Дело №2-2658/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(не вступило в законную силу)
07 сентября2012 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Грошковой В.В.
при секретаре Слановой А.В.,
с участием истца по первоначальному иску Острового В.С.,
представителя истца по первоначальному иску Костюк Г.В. (от Островой),
представителя ответчика по первоначальному иску Грызловой Л.М.,
представителя ответчика по встречному иску Корнеева И.В.,
помощника Анапского межрайонного прокурора Колесниковой Г.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Острового В. С., Островой Н. С. к Блащук И. И.чу об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, взыскании убытков, компенсации морального вреда, признании добросовестным приобретателем, и встречному иску Блащук И. И.ча к Михайлову Р. В., Островому В. С., Островой Н. С. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,
у с т а н о в и л :
Островой В. С., Островая Н. С. обратилась в суд с иском к Блащук И. И.чу об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, взыскании убытков, компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований указали, что они приобрели по договору купли-продажи недвижимости от 05.05.2012 года жилой дом и земельный участок по адресу: г.Анапа, ул. Овражная, <адрес>, у Михайлова Р.В. Договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРП, и им выдано свидетельство о праве собственности. Однако прежний собственник Михайлов Р.В., который приобрел данную недвижимость у Блащук И.И., по устной договоренности оставил Блащук И.И. и его супругу проживать в данном домовладении, при этом обещал, что ответчик выселится из домовладения как только будет зарегистрирована сделка купли-продажи с истцом. До настоящего времени ответчик и его жена из домовладения не выселились, а истцы не могут вселиться в данное домовладение, в связи с чем они вынуждены снимать жилье. Истцы направляли ответчику и его жене претензию с требованием освободить принадлежащее им жилое помещение, однако данная претензия исполнена не была. Истцы полагают, что ответчик Блащук И.И. и его жена утратили право проживания в данном домовладении, в связи с чем они подлежат выселению. Так как истцы не могут вселиться в принадлежащее им домовладение, они просят суд истребовать из чужого незаконного владения ответчика Блащук И.И. и его жены домовладение №<адрес> и земельный участок под ним по ул. Овражной г.Анапа, выселив ответчиков из домовладения, одновременно просят взыскать убытки в размере 30 000 рублей, понесенные ими в связи с арендой жилья ввиду невозможности вселения в принадлежащий им жилой дом, также просили взыскать с ответчиков моральный вред в сумме 30 000 рублей и расходы на оплат услуг представителя в сумме 15 00 рублей и на оплату госпошлины в сумме 1500 рублей, а также на оплату оформления доверенности 800 рублей.
Определением Анапского городского суда от 20.08.2012 года требования истцов Островых к БИЮ были выделены в отдельное производство с присвоением делу №2-1972/2012 в связи с болезнью последней и невозможностью рассмотрения дела в ее отсутствие. Требования Островых к Блащук И.И. были оставлены в настоящем производстве с присвоением делу №2-2658/2012.
Впоследствии истцы Островые В.С. и Н.С. уточнили ранее заявленные требования, увеличив размер исковых требований, и просили суд взыскать с Блащук И.И. и его супруги БИЮ убытки в виде понесенных расходов на оплату съемного жилья в сумме 60 000 рублей.
Затем истцы Островой В.С. и Островая Н.С. уточнили и дополнили исковые требования и просили суд признать их добросовестными приобретателями земельного участка площадью 500 кв.м. и жилого дома площадью 159,5 кв.м., распложенных по ул. Овражной, <адрес> г.Анапа; истребовать из незаконного владения Блащук И.И. и его супруги БИЮ вышеуказанное недвижимое имущество; выселить Блащук И.И. и БИЮ из жилого дома №<адрес> по ул. Овражной г.Анапа и взыскать с Блащук И.И. убытки в сумме 90 000 рублей, а также судебные издержки.
