Дело№2-437/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(не вступило в законную силу)
23 июля 2012 года Анапский городкой суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Грошковой В.В.,
при секретаре Слановой А.В.,
с участием представителя истца Хан О.В.,
представителя ответчика Хандошко Д.М.,
представителя третьего лица Шаповалова Э.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Дельяновой М. В., Дельянову Г. Э. о сносе самовольного строения,
у с т а н о в и л :
Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к Дельяновой М.В., Дельянову Г.Э. о сносе самовольного строения.
В обоснование заявленных требований указала, что в результате проведенной отделом градостроительной инспекции управления муниципального контроля администрации г.Анапа проверки соблюдения требований градостроительного законодательства был выявлен факт возведения на земельном участке, принадлежащем ответчикам на праве собственности, имеющем площадь 700 кв.м., вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенным по адресу: г.-к. Анапа, с.Витязево, пр. Цветочный, <адрес>, 4-х этажного с мансардным этажом здания гостиницы. Несмотря на то, что постановлением главы администрации Витязевского сельского округа № 41 от 29.06.2006 года Джейранову Р.И. как предыдущему собственнику земельного участка было разрешено строительство 2-х квартирного жилого дома, за ответчиками Дельяновым Г.Э. и Дельяновой М.В. было зарегистрировано право собственности на 2-х квартирный жилой дом. Однако фактически ответчиками на земельном участке №<адрес> по пр. Цветочному с.Витязево возведено 4-х этажное с мансардным этажом здание гостиницы, которое эксплуатируется как гостиница «Екатерина». В связи с чем администрация г.Анапа считает, что спорная гостиница является самовольным строением и в силу ст. 222 ГК РФ подлежит сносу.
Впоследствии администрация г.Анапа уточнила заявленные требования и просила суд обязать ответчиков снести самовольное здание гостиницы «Екатерина» и прекратить право собственности ответчиков на здание 2-х квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.-к. Анапа, с.Витязево, пр. Цветочный, <адрес>
В судебном заседании представитель истца – Хан О.В., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчиков – Хандошко Д.М., действующий на основании доверенностей от 22.03.2012 года, с заявленными требованиями не согласился, ссылаясь на то, что спорное строение было приобретено по договору купли-продажи у предыдущих собственников, при этом ответчики его не реконструировали и не строили, также указал, что спорное строение является жилым домом и не используется как гостиница.
Представитель третьего лица – Управления Государственного строительного надзора Краснодарского края – Шаповалов Э.А., действующий на основании доверенности, при рассмотрении настоящего иска полагался на усмотрение суда.
Третьи лица – Рудкевич Ю.Ю., Джейранов Р.И., Джейранова Л.Ф., Иосифова М.В., Иосифов Д.К., надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие последних.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит уточненное исковое заявление администрации муниципального образования город-курорт Анапа подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела ответчики являются собственниками объекта недвижимости (по 1/2 доли каждый) – 2-х квартирного жилого дома общей площадью 1930, 6 кв.м. литер А, под А, этажность 5 этажей и 1 подземный этаж, расположенного по адресу: г.-к. Анапа, с.Витязево, пр. Цветочный, <адрес> что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АЖ № и № от 09.06.2010 года.
Согласно вышеуказанных свидетельств основанием для государственной регистрации права собственности ответчиков на спорное строение послужил договор купли-продажи недвижимости от 17.05.2010 года, заключенный между Джейрановым Р.И., Джейрановой Л.Ф. (продавцами) и Дельяновым Г.Э., Дельяновой М.В. (покупателями).
Из текста вышеуказанного договора следует, что продавцы продали, а ответчики купили 2-х квартирный жилой дом площадью 1930,6 кв.м. по пр. Цветочному, <адрес> в с.Витязево г.-к. Анапа.
Из предоставленных в материалы дела документов следует, что изначально земельный участок площадью 700 кв.м по пр. Цветочному, <адрес> с.Витязево принадлежал на праве собственности Джейрановой Л.Д., которая приобрела его в собственность на основании постановления главы г.Анапа №1251/4 от 12.11.2003 года, а затем по договору купли-продажи от 27.11.2003 года продала указанный земельный участок Джейранову Р.И. Право собственности Джейранова Р.И. на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП, о чем выдано свидетельство о праве собственности от 01.12.2003 года
Постановлением главы администрации Витязевскоо сельского округа №41 от 29.06.2006 года Джейранову Р.И. было разрешено строительство 2-х квартирного жилого дома в с.Витязево, пр. Цветочный,<адрес> При этом был разработан проект на строительство 3-х этажного с подвалом жилого дома.
Из предоставленного в материалы дела технического паспорта на спорное строение, составленного по состоянию на 06.11.2007 года ФГУП КК «Крайтехинвентарзация», здание, расположенное по пр. Цветочному, <адрес> в с.Витязево, является 5-ти этажным с подвалом, имеет площадь 1630,9 кв.м.
Согласно данным технического паспорта на 1 этаже спорного строения располагается 14 помещений и 4 санузла, на втором этаже: 13 санузлов, 14 комнат и 1 общий коридор; на 3 этаже: 13 санузлов, 14 комнат и 1 общий коридор; на 4 этаже: 13 санузлов, 14 комнат и 1 общий коридор; на 5 этаже: 11 комнат, 11 санузлов и 1 общий коридор. В подвальном этаже располагается 10 помещений.
В соответствии со СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» и письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости №АМ/1567 от 27.08.2008 года «Об этажности жилого дома» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, цокольный и подвальный этажи.
Изложенное позволяет суду прийти к выводу о том, что спорное строение является 6-ти этажным зданием.
По делу проводилась судебная строительно-техническая экспертиза ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «ЭКСКО», согласно выводам которой спорное 5-ти этажное с подвалом здание не является объектом индивидуального жилищного строительства, не является оно и жилым 2-х квартирным домом, а является исключительно зданием для размещения отдыхающих.
Из приложенных к экспертному заключению фотографий следует, что спорное строение поименовано как гостиница «Екатерина», при этом первый этаж здания используется исключительно как коммерческие магазины: «Столовая», «Выставка продаж», «Вина на розлив» и т.п.
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенное для проживания одной семьи.
В силу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ индивидуальным жилым домом является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три и предназначенный для проживания одной семьи.
Изложенное позволяет суду сделать вывод о том, что возведенное правопредшественниками ответчиков строение не относится к объектам индивидуального жилищного строительства, а является исключительно объектом коммерческого назначения, предназначенным для проживания в нем граждан и размещения на 1 этаже строения торговых объектов (магазинов).
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение или сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, самовольность постройки налицо при наличии хотя бы одно из указанных в ст. 222 ГК РФ признаков.
В данном случае спорное строение имеет несколько признаков самовольности его возведения.
Отсутствие разрешения на строительство.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 года №190-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его возведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности осуществляется на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
Форма разрешения на строительство утверждена Постановлением Правительства РФ №698 от 24.11.2005 года «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод в эксплуатацию».
Однако выданное Джейранову Р.И. разрешение №41-р от 29.06.2006 года не соответствует утвержденной вышеуказанным Постановлением Правительства РФ форме.
Более того, само разрешение на строительство и постановление главы администрации Витязевского сельского округа №41 от 29.06.2006 «О разрешении строительства 2-х квартирного жилого дома в с.Витязево пр. Цветочный,<адрес> Джейранову Р.И.» выданы неуполномоченными лицами и с нарушением установленного действовавшим на момент выдачи разрешения на строительство порядке.
Так, в силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство, является орган местного самоуправления в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа как исполнительно-распорядительного органа.
Администрация же Витязевского сельского округа является территориальным органом администрации МО город-курорт Анапа и в силу Устава муниципального образования город-курорт Анапа, а также в силу Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» не наделена полномочиями по выдаче разрешений на строительство.
Как следует из положений ст. 34 Федерального закона от 6.10.2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» структуру органов местного самоуправления составляют:
- представительный орган муниципального образования (на территории г.Анапа это Совет МО г.-к. Анапа);
- местная администрация (исполнительно-распорядительный орган МО);
- контрольный орган муниципального образования (Ревизионная комиссия МО);
- иные органы и выборные должностные лица, предусмотренные Уставом муниципального образования.
В соответствии со ст. 2 Закона Краснодарского края от 01.04.2004 года №676-КЗ город-курорт Анапа наделен статусом городского округа.
Согласно п.26 ст. 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» полномочия по выдаче разрешений на строительства отнесены к вопросам местного значения городского округа.
В соответствии со ст. 33 Устава муниципального образования город-курорт Анапа, Администрация муниципального образования город-курорт Анапа является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования и в ее структуру входят:
- глава муниципального образования,
- заместители главы,
- отраслевые (функциональные) органы администрации;
- территориальные органы администрации.
