Дело № 33 – 3170/11

Докладчик Загоруйко Л.В. Судья Пасютина Т.В.

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

15 июля 2011 года г. Благовещенск

Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

Председательствующего: Шандаринской Т.А.

и членов коллегии: Загоруйко Л.В., Гончарук И.А.

при секретаре: Перепелициной Л.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам Вершининой Е.Б., Мальцевой М.Ю., Барышевой О.А., Маркеловой Н.П., Черепановой Л.В. на решение Благовещенского городского суда от 20 июня 2011 года.

Заслушав дело по докладу судьи Загоруйко Л.В., пояснения представителя ООО «Россия» Ковалевского Д.А. (доверенность <***>.), представителя Вершининой Е.Б. Вершининой Л.М. (доверенность <***>.), Мальцевой М.Ю., представителя администрации г. Благовещенска Зарва А.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «Россия» обратилось в суд с иском к Федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата» по Амурской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области об образовании и постановке на кадастровый учет земельных участков, образуемых в результате раздела.

В обоснование требований указав, что общество обратилось с заявлением в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Амурской области об образовании 21 земельного участка в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, и в администрацию города Благовещенска о принятии решения об образовании 21 земельного участка, для реализации Закона Амурской области от 04 октября 2010 года №385 - 03 «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Амурской области», которым предусматривается возможность предоставления государственной поддержки в виде достройки жилых домов, степень готовности которых составляет 45%.

Решением от 31 марта 2011 года № заявителю было отказано в постановке на кадастровый учет земельных участков, одним из оснований в отказе послужило отсутствие в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов — залогодержателей земельных участков, которыми являются все граждане, заключившие договор с обществом об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером №.

На данном участке планировалось возведение объектов литер № (разрешение на строительство №) литер № (разрешение на строительство №), литер № (разрешение на строительство №), литер № (разрешение на строительство №), литер № (разрешение на строительство №), литер № (разрешение на строительство №), и не построены до настоящего времени в виду отсутствия финансовых средств. В отношении истца введена процедура в деле о банкротстве - конкурсное производство.

В связи с тем, что в данном случае получить согласие всех залогодержателей земельного участка с кадастровым номером № не представляется возможным, истец просил суд об образовании и постановке на государственный кадастровый учет 21 земельного участка, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с межевым планом от 18 февраля 2010 года, выполненным ООО «...», возложении обязанности на Управление Росреестра по Амурской области при внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о разделе земельного участка с кадастровым номером № перенести существующие в пользу участников долевого строительства ограничения (обременения) на земельные участки, образуемые под объектами недвижимости, в отношении которых заключены соответствующие договоры долевого участия в строительстве, возложении обязанности на Управление Росреестра по Амурской области в отношении участников долевого строительства, за которыми судом признаны и зарегистрированы права собственности на доли в объектах незавершенного строительства, а также по искам которых договоры долевого участия расторгнуты, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись, прекратить существующие ограничения (обременения), в том числе ипотеку в пользу участников долевого строительства в связи с прекращением отношений по долевому строительству.

Представитель ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Амурской области в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что 09 марта 2011 года с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка № обратилось ООО «Россия», которому этот земельный участок был предоставлен в аренду на основании постановления №. В результате рассмотрения данного заявления были выявлены нарушения, не было представлено согласие всех залогодержателей земельного участка, которыми являются, в соответствии с ч.1 ст.13 Закона «Об участии в долевом строительстве». ФГУ «ЗКП» по Амурской области было принято решение об отказе ООО «Россия» в осуществлении кадастрового учета 21-го земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №. Кроме того, одним из оснований отказа в осуществлении кадастрового учета явилось го, что формируемые земельные участки попадают в различные территориальные зоны. В настоящее время территориальные зоны приведены в соответствие, все земельные участки находятся в одной территориальной зоне.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в ходе судебного разбирательства не возражал против удовлетворения заявленных требований,

Представитель Администрации гор. Благовещенска поддержал заявленные требования, пояснил, что указание конкретных земельных участков, соответствуют утвержденному проекту планировки и межевания территории Западной промышленной зоны и не отличаются ни границами, ни размерами земельных участков, ни их разрешенным использованием. Раздел земельного участка под многоквартирными жилыми домами, которые введены в эксплуатацию необходим, поскольку в силу закона при сдаче многоквартирного жилого дома права на этот земельный участок у застройщика прекращаются и возникают права общей долевой собственности у собственников помещений в этих домах. В данном случае права залогодержателей сохраняются на те земельные участки, которые будут сформированы под конкретный литер и поскольку у дольщиков заключены договоры на конкретный литер, соответственно права на весь земельный участок не могут возникать. На сегодняшний день, у дольщиков залог на весь земельный участок площадью <***> кв.м., что противоречит законодательству Российской Федерации.

Представитель третьего лица Вершининой A.M. возражала против удовлетворения заявленных требований, указала что фактически, помимо сданных и заселенных литеров (№) и литеров, в которых созданы ТСЖ. подпадающие под действие Закона Амурской области №385 - ОЗ «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков. ..» (литеры № и №) существуют еще несколько домов, в отношении дольщиков которых ООО «Россия» продолжает нести обязательства в соответствии с договорами долевого участия (литер №, №, № и №). Для изменения предмета договора требуется согласие залогодержателей - участников долевого строительства. Из представленных истцом документов невозможно определить соответствие предельных размеров границ земельных участков, их соответствие законодательству о градостроительной деятельности. Невозможно установить пределы и границы размещения указанных литеров. На основании требований ЗК РФ такой раздел с правильным и точным установлением границ земельных участков возможен лишь после регистрации в установленном законом порядке объектов недвижимости, с соответствующей привязкой их границ к предлагаемым границам раздела земельного участка. Также, Вершинина Е.Б. просила при вынесении решения учесть положения ст. 36 ЗК РФ. Ипотека может быть погашена лишь в отношении литеров, не являющихся участниками взаимоотношения в рамках Закона №214 - ФЗ, а именно сданных и заселенных литеров (литеры по исковому заявлению №, №, №, №) и литеров, в которых созданы ТСЖ, подпадающие под действие Закона Амурской области №385 – 03 (литеры № и №) и достраивающие дома без участия ООО «Россия». В отношении дольщиков литеров №, №, № и № Вершинина Е.Б. просила суд удовлетворить требования в части, образовать земельные участки под литерами №,№, №, №, № и № в соответствии с границами, предлагаемыми истцом в исковом заявлении в остальной части отказать в удовлетворении требований и образовать один земельный участок, отделив от исходного участка участки, образованные под литерами №, №, №,№,№,№, удовлетворить требования о переносе записей об ипотеке в отношении дольщиков литеров №, №, №, №, № и № на соответствующие занимаемые объектами недвижимости земельные участки, записи об ипотеке дольщиков литеров №, №, № и № перенести на земельный участок, образованный путем выделения из общего земельного участка литеров №, №, №, №, № и №, отказать в удовлетворении требований о погашении записей об
ипотеке в отношении дольщиков, признавших за собой право собственности на объекты незавершенного строительства.

С данной позицией согласились третьи лица Мальцева М.Ю., Маркеловой Н.П., Черепанова Л.В., Маркевич И.Л.

Представитель третьего лица, ООО «Благовещенский молочный комбинат - Партнер» пояснил, что правовой заинтересованности в разрешении данного спора не имеет.

Иные третьи лица, являющиеся участниками долевого строительства по соответствующим договорам с ООО «Россия», в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Решением Благовещенского городского суда от 20 июня 2011 года исковые требования удовлетворены, земельный участок разделен на 21 земельный участок с характерными точками границ. Постановлено обязать ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Амурской области принять решение об осуществлении кадастрового учета в отношении земельных участков, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №. Обязать управление Росреестра по Амурской области при внесении в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о разделе земельного участка с кадастровым номером № перенести существующие ограничения (обременения) следующим образом: на земельный участок № ограничения (обременения) в пользу участников долевого строительства, заключивших с ООО «Россия» договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: г. Благовещенск, Западный промышленный район, литер №; земельный участок № – литер №; земельный участок № – литер №; земельный участок № – литер №; земельный участок № – литер №; земельный участок № – литер №. Обязать Управление Росреестра по Амурской области в отношении участников долевого строительства по искам которых договоры долевого участия расторгнуты, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись, прекратить существующие ограничения (обременения), в том числе ипотеку в пользу участников долевого строительства, в связи с прекращением отношений по долевому строительству.

В кассационной жалобе Вершинина Л.М. указывает на несогласие с вынесенным решением, ставит вопрос о его отмене и отказе в удовлетворении требований в части образования участков, обязания ФГУ осуществление кадастрового учета, о переносе обременения. Приводит доводы о несоответствии выводов суда обстоятельствам дела. Судом не было принято во внимание Постановление Высшего Арбитражного суда от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». Оспаривает вывод суда о том, что истцу предоставлен не один, а несколько участков. Считает, что проект межевания участка не прошел процедуру публичных слушаний, поскольку на публичных слушаниях представлен один проект, утвержден другой.

В кассационной жалобе Мальцевой М.Ю., Барышевой О.А., Маркеловой Н.П. указываются те же доводы, что и в жалобе Вершининой. Также считают, что истцом не доказана необходимость раздела участка, поскольку ТСЖ может во вне судебном порядке обратиться с таким вопросом.

Возражений на кассационные жалобы не поступило.

В заседание суда кассационной инстанции представитель Вершининой Е.Б. Вершинина Л.М., Мальцева М.Ю., на доводах, изложенных в кассационных жалобах, настаивали, просили решение суда первой инстанции отменить. Представитель ООО «Россия», администрации г. Благовещенска с доводами кассационных жалоб не согласились, считают их несостоятельными, решение суда - законным и обоснованным, просили оставить его без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились. Судебная коллегия учитывает, что извещение на имя данных участников направлено заблаговременно, все адреса в извещении указаны правильно. При таких обстоятельствах отсутствуют основания сомневаться в их надлежащем извещении, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь пунктом 2 статьи 354 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Постановляя обжалуемое решение, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и пришел к верному выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Россия».

Выводы суда основаны на исследованных материалах, мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам и действующему законодательству.

В своем решении суд дал подробный анализ собранным доказательствам, их правовую оценку в соответствии с требованиями ГПК РФ.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в настоящее время имеется объективная необходимость в осуществлении раздела земельного участка с кадастровым номером № с целью образования земельных участков непосредственно под каждым объектом недвижимости, что позволит реализовать собственникам объектов недвижимости определенные правомочия. С требованиями о разделе земельного участка обратилось управомоченное лицо, не имеющее возможности произвести раздел земельного участка во внесудебном порядке. Произведенным разделом не будут нарушаться права участников долевого строительства, поскольку границы земельных участков соответствуют требованиям закона, права залогодержателей возникли только в отношении части земельного участка, непосредственно используемой для размещения и обслуживания соответствующего объекта недвижимости (границы будут определены в результате раздела) и будут сохранены в результате произведенного раздела. В связи с чем нарушения прав третьих лиц производимым разделом не усматриваются, на основании чего суд пришел к выводу о необходимости удовлетворить заявленные требования о разделе земельного участка с кадастровым номером № путем образования 21 участка.

Судебная коллегия находит данные выводы суда обоснованными.

Анализируя доводы третьих лиц о нарушении их прав, судом не установлено таких нарушений.

В целях реализации Закона Амурской области от 04 октября 2010 года №385 - 03 «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Амурской области», было принято решение о достройке жилых домов, степень готовности которых составляет 45%.

Для установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, ОАО «...» по заказу ООО «Россия» в 2008 году произведена разработка проекта планировки и межевания территории Западной промышленной зоны в границах улиц Игнатьевское шоссе - Студенческая - Промышленная - Василенко г. Благовещенска. Из заключения главного инженера проекта следует, что технические решения проекта соответствуют требованиям экологических, санитарных, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий.

В соответствии с Положением о порядке организации и проведении публичных слушаний в муниципальном образовании гор. Благовещенске, утвержденном решением Благовещенской городской Думы от 23 июня 2005 №63/106 (в ред. решений Благовещенской городской Думы от 22 февраля 2006 №11/21, от 25 мая 2006 года №14/67) произведено уведомление о проведении публичных слушаний путем публикации извещения в газете «Благовещенск» от 18 июня 2008 года и размещения информации и материалов проекта на официальной сайте муниципального образования города Благовещенска в сети «Интернет» www. admblag. ru.

24 июня 2008 года состоялись публичные слушания по проектам планировки и межевания территории кварталов 92,172 и Западной промышленной зоны в границах улиц Игнатьевское шоссе - Студенческая - Промышленная - Василенко гор. Благовещенска, подготовлено заключение о результатах публичных слушаний, которые признаны состоявшимися.

В настоящее время в отношении территории Западной промышленной зоны в границах улиц Игнатьевское шоссе - Студенческая - Промышленная - Василенко гор. Благовещенска разработаны и утверждены проекты планировки и межевания территории. Данные документы прошли необходимую процедуру утверждения, являются действующими и в силу ранее приведенных норм имеют руководящее значение при определении границ земельных участков, подлежащих застройке.

Указанные действия произведены в соответствии с нормами Градостроительного Кодекса РФ, никто из третьих лиц не оспаривал результаты проекта планировки и межевания территории, следовательно, доводы о том, что данные действия проведены в нарушении требований Градостроительного Кодекса РФ не подтверждены достоверными доказательствами, основаны на не верном понимании закона.

При сохранении обременения за третьими лицами на земельный участок, закрепленный за каждым литером, в котором они участвовали в долевом строительстве многоквартирного дома, суд проанализировал ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», положения Земельного кодекса РФ и пришел к верному выводу о том, что участники долевого строительства не обладали правами залогодержателей в отношении всего земельного участка, а лишь в отношении части земельного участка необходимой для строительства конкретного объекта недвижимости, участниками строительства которого они являются.

В виду чего, права залогодержателя по договору долевого участия в строительстве возникли не в отношении всего земельного участка с кадастровым номером №, а только в отношении части земельного участка, использующегося непосредственно для строительства объекта недвижимости с привлечением его средств.

При таких обстоятельствах, поскольку государственная регистрация ипотеки на весь земельный участок была обусловлена отсутствием установленных границ земельных участков под каждым конкретным объектом и сама по себе не является основанием для возникновения прав, а действующее законодательство предоставляет участникам долевого строительства права залогодержателей только на земельный участок под объектом, возводимым на их средства, суд правомерно возложил обязанность на Управление Росреестра по Амурской области при внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о разделе земельного участка с кадастровым номером № перенести существующие в пользу участников долевого строительства ограничения (обременения) на земельные участки, образуемые под объектами недвижимости в отношении которых заключены соответствующие договоры долевого участия в строительстве.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

На основании изложенного коллегия не усматривает оснований к отмене законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Благовещенского городского суда от 20 июня 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы Вершининой Е.Б., Мальцевой М.Ю., Барышевой О.А., Маркеловой Н.П., Черепановой Л.В.– без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи коллегии -