В обоснование заявленных уточненных требований указали, что они приобрели спорную недвижимость по договору купли-продажи у Михайлова Р.В., расчет с ним произвели полностью, оплатив 950 000 рублей, при этом на момент приобретения спорного имущества они проверили чистоту сделки и видели, что право собственности Михайлова Р.В. и на дом и на земельный участок зарегистрировано за ним на основании договора купли-продажи. Более того, они несколько раз ездили осматривать дом и земельный участок, дом им показывал сам Блащук И.И. и никаких претензий при этом не высказывал, о том, что дом не продается не сообщал. Михайлов Р.В. сообщал им, что Блащук И.И. живет в доме как временный жилец и выселится по первому требованию, при этом на земельном участке №<адрес> по ул. Овражной г.Анапа стоял контейнер БИИ Когда сделка купли-продажи была совершена, Островые стали требовать от Блащука И.И. выселиться, однако он сначала говорил, что ему трудно в период курортного сезона найти жилье, а затем стал уклоняться от встреч. Тот факт, что Блащук И.И. продал земельный участок Михайлову Р.В. по недействительной сделке не влечет для них последствий в виде признания сделки между Островыми и Михайловым недействительной, так как истцы являются добросовестными приобретателями.
Блащук И.И. подал встречный иск к Михайлову Р.В. и Островым В.С., Н.С. о признании сделки между Блащук И.И. и Михайловым Р.В. недействительной (мнимой) и применить последствия ее недействительности; о признании недействительным договора купли-продажи от 5.05.2012 года недействительным и признании свидетельств о праве собственности на недвижимость, выданных на основании указанной сделки, недействительными.
В обоснование заявленных требований Блащук И.И. (в редакции выделенного в отдельное производство требования) указал, что между ним и Михайловым Р.В. был заключен договор займа на сумму 3 000 000 рублей, так как ответчик занимался предоставлением взаймы денежных средств и держал ломбард. В оговоренные сроки он обязался отдать Михайлову Р.В. 3 900 000 рублей с учетом процентов и Михайлов Р.В. уговорил его с учетом обеспечения обязательств заключить договор формально купли-продажи земельного участка и жилого дома по ул. Овражной, <адрес> г.Анапа. Существенными условиями договора являлось возвращение денежных средств Михайлову Р.В. и переоформление имущества на Блащука И.И. Для создания видимости сделки Блащук И.И. и Михайлов Р.В. совершили действия : составили договор купли-продажи и зарегистрировали его в регистрационной службе. При этом стороны оформили документы без намерения создать соответствующие сделке правовые последствия, что подтверждается тем, что он и его супруга остались проживать в этом доме, Михайлов Р.В. не высказывал требования выселиться, более того, они остались зарегистрированными в данном доме. Спорный жилой дом являлся их единственным жильем, в связи с чем намерения на совершение сделки в действительности у него не было. Островые неоднократно приходили в дом перед совершением сделки, он им сообщал, что дом не продается и предлагал вернуть задаток, в связи с чем полагает, что данная сделка купли-продажи между Блащук И.И. и Михайловым Р.В. является мнимой и просит суд признать ее таковой, а также признать недействительной сделку купли-продажи между Михайловым Р.В. и Островыми.
Впоследствии Блащук И.И. уточнил заявленные требования и просил суд признать заключенную между ним и Михайловым Р.В. сделку купли-продажи земельного участка недействительной, ссылаясь на то, что на момент ее заключения на данном земельном участке находился построенный Блащуком И.И. жилой дом, который не продавался. Учитывая тот факт, что ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, продажа земельного участка без расположенного на нем домовладения влечет недействительность сделки. Также указал, что жилой дом он строил на основании разрешения на строительство, выданного ему администрацией г.Анапа. на момент заключения договора купли-продажи с Михайловым Р.В. жилой дом был полностью построен, однако на него не было получено свидетельство о праве собственности, а Михайлов зарегистрировал за собой право собственности на жилой дом на основании кадастрового паспорта как на вновь созданное им недвижимое имущество, хотя жилой дом по договору купли-продажи не продавался и Михайловым Р.В. не строился. Статьей 35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, в связи с чем он считает, что сделка между ним и Михайловым РВ. является недействительной и не порождает никаких юридических последствий, в том числе и связанных с переходом права собственности от Михайлова Р.В. к Островым В.С. и Н.С.
В судебном заседании истец по первоначальному иску Островой Н.С. и представитель истца по первоначальному иску Островой Н.С. – Костюк Г.В., действующая на основании доверенности, поддержали заявленные уточненные требования по изложенным в иске основаниям. Одновременно возражали против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на то, что Блащук И.И. выбран неверный способ защиты права, так как он не обращался в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а такой способ защиты права как признание первоначальной сделки купли-продажи недействительной не является основанием для признания недействительной сделки между первоначальным приобретателем имущества по недействительному договору (Михайловым Р.В.) и добросовестным приобретателем (Островыми В.С. и Н.С.).
Представитель ответчика по первоначальному иску Блащук И.И. – Грызлова Л.М., действующая на основании доверенности, с заявленными требованиями Островых не согласилась по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Одновременно просила удовлетворить встречный иск, ссылаясь на то, что заключенный между Михайловым Р.В. и Блащук И.И. договор купли-продажи земельного участка является недействительным (ничтожным), потому как он совершен с нарушением ст. ст. 1, 35 ЗК РФ, то есть с нарушением принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них строений, сооружений. Более того, указала, что жилой дом Блащук И.И. не продавал, а Михайлов Р.В. зарегистрировал право собственности на жилой дом за собой как за лицом, его создавшим, незаконно. Также указала, что заключенная между Михайловым Р.В. и Блащук И.И. сделка купли-продажи земельного участка недействительна в силу того, что она является мнимой.
Представитель ответчика по встречному иску Михайлова Р.В. – Корнеев И.В., действующий на основании доверенности, с заявленными Островыми В.С. и Н.С. требованиями согласился. Просил их удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска просил отказать, при этом пояснил, что в договоре купли-продажи земельного участка, заключенном между Михайловым Р.В. и Блащук И.И. не был указан жилой дом, так как на момент совершения сделки данный дом не был оформлен. При этом 17.02.2010 года было фактически заклчено 2 догвоора купли-продажи между Михайловым и Блащуком И.И., в одном договоре указали только земельный участок, а в другом и земельный участок и жилой дом. При этом на регистрацию был сдан только договор на продажу земельного участка, так как дом не был оформлен, но за продажу дома Блащуку И.И. было оплачено 3 900 000 рублей. Также было получено согласие супруги Блащука И.И. на совершение сделки купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по ул. Овражной, <адрес> г.Анапа, что свидетельствует о намерении Блащука И.И. продать и земельный участок и жилой дом. Блащук И.И, написал Михайлову Р.В. расписку о том, что он получил 3 900 000 рублей за земельный участок и за жилой дом. Таким образом, полагает, что первоначальная сделка купли-продажи не была мнимой.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетеля КВИ, исследовав материалы дела, заслушав мнение прокурора, полагавшей иск Острового В.С. и Островой Н.С. не подлежащим удовлетворению, а встречный иск Блащук И.И. подлежащим удовлетворению, суд приходит к выводу о том, что исковое заявление Островых Н.С. и В.С. удовлетворению не подлежит, а встречный иск Блащук И.И. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела 17.02.2010 года между Блащук И.И. и Михайловым Р.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому Блащуком И.И. был продан Михайлову Р.В. земельный участок площадью 500 кв.м. с кадастровым номером 23:37:01 05 013:112, расположенный по ул. Овражной, <адрес> г.Анапа, с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, за 955 000 рублей. Согласно п.1 договора купли-продажи земельный участок продавался без объектов недвижимости. Переход права собственности на данный земельный участок был зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЖ № от 13.03.2010 года.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 23-АИ № от 24.06.2010 года за Михайловым Р.В. было зарегистрировано право собственности на жилой дом литер А,а площадью 159,5 кв.м., расположенный по ул. Овражной, <адрес> г.Анапа. Основанием для регистрации права собственности послужили договор купли-продажи земельного участка от 17.02.2010 года и кадастровый паспорт от 24.05.2010 года.
Из предоставленных в материалы дела документов видно, что постановлением главы г.-к. Анапа №1006 от 6.09.1999 года Блащуку И.И. было разрешено проектирование и строительство жилого дома по ул. Овражной, <адрес>/Восточной второй, II в г.Анапа, одновременно на него была возложена обязанность получить разрешение на строительно-монтажные работы в Инспекции архстройнадзора.
Согласно справки УАиГ г.Анапа №4744 от 28.12.2009 года земельный участок по ул. Овражной, <адрес> ранее имел адрес ул. Восточная вторая, II, а в настоящее время согласно адресному плану данному земельному участку и расположенному на нем жилому дому присвоен адрес: г.Анапа, ул. Овражная, <адрес>.
15.03.2001 года Блащуком И.И. в Инспекции Архстройнадзора г.Анапа было получено разрешение №55 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству жилого дома по ул. Овражной, <адрес>
Из предоставленного в материалы дела технического паспорта на жилой дом, изготовленного ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 27.04.2010 года следует, что жилой дом литер А,а по ул. Овражной, <адрес> г.Анапа имеет площадь 159,5 кв.м. и год постройки – 2008 год.
Предоставленными в материалы дела проектной документацией, договорами на подключение дома к сетям коммунальной инфраструктуры, справкой УАиГ г.Анапа №4744 от 28.12.2009 года следует, что спорный жилой дом по состоянию на 2008 год был возведен, строился Блащуком И.И. и за его счет.
Изложенное позволяет суду сделать вывод о том, что по состоянию на дату заключения договора купли-продажи земельного участка между Блащуком И.И. и Михайловым Р.В. 17.02.2010 года, на продаваемом земельном участке располагался жилой дом литер А,а площадью 159,5 кв.м., возведенный Блащуком И.И., но не зарегистрированный в ЕГРП.
В соответствии с п.4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Аналогичное правило закреплено в ст. 1 ЗК РФ, согласно которой основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.
В Учитывая тот факт, что на момент заключения договора купли-продажи от 17.02.2010 года между Блащук И.И. и Михайловым Р.В. на продаваемом земельном участке находился жилой дом, возведенный Блащуком И.И., суд полагает, что при продаже земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости были нарушены требования действующего земельного законодательства.
В силу ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Суд полагает, что Блащук И.И. доказан факт возведения им жилого дома литер А,а по ул. Овражной, <адрес> г.Анапа на основании разрешительной документации, и за счет собственных средств.
Напротив, Ответчиком по встречному иску Михайловым Р.В. не предоставлено доказательств того, что спорный жилой дом он возвел самостоятельно за счет собственных средств, либо что он приобрел указанный жилой дом на основании какой-либо сделки.
Так, из смысла ст. 218, 219 ГК РФ следует, что право собственности на спорный жилой дом изначально возникло у Блащука И.И., и доказательств того, что он продал или подарил данный жилой дом Михайлову Р.В. в судебное заседание не предоставлено.
Суд полагает несостоятельными доводы представителя Михайлова Р.В. о том, что у Блащука И.И. не возникло право собственности на спорный жилой дом, так как он не зарегистрировал на него право собственности, а также доводы о том, что Михайлов Р.В. законно зарегистрировал право собственности на данный дом за собой в упрощенном порядке согласно Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи со следующим.
Так, в соответствии со ст. 3 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция РФ, ГК РФ, настоящий Федеральный закон и иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты.
То есть из буквального толковании ст. 3 вышеназванного закона следует, что осуществление действий по государственной регистрации возникновения, перехода, обременения, ограничения и т.д. прав на недвижимое имущество и сделки с ним не должны противоречит нормам, установленным Конституцией РФ и Гражданским Кодексом РФ.
Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, на приобретении и осуществлении гражданами своих прав и обязанностей по своей воле и в своем интересе.
Изложенное позволяет суду прийти к выводу о том, что при регистрации возникновения, перехода, ограничения и т.п. права собственности на недвижимое имущество, в первую очередь указанные действия по регистрации такого права не должны противоречить общепризнанным нормам, установленным прежде всего Гражданским Кодексом РФ.
Несмотря на то, что ст. 25.3 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года позволяет регистрировать право собственности на создаваемый или созданный объект недвижимости на основании документов о его создании, содержащих описание объекта недвижимости, и правоустанавливающих документов на земельный участок, суд полагает, что реализация данного права должна осуществляться гражданами с соблюдением принципов добросовестности. То есть гражданин, реализующий данное право на регистрацию объекта недвижимости в упрощенном порядке, должен предоставить документы, подтверждающие факт создания (возведения, строительства) подлежащего государственной регистрации объекта недвижимости именно им и на принадлежащем ему земельном участке.
Вместе с тем Михайловым Р.В. при регистрации права собственности на жилой дом по ул. Овражной, <адрес> в г.Анапа был предоставлен технический паспорт и кадастровый паспорт на жилой дом, в которых указан год постройки данного дома – 2008 год, а право на земельный участок по этим домом у Михайлова Р.В. возникло на основании договора купли-продажи от 17.02.2010 года. В связи с изложенным суд полагает, что право собственности на данный жилой дом, возведенный в 2008 году, не могло возникнуть у Михайлова Р.В., в связи с тем, что земельный участок им был приобретен гораздо позже возведения расположенного на участке строения, то есть акт возведения жилого дома Михайловым Р.В. и за его счет им не доказан.
В данном случае суд полагает, что государственная регистрация права собственности на возведенный объект недвижимости – жилой дом №<адрес> по ул. Овражной г.Анапа, должна осуществляться с соблюдением требований ст. ст. 218, 219 ГК РФ, регулирующих возникновение права собственности на создаваемое (созданное) имущество, у лица, которое его возвело для себя и которое оформило разрешительные документы.
Доводы представителя Михайлова Р.В. и Острового В.С. и представителя Островой Н.С. – Костюк Г.В., о том, что право собственности Блащука И.И. на данный жилой дом у него не возникло, так как его право собственности не было зарегистрировано в ЕГРП, судом не принимаются, потому как суд полагает, что отсутствие государственной регистрации права собственности Блащука И.И. на спорный жилой дом при наличии разрешения на его строительство, оформленного на имя Блащук И.И., и при наличии возведенного полностью за его счет жилого дома, не умаляет и не отменяет право Блащука И.И. на регистрацию его права собственности на данный жилой дом.
При этом суд отмечает, что покупатель Михайлов Р.В., который приобретал земельный участок по договору от 17.02.2010 года у Блащука И.И., должен был добросовестно пользоваться своими правами, и не мог не видеть, что на данном земельном участке располагается спорный жилой дом, в связи с чем продажа Блащуком И.И. и приобретение в собственность Михайловым Р.В. земельного участка без распложенного на нем жилого дома является недопустимой и противоречащей действующему законодательству, то есть земельный участок не мог в принципе продаваться без продажи (или дарения) расположенного на нем жилого дома.
Указанное подтверждает доводы Блащука И.И. о том, что сделка купли-продажи от 17.02.2010 года, заключенная между ним и Михайловым Р.В., была совершена без намерения ее фактического исполнения, то есть без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодеком, в силу признания ее таковой судом (оспоримая) либо независимо от такого признания (ничтожная).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд полагает, что сделка купли-продажи земельного участка от 17.02.2010 года, заключенная между Михайловым Р.В. и Блащук И.И., является ничтожной, так как она противоречит общим принципам земельного законодательства, установленным в ст. 1 ЗК РФ, а также не соответствует ст. 35 ЗК РФ.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В связи с изложенным суд полагает, что указанная выше сделка купли-продажи от 17.02.2010 года, ничтожна с момента ее заключения, в связи с чем она не влечет возникновении у Михайлова Р.В. права собственности ни на земельный участок по ул. Овражной, <адрес> г.Анапа, ни на жилой дом, расположенный на данном земельном участке.
Кроме того, суд полагает, что указанная сделка также обладает признаками мнимой сделки, то есть сделки, совершенной для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (ст. 170 ГК РФ), что также относит данную сделку к недействительным в силу ничтожности.
На мнимость данной сделки указывают те обстоятельства, что покупатель Михайлов Р.В. с момента заключения сделки 17.02.2010 года земельным участком, приобретенным им в собственность не пользовался, требований к Блащуку И.И. и его супруге о выселении их из домовладения не предъявлял, более того, Блащук И.И. и его супруга были зарегистрированы в данном домовладении по месту жительства, однако новый собственник Михайлов Р.В. также не предъявлял требований о снятии их с регистрационного учета. 05.05.2012 года Михайловым Р.В. заключается договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по ул. Овражной, <адрес> г.Анапа в пользу Островых В.. и Островой Н.С., при этом цена земельного участка и жилого дома указывается та же самая, что и в первоначальном договоре купли-продажи от 17.02.2010 года, то есть 955 000 рублей, ни до заключения новой сделки 5.05.2012 года, ни во время ее заключения, ни после ее заключения Михайлов Р.В. также требований о выселении Блащуков из домовладения и снятии их с регистрационного учета не заявляет, при этом в п.11 договор купли-продажи от 5.05.2012 года Михайлов Р.В. указывает, что лица, сохраняющие право проживания в данном домовладении, отсутствуют, в то время как семья Блащуков проживает в данном домовладении и зарегистрированы в нем. Изложенное дает суду основания полагать, что Михайлов Р.В. изначально, заключивший сделку купли-продажи без намерения ее исполнения и придания ей правовых последствий, в последующем принял меры к переходу права собственности на данное имущество с целью вовлечения в сделку нового лица (собственника) с целью придания сделке видимости добросовестности.
Совокупность изложенных обстоятельств дает суду основания полагать, что заключенная 17.02.2010 года сделка купли-продажи земельного участка между Михайловым Р.В. и Блащук И.И. также является мнимой, так как Михайловым Р.В, не предоставлено доказательств того, что данной сделке он намеревался придать правовые последствия в момент ее заключения.
Доводы представителя Михайлова Р.В. о том, что 17.02.2010 года заключалось 2 договора купли-продажи, в одном из которых предметом сделки являлся земельный участок, проданный за 955 000 рублей, а в другом и земельный участок и жилой дом, проданные за 3 900 000 рублей, что свидетельствует о намерении Блащук И.И. распорядиться жилым домом, судом не принимаются ввиду того, что из предоставленных Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, в материалы дела дел правоустанавливающих документов следует, что зарегистрирована была сделка купли-продажи земельного участка от 17.02.2010 года без домовладения, при этом Блащук И.И. писал заявление о регистрации перехода права собственности только на земельный участок (без домовладения), а заключенная в этот же день сделка купли-продажи земельного участка с жилым домом зарегистрирована не была.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости, в частности переход такого права к другому лицу, возникает только после государственной регистрации соответствующего права (его перехода) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая тот факт, что сделка от 17.02.2010 года купли-продажи земельного участка и жилого дома по ул. Овражной, <адрес> г.Анапа, зарегистрирована не была, суд полагает, что ссылка Михайлова Р.В. на указанный договор купли-продажи и приложенную к нему расписку является не основанной на законе.