Администрации сельских округов (в том числе администрация Витязевского сельского округа) относятся к территориальным органам администрации города-курорта Анапа, в связи с чем полномочиями на выдачу разрешений, а также на издание постановлений о разрешении строительства сельские администрации не обладают.
На момент издания администрацией Витязевского сельского округа постановления №41 от 29.06.2006 года действовал Градостроительный кодекс РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 года, статьей 51 которого было установлено, что разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Таким образом, администрация Витязевского сельского округа не является органом местного самоуправления и не уполномачивалась действующим законодательством на выдачу разрешений на строительство объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что постановление главы администрации Витязевского сельского округа №41 от 29.06.2006 года не может быть принято судом во внимание в качестве документа, разрешающего строительство Джейранову Р.И., так как оно противоречит закону (выдано не уполномоченным органом и не соответствует форме разрешения на строительство, утвержденной органом местного самоуправления – администрацией МО Г.-к. Анапа).
Кроме того, перечень документов, требующихся для получения разрешения на строительство объекта капитального строительств, установлен ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой для получения разрешения на строительство застройщик должен предоставить:
- правоустанавливающие документы на земельный участок,
- градостроительный план земельного участка,
- материалы, содержащиеся в проектной документации (пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, схемы, отображающие архитектурные решения, проект организации строительства; положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.
При этом в случае строительства объекта индивидуального жилищного строительства предоставление проектной документации и положительного заключения государственной экспертизы не требуется. Но это правило действует в случае строительства индивидуального жилого дома этажностью не свыше 3-х этажей и предназначенного для проживания одной семьи (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Из буквального толкования закона следует, что в случае строительства двухквартирного жилого дома данный объект не может относиться к объекту индивидуального жилищного строительства, так как он предназначен для проживания более, чем одной семьи.
В связи с чем для оформления разрешения на строительство 2-х квартирного жилого дома также требуется предоставление проектной документации.
Ответчиком же такая документация в объеме, указанном в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, не предоставлена.
Кроме того, в силу ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату выдачи разрешения на строительство) в случае строительства объектов недвижимости этажностью свыше трех этажей, либо объектов строительства, предназначенных для проживания в них людей и имеющих площадь свыше 1500 кв.м., в отношении проектной документации таких объектов недвижимости требуется получение положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Однако несмотря на то, что этажность спорного здания составила 6 этажей, включая 1 подземный этаж, ответчиком не предоставлено в суд доказательств наличия положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиками доказательств возведения спорного строения в соответствии с разрешительной документаций не предоставлено.
Также ответчиками не предоставлено доказательств наличия у них полного перечня документов, требующихся для получения разрешения на строительство, в том числе наличия градостроительного плана земельного участка и схемы планировочной организации, необходимость оформления которого установлена ст. 44 Градостроительного Кодекса РФ, а форма которого была утверждена Постановлением Правительства РФ №840 от 29.12.2005 года (по состоянию на дату получения разрешения на строительство).
Однако доказательств оформления градостроительного плана земельного участка ответчиками не предоставлено.
Также ответчиками не предоставлено доказательств оформления схемы планировочной организации земельного участка, обязательность оформления которой установлена ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Еще одним признаком самовольности возведенного строения является строительство последнего на земельном участке, не отведенном для указанных целей.
Так, согласно правоустанавливающих документов вид разрешенного использования земельного участка по пр. Цветочному, <адрес> в с.Витязево г.-к. Анапа является индивидуальное жилищное строительство.
Однако на данном земельном участке возведено здание гостиницы, которое согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы квалифицировано как коммерческое здание для размещения отдыхающих.
В связи с изложенным суд полагает, что вид разрешенного использования земельного участка (ИЖС) в данном случае нарушен при размещении на нем коммерческого здании, так как индивидуальное жилищное строительство не предполагает строительства на нем домов отдыха, санаториев, гостиниц, коммерческих зданий для размещения отдыхающих.
Ответчиком не предоставлено доказательств того, что им был изменен вид разрешенного использования земельного участка в порядке, установленном ст. 39 Градостроительного кодекса РФ (то есть путем проведения публичных слушаний по изменению вида разрешенного использования земельного участка).
Очередным признаком самовольного строительства спорного объекта недвижимости является существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.
Так, в силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на своем земельном участке здания и сооружения., осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Однако указанные права должны осуществляться собственником при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Заключением проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что спорное строение выходит за пределы границ земельного участка, принадлежащего ответчикам на праве собственности. Так, спорное строение расположено с заступами на земельный участок собственника Рудкевич Ю.Ю. (площадь захвата 74 кв.м.) и земельный участок Иосифова Д.К., Иосифовой А.М. (площадь захвата 116 кв.м.). При этом эксперт установил, что при строительство спорного строения не соблюдены отступы от границ соседних земельных участков (участок <адрес> по пр. Цветочному с.Витязево – Рудкевич Ю.Ю.) и участок № <адрес> по пр. Летнему с.Витязево – Иосифов Д.К., Иосифова А.М.). В связи с чем суд приходит к выводу о том, что при строительстве спорного строения нарушены права и законные интересы других лиц, а именно смежников соседних земельных участков.
Из приложенной к экспертному заключению схемы (чертежа) фактического расположения спорного строения относительно кадастровых границ земельного участка (приложение №) следует, что строение ответчиков расположено на пределами границ земельного участка ответчиков, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что противопожарные разрывы, установленные в Таблице 11 Федерального закона №384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», при строительстве спорного строения соблюдены не были, так как данное строение возведено без отступления от границ смежных земельных участков.
При этом доводы представителя ответчика о том, что смежные землепользователи – собственники земельных участков <адрес>1 по пр. Цветочному (Рудкевич Ю.Ю.) и <адрес> по пр. Летнему (Иосифовы) дали согласие на строительство спорного строения в таком виде как оно существует, не могут быть приняты судом во внимание ввиду того, что наличие (отсутствие) согласия соседей на отступление от установленных Техническим регламентом требований противопожарных разрывов не отменяет действия указанных норм Технического регламента, так как Федеральный закон, которым данный технический регламент утвержден, является единым для всех без исключения и подлежит обязательном у соблюдению.
Кроме того, согласно заключению эксперта спорное здание является гостиницей «Екатерина» и эксплуатируется как коммерческое здание для размещения отдыхающих, в связи с чем из предоставленного в материалы дела технического паспорта на спорное здание видно, что в указанном здании отсутствуют мероприятия для маломобильных групп граждан (пандусы и иные приспособления), обязательность которых установлена требованиями Технического регламента.
Указанное нарушает права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц – инвалидов и является существенным нарушением требований градостроительных, строительных норм и правил.
Ссылки представителя ответчиков о том, что ответчики не строили данного строения, а купили его в таком виде у Джейрановых, в связи с чем они не могут отвечать за нарушения при строительстве предыдущими собственниками, судом не принимаются ввиду того, что Постановлением Пленума ВС и ВАС РФ №22/10 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено (п.24), что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является в случае ее отчуждения – приобретатель такой постройки. При этом ответчик, не осуществлявший строительства самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку, в случае, если иск о сносе самовольной постройки судом удовлетворен.
В связи с изложенным суд полагает, что ответчиками по данному спору являются именно собственники спорной самовольной постройки – Дельяновы. При этом лица, осуществлявшие строительство спорной постройки, судом были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц и ответчики не лишены возможности обращения к ним с иском о возмещении ущерба вследствие сноса самовольной постройки.
Кроме того, п.23 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 года установлено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
В связи с изложенным суд полагает, что требования истца (уточненные) подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от которой истец был освобожден, взыскивается судом с ответчика, не освобожденного от уплаты таковой.
Учитывая тот факт, что администрация г.Анапа как орган местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождена, суд полагает, что последняя подлежит взысканию с ответчика в размере 13 000 рублей исходя из цены проданной ответчикам по договору купли-продажи недвижимости от 17.05.2010 года, указанной в этом договоре в отношении 2-х квартирного жилого дома (980 000 рублей).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковое заявление администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Дельяновой М. В., Дельянову Г. Э. о сносе самовольного строения, - удовлетворить.
Обязать Дельянову М. В., Дельянова Г. Э. осуществить в 10-ти дневный срок с момента вступления в законную силу решения за свой счет снос самовольно возведенного пятиэтажного с подвалом здания, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, с.Витязево, по пр. Цветочный<адрес>
Прекратить право общей долевой собственности, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Дельяновой М. В. и Дельяновым Г. Э. на двухквартирный жилой дом площадью 1930,6 кв.м. литер А, под А этажность 5, подземная этажность 1, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, с.Витязево, пр. Цветочный, <адрес>
Взыскать с Дельянова Г. Э. и Дельяновой М. В. в равных долях в пользу соответствующего бюджета бюджетной системы РФ государственную пошлину в размере 13 000 (тринадцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение 1 месяца через Анапский городской суд.
Председательствующий: