Дело №2-170/2011г
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
/не вступило в законную силу/
15 апреля 2011 г. Анапский городской суд, Краснодарского края, в составе:
председательствующего Мазур Н.В.
при секретаре Постниковой М.В.,
с участием: представителя истицы Елезовой М.В. - Подзирей В.М., действующей на основании доверенности от 14 декабря 2010 года
истицы Журавлевой А.Н.
представителя ответчика Иванова И.Ю. - Носова Н.А., действующего на основании доверенности от 27 сентября 2010 года
представителя ответчика Ашикова А.В. - Цветкова А.В., действующего на основании доверенности от 15 декабря 2009 года
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Елезовой М.В., Журавлевой А.Н. к Иванову И.Ю. , Ашикову Н.А. о признании частично недействительным договора о передаче прав аренды земельного участка, встречного иска Ашикову Н.А. к Журавлевой А.Н., Елезовой М.В. о признании отсутствующим право, суд
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с требованиями о признании частично недействительным договора о передаче прав аренды земельного участка. Ашиков Н.О. предъявил встречный иск о признании отсутствующим право.
В судебном заседании представитель Елезовой М.В., Журавлевой А.Н. иск поддержали, встречный не признали и показали, что истцам на праве долевой собственности принадлежит по 1/3 доли каждой недостроенного административного здания лит. «А» по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, Пионерский проспект, 70Е. Строение расположено на земельном участке общей площадью 6 123,5 кв.м. 27 мая 2008 года между Ивановым И.Ю., ООО Медицинский центр «Эгма» и истцами заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору арены спорного земельного участка. Данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был по причине уклонения от регистрации перехода права Ивановым И.Ю. 08 апреля 2009 года между Ивановым И.Ю. и Ашиковым Н.О. заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору аренды, в силу которого земельный участок мерою 12 247 к.м. по указному адресу передан в аренду Ашикову Н.О. Истцы, как и Ашикову Н.А., являясь собственниками строений расположенных на земельном участке и обладают равным правом на получения в пользование земельного участка на котором расположены объекты недвижимости.
Встречный иск не признали, пояснив, что они являются собственниками строений, как согласно договора, так и свидетельства о регистрации права, ими продолжается начатое строительство и оснований для удовлетворения встречных требований не имеется.
Представитель Иванова И.Ю. иск Елезовой М.В. и Журавлевой А.Н. не признал, встречные требования Ашикова Н.О. поддержал и показал, что действительно 27 мая 2008 года между Ивановым И.Ю., ОО Медицинский центр «Эгма» и истицами заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору арены спорного земельного участка, однако, истцы не произвели расчеты с Ивановым И.Ю. и он отказался от проведения государственной регистрации. Его доверителем сделаны благоустройства участка,поэтому он передал свои права по договору аренду Ашикову Н.О. с которым произведены взаимозачеты за произведенные благоустройства переедаемого в аренду земельного участка.
Доверенное лицо Ашикова Н.О. иск Елезовой М.В. и Журавлевой А.Н. также не признал, встречные требования поддержал и показал, что на спорном земельном участке у истцов не имеется никакого строения, в связи с чем, они не приобрели право на заключение договора аренды и права по договору аренды были Ивановым И.Ю. переданы его доверителю.
Уведомленный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю не явился, подал заявление о рассмотрении дела в его отсутствии.
Заслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, суд полагает, что иск Елезовой М.В. и Журавлевой А.Н. подлежит удовлетворению, а требования Ашикова Н.О. отклонению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что на основании договоров купли-продажи недвижимости от 11 марта 2005 года, заключенного с Ивановым И.Ю., и свидетельства о государственной регистрации права серии 23-АА № и серии 23-АА № от 11 марта 2005 года Елезовой М.В. и Журавлевой А.Н. на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждой принадлежит недостроенное административное здание с гостиницей, лит. «А», площадью 95,8 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, Пионерский проспект, 70Е.
Строение располагается на земельном участке площадью 6123,5 кв.м., который находится в аренде у Иванова И.Ю. на основании договора аренды №208 от 08 октября 2002 года и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 23 сентября 2004 года. В соответствии со ст. 552 ГК РФ право пользования земельным участком переходит к покупателям на тех же условиях и подлежит переоформлению в соответствующих органах.