Более того, в судебном заседании представитель Блащук И.И. поясняла, что изначально между Блащук И.И. и Михайловым Р.В. существовали долговые обязательства. Пот которым Блащук И.И. взял в долг у МРВ 3 000 000 рублей, и обязалс вернуть ему 3 900 000 рублей, в связи с чем в обеспечение возврата указанных денежных средств ими был составлен договор купли-продажи земельного участка от 17.02.2010 года, без намерения фактической передачи данного земельного участка Михайлову Р.В., при этом имелась договоренность о том, что после возврата долга земельный участок будет переоформлен на Блащука И.И.
Ответчиком Михайловым Р.В. и его представителем в судебном заседании не оспаривали факт наличия долговых обязательств Блащука И.И..
Кроме того, в судебном заседании стороны не отрицали тот факт, что написанная Блащуком И.И. расписка от 17.02.2010 года о получении им денежных средств в размере 3 900 000 рублей за земельный участок и жилой дом по ул. Овражной, <адрес> г.Анапа была написана при составлении 2-х вариантов договоров купли-продажи (с домом и без такового), при этом указали, что по зарегистрированному договору купли-продажи Блащуку И.И. было передано 955 000 рублей. Представитель Михайлова Р.В. в судебном заседании не смог пояснить, передавал ли в действительности Михайлов Р.В. денежные средства Блащуку И.И. в сумме 3 900 000 рублей, или эта расписка была написана в счет ранее имевшихся долговых обязательств. Данное обстоятельство дает суду основания полагать о мнимости заключаемой между Блащуком И.И. и Михайловым Р.В. сделки купли-продажи от 17.02.2010 года, потому как из предоставленных суду договоров следует, что сторонам сделки было совершенно безразлично исполнение этой сделки и придание ей правовых последствий, так как предмет сделки и намерение ее совершения исходя из данных договоров сторонам были не принципиальны, существенные условия сделки не соблюдены (точный предмет сделки не определен).
Что касается заявленных требований о признании Островых добросовестными приобретателями и истребовании имущества из чужого незаконного владения, то суд находит их не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии с п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выявлении правомочий продавца на отчуждаемое имущество.
При этом запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В судебном заседании установлено, что на момент совершения сделки купли-продажи между Михайловым и Островыми продавец (Михайлов) в домовладении не проживал и зарегистрирован в нем не был. При этом в домовладении проживали и были зарегистрированы семья Блащуков, которая на момент осмотра продаваемого домовладения и земельного участка сообщали покупателям Островым об отсутствии намерений на продажу дома и земельного участка и о том, что они проживают в данном домовладении. При этом суд учитывает тот факт, что сделка купли-продажи между Михайловым и Островыми совершена 05.05.2012 года, право собственности зарегистрировано 30.05.2012 года, свидетельство о праве собственности получено 01.06.2012 года, а с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения Островые обратились в суд 07.06.2012 года, то есть через 5 дней после получения свидетельства о праве собственности, что подтверждает тот факт, что на момент совершения сделки купли-продажи Островые должны были усомниться в праве Михайлова Р.В. на продажу спорного имущества, а также выяснить правомерность проживания в доме семьи Блащуков. Изложенное позволяет суду прийти к выводу об отсутствии признаков добросовестности при заключении сделки купли-продажи Островыми.
Более того, суд полагает, что при совершении сделки купли-продажи между Михайловым и Островыми последние также должны были усомниться в чистоте сделки ввиду того, что в правоустанавливающих документах Михайлова Р.В. указано, что он приобрел земельный участок без домовладения по договору купли-продажи от 17.02.2010 года за 955 000 рублей, а продал Островым и земельный участок и расположенное на нем домовладение площадью 159 кв.м. за ту же сумму 955 000 рублей, то есть фактически подарил Островым домовладение, что свидетельствует о том, что у Островых должны были возникнуть сомнения в правомерности сделки и в правомочности Михайлова на ее совершение.
