К делу № 2-2214/2012
Решение
Именем Российской Федерации
(не вступило в законную силу)
«16» июля 2012 года г. Анапа
Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Кашкарова С.В.,
при секретаре Малаховой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Янцена Я.Я. к Администрации муниципального образования город Анапа об изменении вида разрешенного использования земельного участка и переводе нежилого строения в жилое,
Установил:
Янцен Я.Я. обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования город Анапа об изменении вида разрешенного использования земельного участка и строения.
В обоснование заявленных требований заявитель указал, что ему на основании договора купли-продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения № 0393 от 16 июля 2007 года принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 995 кв.м. с кадастровым номером 23:37:010149:№ из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации малой гостиницы, расположенный по адресу: г. Анапа, район Высокого берега, ул. Таманская, <адрес>. Также заявителю принадлежит гостиница. В марте 2012 года он обратился в Администрацию муниципального образования город Анапа с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с существующего на другой – индивидуальное жилищное строительство, а также о переводе нежилого помещения в жилое. Однако письмом от 28 марта 2012 года № 17-07.562 Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Анапа отказало ему в изменении вида разрешенного использования земельного участка со ссылкой на отсутствие утвержденного проекта планировки территории. С указанным отказом он не согласен, считает его незаконным и нарушающим его права и законные интересы, в связи с чем, просит суд обязать Администрацию муниципального образования город Анапа изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка, а также просил суд обязать Администрацию перевести нежилое помещение в жилое.
Представитель заявителя в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Представитель Администрации муниципального образования город Анапа требования не признала, сославшись на то, что нет утвержденного проекта планировки территории.
Управление архитектуры и градостроительства города Анапа, будучи надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило.
Проверив материалы дела, заслушав стороны, суд находит требования, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, заявителю Янцену Я.Я. на основании договора купли-продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения № 0393 от 16 июля 2011 года принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 995 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0101049:№ из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации малой гостиницы, расположенный по адресу: г. Анапа, район Высокого берега, ул. Таманская, <адрес>. Также заявителю принадлежит нежилое помещение по вышеуказанному адресу, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Право собственности заявителя на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.09.2007 г. сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23 АД № от 06.09.2007 года.
В марте 2012 года заявитель обратился в администрацию муниципального образования город Анапа с заявлением об изменении вида разрешенного использования принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с существующего на другой – индивидуальное жилищное строительство.
Однако письмом № 17-07.562 от 28 марта 2012 года Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Анапа, являющееся функциональным (отраслевым) органом администрации муниципального образования город Анапа, отказало заявителю в изменении вида разрешенного использования земельного участка, ссылаясь на отсутствие утвержденного проекта планировки территории.
Пунктом 1 статьи 83 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. При этом согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Как следует из положений пунктов 3, 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство. Изменение вида разрешенного использования земельного участка на жилищное строительство принимается без проведения публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению.
Как следует из положений статьи 7 Земельного кодекса РФ, целевое назначение земельных участков определяется исходя из принадлежности земельных участков к той или иной категории земель (земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения; земли лесного фонда; земли водного фонда и т.д.). Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в части 1 статьи 7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением; правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. При этом любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды и состав территориальных зон (зонирование территории) установлены статьей 35 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых природных территорий, зоны специального назначения, зоны размещения водных объектов и иные виды территориальных зон.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ в состав жилых зон могут включаться:
зоны застройки индивидуальными жилыми домами,
зоны застройки малоэтажными жилыми домами,
зоны застройки среднеэтажными жилыми домами,
зоны застройки многоэтажными жилыми домами,
зоны жилой застройки иных видов.
При этом согласно части 3 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ, в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.
Анализируя вышеуказанные положения действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что в границах жилых зон закон не запрещает размещение объектов, связанных с проживанием граждан, к каковым могут относится, в том числе жилые дома.
Принадлежащий заявителю на праве собственности земельный участок площадью 995 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0101049:№, расположенный по адресу: г. Анапа, район Высокого берега, ул. Таманская, <адрес>, согласно сведений, содержащихся в кадастровом паспорте от 01 декабря 2004 года № относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации малой гостиницы, что позволяет суду сделать вывод о том, что изменение данного вида разрешенного использования на испрашиваемый – индивидуальное строительство, не будет противоречить его территориальной зоне.
Ссылка управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Анапа в своем отказе на то, что для изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка на строительство жилого дома необходимо подготовить и утвердить проект планировки территории несостоятельна в виду следующего.В соответствии со статьей 41 Градостроительного кодекса РФ, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территории, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Согласно статьи 42 Градостроительного кодекса РФ подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. При этом согласно статьи 45 Градостроительного кодекса РФ, решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Частью 5 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки.
Пунктом 26 статьи 16 Федерального закона от 06 октября 2010 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» установлено, что вопросы утверждения генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов документации по планировке территории, относятся исключительно к вопросам местного значения городского округа.
Из изложенного следует, что подготовка и утверждение правил землепользования и застройки, генерального плана городского округа, а также проектов планировки территории является обязанностью органов местного самоуправления городского округа, а не отдельно взятого гражданина – собственника земельного участка. Так, из смысла статьи 45 Градостроительного кодекса РФ следует, что возложение обязанности по подготовке документации по планировке территории на отдельно взятое лицо возможно только в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории. В этом случае подготовка документации по планировке территории осуществляется лицом, с которым заключен соответствующий договор.
Как следует из материалов дела, пояснений заявителя, а также не оспаривается заинтересованным лицом, с заявителем договор купли-продажи земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории не заключался, в связи с чем возложение на заявителя обязанности по подготовке документации по планировке территории (проекта планировки территории) либо обязанности выступления с предложением о подготовке такой документации является незаконным.
Тот факт, что органом местного самоуправления муниципального образования город Анапа до настоящего времени не разработаны и не утверждены правила землепользования и застройки, а также не выполнены и не утверждены проекты планировки территорий, не является основанием для отказа заявителю в реализации его права на свободное использование своего имущества, в том числе права на выбор вида разрешенного использования принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с целью осуществления дальнейшего строительства на данном земельном участке. В данном случае суд приходит к выводу о том, что бездействие органа местного самоуправления по выполнению возложенных на него действующим законодательством полномочий не должно нарушать права и законные интересы граждан, в связи с чем, отказ Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Анапа в изменении вида разрешенного использования земельного участка является неправомерным.
Касательно требований заявителя о переводе нежилого помещения в жилое, суд также полагает, что они подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Заявитель, воспользовавшись правами собственника нежилого помещения, обратился в межведомственную комиссию с заявлением о переводе указанного выше нежилого помещения в жилое. К данному заявлению были приложены следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение, проект (проектная документация) переводимого нежилого помещения, технический паспорт переводимого нежилого помещения, заключение эксперта.
Согласно уведомления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение межведомственной комиссией рассмотрено обращение Янцена Я.Я. по вопросу перевода нежилых помещений в жилые, по адресу: г. Анапа, район Высокого берега, ул. Таманская, <адрес>, сообщено, что заявителю отказано в переводе жилых помещений в нежилые в соответствии с несоблюдением предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения.
Согласно ч. 1, 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В силу ч. 2-6 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Также из материалов дела следует, что истцом Янценым Я.Я. был произведен перевод из нежилого в жилое помещение, расположенного по адресу: г. Анапа, район Высокого берега, ул. Таманская, <адрес>. В результате перевода из нежилого в помещении произведены работы по переустройству и перепланировке.
В соответствии с техническим заключением, выполненные переустройство и перепланировка в помещении не повлияли на несущую способность основного строения по адресу: г. Анапа, район Высокого берега, ул. Таманская, <адрес>, не затрагивают его конструктивные характеристики надежности и безопасности, конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан, отвечают требованиям СНиП. Имеется техническая возможность использования помещения по жилому назначению в соответствии с требованиями СНиП.
Суд, оценив заключение эксперта по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также, учитывая, что для проведения экспертизы эксперту были представлены материалы настоящего дела, признает их допустимыми письменными доказательствами по данному делу.
В соответствии с ч. 1-2 ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Таким образом, в судебном заседании было установлено, что заявителем была произведена перепланировка помещения в жилое помещение, в отсутствие соответствующего на то разрешения. Однако предоставленные заявителем документы, свидетельствуют о том, что в сегодняшнем состоянии помещение возможно использовать как жилое помещение, что не будет нарушать права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозы для их жизни и здоровья, не оказывает влияния на конструктивные особенности здания. С учетом, изложенного судья приходит к выводу о том, что решение межведомственной комиссии об отказе в переводе нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Анапа, район Высокого берега, ул. Таманская, <адрес>, в жилое помещение необоснованно, кроме того, препятствует заявителю распоряжаться недвижимым имуществом, принадлежащем ему на праве частной собственности. Представитель администрации не представил суду доказательств обоснованности своих возражений по поводу отказа в переводе помещения из нежилого в жилое.
Обстоятельства дела, установленные в ходе судебного следствия, позволяют суду сделать вывод о том, что исковое заявление Янцена Я.Я. в части перевода из нежилого в жилое помещение подлежит удовлетворению.
На основании вышеизложенного,
руководствуясь ст.ст. 194-199, ст.ст. 257-258 ГПК РФ, судья
Решил:
Признать незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Анапа от 28 марта 2012 года № 17-07.562 в изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, район Высокого берега, ул. Таманская, <адрес>, с кадастровым номером 23:37:0101049:№.
Обязать администрацию муниципального образования город Анапа изменить вид разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, район Высокого берега, ул. Таманская, <адрес>, с кадастровым номером 23:37:0101049:№, с существующего – для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации малой гостиницы, на другой – индивидуальное жилищное строительство.
Признать незавершенное строение малой гостиницы жилым домом, площадью застройки 111 кв.м., расположенное по адресу: г. Анапа, район Высокого берега, ул. Таманская, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд.
Председательствующий