К делу № 2-2581/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(не вступило в законную силу)
г-к Анапа Краснодарский край 25 сентября 2012 года
Судья Анапского городского суда Ковальчук П.М.
при секретаре Колесниченко С.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Калиберда Г.М. к ООО Фирма «Строитель» о взыскании неустойки и признании права собственности, встречному иску ООО Фирма «Строитель» к Калиберда Г.М. о взыскании задолженности по договору на участие в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
Калиберда Г.М. обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит взыскать с ООО Фирма «Строитель» в его пользу неустойку в сумме 1 642 367 рублей; признать за ним право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 65,8 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <адрес>.
Свои требования мотивирует тем, что 03 ноября 2006 года между ООО Фирма «Строитель» с одной стороны и Калиберда Г.М. с другой был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Обязанностью застройщика по указанному договору, в том числе является - передача двухкомнатной квартиры площадью 65,8 кв.м. Обязанностью, участника долевого строительства является финансирование строительства на условиях определенных договором. Обязанность участника долевого строительства по оплате объекта долевого строительства в сумме 1 710 800 рублей, была исполнена участником долевого строительства 3 ноября 2006 года и 7 ноября 2006 года, что подтверждается квитанциями об оплате.
Существенным условием указанного договора, является срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства - участнику долевого строительства и определен сторонами - первый квартал 2007 года.
Однако по состоянию на 11 августа 2012 года - объект долевого строительства не был передан участнику долевого строительства.
В силу ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и п. 23 договора об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Основываясь на изложенных выше доводах, участником долевого строительства в адрес застройщика 000 Фирма «Строитель» дважды была направлена претензия. До настоящего времени никакого ответа он не получил.
Учитывая указанные выше обстоятельства и нормы закона, единственным средством правовой защиты истца является обращение в суд.
Представитель ООО Фирма «Строитель» обратилась в суд с встречным исковым заявлением, в котором просит взыскать с Калиберда Г.М., в пользу ООО фирма «Строитель» денежную сумму в размере 87 100 рублей. Свое заявление мотивирует тем, что между 000 фирма «Строитель» и Калиберда Г.М., 03.11.2006 года был заключен договор на участие в долевом строительстве жилого комплекса на 350 квартира по <адрес> г. Анапа на двухкомнатную квартиру №, площадью с холодными помещениями 65.8 кв.м., в доме литер Е (корпус 2).
Согласно Разрешению от 29.12.2010 года жилой комплекс введен в эксплуатацию. Все это время ответчик не имел возможности передать истцу квартиру по причинам, не зависящим от него, возникших в результате неправомерных действий ОАО «Кубаньэнерго» и администрации МО г-к Анапа. В частности, ОАО «Кубаньэнерго» длительное время неправомерно отказывалось подключать жилой комплекс к электрическим сетям, что подтверждается Решением Управления Федеральной Антимонопольной службы по Краснодарскому Краю от 22.10.2009 года.
После того, как ответчик, благодаря, в том числе усилиям Законодательного собрания Краснодарского края, получил от ОАО «Кубаньэнерго» Акт от 06.09.2010 года о выполнении технических условий на электроснабжение, ответчик 30.09.2010 года обратился в администрацию МО г.-к. Анапа за получением разрешения на ввод в эксплуатацию, но получил отказ в выдаче последнего, несмотря на то, что глава города Анапа письмом от 31.12.2009 года дал обещание при наличии справки о выполнении технических условий, в течение 10 дней выдать разрешение на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, 000 фирма «Строитель» вынуждено было обратиться в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании отказа незаконным и понуждении в выдаче разрешения. Решением суда от 25.12.2010 года требования 000 фирма «Строитель» были удовлетворены в полном объеме.
В тоже время истец не исполнил договор в полном объеме, и имеется задолженность перед ответчиком по оплате стоимости квартиры.
В соответствии с п. 2.2. и 9.9. договора от 03.11.2006 года в итоговой площади квартиры, из которой определяется общая стоимость квартиры, учитываются площади холодных помещений - балконов и лоджий, с коэффициентом 0.3 для балконов и 0.5 для лоджий.
Согласно п. 2.1. указанного договора стоимость квартиры № площадью с холодными помещениями 65.8 м2 составляет 1 710 800рублей, при этом стоимость одного квадратного метра площади квартиры с холодными помещениями составила 26 000 рублей.
Истец согласно п. 3.1.1 договора 03.11.2006 года уплатил в кассу ответчика денежную сумму в размере 1 710 800 рублей, т.е. фактически оплатил 65.8 м2 площади квартиры № 7 с холодными помещениями.