То есть, условиями договора был предусмотрен переход права на пользование земельным участков по договору аренды. Данный договор не отменен, не изменен и подлежит исполнению.
Кроме того, в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Из изложенного следует что, приобретая строение, истцы также приобрели право аренды земельного участка на котором оно расположено. 27 мая 2008 года между Ивановым И.Ю., ООО Медицинский центр «Эгма» и истицами заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка, однако данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Как установлено в судебном заседании регистрация перехода права на земельный участок не была произведена по причине уклонения от исполнения обязательств Ивановым И.Ю., как пояснил представитель Иванова И.Ю. -Елезова М.В. и Журавлевой А.Н. не произвели расчет с Ивановым И.Ю. за передаваемый в арену земельный участок, в связи с чем, права по договору аренды были переданы только Ашикову Н.О.
Из смысла п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ следует, что отчуждение строений не допускается без отчуждения земельного участка на котором оно располагается, за исключением ряда исчерпывающего перечня случаев под признаки которых возникшие правовые отношения не подпадают.
Изложенное свидетельствует о том, что отказ Иванова И.Ю. в передачи прав на аренду земельного участка истицам не соответствует требованиям закона, более того причиной отказа явилось то, что не был произведен расчет за аренду участка, что противоречит действующему законодательству, поскольку за передачу прав по договору аренды покупатели недвижимости не должны были производить оплату за земельный участок, который не принадлежал продавцу, а находился в аренде.
08 апреля 2009 года между Ивановым И.Ю. и Ашиковым Н.О. заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору аренды, в силу которого земельный участок мерою 12 247 к.м. кадастровый номер № по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, Пионерский проспект, 70Е передан Ашикову Н.О.
Данный договор является частично недействительным, так как, в земельный участок кадастровый номер № также включен и участок правом приобретение аренды на который обладают Елезова М.В. и Журавлева А.Н., наравне с Ашиковым Н.О. в равных долях, исходя из площади земельного участка мерою 6123,5 кв.м, который указан в договоре купли-продажи недвижимости, то есть по 2041кв.м каждый.
Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку согласно договора купли-продажи от 11 марта 2005года истцы являются собственниками недвижимости на адресу Анапа, проспект Пионерский,70»Е».Что также подтверждается свидетельством о регистрации права собственности по 1/3 доли каждой на недостроенное административное здание, с гостиницей под литером «А».
Представитель Ашикова Н.О. основывает свои требования тем, что указанных строений в настоящее время нет, не было их и на момент заключения сделки, что видно из топосъемки земельного участка, следовательно, отсутствует право истцов как на указанные объекты недвижимости, так и на право аренды земельного участка.
Суд не может согласиться с данными доводами, поскольку как договор купли-продажи, так и свидетельства о праве собственности не отменены, не изменены, не признаны незаконными.
Кроме того, доводы представителя ответчика опровергается письменными доказательствами. Из справки БТИ от 25 января 2011года следует, что первичная инвентаризация была произведена 19 марта 2004года. Объекты недвижимости находились в стадии строительства, данных о сносе указанных строений не имеется.
Из заключения эксперта от 24 марта 2011 года №131-11/ос следует, что на момент осмотра недостроенное административное здание, с гостиницей под литером «А» не существует, поскольку построено здание по площади превышающее строение литер «А». Из чего следует, что на земельном участке находится строение, которое по площади превышает зарегистрированное право, однако зарегистрировано было недостроенное строение и истцы не лишены возможности по окончанию строительства получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и регистрации права собственности на объект.
Руководствуясь ст.194-198, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать частично недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения мерою 12247 кв.м, расположенный по адресу Анапа, проспект Пионерский,70 Е, заключенный 8 апреля 2009года между Ивановым И.Ю. и Ашиковым Н.О.
Признать Журавлевой А.Н. и Елезовой М.В. сторонами по договору от 8 апреля 2009года «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения» заключенного между Ивановым И.Ю. и Ашиковым Н.О.
Признать Журавлевой А.Н. и Елезовой М.В. арендаторами земельного участка мерою по 2041 кв.м за каждой, уменьшив право аренды земельного участка за Ашиковым Н.О. до 8 165 кв.м.
Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение 10 дней.
Председательствующий: