К делу 2-2946/12
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(не вступило в законную силу)
г-к Анапа Краснодарский край 03 октября 2012 года
Судья Анапского городского суда Ковальчук П.М.
при секретаре Колесниченко С.Н.
рассмотрев, в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кундиус Л.С., Титаренко А.А. к Кочетову В.Л. о признании договора аренды на нежилые помещения заключенным,
УСТАНОВИЛ:
Кундиус Л.С., Титаренко А.А. обратились в суд с исковым заявлением, в котором просят признать договор аренды на нежилые помещения №1, №3, №4, №5, №7, общей площади 165,5 кв.м. расположенных по адресу: г-к Анапа, пер. Коралловый, 13, между Кундиус Л.С., Титаренко А.А. и Кочетовым В.Л. заключенным с 20.01.2012 года сроком на 11 месяцев.
В судебном заседании законный представитель несовершеннолетнего Кундиус Л.С. по доверенности Шевченко Н.П. исковые требования уточнила, просила признать за Кундиус Л.С. право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г-к Анапа, проезд Коралловый дом №13: нежилое помещение коридор №2 общей площадью 20.6 кв.м. литер: подА в т.ч. коридор площадью 18.7 кв.м., сан.узел 2/1 площадью 1.9 кв.м. и долю 11/640 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства площадью 640 кв.м., кадастровый номер №; нежилое помещение коридор №6 общей площадью 21.3 кв.м. литер: подА и долю 11/640 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства площадью 640 кв.м., кадастровый номер №; нежилое помещение электрощитовую подвальных помещений №8 общей площадью 8.4 кв.м. литер: подА и долю 4/640 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства площадью 640 кв.м., кадастровый номер №; нежилое помещение котельную подвальных помещений общей площадью 6.1 кв.м. литер: «Г» и долю 3/640 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства площадью 640 кв.м., кадастровый номер №.
Свое требования мотивирует тем, что до рассмотрения дела Кочетов В.Л., признал, что действительно в январе 2012 года по устному соглашению между Кундиус Л.С. в лице его законного представителя Шевченко Н.П., Титаренко А.А. и Кочетовым В.Л.была достигнута договоренность сдать ему в аренду нежилые помещения №1, №3, №4, №5, №7 принадлежащее истцам на праве собственности и предназначавшееся для офисов в цокольном этаже. Во всех выше указанных нежилых помещения не было чистовой отделки, и он с истцами оговорил условия договора аренды нежилых помещений сроком на 11 месяцев, с последующим правом на дальнейшую аренду на тех же условиях. По просьбе истцов Кочетов В.Л. заплатил истцам предоплату в размере 50% в сумме 82500 рублей за аренду нежилых помещений за период 6 месяцев, цель предоплаты согласно договору был ремонт всех помещений, который истцы произвели за полученные деньги от него по распискам, в размере 20000руб.
Ответчик признал так же, что в апреле 2012 года ремонт всех помещений был действительно произведен, и он был ознакомлен с претензией, но от заключения договора аренды нежилых помещений с истцами отказался, по следующим обстоятельствам: так как арендованные им нежилые помещения будут использоваться им в личных целях, то ему должны быть переданы по договору аренды и Акту приема-передачи коридоры, которые являются неотъемлемой частью арендуемых помещений и через которые он должен иметь доступ к арендуемым помещения, а также электрощитовую этих нежилых помещений и котельную, так как они связанны с обслуживанием только этих помещений, без коммуникаций обеспечивающих подачу горячей и холодной воды, тепла и света, он не сможет использовать их в своих личных целях, так как арендодатели не предъявили ему правоустанавливающие на них документы.
Ответчик полагает, что названные помещения являются общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, поскольку в них расположены стояки системы канализации, водомерный узел и общедомовые коммуникации (трубы, запорные краны), обеспечивающие подачу холодной воды.
Однако, спорные помещения использовались и в настоящее время используются как самостоятельные нежилые помещения в целях, не связанных с обслуживанием других помещений в доме, прошли технический учет. На основании договоров купли-продажи недвижимости от 26.09.2008г., от 15.10.2008г., коридоры помещений №1, №2, №5, №7 были переданы собственникам указанных помещений от застройщика.
При таких условиях нахождение в спорных помещениях инженерного оборудования (трубопровода холодной воды) - при использовании помещения в течение длительного времени как самостоятельного - не свидетельствует о его вспомогательном значении и предназначении исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.
Титаренко А.А. обратился в суд с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие. Уточненные исковые требования поддерживает. Спор о праве собственности между сторонами отсутствует, просит их удовлетворить.
Кочетов В.Л. в судебное заседание не прибыл, обратился в суд с ходатайством, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие с уточненными исковыми требованиями согласен, просит их удовлетворить.
Выслушав участников процесса, изучив представленные материалы, суд приходит к выводу о том, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению. Свои выводы суд мотивирует тем, что в январе 2012 года по устному соглашению между Кундиус Л.С. в лице его законного представителя Шевченко Н.П., Титаренко А.А. и Кочетовым В.Л. была достигнута договоренность сдачи в аренду Кочетову В.Л. нежилых помещений №1, №3, №4, №5, №7 принадлежащих истцам на праве собственности в цокольном этаже дома № 13 проезда Коралловый, г-к Анапа.
Согласно технической документации на коридор №2 и №6 договора купли-продажи нежилых помещений №1, №3, №5, №7, следует, что коридоры переданы истцу в общее долевое имущество, за которое они несут расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом.
Кроме этого, в судебном заседании установлено, что системы отопления, каналы системы вентиляции, узлы регулировки систем отопления, электрощитовая всех жилых помещений в данных помещения отсутствуют. Эксплуатация жилых помещений многоквартирного дома при отсутствии вышеуказанных каналов систем невозможна. Система предназначена для жизнеобеспечения и индивидуально находятся в каждой квартире дома и не связаны между собой с нежилыми помещениями. Таким образом, коридор №2 и №6, электрощитовая подвальных помещений №8 и котельная лит. Г не предназначены для размещения в них объектов и средств инженерно-технической инфраструктуры для жилых помещений.
Указанные помещения являются общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, поскольку в них расположены стояки системы канализации, водомерный узел и общедомовые коммуникации, обеспечивающие подачу холодной воды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В силу подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В судебном заседании установлено, что спорные помещения использовались и в настоящее время используются как самостоятельные нежилые помещения в целях, не связанных с обслуживанием других помещений в доме, прошли технический учет. На основании договоров купли-продажи недвижимости от 26.09.2008г, от 15.10.2008г., коридоры помещений №1, №2, №5, №7 были переданы собственникам указанных помещений от застройщика.
Таким образом, коридоры №2 и №6, электрощитовая подвальных помещений №8 и котельная подвальных помещений лит.Г являются общим имуществом собственников нежилых помещений №1, №2, №4, №5, №7 включая вспомогательные помещения общего пользования в здании и находятся в общей долевой собственности собственников нежилых помещений №1, №2, №4, №5, №7.
Соответственно, в силу прямого указания закона право на долю в общем имуществе здания, в данном случае коридоры №2, №6 подвальных помещений, электрощитовая подвальных помещений №8 и котельная подвальных помещений лит.Г, не могут быть отчуждены иначе как вместе с самими нежилыми помещениями.
Пункт 5 ст.1 Земельного кодекса РФ устанавливает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Поэтому если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен кадастровый учет, то собственникам нежилых помещений (магазинов, офисов, гаражей, и др.), находящихся в этом доме, принадлежит доля в праве на этот земельный участок.
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п.1 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно статье 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ: "В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме".
Таким образом, сформированный земельный участок общей площадью 640 кв.м. под коридорами № 2, №6 нежилых помещений, электрощитовой нежилых помещений №8 и котельной нежилых помещений лит.Г, прошел государственный кадастровый учёт и находится в обще долевой собственности, то истцам в силу закона так же принадлежит на праве общей долевой собственности.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Таким образом представленные доказательства по делу, подтверждают соответствие спорного строения, а именно котельной подвальных помещений лит.Г, разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам, что сохранение возведенной спорной постройки и ее дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.
Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке установленном законодательстве о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
Титаренко А.А. заявил отказ от исковых требований на свою 1/2 долю нежилого помещения коридор №6, электрощитовую подвальных помещений №8 и котельную подвальных помещений лит. Г и долю земельных участков, просил удовлетворить исковые требования о признании права собственности в пользу Кундиуса Л.С., признав право собственности за Кундиус Л.С. на общую площадь всех вышеуказанных нежилых объектов с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Кундиус Л.С. право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г-к Анапа, проезд Коралловый дом №13: нежилое помещение коридор №2 общей площадью 20.6 кв.м. литер: подА в т.ч. коридор площадью 18.7 кв.м., сан.узел 2/1 площадью 1.9 кв.м. и долю 11/640 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства площадью 640 кв.м., кадастровый номер №; нежилое помещение коридор №6 общей площадью 21.3 кв.м. литер: подА и долю 11/640 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства площадью 640 кв.м., кадастровый номер №; нежилое помещение электрощитовую подвальных помещений №8 общей площадью 8.4 кв.м. литер: подА и долю 4/640 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства площадью 640 кв.м., кадастровый номер №; нежилое помещение котельную подвальных помещений общей площадью 6.1 кв.м. литер: «Г» и долю 3/640 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства площадью 640 кв.м., кадастровый номер №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий П.М. Ковальчук