Пунктом 9.8 договора от 03.11.2006 года предусмотрено, что площадь квартиры подлежит уточнению согласно замерам БТИ.
Согласно данным технического паспорта Анапского городского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю на многоквартирный жилой дом по <адрес>, площадь квартиры № с холодными помещениями (с учетом понижающих коэффициентов) составила 69.15 м2, что на 3.35 м2 больше чем предусмотрено договором.
Таким образом, истец не полностью выполнил свои договорные обязательства и обязан доплатить ответчику долг за квартиру в сумме 87 100 рублей, исходя из следующего расчета: - разница в площади квартиры с холодными помещениями в 3.35 м2 умножается на стоимость одного квадратного метра квартиры с холодными помещениями в 26 000 рублей.
Согласно пункту 4.1 договора от 03.11.2006 года ответчик обязуется передать квартиру после окончания строительства по акту, при условии надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств. По смыслу действующего гражданского законодательства РФ акт сдачи-приемки свидетельствует об окончания договорных отношений между сторонами и подтверждает выполнение сторонами всех своих обязательств.
Таким образом, при наличии долга, договор считается неисполненным и Общество не имеет возможности выдать должнику акт сдачи-приемки квартиры.
Жилой комплекс на 350 квартир введен в эксплуатацию, согласно разрешению от 29.12.2010 года. 000 фирма «Строитель» 18.03.2011 года направило истцу уведомление о необходимости погасить задолженность, но последний отказался оплачивать долг.
При оплате долга согласно договору, истцу будет выдан акт сдачи-приемки квартиры, и последний сможет оформить квартиру в собственность, таким образом, никаких препятствий в оформлении квартиры не существует, как и не нет необходимости признавать право собственности через суд. Оформление права зависит от истца и от исполнения последним условий договора в полном объеме.
В судебном заседании представитель Калиберда Г.М. по доверенности Калиберда О.Г. исковые требования уточнила и просила взыскать с ООО Фирма "Строитель" в пользу Калиберда Г.М. неустойку в сумме 326076 рублей, признать за Калиберда Г.М. право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 67,8 кв., расположенную по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <адрес>. В удовлетворении встречного иска отказать.
Представитель ООО Фирма «Строитель» по доверенности Говорова Ю.Ю. в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований Калиберда Г.М. отказать, встречные исковые требования удовлетворить.
Выслушав участников процесса, изучив представленные материалы, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Калиберда Г.М. подлежат удовлетворению частично, встречные исковые требования ООО Фирма «Строитель» подлежат удовлетворению. Свои выводы суд мотивирует тем, что между ООО фирма «Строитель» и гражданином Калиберда Г.М., 03.11.2006 года был заключен договор на участие в долевом строительстве жилого комплекса на 350 квартира по <адрес> г. Анапа на двухкомнатную квартиру № площадью с холодными помещениями 65.8 кв.м., в доме литер Е (корпус 2).
Обязанностью застройщика по указанному договору, в том числе являлась передача двухкомнатной квартиры площадью 65,8 кв.м. Обязанностью участника долевого строительства, являлась финансирование строительства на условиях определенных договором. Обязанность участника долевого строительства по оплате объекта долевого строительства в сумме 1 710 800 рублей, была исполнена участником долевого строительства 3 ноября 2006 года и 7 ноября 2006 года, что подтверждается квитанциями об оплате.
Согласно п. 3.1.1 договора на участие в долевом строительстве денежная сумма в размере 1 710 800 рублей должна быть внесена в кассу до 07 ноября 2006 года.
Калиберда Г.М. условия договора в части внесения денежных средств исполнил 03 ноября 2006 года и 07 ноября 2006 года, что подтверждается квитанциями об оплате.
Согласно договору, ориентировочный срок окончания строительства, определялся как первый квартал 2007 года.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии со ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Администрацией МО г-к Анапа 29 декабря 2010 года выдано разрешение ООО Фирма «Строитель» на ввод в эксплуатацию жилого комплекса на 350 квартир.
В соответствии с договором участия в долевом строительстве от 03 ноября 2006 года, ООО Фирма «Строитель» обязана в течение 30 дней после окончания строительства передать Калиберда Г.М. квартиру по акту, при условии ненадлежащего исполнения Калиберда Г.М. своих обязательств.
Пунктом 4.1.1. договора также предусматривалось, что ООО Фирма «Строитель» после сдачи дома в эксплуатацию предоставляет в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество документы, необходимые для оформления квартиры в собственность.
Кроме этого п. 9.8 договора от 03 ноября 2006 года, предусматривалось, что площадь квартиры подлежит уточнению согласно замерам БТИ.
Согласно данным технического паспорта Анапского городского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю на многоквартирный жилой дом по <адрес>, площадь квартиры № с холодными помещениями с учетом понижающих коэффициентов составила 69.15 кв.м., что на 3.35 кв.м. больше чем предусмотрено договором.
Таким образом, Калиберда Г.М. обязан доплатить ООО Фирма «Строитель» долг за квартиру в сумме 87 100 рублей, исходя из следующего расчета: разница в площади квартиры с холодными помещениями в 3.35 кв.м. умножается на стоимость одного квадратного метра квартиры с холодными помещениями в 26 000 рублей.
В соответствии с письмом Минрегионразвития РФ от 09.10.2009 года № 33350-ИП/08 расчетная стоимость 1 кв.м. общей площади квартир определяется по правилам, где общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемая со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5; для балконов и террас - 0.3.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" судам при рассмотрении гражданских дел следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой, организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 30 указанного Пленума, при рассмотрении дел, возникших в связи с осуществлением и защитой потребителем его прав, закрепленных в Законе «О защите прав потребителей», необходимо иметь в виду, что законодательством Российской Федерации, а также договором может предусматриваться ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение обязательств, за которые Законом о защите прав потребителей ответственность не предусмотрена или установлен более высокий размер ответственности.
Такие условия ответственности изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера), предусмотренные законом либо договором с потребителем, должны учитываться судом при разрешении спора, возникшего впоследствии между этими лицами.
В соответствии с п.п. б пункта 32 Пленума, неустойка (пеня) в размере, предусмотренном пунктом 5 статьи 28 Закона, за нарушение установленных сроков начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточных сроков выполнения работы (оказания услуги), а также назначенных потребителем на основании пункта 1 статьи 28 Закона новых сроков, в течение которых исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги), ее этапа и (или) выполнить работу (оказать услугу), ее этап, взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до начала исполнения работы (оказания услуги), ее этапа, либо окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или до предъявления потребителем иных требований, перечисленных в пункте 1 статьи 28 Закона. Если исполнителем были одновременно нарушены установленные сроки начала и окончания работы (оказания услуги), ее этапа, неустойка (пеня) взыскивается за каждое нарушение, однако ее сумма, в отличие от неустойки (пени), установленной статьей 23 Закона, не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общей цены заказа, если цена отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) не определена договором.
На основании п.5. ст. 28 закона "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Как установлено в судебном заседании, 03 ноября 2006 года между ООО Фирма «Строитель» с одной стороны, и Калиберда Г.М. с другой, был заключен" договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Согласно условиям указанного договора, срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, определен сторонами - первый квартал 2007 года.
Однако, по состоянию на 11 августа 2012 года - объект долевого строительства не был передан участнику долевого строительства.
29 декабря 2010 года ответчик ввел дом в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, однако, в нарушения договорных обязательств, по истечению более 2х лет 000 Фирма "Строитель" уклоняется от передачи квартиры и подписания акта приема-передачи.
Согласно п. 7.1. Договора ООО Фирма «Строитель» за нарушение сроков, указанных в п.4.1. уплачивает пеню в размере 0,01 % от суммы настоящего договора за каждый день просрочки.
Суд полагает, что требования Калиберда Г.М. о взыскании неустойки в размере 326 076 рублей является несоразмерно завышенной последствиям нарушения обязательств по договору долевого строительства.
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна нарушениям обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд полагает, что требования о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение условий договора на участие в долевом строительстве подлежит удовлетворению частично.
Как установлено в судебном заседании, квартира подлежащая передаче Калиберда Г.М. фактически без оформления акта приема-передачи квартиры находится в его пользовании, что дает основания признать за ним право собственности на квартиру в соответствии с договором о долевом строительстве.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Калиберда Г.М. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО Фирма «Строитель» в пользу Калиберда Г.М. неустойку в размере 90 000 рублей.
Признать за Калиберда Г.М. право собственности на <адрес>.
Встречные исковые требования ООО Фирма «Строитель» к Калиберда Г.М. удовлетворить.
Взыскать с Калиберда Г.М. в пользу ООО Фирма «Строитель» 87 100 рублей - долг по договору на участие в долевом строительстве от 03 ноября 2006 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья П.М. Ковальчук