РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 марта 2011 года с. Белый Яр
Алтайский районный суд Республики Хакасия в составе: председательствующего судьи Квасовой О.М., при секретаре Леонович Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алейникова И.Е. к Шиловой Е.И. об истребовании имущества из чужого незаконного владения и встречному иску Шиловой Е.И. к Алейникову И.Е. о понуждении к заключению сделки купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Алейников И.Е. обратился в Алтайский районный суд с иском к Шиловой Е.И. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, мотивируя свои исковые требования тем, что 03.06.2010 года между ним и Тальяновой О.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. На момент подписания договора Тальянова О.Н. передала ему <данные изъяты> рублей, остальную сумму покупатель должна была передать продавцу после снятия всех членов семьи с регистрационного учета. Тальяновой О.Н. были переданы ключи от дома, и она вселилась в него. В июне 2010 года Тальянова О.Н. сообщила его супруге ФИО2, что по причине выявленных ею скрытых недостатков жилого дома она не намерена заключать основной договор купли-продажи и просит вернуть уплаченную ею по предварительному договору сумму. На что он (Алейников) предложил Тальяновой получить деньги в сумме <данные изъяты> рублей, а остальные выплатить позже. В конце июля 2010 года Тальянова сообщила о том, что деньги в полном объеме переданы ей ФИО1, которой она (Тальянова) передала ключи от дома и документы на дом. Впоследствии ему стало известно о том, что между Тальяновой и Шиловой подписан договор переуступки. Полагает, что законных оснований пользования жилым домом ответчица не имеет. Просит истребовать земельный участок и жилой дом из чужого незаконного владения.
Шилова Е.И. обратилась в суд с встречным иском к Алейникову И.Е. о понуждении заключения основного договора купли-продажи, мотивируя свои требования тем, что 03.06.2010 года между Алейниковым И.Е. и Тальяновой О.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи спорных земельного участка и жилого дома. 21.07.2010 года Тальянова О.Н. отказалась от заключения основного договора купли-продажи и между нею (Шиловой) и Алейниковым И.Е. заключен предварительный договор купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества. По условиям указанного предварительного договора сумма, полученная Алейниковым И.Е., осталась у продавца Алейникова И.Е., а покупатель Шилова Е.И. обязалась произвести возврат полученного Алейниковым И.Е. задатка Тальяновой О.Н. Шиловой Е.И. и представителем Алейникова И.Е. в регистрирующий орган были сданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Однако, Алейниковым И.Е. доверенность, выданная представителю, была отозвана. Она (Шилова) уведомляла Алейникова И.Е. о необходимости явиться в регистрирующий орган для регистрации договора 03.02.2011 года либо направить представителя, однако Алейников в назначенное время не явился. В связи с тем, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, просит понудить его заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.
В судебное заседание истец и ответчик по встречному иску Алейников И.Е., ответчица и истица по встречному иску Шилова Е.И., третье лицо Тальянова О.Н. не явились, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщили.
В подготовке к судебному заседанию Шилова Е.И. пояснила, что после подписания соглашения о переуступке прав по предварительному договору купли-продажи она передала Тальяновой О.Н. деньги и получила от нее ключи от дома. С октября 2010 года она не пользуется жилым домом, поскольку электроэнергия в доме отключена, отопления нет. Алейников И.Е. был уведомлен о переуступке прав по предварительному договору.
Представитель Алейникова И.Е. Любимова Л.В. исковые требования своего доверителя поддержала, встречные исковые требования Шиловой Е.И. не признала, пояснила, что Алейников И.Е. является собственником спорных жилого дома и земельного участка. Не имея законных оснований, Шилова Е.И. владеет жилым домом и земельным участком. С момента отказа Тальяновой О.Н. от заключения сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка обязательства по предварительному договору купли-продажи от 03.06.2010 года прекращены. Алейников И.Е. не имел и не имеет намерения заключать сделку купли-продажи с Шиловой Е.И.
Представитель Шиловой Е.И. Кузнецов Д.А. исковые требования Алейникова И.Е. не признал, встречные исковые требования Шиловой Е.И. поддержал, просил понудить Алейникова Ивана Ефремовича заключить с Шиловой Еленой Ивановной договор купли-продажи жилого дома <данные изъяты> и земельного участка <данные изъяты>, на условиях указанных в предварительном договоре от 21.07.2010 года, пояснил, что между Алейниковым И.Е. и Тальяновой О.Н. было достигнуто соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 03.06.2010 года. После чего между Алейниковым И.Е. и Шиловой Е.И. заключен предварительный договор купли-продажи. В ноябре 2010 года по заявлению Алейникова в доме была отключена электроэнергия, поэтому Шилова Е.И. в настоящее время жилым домом не пользуется.
Представитель третьего лица Тальяновой О.Н. Конгаров В.В. пояснил, что Тальянова О.Н. по причине наличия существенных недостатков жилого дома: отсутствия воды в доме, сгнивших бревен дома известила Алейникова И.Е. об отказе от заключения договора купли-продажи. Поскольку Алейников не имел возможности вернуть уплаченные ею по предварительному договору деньги, а также возместить расходы Тальяновой О.Н. по установке пластиковых окон, забора и ворот, она переуступила права по предварительному договору Шиловой Е.И. получив от неё <данные изъяты> рублей. Полагает, что договор между Шиловой Е.И. и Алейниковым является действительным и подлежит исполнению, а действия Алейникова И.Е. недобросовестыми, поскольку он получил практически полностью оплату стоимости дома, в настоящее время злоупотребляет правом, требуя вернуть ему дом, не имеет возможности вернуть полученные денежные средства и намерен вдвойне обогатится, так как не имеет возможности вернуть полученные от Тальяновой О.Н. деньги и не намерен их возвращать. Просит в иске Алейникову И.Е отказать, исковые требования Шиловой Е.И. удовлетворить.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статья 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Свидетель ФИО1 суду показала, что работает директором <данные изъяты> Весной 2010 года ФИО2 обратилась к ней с просьбой продать жилой дом, принадлежащий её супругу Алейникову И.Е. Документы на жилой дом и земельный участок не были оформлены, право собственности не зарегистрировано. Алейниковым И.Е. ей была выдана доверенность на продажу дома и земельного участка по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению. Условия предварительного договора обсуждались с Алейниковым, в том числе и то, что Тальянова О.Н. будет делать ремонт. Тальянова О.Н. поменяла окна, ворота, забор. В связи с выявленными скрытыми недостатками: отсутствием воды в доме и наличием гнилых бревен дома, Тальянова О.Н. отказалась от покупки дома и попросила Алейникова вернуть деньги. Поскольку у Алейникова денег не было, им было принято решение о продаже дома другому покупателю, и чтобы деньги новый покупатель передал Тальяновой вместо него. Ею было оформлено соглашение о переуступке прав по предварительному договору от 03.06.2010 года и предварительный договор купли-продажи от 21.07.2010 года. После того как документы были сданы на регистрацию перехода права собственности, выяснилось, что доверенность, выданная на её имя Алейниковым, отменена. В связи с тем, что Алейниковы не снялись с регистрационного учета, оставшаяся сумма <данные изъяты> рублей им не была выплачена. После того, как покупателями в доме был сделан ремонт, Алейников передумал его продавать. ФИО2 обратилась к ней о том, как забрать дом и не возвращать деньги.
Как усматривается из материалов дела, 03.06.2010 года между Алейниковым И.Е. и Тальяновой О.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.
Пунктом 1.2. указанного договора предусмотрено, что основной договор будет заключен сторонами в течение трех дней после регистрации уполномоченным органом прав собственности на земельный участок и жилой дом на имя продавца.
По условиям договора цена земельного участка с жилым домом составляет <данные изъяты> рублей.
Согласно пункту 3.1 договора при подписании договора покупатель обязуется уплатить, а продавец принять гарантийный взнос в размере <данные изъяты> рублей. Оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей покупатель уплачивает после того, как все члены семьи снимаются с регистрационного учета.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что в случае расторжения договора, а также невозможности заключения основного договора по любым причинам продавец возвращает всю полученную сумму, а также все затраты, понесенные при освоении земельного участка и ремонте жилого дома.
Согласно акту приема-передачи жилой дом передан Алейниковым И.Е. Тальяновой О.Н. 14.05.2010 года.
21.07.2010 года Тальянова О.Н. и Шилова Е.И. заключили соглашение о переуступке права требования по предварительному договору купли-продажи от 03.06.2010 года, согласно которому Тальянова О.Н., получив от Шиловой Е.И. денежные средства, передает последней всю совокупность прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи, заключенному с Алейниковым И.Е.
Согласно расписке Тальяновой О.Н. получена денежная сумма от Шиловой Е.И.
09.04.2010 года Алейниковым И.Е. выдана доверенность сроком на 3 года ФИО1, которой он уполномочил последнюю зарегистрировать все права и продать за цену и на условиях по своем усмотрению принадлежащие ему земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес> для чего предоставил, в том числе право заключить и подписать предварительный договор, договор задатка на своих условиях и по свому усмотрению, заключить и подписать договор купли-продажи и передаточный акт, совершать все фактические и юридические действия, связанные с выполнением этого поручения.
21.07.2010 года между Алейниковым И.Е. в лице представителя ФИО1 и Шиловой Е.И. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость жилого дома и земельного участка определена в сумме <данные изъяты> рублей.
Пунктом 3 указанного договора предусмотрено, что в доказательство заключения договора и в его обеспечение покупатель передает продавцу денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка. При заключении основного договора сумма задатка засчитывается в счет оплаты по договору. Расчет между сторонами производится путем передачи суммы задатка Тальяновой О.Н. в счет возврата внесенных ею продавцу платежей по предварительному договору купли-продажи от 03.06.2010 года, а также произведенных ею затрат по ремонту данного дома.
Согласно пункту 4 договора продавец предоставляет в пользование и владение объекты недвижимого имуществ покупателю.
Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в предварительном договоре не определен.
16.09.2010 года Алейниковым И.Е. сделано распоряжение, которым доверенность, выданная ФИО1 на продажу дома и земельного участка, отменена.
Право собственности Алейникова И.Е. на жилой дом и земельный участок зарегистрировано 18.10.2010 года.
20.01.2011 года Шиловой Е.И. в адрес Алейникова И.Е. направлено уведомление о необходимости явиться 03.02.2011 года в регистрирующий орган для регистрации договора купли-продажи. Указанное уведомление получено супругой ответчика ФИО2 01.02.2011 года, о чем свидетельствует почтовое уведомление.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что обязательства сторон по предварительному договору от 03.06.2010 года, заключенного между Тальяновой О.Н. и Алейниковым И.Е. на момент рассмотрения спора прекращены. По предварительному договору от 21.07.2010 года, подписанному ФИО1 уполномоченной Алейниковым А.И., последний принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями заключить с Шиловой Е.И. основной договор купли-продажи.
Требование о признании предварительного договора купли-продажи от 21.07.2010 года недействительным в установленном законом порядке не заявлялось.
Довод представителя Алейникова И.Е. о том, что Алейников И.Е. не имел намерения заключить договор с Шиловой Е.И., суд находит не состоятельным и не основанным на законе и материалах дела, поскольку, подписывая предварительный договор с Шиловой Е.И., ФИО1, действовала в пределах полномочий, указанных в доверенности, выдавая которую Алейников И.Е., выразил волю на продажу дома на усмотрение представителя.
При таких обстоятельствах, учитывая положения статьи 309 ГК в силу которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, а также то, что в силу закона при передаче имущества по договору купли-продажи у покупателя возникает законное право владения и пользования недвижимым имуществом, суд находит исковые требования Алейникова И.Е. не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования Шиловой Е.И. полагает необходимым удовлетворить
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Шиловой Е.И. к Алейникову И.Е. о понуждении к заключению сделки - удовлетворить. Понудить Алейникова И.Е. заключить с Шиловой Е.И. договор купли-продажи <данные изъяты>, на условиях указанных в предварительном договоре от 21.07.2010 года.
В удовлетворении требований Алейникова И.Е. к Шиловой Е.И. об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия путём подачи жалобы через Алтайский районный суд РХ в течение десяти дней со дня вынесения судом решения в окончательной форме с 04.04.2010 г.
Судья Алтайского
районного суда Квасова О.М.