Доводы представителей истцов по первоначальному иску о том, что Блащук И.И. выбрал неверный способ защиты права, так как он не обращался с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, судом не принимаются ввиду того, что БИИ нет необходимости обращаться в суд с виндикационным иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, так как фактически спорое недвижимое имущество (земельный участок и жилой дом) из его владения не выбывали, он с семьей постоянно проживает в данном домовладении с 1997 года (в старом) и с 2008 года (в новом), зарегистрирован по месту жительства в этом доме, иные лица (Михайлов и Отсровые) в этот дом не вселялись и не пользовались ни домом ни земельным участком, в связи с чем суд полагает, что дом вместе с земельным участком из владения Блащука И.И. не выбывали, а соответственно им выбран правильный способ защиты права в виде признания сделок недействительными и применения последствий их недействительности.
Кроме того, Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 №6-П «ПО делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан МОМ, НАВ, ЗАС, ШВМ» разъяснено, что ГК РФ не ограничивает гражданина в выборе им способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществлять этот выбор по своему усмотрению. Лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет право обратиться в суд с иском как о признании соответствующей сделки недействительной (ст.ст. 166-181 ГК РФ), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст 301-302 ГК РФ).
Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 №6-П закрепляет право гражданина на обращение в суд с виндикационным иском только в случае, если имущество приобретатель имущества является добросовестным. При этом установлено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершении сделки в отношении приобретаемого имущества имелись притязания 3-х лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными.
В судебном заседании установлено, что Михайлов и Островые в результате совершенных сделок купли-продажи являлись лишь номинальными (формальными) собственниками спорного имущества, при этом данное имущество Островому по акту приема-передачи фактически передано не было (несмотря на то, что такой акт фактически подписан), что не оспаривалось Островым В.С. в судебном заседании. Во владение Острового В.С. и Островой Н.С., а равно во владение Михайлова Р.В. данное имущество никогда не поступало, данные лица этим имуществом не пользовались, так как указанное имущество всегда находилось в фактическом владении Блащук И.И. и его семьи.
Изложенное дает суду основания полагать, что требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения в данном случае Блащуком И.И. заявляться не должны, так как данное имущество из его фактического владения не выбывало, а в силу норм ГК РФ и положений Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 №6-П защита нарушенного права Блащука И.И. возможна путем предъявления исков о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковое заявление Острового В. С., Островой Н. С. к Блащук И. И.чу об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, взыскании убытков, признании добросовестным приобретателем, - оставить без удовлетворения.
Встречный иск Блащук И. И.ча к Михайлову Р. В., Островому В. С., Островой Н. С. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 17.02.2010 года, заключенный между Блащук И. И.чем и Михайловым Р. В. в отношении земельного участка площадью 500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Овражная, <адрес>.
Аннулировать запись о государственной регистрации в ЕГРП права собственности на указанный земельный участок, внесенную в отношении Михайлова Р. В. и признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права от 13.03.2010 года, выданное Михайлову Р. В..
Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 05.05.2012 года, заключенный между Михайловым Р. В. и Островым В. С., Островой Н. С., в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по ул. Овражной, <адрес> в г.Анапа.
Признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права общей совместной собственности на вышеуказанный земельный участок и жилой дом, выданные 1.06.2012 года Островому В. С. и Островой Н. С. и аннулировать записи в ЕГРП о регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом по ул. Овражной, <адрес> г.Анапа за Островой Н. С. и Островым В. С..
Вернуть стороны в первоначальное состояние, взыскав с Блащука И. И.ча в пользу Михайлова Р. В. уплаченные по сделке денежные средства в сумме 955 000 (девятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей и взыскав с Михайлова Р. В. в пользу Острового В. С. и Островой Н. С. в равных долях (девятьсот пятьдесят пять тысяч) 955 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд.
Председательствующий: