Дело №2-2571/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
( не вступило в законную силу)
04 октября 2012 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Грошковой В.В.
при секретаре Слановой А.В.,
с участием представителя истца Богданова С.И.,
представителя ответчика Власовой Н.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Олейника В. В. к ООО «МЮГ-Монолит» о расторжении договора аренды недвижимого имущества,
у с т а н о в и л :
Олейник В. В. обратился в суд с иском к ООО «МЮГ-Монолит» о расторжении договора аренды недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований указал, что договором аренды недвижимости от 31.07.2007 года он предоставил в аренду ответчику ринадлежащее ему на праве собственности имущество – базу УПТК, расположенную по адресу: г.Анапа, х.Воскресенский, промзона 1, состоящую из: административного здания литер А, здания склада литер Б, здания весовой литер Г, здания котельной литер Г1. Договор аренды заключен на 10 лет. В период действия данного договора истцу стало известно о существенных нарушениях условий договора арендатором, что является основанием для его расторжения.
Так, ответчик в нарушение ст. 615 ГК РФ без уведомления истца как Арендодателя и получения согласия истца передал арендованное имущество в субаренду ООО «Сапфир», что подтверждается письмом в адрес ИФНС России. Также в письме указано, что ООО «Сапфир» якобы производит реконструкцию принадлежащего истцу имущества, а также данная организация производит и реализует товарный бетон, используя принадлежащее истцу имущество.
В нарушение п. 2.3 договора аренды с января 2011 года ответчик приостановил свою хозяйственную деятельность, производство и реализацию продукции, перестал осуществлять работы и оказание услуг, заработная плата не платится, налоги не начисляются.
В нарушение ст. 616 ГК РФ арендатор не поддерживает переданное ему имущество в надлежащем техническом состоянии, бесхозяйно использует имущество, допуская его разрушение, а с 21.06.2012 года вообще покинул объект, оставив его без охраны. В связи с изложенным истец считает, что имущество используется с существенным нарушением условий договора, в связи с чем договор аренды подлежит расторжению. Письмо о расторжении договора аренды истцом направлялось в адрес ответчика, однако ответчик в добровольном порядке отказывается расторгнуть договор аренды.
В связи с чем истец просит суд расторгнуть договор аренды недвижимости от 31.05.2007 года, заключенный между истцом и ответчиком в отношении имущества, расположенного по адресу: г.-к. Анапа, х.Воскресенский, промзона 1.
В судебном заседании представитель истца – Богданов С.И., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям. Одновременно дополнил, что факт разрушения переданного в аренду ответчику недвижимого имущества подтверждается заключением проведенной истцом экспертизы ООО Финансовая компания «Эксперт» от 31.07.2012 года, согласно которому восстановительная стоимость арендуемо ответчиком имущества составляет 2 403 602 рубля.
Представитель ответчика – Власова Н.Б., действующая на основании доверенности, с заявленными требованиями не согласилась, при том суду пояснила, что претензию о расторжении договора аренды по основаниям, указанным в иске, ответчик получил незадолго до подачи иска в суд и ответ на нее подготовить не успел. Однако ответчик не согласен с расторжением договора, так как имуществом он пользоваться не может по вине истца, который нанял охранные предприятия. Которые не пускают на территорию арендуемой базы представителей ответчика. Кроме того, указала, что никаких договоров субаренды ответчиком в отношении спорного имущества не заключалось, а иные арендаторы пытались вступить во владение имуществом на основании действий судебного пристава-исполнителя по продаже права аренды на данную производственную базу, которые впоследствии были признаны незаконными. Также указала, что ответчик не допускал разрушения имущества, более того, при передаче имущества в аренду техническое состояние последнего описано не было.
Выслушав участвующих в деле лиц, допросив эксперта БСЮ свидетеля ООА, исследовав материалы настоящего дела, а также дела №2-694/2012 по иску Олейник В.В. к ООО «МЮГ-Монолит» о расторжении договора аренды, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела 31.05.2007 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды недвижимости, по условиям которого Олейник В.В. (Арендодатель) передал в аренду ООО «МЮГ-Монолит» (Арендатору) во временное владение и пользование принадлежащую истцу на праве собственности базу УПТК, расположенную по адресу: г.Анапа, х.Воскресенский, промзона 1, состоящую из: административного здания литер «А» площадью 118,8 кв.м.; здания склада литер «Б» площадью 2678,3 кв.м.; здания весовой литер «Г» площадью 56,3 кв.м.; здания котельной литер Г1 площадью 7,6 кв.м. Срок действия договора аренды указан в п.4.1 договора аренды и составляет до 01.06.2017 года.
Пунктом 6.4 договора аренды ответчик брал на себя обязательства использовать все пространство арендуемой базы исключительно в целях организации и осуществления своей деятельности.
Пунктом 6.5 договора аренды ответчик брал на себя обязательства производить за свой счет текущий ремонт, содержать в чистоте, надлежащем порядке и исправном техническом и санитарном состоянии базу УПТК.
Пунктом 12.1 договора аренды установлено право Арендодателя на расторжение договора по его требованию в случае, если Арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки.
Основания изменения или расторжения договора аренды установлены ст. 450 ГК РФ, согласно которой изменение или расторжение договора аренды возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только:
при существенном нарушении условий договора другой стороной,
в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-ти дневный срок.
В судебном заседании установлено, что досудебный порядок расторжения договора аренды недвижимости от 31.05.2007 года сторонами был соблюден, что не оспаривалось представителями сторон в судебном заседании, при этом ответчик на предложение в добровольном порядке расторгнуть договор аренды не прореагировал, что позволило истцу обратиться в суд с настоящим иском.
Истец в качестве основания для расторжения договора аренды указывает на существенное нарушение договора ответчиком, выразившееся в том, что ответчик без разрешения и согласия истца передал арендуемое им имущество в субаренду ООО «Сапфир»,а также что ответчик не исполняет своих обязанностей по текущему ремонту имущества, поддержанию его в исправном состоянии, что допускает разрушение имущества; кроме того истец ссылается на то, что ответчик не осуществляет хозяйственную деятельность на территории арендуемого имущества, что является обязательным по смыслу п.6.4 договора аренды.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Однако истцом не предоставлено в материалы дела доказательств заключения ответчиком договора субаренды спорного недвижимого имущества (базы УПТК) с ООО «Сапфир». При этом ссылка на письмо от 30.03.2012 года №11-23/03060 ИФНС России по г.Анапа, в котором указано на передачу имущества базы УПТК в субаренду ООО «Сапфир» и на реконструкцию базы УПТК судом не принимается, потому как данное письмо не является надлежащим доказательством наличия договорных отношений между ОО «МЮГ-Монолит» и ООО «Сапфир» в отношении спорного имущества.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды (субаренды) в случае, если одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Иные формы договора аренды (субаренды) ничтожны.
Истцом не предоставлено в материалы дела доказательств заключения ответчиком письменного договора субаренды с ООО «Сапфир», в связи с чем доводы истца в этой части являются необоснованными.
Кроме того, действующее гражданское законодательство не предусматривает такого основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя как передача арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя. Нет такого основания и в заключенном между истцом и ответчиком договоре аренды от 31.05.2007 года.
Что касается нарушения ответчиком п. 6.4 договора аренды, а именно: прекращения хозяйственной деятельности на территории переданной в аренду базы УПТК с июня 2012 года, то данный довод истца суд считает также необоснованным в связи с тем, что п. 6.4 договора аренды устанавливает обязательство арендатора (ООО «МЮГ-Монолит») использовать все пространство арендуемой базы УПТК исключительно в целях организации и осуществления своей деятельности.
Однако данный пункт договора не содержит ограничений по ведению ООО «МЮГ-Монолит» своей деятельности, в том числе ограничений на ее приостановление.
Таким образом приостановление деятельности ООО «МЮГ-Монолит» по каким-либо причинам не является основанием для расторжения договора аренды недвижимости от 31.05.2007 года по инициативе Арендодателя.
Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что неиспользование базы УПТК ответчиком вызвано уважительными причинами, а именно, тем, что истец сам препятствует ответчику использованию базы УПТК, что подтверждается решением Анапского городского суда от 24.11.2911 года по делу №2-1713/2011 по иску ООО «МЮГ-Монолит» к Олейник В.В. об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом, которым на Олейник В.В. возложена обязанность устранить препятствия в пользовании ООО «МЮГ-Монолит» базой УПТК.
Также факт ограничения доступа ООО «МЮГ-Монолит» на арендуемую территорию базы УПТК подтверждается многочисленными договорами охраны, заключенными с июня 2011 года по настоящее время с охранными предприятиями от имени Олейник В.В..
Что касается доводов истца о том, что ответчик существенно нарушает условия договора и не исполняет своих обязанностей по текущему ремонту имущества, поддержанию его в исправном состоянии, и допускает разрушение имущества арендуемой базы УПТК, то данные доводы судом также не принимаются, так как они не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
Так, истцом не предоставлено доказательств того, что арендуемая ответчиком база УПТК приведена в непригодное состояние истцу причинен ответчиком такой ущерб, который лишает истца возможности рассчитывать на то, на что он рассчитывал при заключении договора.
При заключении договора аренды недвижимости от 31.05.2007 года техническое состояние базы УПТК в договоре отображено не было.
Доказательств того, что база УПТК разрушена ответчиком и приведена в негодность суду не предоставлено. Заключение экспертизы ООО Финансовая компания «Эксперт» судом в качестве такого доказательства не принимается, потому как в нем отсутствует указание на то, что имущество базы УПТК приведено в непригодное для использования состояние и что разрушения имущества осуществлены ООО «МЮГ-Монолит», кроме того, данное заключение экспертизы проведено без участия ООО «МЮГ-Монолит».
Кроме того, истцом не предоставлено доказательств того, что именно ООО «МЮГ-Монолит» допустил разрушение или небрежное отношение к имуществу, при том, что судом установлено, что с ноября 2011 года (решение Анапского городского суда от 24.11.2011 года №2-1713/2011) данное имущество фактически ООО «МЮГ-Монолит» не используется, так как истцом чинятся препятствия в его использовании, в связи с чем данное разрушение или повреждение имущества могло быть вызвано действиями иных лиц.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковое заявление Олейника В. В. к ООО «МЮГ-Монолит» о расторжении договора аренды недвижимого имущества, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд.
Председательствующий: