАО «Анапагоргаз» подтверждается возможность стабильного газоснабжения жилых домов по ул. Терской 96 г. Анапа с дальнейший передачей газопровода по окончании строительства в собственность ОАО «Анапагоргаз».
Техническими условиями МУП «Водоканал» от 15.08.2003г. поддерживается возможность водоснабжения и водоотведения двух 5-6 этажных жилых домов по ул. Терской 96, г. Анапа от проектируемой повысительной насосной станции с водоотведением в самотечный коллектор канализации.
Техническими условиями УМП «Горэлектросеть» № 692-03 от 15.12.2003 г. подтверждается техническая возможность на электроснабжение двух проектируемых пятиэтажных жилых домов со встроенными офисными помещениями ООО ЭГЦ «Эгида» по ул. Терской 96 г. Анапа.
Заключением № 1122 от 05.08.2004 г. подтверждается, что экспертная комиссия, утвержденная приказом Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды по Краснодарскому краю рассмотрев предпроектные материалы пришла к выводу о том, что строительство объекта «Жилые дома» по ул. Терской 96 г. Анапа в соответствии с условиями отмеченными в настоящем соглашении не окажет негативного воздействия на окружающую среду.
Из заключения Управления архитектуры и градостроительства МУ г. Анапа № 104/1 от 06.05.2004 г. следует, что проектирование жилых домов по ул. Терской 96 возможно при условии оформления разрешающей и проектной документации в установленном порядке.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие своей паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Из материалов дела следует, что между истцом и Товариществом собственников жилья ТСЖ «Парус» были заключены договоры на участие в долевом строительстве квартиры в литер А жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Терская, 96. Застройщик ТСЖ «Парус» приняло на себя обязательство осуществить строительство домов и передать истцу в собственность квартиры, а истец оплатить строительство квартир, принять их в черновом варианте.
Представленными квитанциями подтверждено, что истец полностью выполнил свои обязательства по договорам, произвел оплату за квартиры в полном объеме.
Застройщик выполнил свои обязательства, передал истцу квартиры, которыми он пользуется с 2004 г. и по настоящее время.
Однако оформить право собственности на квартиры истец не имеет возможности, поскольку дома не введены в эксплуатацию.
Согласно разъяснений Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Согласно заключений ООО «Строймонолит» от 06.03.2008 г. № 05 и № 06 выполненные строительно-монтажные работы соответствуют требованиям проектной документации. Фактическое состояние несущих конструкций зданий соответствует требованиям СНиП 3.03.03-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 11-7-81 «Строительство в сейсмических районах» Отступлений от требований СНиП, снижающих несущую способность и эксплуатационную пригодность зданий не обнаружено. В соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», оценка категорий технического состояния несущих конструкций по объектам «Жилой дом со встроенными офисными помещениями» расположенных по адресу: г. Анапа, ул. Терская, 96, работоспособное, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений.
Заявлением от 31.07.2008 г. подтверждается, что ООО ЭГЦ «Эгида» обращалось к председателю межведомственной комиссии г. Анапа с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию двух многоквартирных жилых домов со встроенными офисными помещениями расположенных по адресу: г. Анапа, ул. Терская, 96.
Из выписки заседания межведомственной комиссии по предупреждению и пресечению самовольного строительства на территории г. Анапа от 15.08.2008 г. № 11 следует, что после обсуждения комиссией было принято решение отказать в оформлении в административном порядке самовольно построенных ООО ЭГЦ «Эгида» двух многоквартирных жилых домов со встроенными офисными помещениями по адресу: г. Анапа, ул. Терская, д. 96 в связи с отсутствием государственный экспертизы проектной документации. Комиссия считает необходимым решить вопрос сохранения объекта самовольного строительства в судебном порядке.
Заявлениями ООО ЭГЦ «Эгида» от 23.09.2008 г. подтверждается повторное обращение с требованиями решить вопрос о выдаче разрешения на ввод домов по ул. Терской 96 в эксплуатацию.
Из выписки заседания межведомственной комиссии по предупреждению и пресечению самовольного строительства на территории г. Анапа от 10.02.2009 г. № 2 следует, что ООО ЭГЦ «Эгида» разъяснено право на обращение в суд с иском о признании права собственности согласно ст. 222 ГК РФ.
Постановлением администрации муниципального образования город Анапа № 46 от 14.01.2010 г., кадастровым паспортом земельного участка от 26.01.2010 г. подтверждается, что вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 668 кв.м. расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Терская, 96 с кадастровым номером 23:37:0102003:65 с административного здания изменен на другой вид разрешенного использования – многоквартирное жилищное строительство со встроенными нежилыми помещениями.
Заявлением ООО ЭГЦ «Эгида» № 147 от 22.06.2010 г. подтверждается обращение к главе муниципального образования г. Анапа о приеме в эксплуатацию двух многоквартирных жилых домов со встроенными офисными помещениями по адресу: г. Анапа ул. Терская, д. 96.
Свидетельством о государственной регистрации юридического лица ИФНС РФ по г. Анапа № 008115880 и свидетельством № 008115883 от 08.09.2010 г. подтверждается, что создано ТСЖ «Терская 96» и поставлено на налоговый учет.
Из заявлений ТСЖ «Терская 96» от 07.02.2011 г. и от 18.05.2011 г. адресованных главе муниципального образования г. Анапа следует, что товарищество обращалось с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию двух многоквартирных жилых домов по ул. Терской 96 г. Анапа.
В тоже время, суд, разрешая данный спор, руководствуется статьей 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ «согласно которой, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В случае, если жилое помещение находится в многоквартирном доме, не сданном в эксплуатацию, на него не может быть признано право собственности как на самостоятельный объект недвижимости.
Судом может быть признано лишь право на долю объекта незавершенного долевого строительства, вынесение решения в такой редакции является основанием для регистрации права органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 УПК РФ, судья
Решил:
Исковое заявление Аракелян Н.Ю. к ООО ЭГЦ «Эгида», Администрации муниципального образования город Анапа о признании права собственности на квартиру, удовлетворить частично.
Признать за Аракелян Н.Ю. право собственности на долю в многоквартирном доме, не сданном в эксплуатацию, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Терская, 96, строение литер А в виде помещения № 21, общей площадью 38,3 кв.м.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Анапский городской суд в течение 10 дней.
Председательствующий – подпись.
«Копия верна:»
Судья С.В. Кашкаров