Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
04 июля 2011 года с. Белый Яр
Алтайский районный суд Республики Хакасия
в составе: председательствующего судьи Квасовой О.М., при секретаре Леонович Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карсакова Н.А. к Димовой Н.И. о признании права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости,
У С Т А Н О В И Л:
Карсаков Н.А. обратился в суд с иском к Димовой Н.И. о признании права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчицей заключен договор купли-продажи земельного участка и АЗС, расположенных по адресу: <адрес>. Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей переданы ответчице. Сделка сторонами исполнена надлежащим образом. ДД.ММ.ГГГГ ими подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности. В ходе государственной регистрации установлено, что в отношении объектов недвижимости имеются зарегистрированные в реестре обременения по прекращенным договорам залога. Указанные обременения явились препятствием к государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости на истца. В связи с чем просит на основании статьи 12 ГК РФ признать за ним право собственности на объекты недвижимости - <данные изъяты>.
В судебное заседание истец Карсаков Н.А. и его представитель Кондеев Д.П. не явились, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания.
Ответчица Димова Н.И. исковые требования не признала.
Представитель ответчицы Мальцев А.А. исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласно которым сделка совершена с нарушением требований закона и является ничтожной, поскольку на момент совершения сделки имелись обременения права собственности продавца по распоряжению АЗС и земельным участком, о чем не было указано в договоре. На момент проведения процедуры государственной регистрации перехода права собственности был наложен арест на имущество, что также является препятствием для возникновения права собственности по спорному договору купли-продажи. В судебном заседании представитель ответчицы пояснил, что сделка совершена с нарушением прав кредитора Городилова В.В. В договоре купли-продажи момент заключения договора определен моментом государственной регистрации.
Третье лицо конкурсный управляющий Ощепков Г.В. полагал, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку договор купли-продажи заключен с нарушением прав кредиторов в период действия обеспечительных мер по иску индивидуального предпринимателя Городилова В.В.
Представитель третьего лица ООО «Хакасский муниципальный банк» в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания.
Третье лицо индивидуальный предприниматель Городилов В.В. в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание.
Выслушав ответчицу и её представителя, третье лицо конкурсного управляющего Ощепкова Г.В., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое.
Статья 551 ГК предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 12 защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения и т.п. прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В силу статьи 126 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.
Согласно статье 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В предмет доказывания по иску о признании права собственности входят следующие обстоятельства: наличие спорного имущества; наличие одного из обстоятельств, с которыми закон связывает приобретение права собственности на имущество: создание, приобретение по договору, наследование и иные юридические факты; обстоятельства, свидетельствующие о владении истцом спорным имуществом как собственным.
Из изложенного следует, что необходимость в таком способе защиты как признание права собственности возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, оспаривается, отрицается, приводит к невозможности его использования, затрудняет такое использование или имеется реальная угроза таких действий. Заявляя требование о признании права собственности на спорный объект, истец должен доказать, что право собственности на спорный объект у него возникло.
Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Карсаковым Н.А. и Димовой Н.И. заключен договор купли-продажи земельного участка и АЗС, расположенных по адресу: <адрес>.
По условиям договора АЗС и земельный участок стороны оценили в <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей переданы до подписания договора, <данные изъяты> рублей будут переданы после регистрации настоящего договора.
Исполнение покупателем обязательства по оплате в полном объеме подтверждаются распиской Димовой Н.И. от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан передаточный акт, согласно которому продавец Димова Н.И. передала покупателю Карсакову Н.А. АЗС и земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ Димова Н.И., Карсаков Н.А. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия с заявлениями о государственной регистрации перехода права на основании указанного договора купли-продажи.
ДД.ММ.ГГГГ Димовой Н.И. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия подано заявление о приостановлении государственной регистрации сроком на три месяца.
ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Димовой Н.И. государственная регистрация приостановлена.
ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена на основании части 1 статьи 19 ФЗ в связи с тем, что согласие залогодержателя ООО КБ «Хакасский муниципальный банк» на отчуждение АЗС не представлено.
ДД.ММ.ГГГГ Димова Н.И. обратилась в регистрирующий орган с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности.
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия осуществлять любые регистрационные действия в отношении данной АЗС.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между Димовой Н.И. и КБ «Хакасский муниципальный банк» ООО были заключены договоры залога спорных АЗС и земельного участка.
Из письма ООО «Хакасский муниципальный банк» усматривается, что на дату заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ, залоговые обязательства Димовой Н.И. перед банком прекращены.
Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в государственной регистрации перехода права собственности сторонам отказано по причине того, что не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, а именно в связи с отсутствием заявления правообладателя объекта.
Как следует из указанного сообщения, наличие запрета на осуществление регистрационных действий в отношении АЗС также препятствует государственной регистрации перехода права.
В связи с наличием запрета Арбитражного суда Республики Хакасия Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия осуществлять любые регистрационные действия в отношении АЗС решением Алтайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований Карсакова Н.А. к Димовой Н.И. о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости - <данные изъяты> заключенного между Димовой Н.И. и Карсаковым Н.А., отказано.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный предприниматель Димова Н.И. признана несостоятельной (банкротом) в отношении неё открыто конкурсное производство.
Таким образом, на момент заключения договора ДД.ММ.ГГГГ обеспечительные меры на имущество, указанное в договоре, не были наложены, на момент рассмотрения настоящего спора указанный запрет снят в силу закона с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника Димовой Н.И. банкротом и об открытии конкурсного производства.
Доводы представителя ответчицы о ничтожности договора купли-продажи в силу того, что объекты недвижимости, указанные в данном договоре, являлись предметом залога не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, напротив судом установлено, что на момент заключения договора залоговые обязательства продавца перед банком были прекращены. Кроме того, указанное обстоятельство в силу закона не влечет ничтожности договора, такая сделка может быть оспорена в судебном порядке.
Поскольку в силу закона договор купли-продажи недвижимости, за исключением жилых помещений, считается заключенным с момента его подписания, а не с момента его регистрации, суд находит несостоятельным довод представителя ответчицы о том, что данный договор не заключен, статьей 433 ГК РФ не предусматривает права сторон устанавливать иной момент заключения договора, чем предусмотрен в законе.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что стороны договора фактически выполнили свои обязательства, у истца возникло право собственности на спорные объекты недвижимости.
Учитывая вышеизложенное, а также то, что договор купли-продажи не оспорен, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Карсакова Н.А. к Димовой Н.И. о признании права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости - удовлетворить.
Признать за Карсаковым Николаем Андреевичем право собственности на объекты недвижимости <данные изъяты>.
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия через Алтайский районный суд в течение 10 дней с момента принятия судом решения в окончательной форме – с 06.07.2011 года.
Судья Алтайского
районного суда Квасова О.М.