Дело № 2-243/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
12.04.2011г. Амурский городской суд Хабаровского края
в составе:
председательствующего судьи Печкуренко Е.А.
при секретаре Петрове Н.В.,
с участием представителя истца Калашниковой В.В., представителя ответчика Андрианова В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» Хабаровского края к Горбунову А.Б. о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
У С Т А Н О В И Л :
28.02.2011г. администрация городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» Хабаровского края обратилась в Амурский городской суд с названным иском, указав, что ДАТА . между Горбуновым А.Б. и администрацией города Комсомольск-на-Амуре по результатам торгов был заключены договоры аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство НОМЕР и НОМЕР. Договоры аренды были зарегистрированы в установленном законом порядке в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДАТА г. под номерами НОМЕР и НОМЕР. Пунктом 1.1 договоров аренды земельных участков предусмотрено, что арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование сроком на 3 года за плату земельный участок, имеющий местоположение: АДРЕС, участок НОМЕР (общей площадью ... кв.м., с кадастровым НОМЕР) и участок НОМЕР (общей площадью ... кв.м., с кадастровым НОМЕР) в пределах границ, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка. Согласно пункту 2.1 договоров аренды земельных участков, стороны определили срок аренды земельных участков с ДАТА г. по ДАТА г., что не противоречит условиям пункта 2 ст. 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям до заключения договора. Согласно пунктам 3.1. - 3.6. указанных договоров «арендатор» принял обязательства по своевременному внесению арендной платы, не позднее сроков, указанных в пунктах 3.3.-3.4. договора (внесение второго и последующих платежей в срок до 01 февраля текущего года) и в размере, установленном в п. 3.1. договора, - СУММА руб. в год (по договору аренды НОМЕР) и СУММА руб. в год (по договору аренды НОМЕР). Обязательства по внесению арендной платы ответчиком не исполняются, в связи с чем образовалась задолженность. Согласно прилагаемому расчету основной долг за период с ДАТА г. по ДАТА г. составил по договору НОМЕР от ДАТА г. – СУММА руб.; по договору аренды НОМЕР – СУММА руб. В соответствии с п. 5.2. договоров аренды земельных участков, в случае неисполнения обязательств по внесению арендной платы в установленные сроки, начисляется пеня в размере 0.1% от суммы недоимки за каждый день просрочки. Размер пени за просрочку арендной платы за период со ДАТА г. по ДАТА г. составляет: СУММА руб. – по договору аренды НОМЕР и СУММА руб. – по договору аренды НОМЕР. Общая задолженность за использование земельных участков НОМЕР и НОМЕР, расположенных в АДРЕС, составляет СУММА руб. (СУММА – основной долг по арендной плате + СУММА - пени) и СУММА руб. (СУММА – основной долг по арендной плате + СУММА - пени), которые истец просит взыскать с Горбунова А.Б.
Ответчик Горбунов А.Б. 29.03.2011г. представил возражения на иск, где указал, что согласно п. 1.5 договора аренды земельного участка НОМЕР по АДРЕС, данный участок ему предоставлялся для индивидуального жилищного строительства. Была разработана проектная документация для строительства жилого дома, которую неоднократно подавал в администрацию г.Комсомольска-на-Амуре для получения разрешения на строительство жилого дома на указанном участке; однако в выдаче разрешения неоднократно отказывали, в результате чего по вине истца он не может использовать земельный участок по назначению. Считает данное обстоятельство существенным нарушением условий договора аренды земельного участка со стороны администрации г. Комсомольска-на-Амуре и просит суд в иске о взыскании с него арендной платы и пени отказать.
С исковыми требованиями о взыскании с него арендной платы в сумме СУММА. и пени в сумме СУММА руб. за пользование земельным участком, расположенным по адресу: АДРЕС согласен частично, поскольку ДАТА г. зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на вышеуказанном земельном участке, ДАТА г. данный объект продал и пользоваться земельным участком перестал; учитывая, что в 2010г. пользовался участком ... дней; должен заплатить аренду за время фактического пользования - СУММА руб. С суммой заявленной неустойки не согласен; считает, что данная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению исходя из ставки рефинансирования на момент подачи иска до СУММА руб. Просит суд учесть его возражения и уменьшить сумму иска, исходя из принципа разумности.
12.04.2011г. представитель администрации городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» Хабаровского края Калашникова В.В. представила заявление об уточнении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате за земельный участок по АДРЕС, с учетом положений п.1 ст.551 ГК РФ и п.1 ст.552 ГК РФ просила взыскать с ответчика по данному земельному участку арендную плату в сумме СУММА руб. за период с 01.01.2010г. по 23.11.2010г. и пени в сумме СУММА руб.
Также представитель истца представила письменные пояснения на возражения ответчика, указав, что согласно ст.606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой, односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен. По правилам статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование в соответствии с условиями договора и в надлежащем состоянии. Актом приема-передачи земельного участка, являющимся приложением к договору НОМЕР аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство от ДАТА г. подтверждается факт передачи Горбунову А.Б. земельного участка по адресу: АДРЕС во временное владение и пользование. Пунктом 3.1 договора НОМЕР аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство от ДАТА г. предусмотрено, что размер арендной платы по настоящему договору определен по результатам торгов и составляет СУММА руб. в год. В п. 3.4 указанного договора установлен срок и размер для внесения второго и последующих платежей в период действия договора: до 01 февраля текущего года. В соответствии с п. 3.5 указанного договора неиспользование арендатором участка не может служить основанием невнесения арендной платы. Следовательно, ответчик необоснованно уклоняется от уплаты долга по арендной плате за 2010 год, хотя срок платежа наступил. Заявление об оспаривании действий администрации города Комсомольска-на-Амуре по отказу в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома было подано ответчиком в суд только в ноябре 2010г., когда он уже должен был оплатить арендную плату за землю. Сам факт обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, за выдачей которого ответчик обратился в администрацию города в сентябре 2010 года, не является доказательством, объективно свидетельствующим о невозможности использования земельного участка и не исключает использование земельного участка для целей подготовительных работ (проектные и изыскательские работы). Поэтому факт отсутствия деятельности ответчика по строительству объекта недвижимости не может свидетельствовать о не использовании им земельного участка либо о невозможности его использовать. Кроме того, сам по себе факт неполучения разрешительной документации на строительство индивидуального жилого дома не исключает использования земельного участка для иных целей - не связанных со строительством. Ответчиком вопреки ст. 56 ГПК РФ не предоставлены доказательства, объективно подтверждающие невозможность использования земельного участка. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен. В силу позиции, изложенной в пунктах 6, 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать уплаты арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. Акт приема-передачи подтверждает юридический факт вступления лица во владение участком.
В судебном заседании Калашникова В.В. на уточненных исковых требованиях настаивала по основаниям, изложенным в исковых заявлениях, и письменных пояснениях.
Ответчик Горбунов А.Б., надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Представитель ответчика Андрианов В.А. в судебном заседании исковые требования администрации городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» Хабаровского края признал частично по основаниям, изложенным в письменных возражениях ответчика:
- по участку по АДРЕС – не признал в полном объеме, по изложенным ранее мотивам невозможности использования участка под индивидуальное строительство по вине истца, необоснованно отказывавшего в выдаче разрешения на строительство. Из нескольких отказов был оспорен в суде лишь предпоследний отказ - от 22.09.2010г., определением кассационной инстанции Хабаровского краевого суда от 25.03.2011г. отменено решение районного суда и вынесено новое решение – об удовлетворении требований Горбунова А.Б. о признании данного отказа незаконным. Разрешение на строительство получено лишь ДАТА г.;
- по участку по АДРЕС – признал частично в сумме арендной платы за фактическое время пользования данным участком в 2010г. – СУММА руб., размер пени – СУММА руб. считал завышенным, поскольку сумма пени превышает кадастровую стоимость участка; просил взыскать пеню с учетом ставки рефинансирования, за ... дней просрочки – СУММА руб.
Как следует из Распоряжения администрации Города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края НОМЕРра от ДАТА г. л.д. 14-15), договора аренды земельного участка под индивидуально жилищное строительство НОМЕР от ДАТА г. л.д. 9-11), акта приема-передачи земельного участка л.д. 12-13), выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним л.д. 16-17), расчета арендной платы л.д. 18), на основании протокола НОМЕР о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДАТА г. администрация города Комсомольска-на-Амуре от имени муниципального образования предоставила Горбунову А.Б. во временное пользование сроком на три года – с 09.07.2008г. по 08.07.2011г. за плату земельный участок по адресу: АДРЕС, участок НОМЕР в пределах границ, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер НОМЕР; размер арендной платы по настоящему договору определен по результатам торгов и составляет СУММА руб.
Как следует из Распоряжения администрации Города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края НОМЕРра от ДАТА г. л.д. 48-49), договора аренды земельного участка под индивидуально жилищное строительство НОМЕР от ДАТА г. л.д. 43-45), акта приема-передачи земельного участка л.д. 46-47), выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним л.д. 50-51), расчета арендной платы л.д. 52), на основании протокола НОМЕР о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДАТА г. администрация города Комсомольска-на-Амуре от имени муниципального образования предоставила Горбунову А.Б. во временное пользование сроком на три года – с ДАТА г. по ДАТА г. за плату земельный участок по адресу: АДРЕС, участок НОМЕР в пределах границ, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер НОМЕР; размер арендной платы по настоящему договору определен по результатам торгов и составляет СУММА руб.
Как следует из информационных писем заместителя главы администрации города Комсомольска-на-Амуре л.д. 72-73), разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке НОМЕР по АДРЕС не выдано, поскольку в представленных застройщиком документах имеются недостатки, которые подлежат устранению. Горбунову А.Б. разъяснено, что данный отказ не является препятствием для повторного обращения при условии соблюдения требований Земельного и Градостроительного кодексов РФ. Дополнительно сообщено об имеющейся задолженности по арендной плате.
Как следует из договора купли-продажи от ДАТА г. л.д. 31), кадастрового паспорта земельного участка л.д. 32-34), Горбунов А.Б. продал ФИО6 объект незавершенного строительства – жилой дом степенью застройки 11%, расположенный по адресу: АДРЕС.
Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (с изменениями и дополнениями) использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть переданы их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно пункту 4 названной статьи размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно положениям статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1).
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственно уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).
Как установлено в судебном заседании, между истцом и ответчиком заключены договоры аренды земельных участков НОМЕР и НОМЕР под индивидуальное жилищное строительство сроком на 3 года; при заключении данных договоров сторонами была определена арендная плата за земельные участки; оплата должна производиться в срок до 01 февраля текущего года, то есть, арендная плата за участки за 2010г. должна быть внесена до 01.02.2010г.; за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена уплата арендатором пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Размер арендной платы установлен по результатам торгов и ответчиком не оспаривался. Факт невнесения арендной платы за 2010г. не отрицается.
Суд не принимает, как несостоятельный, довод стороны ответчика о том, что истец, необоснованно отказывая в выдаче разрешения на строительства, делал невозможным использование земельного участка по АДРЕС.
Как следует из Договора аренды НОМЕР, неиспользование арендатором участка не может служить основанием невнесения арендной платы. Основания снижения арендной платы данный договор не содержит.
Как указано выше, в соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.
О существенном ухудшении условий пользования или состояния земельного участка ответчик не заявлял.
Доводы стороны ответчика о длительном получении разрешения на строительство индивидуального жилого дома, как вытекающие из иных правоотношений, не имеют юридического значения для разрешения настоящего спора о взыскании арендной платы; встречные исковые требования по делу не заявлены.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны быть исполнены надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за пользование земельными участками в АДРЕС (в полном объеме) и по АДРЕС (за период фактического владения в 2010г.) подлежат удовлетворению.
Кроме того, подлежат удовлетворению требования о взыскании установленной договорами аренды пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки.
Как следует из положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Однако явной несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства судом не установлено, в связи с чем основания для удовлетворения ходатайства представителя ответчика об уменьшении размера пени отсутствуют.
Вместе с тем, суд считает необходимым взыскать пеню по договору аренды НОМЕР за заявленный истцом период (со 02.02.2010г. по 09.02.2011г.) в размере СУММА руб. (СУММА х 373 (дня) х 0,1%) исходя из фактической задолженности ответчика по арендной плате за 2010г. с учетом периода владения участком
Расчет, представленный представителем истца, основанный на обязательстве ответчика вносить плату за текущий год до 01.02.2010г., суд не принимает, поскольку обратное влекло бы неосновательное обогащение истца.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования администрации городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» Хабаровского края удовлетворить частично.
Взыскать с Горбунова А.Б. в пользу муниципального образования Городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» Хабаровского края по договору аренды НОМЕР сумму основного долга по арендной плате СУММА. и пени в размере СУММА.; по договору аренды НОМЕР сумму основного долга по арендной плате СУММА. и пени в размере СУММА., а всего СУММА.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Горбунова А.Б. судебные расходы в доход Амурского муниципального района Хабаровского края в размере СУММА коп.
Копию решения суда в пятидневный срок направить ответчику.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Амурский городской суд в течение 10 дней со дня составления в мотивированном виде (19.04.2011г.).
Судья Е.А. Печкуренко
Решение не вступило в законную силу.